Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, GSM: krivanek@rekod.cz ZNALECKÉ POSUDKY PRODEJ NEMOVITOSTÍ VYPRACOVÁNÍ SMLUV ZNALECKÉ A REALITNÍ PORADENSTVÍ Odhad obvyklé ceny nemovitosti (Tržní ocenění) č /2014 O ceně nemovitosti: Rodinný dům Oslavanská 497/ , Ivančice katastrální území: Ivančice okres: Brno - venkov Objednatel ocenění: JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Prahy 9 Bryksova 736 / , Praha 9 Účel ocenění: zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro účely zjištění tržní ceny se stavem ke dni

2 Vlastníci nemovitosti ke dni ocenění: Milada Baráková, Svatoplukova 16, Červenka, /72 Vítězslava Dobrovolná, Jamolice 157, Jamolice, /3 David Odehnal, Tulešice 18, Tulešice, /108 Zdeněk Odehnal, Tulešice 10, Tulešice, /108 Karla Ondráčková, Kubšice 9, Kubšice, /72 Kristina Štrosová, Dolní Dubňany 33, Dolní Dubňany, /108 Antonín Truhlář, Bratří Venclíků 1073/8, Praha - Černý Most, /72 Jan Truhlář, Moravské Bránice 325, Moravské Bránice, /72 Karel Truhlář, Palackého Náměstí 196/6, Ivančice, /36 Michal Truhlář, P.Chelčického 199, Husinec, /18 Raimund Truhlář, Oslavanská 497/47, Ivančice, /18 Stanislav Truhlář, Pod Hájkem 28/38, Alexovice Ivančice, /72 Kristýna Truhlářová, Pod Hájkem 28/38, Alexovice Ivančice, /72 Věra Truhlářová, Školní 193/29, Němčice Ivančice, /36 Vladimír Vald, Na Návsi 39/2, Němčice Ivančice, /108 Pavlína Vykydalová, Olomoucká 1128, Litovel, /72 Josef Wald, Ke Karlovu 23/19, Němčice Ivančice, /108 Václav Wald, Palackého Náměstí 196/6, Ivančice, /108 Karolína Wognarová, Dlouhá 99/53, Letkovice Ivančice, /72 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl povinného na oceňovaných nemovitostech ve výši 1/18. Zpracovatel ocenění: Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

3 Podklady pro vypracování : - Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne (obnovení exekuce); - Výpis z KN, podle LV č. 134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice, okr. Brno-venkov, vyhotovené KÚ pro Jihomoravský kraj, KP ze dne ; - Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Ivančice ze dne ; - Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu - Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; - Skutečnosti a výměry( pouze venkovní) zjištěné odhadcem na místě samém při místním šetření ze dne ; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); - Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitosti dne ; - Ani po opakovaných výzvách povinného i ostatních spoluvlastníků nemovitosti nebyla znalci umožněna obhlídka nemovitosti a nebyly sděleny žádné informace; - Informace obdržené telefonicky (p.františek Horák ) a poštou z příslušného stavebního úřadu v místě ze dne ; Popis nemovitosti: Základní popis: Oceňovaná nemovitost se skládá z řadového rohového domu, vedlejší stavby, venkovních úprav. Součástí ocenění je dále pozemek, na němž stojí samotný dům a přípojky. U domu se nevyskytují žádné trvalé porosty. Z venkovních úprav se jedná o plot s podezdívkou, vstupní branka, vjezdová vrata, dále jsou to dlažby, zpevněné plochy z betonové mazaniny obrubníky, a přípojky instalací. Pozemek dle LV 134 pro k.ú. Ivančice, obec Ivančice - zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 265 o výměře 235 m 2 na němž stojí oceňovaný dům. Dle ortofotomapy je na dvoře patrna vedlejší stavba (pravděpodobně kůlna nebo jiný sklad) s pultovou střechou pokrytou pálenou taškou a dvěma okny. Jedná se pravděpodobně o pozůstatek dřívějšího

4 hospodářského stavení. Oceňovaná nemovitost se nachází v širším centru města Ivančice. Dům je vzdálený cca 500m od samotného centra města, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. V blízkosti domu se nachází základní škola, gymnázium a nemocnice. Oceňovaná stavba je situována jako rohový řadový dům. K domu se dostaneme po zpevněné komunikaci a to z ulice Oslavanská. Podrobný popis jednotlivých částí: Jedná se o zděný rohový řadový rodinný dům, který je přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou, pokrytou pálenou taškou. Dům, dispozičně řešený jako 3+1 má jedno nadzemní podlaží a půdu, bez přípravy na obytné podkroví. Přesnější technický popis stavby a konstrukcí není známý. Příslušenství domu: Vedlejší stavba (na dvoře), venkovní úpravy, přípojky, pozemek. Stáří a rozsah prováděných rekonstrukcí: Nezjištěno dle zevrubné prohlídky žádné zásadnější rekonstrukce neproběhly, dům je ve špatném technickém stavu, dohad stáří původní stavby je cca 100 let.. Dispoziční řešení domu: 1.NP - Kuchyň, koupelna, WC, chodba a tři pokoje (3+1) + přistavěná garáž. Podkroví - stavebně neupravené, ve špatném technickém stavu (posouzeno zvenku). Přibližná velikost objektu obestavěný prostor (OP) a užitná plocha domu (UP) : Obestavěný prostor byl stanoven na základě rozměrů nemovitosti zjištěných z venkovního zaměření z ulice (základní půdorysné rozměry a výšky), ostatní rozměry byly odhadem dopočítány na základě přepočítaného měřítka z ortofotomapy. Užitná plocha stavby byla pouze odhadnuta z půdorysné plochy domu a odhadem koeficientu přepočtu

5 zastavěné plochy a užitné plochy v tomto případě stanoveno na 70% zastavěné plochy (velmi silné zdi). Zjištěné + odhadnuté výměry objektu: OP cca: 840 m3 ZP celkem cca: 140 m2 ZP bez garáže - cca: 120 m2 Odhadnutá UP cca: 85 m2 (použito při porovnání jako srovnávací parametr) Rekapitulace stavu posuzované nemovitosti: Stáří stavby - pravděpodobně více jak 100 let Zásadní rekonstrukce - pravděpodobně nebyly v posledních letech provedeny Dílčí rekonstrukce (přípojka kanalizace), 1972 (nezjištěn přesný rozsah) Dispoziční změny pravděpodobně nebyly v posledních letech provedeny Stavebně technický stav stavby: - novostavba - udržovaná - neudržovaná Konstrukce: - zděné - betonové - montované - kovové - dřevěné - jiné Využití: - bydlení - pronájem - podnikání - bydl., podn. - část. obsazen - volný objekt Poloha: - centrum - kraj obce - bytová zóna - prům. zóna - nákup. zóna - mimo obec Příjezd: - zpevněná komunikace Přípojky: x / - voda - / x kanalizace - / - plyn x/ - elektro 220/380 - telefon vysvětlivka: (obecní / vlastní) Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :

6 MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř Charakteristika obce: Město Ivančice se rozkládá cca 20km jihozápadně od Brna v Boskovické Brázdě a to při soutocích řeky Jihlavy s Oslavou a Rokytnou. Město leží v okrese Brno -venkov v Jihomoravském kraji. Jedná se o vinařské město. Ivančice jsou tvořeny celkem sedmi částmi, jsou to: (Alexovice, Budkovice, Hrubšice, Ivančice, Letkovice, Němčice, Řeznovice). V dnešní době zde žije celkem 9604 obyvatel. Ze vzdělávacích zařízení se ve městě nachází (několik mateřských škol, základních škol, základní umělecká škola, dům dětí a mládeže, SOŠ a SOU, gymnázium), zdravotnické zařízení nemocnice, včetně několika lékáren, optika, dům s pečovatelskou službou a zvěrolékař. Ze sportovního zařízení zde najdeme (sportovní hala, tenisové kurty), kulturní zařízení (kino, veřejná knihovna, zámek, několik kostelů a památných soch). Ve městě je dále městský úřad s veškerými úřady, několik čerpacích stanic, bankomatů, pošta, městská policie, hasičská stanice, několik restauračních a pohostinských zařízení, cukrárny, pizzerie a obchody. Dále ubytovací zařízení a několik živnostníků (kadeřnictví, kosmetika, autooprava atd). Ve městě se vodovod, plynofikace i kanalizace. Městem prochází železniční trať (Oslavany Brno). Dále je zde velice dobrá dostupnost autobusové dopravy. Ivančicemi prochází silnice č. 152 ( Moravský Krumlov D2) a silnice č. 394, která se za Rosicemi napojuje na dálnici D1. Určení ceny obvyklé OCENĚNÍ: Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů se nyní vyjadřuje k ceně obvyklé v 2 takto: obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Dále již zákon toto ustanovení nerozvádí.

7 Je tedy nutné zdůraznit, že pokud je s nemovitými věcmi v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodováno, pak je ocenění provedeno tržní porovnávací metodou. Pokud trh s danou nemovitou věcí neexistuje, či existuje pouze v minimálním rozsahu, a zdůvodu nedostatečné vypovídající schopnosti není možné obvyklou cenu stanovit na základě metody porovnávací, pak se ocenění nemovité věci musí provést tzv. náhradní metodikou. Jelikož v současné právní úpravě oceňování není náhradní metodika definována, vychází se z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS International Valuation Standards). Tyto standardy hovoří o použitelnosti ceny zjištěné pro konkrétní případy, kdy neexistuje trh s nemovitou věcí. Mezi náhradní metodiky užívané pro legislativu týkající se oceňování nemovitých věcí v ČR (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, a sice č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška) patří způsoby ocenění: Nákladový způsob ( 21) - věcná hodnota Kombinace nákladového a výnosového způsobu ( 31) Metodou porovnávací dle vyhlášky ( 38) V tomto konkrétním případě je splněna výše uvedená podmínka (dostatečný počet srovnatelných nemovitých věcí), tudíž v ocenění není užito popisovaných náhradních způsobů ocenění a výsledná tržní cena nemovité věci je stanovena metodou porovnávací tržní. Porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitých věcí přibližně stejného druhu a známé výměry, respektive obestavěného prostoru. Srovnatelné nemovité věci by měly být ze stejného konstrukčního systému, přibližně stejné velikosti (počet pater objektu) a zejména ve stejné či velmi podobné lokalitě (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.). Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze srovnatelných nemovitých věcí, kterou na serveru naplňují nabídky realitních kanceláří v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), a sběru dat pro tvorbu předcházejících odhadů na danou problematiku, v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny

8 na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. V tomto konkrétním případě byla pro určení ceny obvyklé použita porovnávací metoda (Jelikož se ale jedná pouze o určení ceny obvyklé, nejsou příklady vypočteny jednotlivě). Na základě dlouhodobých zkušeností, znalostí regionu, spolupráce s místními znalci, informací z databází realitních kanceláří, z realitních novin a internetové inzerce bylo konstatováno, že obdobné nemovitosti, podobné velikosti a stavu (technický stav, poloha, vybavení..) řadové rodinné domy s příslušenstvím v tomto regionu se prodávají v současné době v rozpětí od ,- Kč/m2 do ,- Kč/m2.( Cenové rozpětí již upraveno redukcí pramene ceny). Je to poměrně velké rozpětí a to z důvodu, že přímo srovnatelných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí není mnoho a zejména je porovnání provedeno bez vnitřní prohlídky a přesného zaměření. U těchto nemovitostí jsou odlišné velikosti pozemků, technický stav, vybavení a pokročilost rekonstrukce, což se musí zohlednit při indexové metodě porovnání. Tržní cena oceňované nemovitosti se bude určitě pohybovat v těchto mezích. Pro přesnější určení obvyklé ceny nemovitosti je nutné srovnat další kritéria určující její tržní cenu. Po zevrubném prozkoumání konstatuji: Z kladných stránek nejsou žádné významné vlastnosti této nemovitosti vzhledem k porovnávaným patrné. K záporné stránce patří velmi špatný technický stav nemovitosti, nutnost dalších rekonstrukcí, pravděpodobně i špatné vybavení. Z tohoto důvodu a na základě zevrubného porovnání technického stavu, velikosti, vybavení, stáří, a ostatních výše zmiňovaných parametrů (včetně názoru odhadce), je znalcem určena cena obvyklá na cca ,-Kč/m2, tj. při uvedené výměře UP je celková cena Kč

9 Rekapitulace - ZÁVĚR: Na základě výše uvedených skutečností určuji ceny obvyklé pro dané účely v tomto případě takto : CENA OBVYKLÁ - Rodinný dům a jeho příslušenství vč. pozemku dle LV č. 134 pro katastrální území Ivančice obce Ivančice: Kč Slovy (devětsetosmdesáttisíckorun českých) Z toho spoluvlastnický podíl povinného o velikosti 1/18 činí cca: , - Kč Slovy: padesátpěttisíckorun českých Vzhledem k tomu, že předmětem exekuce je pouze menšinový spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/18 oceňované nemovitosti, snižuje se celková tržní cena celé nemovitosti. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem apod). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje tržní cena podílu o 10-40%. V tomto případě znalec snižuje cenu spoluvlastnického menšinového podílu o 20%. Po této úpravě je stanovena konečná tržní cena spoluvlastnického podílu ve výši 7/36 stanovena na : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: osmsettisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou.

10 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE Podpis. Otisk razítka Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice, okres Brno - venkov ze dne Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice s vyznačením polohy domu č.p. 497/47 1 Fotodokumentace oceňovaného domu č.p. 497/47 ze dne

11 Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

12

13 Výpis z KN podle LV č.134 pro obec Ivančice, k.ú. Ivančice, okres Brno - venkov ze dne

14 Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN

15 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Ivančice s vyznačením polohy domu č.p. 497/47

16 Fotodokumentace oceňovaného domu č.p. 497/47 ze dne Boční pohled Čelní pohled Celkový pohled Předzahrádka Fasáda Fasáda Vstupní dveře Plot