ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2010 dle Usnesení č.j. 067 EX /08-20 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX /08-20 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 40 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených...22 C REKAPITULACE...23 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX /08-20: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na budově č.p. 477 rod. dům, část obce Mořkov, stojící na pozemku parc.č. St. 489, spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na budově bez čp/če garáž, část obce Mořkov, stojící na pozemku parc.č. St. 551 a spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na pozemcích parc.č. St. 489, St. 551 a 1036/6, k.ú. Mořkov, obec Mořkov, zapsáno na LV č. 889, vedeného KÚ pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín. Předmět ocenění: Hlavní stavba: budova č.p. 477 rodinný dům budova bez čp/če garáž Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, přípojky inž. sítí, studna, trvalé porosty Pozemky: parc.č. St. 489, St. 551 a 1036/6 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti povinného. Šetření však bylo umožněno pouze zvenku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 889, k.ú. Mořkov, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX / Smlouva RV 1850/1988 o zřízení věcného břemene ze dne barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 3

4 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. 5.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu 4

5 s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. 5

6 Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto 6

7 lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. V tomto znaleckém posudku provádíme odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek autora Ing. Ivana Žikeše uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti právě veřejnou dražbou, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti I O vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oceňované, je index vyšší než 1. Index je bezrozměrné číslo. I O = K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K X ; koeficienty nejsou závazné kde: I O... index odlišnosti např.: K 1... koeficienty úpravy na zdroj informace o ceně K 2... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K 3... koeficienty úpravy na velikost objektu K 4... koeficienty úpravy na celkový stav K 5... koeficienty úpravy na vybavenost K X... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpočet: kde: ITCSi = TCO = i 1 n TC O... obvyklá (tržní) cena oceňované nemovitosti ITC Si... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti S i : I O TC Si S i... srovnávací nemovitost n... počet srovnávacích nemovitostí n zdroj: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 340 a další 7

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb.. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinnou rekreaci nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Popis: Dům je postaven ve tvaru obdélníka s přístavbou, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém pozemku. Okolní zástavbu tvoří samostatně stojící rodinné domy. Dům se nachází v souvisle zastavěném území obce, od centra ve vzdálenosti 850 m, do Nového Jičína je vzdálenost 10 km. Přístup k objektu je možný z přilehlé veřejné komunikace. Oplocení pozemků je provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vodovod, plynovod, kanalizaci do žumpy. Konstrukční řešení a technické vybavení domu č.p. 477: Doba výstavby: dle získaných informací byl dům postaven před 45-ti lety, přístavba před 25-ti lety, údržba: slabší Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží vč. obytného podkroví, podsklepeno Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné, nezatepleno Stropy: s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, parapety z pozinkovaného plechu, opatřeno nátěry dvouvrstvé vápennocementové omítky Vnější povrchy: břízolitové omítky, sokl kamenný Schody: betonové s teracem Dveře: dřevěné hladké se zárubněmi a prahy Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá a zdvojená Povrch podlah: dle účelu užití místností: dřevěné, PVC, dlažba, betonová mazanina 9

10 Vytápění: ústřední na plyn a tuhá paliva, radiátory Ohřev teplé vody: zajišťován zásobníkovým ohřívačem Vnitřní vodovod: proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadla, vany Vnitřní kanalizace: od zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu Elektroinstalace: na jističe, rozvod proudu (220/380V), bleskosvod Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák na plyn Ostatní: není Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné Dispozice: 1.PP: schodiště, chodba, kotelna, sklepy 1.NP: veranda, chodba, schodiště, kuchyň, spíž, 3 pokoje, koupelna, WC 2.NP (podkroví): schodiště, chodba, kuchyň, spíž, 2 pokoje, koupelna, WC Konstrukční řešení a technické vybavení garáže: Jedná se o objekt samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysného tvaru. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, stropy jsou s rovným podhledem. Střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou plechové, dveře dřevěné, okna dřevěná. Podlaha je betonová, elektroinstalace světelná, motorová. Objekt byl postaven před 40- ti lety, údržba slabší. Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova č.p. 477 rodinný dům 954,96 120,35 270,79 Budova bez čp/če garáž 100,50 40,20 32,16 Pozemky parc.č. St. 489, St. 551 a 1036/

11 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 463, z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace praktického lékaře, stomatologická ordinace 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce od centra 850 m 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti garáží, za oplocením 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny mimo veřejné kanalizace C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby slabší 30 Pozemky celkem 800 m 2 Závady technické povahy: Objekt byl postaven dle získaných informací postaven před 45-ti lety, přístavba před 25-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, 11

12 technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše slabší údržbě. Garáž a venkovní úpravy se nachází v průměrném technickém stavu, prováděna slabší údržba. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 889 existuje soubor omezení dispozičních práv (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům 5+1, Veřovice, okr. Nový Jičín Cena nabídková: ,- Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Veřovice ve velmi žádané lokalitě. Dům je po částečné rekonstrukci, nová kuchyně, nové plynové vytápění, PVC okna, nová koupelna (rohová vana, keramické obklady). Podlahy PVC a keramické. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Plocha pozemku: m² Zastavěná plocha: 122 m² Užitná plocha: m² Druh budovy: cihlová Kontakt: M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/ Praha 1, Nové Město tel.:

13 2) Rodinný dům 3+1, Hodslavice, okr. Nový Jičín Cena nabídková: ,- Kč Rodinný dům 3+1 v klidné části Hodslavic. Dům je po částečné rekonstrukci - nová kuchyně, koupelna, WC, nová plastová okna. V 1. NP se nachází vstupní chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna a WC. V 2. NP je prostorná ložnice, možno vybudovat další podkrovní pokoj. Dům je velice útulný a světlý. Vytápění je na TP, plyn na pozemku. Plocha pozemku: 534 m² Zastavěná plocha: 120 m² Užitná plocha: 534 m² Druh budovy: cihlová Kontakt: M&M reality holding a.s. Krakovská 1675/ Praha 1, Nové Město tel.: ) Rodinný dům 2 x 2+1, Libhošť, okr. Nový Jičín Cena nabídková ,- Kč Jedná se o samostatně stojící cihlový, podsklepený dům se sedlovou střechou, střešní krytinou je plech. Zastavěná plocha domu je 100 m2, obytná pak 150 m2. V přízemí se nachází byt vel. 2+1, kde je nová kuchyňská linka, v podkroví je také byt 2+1. Dům je v dobrém stavu, je zkolaudován v roce 1958, v roce 2002 byla provedena nová vodovodní přípojka, v roce 2003 rozvody vody v domě v plastu. Vytápění domu je ústřední, je zde jednak litinový kotel na tuhá paliva a nový plynový kotel. Dům je napojen na vodovod, elektřina 220/380 V, odpad je řešen žumpou. K domu náleží zděná hospodářská budova s garáží a dále dřevěný altán na zahradě. Zahrada o ploše 2000 m2 je rovinatá, udržovaná, jsou na ní ovocné stromy. Dům stojí v klidné lokalitě, v blízkosti je autobusová zastávka, v obce je základní i mateřská škola, pošta, obchod s potravinami. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: m2 Voda: vodovod Topení: ústřední plynové Elektřina: 380V 13

14 Kontakt: BONA ELECTA Štefánikova 1163/ Kopřivnice tel.: ) Rodinný dům 3+1, Mořkov, okr. Nový Jičín Cena nabídková: ,- Kč rezervováno Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1.podlaží Plocha zastavěná: 138 m2 Plocha pozemku: 458 m2 Voda: vodovod Topení: lokální plynové Odpad: kanalizace Elektřina: Nabízíme Vám exklusivně prodej rodinného domu 3+1, který prošel mezi lety 2008 až 2010 kompletní rekonstrukcí. Byla zde vyměněna všechna okna, kompletní renovace popř. výměna krovů, nová glazovaná pálená taška, vodovodní + odpadní rozvody v plastu, nová topná tělesa, krb, elektrické rozvody v mědi, plovoucí podlahy + dlažba, nová koupelna včetně rohové vany, nová nadstandardní kuchyňská linka včetně zabudovaných spotřebičů (myčka, horkovzdušná trouba, skleněná varná deska) atd.. K vytápění objektu slouží plynový kotel, krb, či kotel na tuhá paliva. 14

15 Kontakt: REAL AGENTS Masarykovo nám. 7/7, Nový Jičín Indrák Lukáš tel.: ) Rodinný dům 4+2, Mořkov, okr. Nový Jičín Cena nabídková: ,- Kč Budova: Cihlová Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 298 m 2 Plocha pozemku: 486 m 2 RD 4+2 se sedlovou střechou, podsklepený, obecní voda i vlastní studna, plynová přípojka na pozemku, současné vytápění je ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, garáž v domě se vstupem do kotelny a do domu, prostorná půda s možností vestavby pokoje, extra kuchyňka v druhém podlaží, klidné místo dál od hlavní cesty, ovocné stromy v oplocené zahradě, hospodářská část činí cca. 130 m2, obytná část obě podlaží činí cca. 170 m 2. Kontakt: Reality Novojičínsko 5. května 22/ Nový Jičín tel:

16 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku. Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN ,90 1,05 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1, SN ,00 1,00 1,20 0, SN ,90 1,00 1,10 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [Kč] Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

17 2.2 Porovnávací způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 45 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 813,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 120,35 m 2 2,60 m 1.NP: 120,35 m 2 3,00 m 2.NP: 89,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor celkem: = 954,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 329,70 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,74 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,680 i = 1 17

18 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 1,080 * 0,900 = 0,661 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 813,- Kč/m 3 * 0,661 = 1 859,39 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 859,39 Kč/m 3 * 954,96 m 3 = ,07 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,07 Kč a 2 ) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 40 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - Rodinný dům a od této stavby přebírá index I T a I P. Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 666,- Kč/m 3 18

19 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1..NP: 40,20 m 2 2,50 m Obestavěný prostor celkem: = 100,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 40,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 40,20 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm III 0,10 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,80 = 0,748 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 1,080 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,900 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,748 * 1,080 * 0,900 = 0,727 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 666,- Kč/m 3 * 0,727 = 1 211,18 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 211,18 Kč/m 3 * 100,50 m 3 = ,59 Kč Garáž - zjištěná cena = ,59 Kč 19

20 b) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 45, ,35 zastavěná plocha a nádvoří St ,00 45, ,- Součet ,35 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 482,80 Mezisoučet ,15 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,45 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 45,85 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1036/6 449,00 45, ,65 Součet ,65 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 617,60 Mezisoučet ,25 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,54 Pozemky - zjištěná cena = ,99 Kč Rekapitulace: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům = ,07 Kč a 2 ) Garáž = ,59 Kč b) Pozemky = ,99 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,65 Kč ,- Kč 20