Oceňování pozemků ve zvláštních případech

Transkript

1 Oceňování pozemků ve zvláštních případech 1 J A K U B H A N Á K

2 Osnova oceňování v rámci pozemkových úprav 2 oceňování veřejného majetku oceňování pro účely vyvlastnění směrná hodnota

3 OCEŇOVÁNÍ V POZEMKOVÝCH ÚPRAVÁCH 3

4 Charakteristika účel: určení nároku vlastníka pro uskutečnění směny v pozemkových úpravách specifika: směňovány jsou zpravidla zemědělské pozemky; méně pozemky lesní a vodních ploch s řešením pozemků jiného druhu musí vlastník souhlasit ocenění: co nejlevnější a nejjednodušší způsob oceňovatel: pozemkový úřad, zpracovatel návrhu pozemkových úprav či znalec 4

5 Pravidla pro oceňování priorita skutečného stavu (dtto v ZOM) u jedné parcely i více druhů dle zaměření skutečného stavu odděleně se uvádí cena porostu a pozemku u pozemků zahrad, chmelnic, vinic, sadů a pozemků s lesním porostem pozemky vymezené v 3 odst. 3 ZPÚ, které jsou řešeny v PÚ se oceňují jako zemědělské podle druhu původního, resp. nejbližšího zemědělského pozemku oceňuje se podle cenového předpisu (tj. OV 441/2013 Sb.) předpis platný ke dni vyložení soupisu nároků oceňuje se pouze podle BPEJ bez úpravy přirážkami a srážkami v příloze č. 5 OV vychází se z BPEJ v celostátní databázi 5

6 Srovnání ocenění zemědělského pozemku 6 Úprava ceny zemědělského pozemku podle OV Sousední obce (pol. 1) Vzdálenost od zastavěné části obce (pol. 2) = = Kritéria přiměřenosti v PÚ Všechny pozemky v téže obci Kritérium vzdálenosti od společného bodu Zvýšená balvanitost či množství pevných překážek (pol. 3) - / Lokalizace ve ZCHÚ (pol. 3.4) +- + Nutný souhlas vlastníka pozemku a OOP s řešením v PÚ Nutnost zohlednit také výměru a druh pozemku

7 Srovnání ocenění: příklad 7 BPEJ = 2,42 Kč sousední obec tisíc obyvatel + 60 % ZCHÚ III. zóna CHKO až 30 %

8 Srovnání ocenění: příklad 8 Podle OV standardně Podle OV pro PÚ BPEJ Základní cena - Kč 2,42 Přirážka dle přílohy č % Srážka dle přílohy č % Upravená cena - Kč 3,75 Výměra m Cena 4998,75 BPEJ Základní cena - Kč 2,42 Přirážka dle přílohy č. 5 * Srážka dle přílohy č ** Upravená cena - Kč 2,42 Výměra m Cena 3222,86 * všechny řešené pozemky jsou ve stejné obci (téměř vždy) ** vlastník musí s řešením pozemku souhlasit

9 Oceňování nezemědělských pozemků oceňování lesních pozemků 7 OV oceňování pozemků vodních ploch 8 OV včetně oceňování močálů, mokřadů a bažin neupravují se přirážkou za sousední obce (srov. metodiku) oceňování pozemků jiných ploch 9 OV často však oceněny jako zemědělské (viz pravidlo výše): zastavitelné, zastavěné stavbou, v zastavěném území zvláštní pravidla pro polní cesty!? oceňují se také omezení tj. zejména věcná břemena (viz přednáška č. 4) 9

10 Srovnání ocenění: příklad 10

11 Srovnání ocenění: příklad 11 Výpočet ceny pro PÚ Výpočet ceny dle OV ZC 8,03 Kč Výměra m Kč ZC 307 Kč I T 1,25 I O 0,98 I P 0,448 ZCU 168,48 9 odst. 4 OV (x 0,3) 50,55 Kč/m 2 Výměra m 2 Cena ( 50 OV) Kč

12 12

13 OCEŇOVÁNÍ VEŘEJNÉHO MAJETKU 13

14 Charakteristika účel: transparentní a objektivní stanovení ceny pro převod práv nebo účetnictví specifika: běžně atypické (neporovnatelné) pozemky formalizovaný způsob prodeje (opakovaně) ocenění: standardní s metodickými požadavky státu a ÚSC jako zadavatelů ocenění oceňovatel: zpravidla znalec, byť obligatorně jen výjimečně 14

15 Pozemky ve vlastnictví státu 15 Nákup pozemků pouze do výše rovnající se ocenění tohoto majetku podle zvláštního právního předpisu 17) ve veřejném zájmu předchozí souhlas MF ke sjednání ceny vyšší. To platí obdobně, je-li majetek nabýván v dražbě částečná neplatnost při překročení cenová regulace Prodej pozemků nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak 35) taktéž např. 20 HorZ pozemky v dobývacích prostorech a CHLÚ autonomní definice obvyklé ceny běžné metodiky či vzorové posudky východisko pro kupní cenu

16 Privatizace zemědělské půdy obecné pravidlo obvyklá cena 18) [ 14 zákona o SPÚ] 16 veřejná nabídka SPÚ stanoví cenu zemědělských pozemků podle BPEJ, nebo nejsou-li zemědělské pozemky bonitovány, za průměrnou cenu pro jednotlivá katastrální území podle jiného právního předpisu 25 [ 12] zjištěná cena podpora rozvoje venkova a zemědělské činnosti použije se cenový předpis platný k poslednímu dni kalendářního roku předcházejícího vyhlášení veřejné nabídky nikoliv, jde-li o pozemky v zastavitelné nebo zastavěné (sic!) ploše obce cena obvyklá ex lege není nutný znalecký posudek

17 Pozemky obcí a krajů 39 odst. 2 OZř, resp. 18 odst. 2 KrZř, resp. 36 odst. 2 ZHMP Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna. v praxi ztotožňována s obvyklou cenou dle ZOM (dle MV je tento postup nejjednodušší ) autonomní definice oceňovatel: není požadavek na znalecký posudek nabídky realitních kanceláří apod. schopnost obce objektivně stanovit? ceníky obcí pro různé účely odůvodnění odchylky 17

18 Výkupy pozemků pod komunikacemi ceníky a postupy obcí, resp. krajů oceňuje se téměř vždy zjištěnou cenou: neexistuje trh cenová regulace, je-li nabyvatelem stát lze odejmout nebo omezit vlastnické právo k pozemku, jestliže byla dálnice, silnice nebo místní komunikace zřízena na cizím pozemku nevztahuje se na účelové komunikace 18 do roku 2016 šlo pouze omezit vlastnické právo zřízením věcného břemene dle DZ odnětí, pokud se bude jevit jako racionálnější

19 101 StZ Předkupní práva vztahuje se na pozemky určené územním plánem pro veřejně prospěšné stavby, resp. veřejné prostranství obvyklá cena; se zhodnocením pozemku veřejně prospěšnou stavbou 13 zákona o státní památkové péči nemovité národní kulturní památky za cenu stanovenou podle zvláštních právních předpisů; nelze-li cenu takto určit za cenu obvyklou odpovídající povaze věci 61 ZOPK pozemky ve vybraných ZCHÚ a související s jeskyněmi obecná úprava v NOZ 12 zákona o majetku ČR 19

20 Dohoda předcházející vyvlastnění nucený výkup (není ochotný prodávající) není splněna definice tržní hodnoty (ochotný prodávající) různá pravidla podle vyvlastnitele 20 5 odst. 2 VyvlZ: znalecký posudek, podle kterého navrhl vyvlastňovanému cenu za získání potřebných práv k pozemku nebo ke stavbě dolní hranice, tj. minimální nabídka? stát horní hranice ve výši zjištěné ceny (regulace) obce a kraje horní hranice omezena zdůvodněním soukromá osoba horní hranice neomezena různá pravidla podle druhu stavby podle zákona č. 416/2009 Sb.: pro uskutečnění stavby dopravní infrastruktury viz dále

21 Vývojové etapy: dálnice D Hradec Králové Cena pozemku Výkup Vyvlastnění 400 až XI II.13 IX.14 V.16

22 Vývojové etapy: dálnice : vyhláška o náhradách /2009: zjištěná cena dle 12 ZMČR výhodnější bylo vyvlastnění (byla-li obvyklá cena vyšší) /2013: tržní cena obvyklá úspěšné výkupy, ale drahé (oceňovány jako stavební) /2014: obvyklá bez zhodnocení s bonusem zastavení výkupů: výrazný pokles ceny (skutečný stav, nízký bonus) /2016: obvyklá bez zhodnocení s vyšším bonusem obnovení výkupů: až 16ti násobek ceny ??: pevný bonus (č. 49/2016 účinnost od ) pokračování výkupů?: 8násobek 22

23 Vývojové etapy: protipovodňová nádrž Nové Heřminovy Cena Výkup Vyvlastnění ,16 4,16 4, XI II.13 IX.14 V.16

24 Dohoda v režimu 416/2009 Sb. 24 stanoví se obvyklá cena pozemku nebo stavby ocenění se provede podle oceňovacího předpisu (!?) účinného ke dni odeslání návrhu kupní smlouvy cena pozemku nebo stavby se ve znaleckém posudku určí vždy podle jejich skutečného stavu a účelu užití; nepřihlédne se k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s tím, že jsou určeny k uskutečnění stavby dopravní infrastruktury explicitní zákaz tzv. cenové spirály od května 2016 bonus - od května 2016 výše kupní ceny se jednává ve výši ceny vynásobené koeficientem 8 v případě pozemku s výjimkou stavebního pozemku 7) ceny vynásobené koeficientem 1,15 v případě stavebního pozemku 7) nebo stavby

25 Ocenění metodou pole za pole : proč? vlastník nemůže pozemek svým jednáním aktivně zhodnotit vyšší cena pozemku vytváří značný prostor pro spekulace 25 díky bonusům stále prostor existuje (ovlivňují ho spíše jiné faktory) vlastníci pozemků vybraných pro veřejně prospěšné stavby jsou nespravedlivě zvýhodnění oproti ostatním fakticky nedobrovolná ztráta vlastnického práva je obtížné stanovit obvyklou cenu pozemku, pokud s ním trh neexistuje

26 OCEŇOVÁNÍ PRO ÚČELY VYVLASTNĚNÍ 26

27 Charakteristika účel: přiměřená a spravedlivá náhrada za odnětí vlastnického práva částka, kterou by vlastník docílil při převodu specifika: nedobrovolnost transakce zásah do vlastnického práva veřejný zájem na transakci často liniové stavby, resp. ocenění většího počtu pozemků v téže lokalitě ocenění: standardní s odlišným náhledem na způsob využití pozemku oceňovatel: vždy znalec; moderační právo soudu 27

28 Ústavní východisko jakýkoli zásah do práva na ochranu majetku musí zachovávat spravedlivou rovnováhu mezi požadavky obecného zájmu společenství a imperativy ochrany základních práv jednotlivce. Vyvlastněná osoba má v zásadě obdržet náhradu, jejíž výše je v rozumném poměru k tržní hodnotě majetku v době, kdy k odnětí vlastnictví došlo. II. ÚS 1135/14 a I.ÚS 1904/14 28

29 Oceňování pro účely vyvlastnění ve výši obvyklé ceny 7) [ 10 odst. 1 VyvlZ] odkaz na definici v ZOM problém viz dále náhrada se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění tj. možnost získat obdobný pozemek je-li zjištěná cena vyšší, tak náhrada v této výši ocenění podle skutečného stavu nepřihlíží se ke zhodnocení účelem vyvlastnění moderační právo soudu [ 28 VyvlZ] i vlivy v obvyklé ceně nezohledňované (např. délka vlastnictví, zmírnění tvrdosti) 29

30 Problémy s oceněním v praxi nelze-li stanovit obvyklou cenu porovnáním na základě skutečně realizovaných prodejů, tak...? 30 dnes již mnohem méně zpravidla oceňovány běžné nemovitosti (často navíc stavba na zelené louce) navýšení ceny z důvodu rizika chyby při ocenění? skokové změny cen změny katastrálního území liniové cenové mapy? nepřihlíží se ke znehodnocení zbývající části pozemku avšak ani ke zhodnocení zbývajících pozemků zohlednění využití pozemku k podnikání

31 Schéma vývoje ceny pro VPS Silnice R 48 MÚK Bělotín Rybí. Pozemek v k.ú. Bělotín Cena pozemku Předkupní právo 101 StZ Dohoda v režimu 416 Vyvlastnění Soudní náhrada

32 Rekapitulace pro konkrétní účel určen druh ceny (hodnoty) určení metody (způsobu) ocenění implicitně v definicích; zákaz přihlédnout k budoucímu využití; 469 zákona č. 90/2012 Sb. 32 určena doba platnosti ocenění, resp. použitelný cenový předpis 469, vyvlastnění; pozemkové úpravy, privatizace zemědělské půdy požadavek na ocenění odborníkem