program výzkumu MMR WD

Transkript

1 Projekt Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na sníţení regionálních disparit nástroje ke zvýšení finanční a fyzické dostupnosti bydlení u domácností potenciálně i akutně ohroţených finanční nedostupností bydlení - senioři ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU program výzkumu MMR WD Ing. Milada Kadlecová, Ing. arch. Helena Vařejková

2 Cíl zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení seniorů ( zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby ) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( nepřesazovat starý strom )

3 Růst počtu seniorů v dlouhodobém výhledu Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, přibližuje nejnovější projekce ČSÚ (pracující i s údaji o migraci), z údajů je patrný jak výrazný absolutní tak i relativní růst této věkové skupiny po r.2010 Obyvatel k 1.1. daného roku rok celkem abs podíl v % 2008 *) , *) , , , , , , ,2

4 Nájemní bydlení - zatíţení domácností Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou,

5 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení výstavba tzv. sociálních bytů 1/ Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám je určen pro právnické a fyzické osoby 2/ Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení je určen pro obce

6 Legislativa - návrhy Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, Na základě výše uvedeného navrhujeme některé úpravy existujících předpisů v oblasti sociálního bydlení tak, aby byl správně zakotven pojem bydlení seniorů a aby i pro tuto skupinu bylo dostupné sociální bydlení. Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. Zde jsou stavební úpravy definovány v 2 body b)2., b)4., vždy se ale apriori předpokládá nějaká forma neobyvatelnosti, definice sociálního bytu postrádá možnost úprav stávajícího normálního bytu. Proto navrhujeme doplnit vymezení pojmů poloţkou v 2 b)5. 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě1), 2. stavební úpravy2), kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba2), kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, 5. stavební úpravy bytu, kterými vzniknou menší bytové jednotky 8 bod (8) Dotace se čerpá na základě faktur postupem stanoveným ve smlouvě o poskytnutí dotace tak, že na úhradě každé faktury se dotace může být poskytnuta do výše 30 % skutečných plnění.

7 Legislativa - návrhy Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, bod (7) Nájemné za 1 m2 a (8) Podmínky uvedené v 5 a v odstavcích 1 až 7 musí příjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let Upravit tak, aby výše nájemného byla v reálné relaci vůči návratnosti investice (např. 10 let) 8 bod (8) Dotace se čerpá na základě faktur postupem stanoveným ve smlouvě o poskytnutí dotace tak, že na úhradě každé faktury se dotace může podílet nejvýše 30 % - zrušit Nejjednodušší by bylo Nařízení vlády 333/2009 Sb. sloučit s Podporou podporovaných bytů ( viz dále) a vytvořit jeden přehledný ekonomicky správně nastavený model dotací přístupný všem investorům. Původní plán počítal s výstavbou až 2 tisíc bytů do konce roku Současné rozpočtové možnosti fondu rozvoje bydlení v situaci zatím nejistého dalšího financování pokryjí výstavbu cca 400 bytů, splňujících podmínky Nařízení. Od startu programu fond zatím přijal 19 žádostí. Nezájem soukromých majitelů dokládá též průzkum, který uvádíme v závěru.

8 Legislativa - návrhy Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů Podprogram se natolik zaměřil na precizní definici vstupního bytu a pojmu výstavba, že vlastně nežádoucím způsobem zúžil okruh možných uživatelů. V kap.ii. je akceptovatelná definice v bodu a), ale v bodu d) výstavba by se snad případ seniora dal zařadit pod bod d)4 : II. Parametry podprogramu Vymezení pojmů Pro účely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, určený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené sociálními okolnostmi jejich ţivota, které ani při vyuţití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky nemají přístup k bydlení;.. d) výstavbou 1. výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2. stavební úpravy, kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne podporovaný byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy;

9 Legislativa - návrhy Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, Ovšem upřesnění pojmu vstupní byt v kap.viii. 2 je natolik zúžené, že bychom považovali za vhodnější pro byty pro seniory buď zařadit samostatnou definici nebo opustit pojem vstupní byt a ponechat jen pojem podporovaný byt, což je samo dost výstižné. tj. sloučit písm. a) a c) a upravit bod d)4 a opravit nebo zcela vypustit definici v kap.viii. VIII. Dotační tituly: 2. Podporovaný byt (PB) Cíl: Cílem výstavby podporovaného bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o osoby starší 68 let, osoby které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod.

10 Porovnání nákladů Podle údajů z tisku ( MF Dnes a , Veřejná správa 5/2010) se v Jihomoravském kraji připravují investice pro vytvoření dalších míst v zařízeních pro seniory, jak cestou rekonstrukcí, tak nové výstavby. Porovnáním dostupných údajů o výši investice a počtu vzniklých míst dojdeme k nákladům na umístění jednoho seniora cca 1,5mi. Kč. název investice počet osob průměr/osobu průměr příkladů DD Ivančice Kč Kč DD Tomešova Brno Kč Kč DD Újezd u Brna Kč Kč Kč DD Miroslav Kč Kč CSS Kyjov Kč Kč V dále prezentované úvaze o zvýšení variability ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč.

11 Příklad Rozdělení obecního nájemního bytu dvě menší bytové jednotky Dům byl postavený v 30. letech 20 stol. a nachází se v lokalitě Brno-Zábrdovice

12 Příklad Původní stav Byt m 2

13 Příklad Navrţený stav Byt 2-51 m 2 Byt 3-55 m 2

14 Komentář V bytě byly navrženy tyto úpravy : rozdělení bytu příčkou na dvě menší jednotky, vybourání nového vstupu pro druhou bytovou jednotku úprava stávající koupelny/wc, napojení a vybudování nové koupelny/wc pro druhý byt zřízení jedné nové kuchyňské linky. oprava podlahy v centrální části bytu dlaţba v prostorách vstupu a dlaţba s izolací v prostoru nového sociálního zařízení. oprava a podle potřeby doplnění elektrorozvodů nové rozvody ústředního vytápění, vč. kotle etáţového topení změny v polohách dveřních otvorů. vymalování nutné projekční práce náklady byly upřesněny poloţkovým rozpočtem Dále jsme prověřovali, jak se změny projeví v nájemném z nově vzniklých bytů, a jestli by mohla obec použít dotaci na výstavbu sociálního bydlení (Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů, který stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, MMR ČR) Výchozí stav - regulované nájemné ve výši podle jednostranného zvýšení nájemného v Brně-Zábrdovicích od činí 59,10Kč.

15 Nájemné Označení Plocha/m2 Nájem v roce 2010 Kč/měs Nájem v roce 2010 Kč/rok bytu regulovaný MON *) s dotací **) regulovaný MON s dotací Byt č Kč Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč Kč Kč Byt č Kč Kč Kč Kč Kč Kč Byty Kč Kč Kč Kč Kč Kč * ) MON místně obvyklé nájemné vypočtené pomocí expertního posudku IRI **) vypočteno s využitím sazby Kč 54,40 dle podprogramu MMR Podpora výstavby podporovaných bytů Varianta Byt Výběr nájemného/rok Součet za byt č. 2 a byt č. 3 Původní regulované nájemné v bytě č. 1 Kladný rozdíl A Byt č.2 - regulovaný Byt č.3 - MON Kč Kč B Byt č.2 - MON Byt č.3 - MON Kč Kč C Byt č.2 - s dotací Byt č.3 - s dotací Kč Kč

16 Investice varianty Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, Stavební náklady nutné pro úpravu stávajícího bytu na 2 bytové jednotky jsou Kč, cena se týká úprav v nutném rozsahu jak bylo popsáno výše. Za předpokladu, ţe investor pouţije hypotéku na 10 let na celou částku, ( pro kalkulaci jsme použili zprůměrované hodnoty z hypotéční kalkulačky na vypadá návratnost investice pro jednotlivé varianty takto : Varianta A Splátky hypotéky nelze z kladného rozdílu ( Kč) v dané době splatit. Ve všech variantách ale platí, že ve skutečnosti bude kladný rozdíl větší, protože nově opravené byty budou mít oproti minulosti velmi nízké náklady na opravy a údržbu. Pokud by se na splácení použila celá výše nově vybraného nájemného (opět teoreticky), byla by hypotéka splacena po cca 6-7 letech. Varianta B Kladný rozdíl investora Kč by téměř stačil na splátky hypotéky ( splatnost asi 10,5 roku), při použití celé částky z nového nájemného je splatnost asi 5let. Varianta C Náklady investice Kč by se po započítání dotace 2x Kč snížily na Kč, což je zřejmě položka, u které nelze uvažovat o investičním modelu s hypotékou. Předpokládáme jiný způsob financování v rámci zdrojů obce.

17 Průzkum zájmu mezi soukromými majiteli bytových domů Průzkum zájmu o navrţený program byl realizován v Brně a v Praze formou odborného výkladu s následnou diskusí : Celkový počet účastníků = 130 Poloţené dotazy: 1/ Máte mezi nájemníky případ seniora v nadměrném bytě? nebo podobný případ? Kladných odpovědí 28 2/ Uvaţoval byste ve svém domě o rozdělení velkého nájemního bytu na dvě jednotky, jak bylo naznačeno v přednášce? a/ s dotací (Nařízení vlády 333/2009 Sb.) Kladných odpovědí 0 b/ bez dotace Kladných odpovědí 14

18 Závěr Konference "Udržitelný rozvoj měst", Jablonec nad Nisou, Zvyšování variability bytového fondu v rámci stávající zástavby je finančně i časově méně náročné než nová výstavba, jako dílčí faktor spolupůsobí proti vylidňování měst Nařízení vlády 333/ 2009 Sb. o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám nemá ekonomické podmínky nastaveny tak, aby umoţnil vstup soukromého sektoru. 30% dotace na úhradu nákladů ve vztahu k regulovanému nájmu 43 Kč na dobu 10let neumožňuje návratnost investice, regulované nájemné, ke kterému je majitel ze povinen se zavázat, neumožňuje pokrytí nákladů spojených s nájemným Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení. Má komplikovaný název (problém při citacích v tisku, při vyhledávání), vyjmenováním skupin znevýhodněných osob je definice natolik zúţená, že vylučuje standardní sociálně slabé domácnosti, např. osaměle žijícího seniora Prioritou obcí by mělo být uváţlivé hospodaření se stávajícím bytovým fondem a podle místních podmínek ponechání určitého procenta bytového fondu pro účel sociálního bydlení. Živelná privatizace obecních bytů a na druhé straně pomalá a nákladná výstavba sociálního bydlení nejsou komplexním řešením. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu v kombinaci s adresným příspěvkem na bydlení umožňují přesně zacílená řešení dislokovaná po celé urbánní struktuře.

19 DĚKUJEME ZA POZORNOST