ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /13. Počet stran: 11 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /13 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 897/3, pozemky parc.č. 2600, 2601, 2602/1, 2603, 2604, 2605 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Hulín, k.ú. Hulín Adresa nemovitosti: Zahradní 897, Hulín Vlastník: EUROPE INCOMING, s.r.o., RČ/IČO: , Nezamyslova 726/5, Praha 2, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GAUTE, a.s. Lidická 2006/26, Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: volek@odhady-posudky.cz DIČ: CZ Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č , k.ú. Hulín, ve vlastnictví EUROPE INCOMING, s.r.o.. Jedná se o bytovou jednotku č. 897/3 v bytovém domě č.p. 894, 895, 896, 897, 898, 899 postaveném na pozemcích parc.č. 2600, 2601, 2602/1, 2603, 2604, 2605 vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č , k.ú. Hulín, vyhotovený notářem dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Hulín. - Objednávka znaleckého posudku, ze dne Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Informace a podklady získané od objednatele ocenění

3 - Informace a sdělení získané telefonicky od zástupce vlastníka pana Vladimíra Volfa (tel.: ). - Mapa obce Hulín a okolí. - Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - Fotodokumentace pořízená při místním šetření. - Knihovna znalce. - Odhad č ze dne , který vyhotovil Ing. Zdeněk Havránek, Fr. Ondrůška 1548, Bystřice pod Hostýnem. - Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.). Pozn.: prohlídka nemovitosti byla provedena pouze z veřejně přístupné komunikace. Byt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn a z tohoto důvodu nebylo provedeno zaměření a podrobný popis vybavení bytové jednotky. Ocenění je provedeno na základě dostupných podkladů poskytnutých objednatelem ( Odhad č ze dne , který vyhotovil Ing. Zdeněk Havránek, Fr. Ondrůška 1548, Bystřice pod Hostýnem). Místopis Město Hulín se nachází na území okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Hulín se rozkládá asi šest kilometrů východně od Kroměříže. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Trvalý pobyt na území tohoto menšího města má úředně hlášeno kolem 7310 obyvatel. Hulín se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Hulín, Chrášťany a Záhlinice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hulín má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice (zdroj: Jedná se o bytovou jednotku č. 897/3 o dispozici 2+1 v cihlovém bytovém domě při ulici Zahradní, ve vzdálenosti cca 600 m jihovýchodně od centra města Hulín. Poloha domu je dobrá, nachází se v širším centru města, v zóně čistého bydlení v blízkosti obchodů a služeb, s velmi dobrým dopravním spojením s okolními městy (autobus, vlak). Parkování v okolí domu je špatné, pouze v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. Celkový popis Bytový dům č.p. 894, 895, 896, 897, 898, 899, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je postaven do půdorysného tvaru písmene L a je složen ze šesti sekcí. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, elektrika, kanalizace). Okolní zástavbu tvoří bytové a rodinné domy. Bytový dům č.p. 894, 895, 896, 897, 898, 899 je postavený na vlastních pozemcích parc.č. 2600, 2601, 2602/1, 2603, 2604, Spoluvlastnický podíl jednotky na pozemcích činí id. 6595/

4 Silné stránky - poloha v klidné části města, bytový dům po revitalizaci Slabé stránky - nebyla umožněna prohlídka nemovitosti = nelze přesně posoudit stavebně technický stav a vybavení, omezené parkovací možnosti v okolí domu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č ze dne jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s.. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti.. Ostatní rizika: Byt dlouhou dobu neužívaný Komentář: Dle sdělení zástupce vlastníka p. Vladimíra Volfa je bytová jednotka již několik let volná nevyužívaná. Na základě informací od objednatele posudku není známo, že by byla na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze z veřejně přístupné komunikace. Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn a z tohoto důvodu nebylo provedeno zaměření a podrobný popis vybavení nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě dostupných podkladů poskytnutých objednatelem ( Odhad č ze dne , který vyhotovil Ing. Zdeněk Havránek, Fr. Ondrůška 1548, Bystřice pod Hostýnem)

5 OCENĚNÍ Byt č. 897/3 Pozn.: vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována a nelze posoudit současný stavebně technický stav a ověřit vnitřní dispozici bytu. Posuzovaný byt je situován v 2.NP. Jedná se o dvoupokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení: Byt 2+1: Konstrukční charakteristika: Budova je zděné stavební konstrukce. Fasáda domu je zateplena. Střecha je plechová nebo z keramické dlažby. Okna jsou plastová. Ostatní konstrukční prvky a vybavení nejsou známy (interiér nebyl znalci zpřístupněn). V domě není osobní výtah. Stáří a technický stav: Dům postavený kolem roku 1952 byl v posledních letech revitalizován (fasáda, krytina střechy). Stavebně technický stav bytové jednotky nebylo možné posoudit. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha předsíň Obytné prostory 9,70 m 2 1,00 9,70 m 2 kuchyň Obytné prostory 12,31 m 2 1,00 12,31 m 2 pokoj Obytné prostory 16,26 m 2 1,00 16,26 m 2 pokoj Obytné prostory 12,54 m 2 1,00 12,54 m 2 koupelna Obytné prostory 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 WC Obytné prostory 1,44 m 2 1,00 1,44 m 2 komora Obytné prostory 1,74 m 2 1,00 1,74 m 2 sklep Skladovací 4,38 m 2 0,50 2,19 m 2 prostory sklep Skladovací 3,88 m 2 0,50 1,94 m 2 prostory Celková podlahová plocha 65,95 m 2 61,82 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné - 5 -

6 nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Prodej bezbariérového BOV 2+1 ve 3.patře cihlového domu. Byt i dům po rekonstrukci. Nové rozvody el., sanitární tech., nová kuch. linka, podlahy. Vlastní bezbariérový přístup - el. křeslo na schodišti. Zdroj: č.2 Nabízíme Vám k prodeji byt v lukrativní části Hulína o celkové výměře 53m2. Nachází se v 1NP. K bytu náleží i slep o výměře 2 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci ihned k nastěhovaní. Dům je po revitalizaci. Zajistíme Vám výhodné financování. Zdroj: č.3 Stavba užívaná od roku V roce 2005 provedena krytina, v roce 2009 společné rozvody sítí, okna a společný vstup, stupačky, v roce 2010 fasáda. Podlahy místností tvoří parkety nebo betonové s PVC. Okna plastová. Dveře vnitřní hladké do ocelových zárubní. Elektroinstalace je světelná. Rozvod vody je studené i teplé, zdrojem teplé vody je plynová karma. Vytápění plynovým kotlem ze společné kotelny. Sanitární vybavení: koupelna - vana, umývadlo, WC. Vybavení kuchyně bez linky. Zdroj: databáze spolupracujících znalců KS - 04/2012 č.4 Budova je užívána od r.1955, ke dni ocenění je tedy 57 let stará. Stav konstrukcí je dobrý, v roce 2006 byla pořízena nová střešní krytina, v roce 2007 plastová okna ve spol. prostorách a vstupní dveře, v roce 2008 termofasáda. Bytová jednotka je zastaralá, určena k celkové rekonstrukci a modernizaci. Podlahy místností jsou parketové a keramická dlažba. Okna plastová, dvojitá. Dveře vnitřní dřevěné hladké a prosklené do obložkových zárubní. Elektroinstalace je světelná. Rozvod vody je studené i teplé, zdrojem teplé vody je el. boiler. Vytápění vlastním plynovým kotlem s litinovými radiátory. Sanitární vybavení: koupelna - vana, umývadlo, WC. Vybavení kuchyně - kombi. sporák, dřez, kuchyňská linka. Zdroj: databáze spolupracujících znalců KS 11/2012 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Hulín, ul. Zahradní Podlaží: 3.p Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha cihlový 52,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00-6 -

7 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - nehodnoceno; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - riziko neumožnění prohlídky; Název: č.2 Lokalita: Hulín, ul. Zahradní Podlaží: 1.p Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha cihlová 52,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - nehodnoceno; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - riziko neumožnění prohlídky; Název: č.3 Lokalita: Hulín, ul. Zahradní Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha cihlová 53,22 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaný prodej; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - nehodnocen; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - riziko neumožnění prohlídky; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m

8 Název: č.4 Lokalita: Hulín, ul. Wolkerova Podlaží: 3.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha cihlová 51,35 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaný prodej; Velikosti objektu - stejná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nehodnoceno; Celkový stav - nehodnocen; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - riziko neumožnění prohlídky; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Odůvodnění srovnávací metody: Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku č. 897/3 o dispozici 2+1 v cihlovém bytovém domě při ulici Zahradní, ve vzdálenosti cca 600 m jihovýchodně od centra města Hulín. Poloha domu je dobrá, nachází se v širším centru města, v zóně čistého bydlení v blízkosti obchodů a služeb, s velmi dobrým dopravním (autobus, vlak). Parkování v okolí domu je špatné, pouze v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 2+1 mezi menší byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vybavení a stavebně technický stav nebylo možno posoudit. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy

9 Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 61,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Současný stav Kč Kč - 9 -

10 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - bytové jednotky č. 897/3 v bytovém domě č.p. 894, 895, 896, 897, 898, 899 postaveném na pozemcích parc.č. 2600, 2601, 2602/1, 2603, 2604, 2605 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Hulín, obec Hulín, okres Kroměříž, zapsáno na LV č , podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby nedobrovolné dražby, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: sedmsetdvacettisíc korun českých Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti