Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb Bakalářská práce Autor: Gabriela Jirásková Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha Červen, 2014

2 Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne. Gabriela Jirásková

3 Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho cenné rady a doporučení při psaní bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat svému manţelovi a rodičům za trpělivost a podporu.

4 Anotace Bakalářská práce je rozdělena na část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Posouzení těchto vlivů bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. V praktické části jsou obsaţeny dvě trţní ocenění nemovitostí rodinný dům v obci Královice a administrativní budova na Praze 10. Poslední Analytická část obsahuje analýzu realitního trhu na Praze 10. Klíčová slova Trţní hodnota, oceňování, progresivní prvky, konstrukce a materiály, vliv Annotation The thesis is divided into theoretical, practical and analytical part. In the theoretical part, writer explains how progressive elements, structures and materials influence market value of buildings. This will be shown through the method of evaluation, price, quality, and durability of construction. At the same time, the writer will take into account applicable legislation, technical requirements and standards. The practical part consists of evaluation of two real-estate properties a semi-detached house in the Královice village and an office building in Prague 10. The last, analytical part, provides an analysis of the real-estate market in Prague 10. Key words Market value, appraisement, progressive elements, structures and materials, influence

5 Obsah 1. Teoretická část Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa Základní pojmy a definice Základní poţadavky na pozemní stavby Platná legislativa Progresivní prvky, konstrukce a materiály Pojem progresivní materiály Historie vývoje materiálů Rozdělení progresivních materiálů Popis posuzovaných materiálů Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z hlediska ceny Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z hlediska kvality Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z hlediska výstavby a ţivotnosti Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

6 2. Praktická část Ocenění rodinného domu Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Závěr Tržní ocenění bytového domu Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Závěr Analytická část Obecná charakteristika realitního trhu na Praze Popis lokality Trh s nemovitostmi Analýza jednotlivých katastrálních území Vršovice Strašnice Malešice Vinohrady Záběhlice Michle Budoucí vývoj Závěr

7 Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři části část teoretická, praktická a analytická. Téma bakalářské práce se nazývá Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Uvedené téma bylo zvoleno z důvodu, ţe v dnešní době je velmi aktuálním tématem poměr výše kvality a ceny v celé sféře výrobků a sluţeb. Progresivní výrobky jsou toho příkladem. Jsou vyráběny z důvodu sníţení náročnosti výstavby, zvýšení kvality a spolehlivosti, prodlouţení ţivotnosti a trvanlivosti stavebních konstrukcí. Z celkového pohledu sniţují cenu, umoţňují pracovat v nepříznivých podmínkách a umoţňují splnění termínů jednotlivých projektů s co nejmenšími finančními ztrátami. Vývoj a pouţití progresivních prvků, konstrukcí a materiálů je velkým přínosem pro všechny zúčastněné strany, od tvůrců projektu aţ po koncového zákazníka. Cílem této práce je posoudit vliv, který mají progresivní prvky, konstrukce a materiály na trţní hodnotu staveb, a to z několika různých hledisek oproti materiálům tradičním. Porovnání vlivu bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. Teoretická část je členěna do čtyř kapitol. V první kapitole jsou uvedeny základní pojmy týkající se oceňování nemovitosti a na to navazující základní poţadavky na pozemní stavby. Dále je uvedena platná legislativa vztahující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví. Druhá kapitola se věnuje progresivním prvkům, konstrukcím a materiálům, jejich definici, historii vývoje, rozdělení a popis porovnávaných materiálů. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů z jednotlivých hledisek jsou obsaţeny ve třetí kapitole práce. V poslední kapitole je provedena analýza zjištěných poznatků, které jsou porovnány mezi posuzovanými materiály. V praktické části jsou provedeny dvě trţní ocenění nemovitostí. V prvním trţním ocenění je zjišťována trţní hodnota rodinného domu v Praze 22 Královice pomocí porovnávací, nákladové a výnosové metody. Ve druhém ocenění je zjišťována trţní hodnota budovy slouţící k pronájmu nebytových prostor na Praze 10, v tomto případě budou také pouţity všechny tři metody trţního ocenění. 7

8 Ve třetí analytické části je provedena analýza realitního trhu na Praze 10. Tato část je členěna do kapitol na základě rozdělení katastrálních území - Vršovice, Strašnice, Malešice, Vinohrady, Záběhlice, Michle. 8

9 1. Teoretická část VLIV PROGRESIVNÍCH PRVKŮ, KONSTRUKCÍ A MATERIÁLŮ NA TRŽNÍ HODNOTU STAVEB 9

10 1.1. Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa Důleţitou součástí bakalářské práce je uvedení a vysvětlení základních pojmů a definic, seznámení se základními poţadavky na pozemní stavby a uvedení platné legislativy vztahující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví Základní pojmy a definice Nemovitost dle 498, zákona č.89/2012 Sb., o. z. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. 1 Stavba dle 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o uzemním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvaní. 2 Budova - Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 3 Rodinný dům - Rodinný dům je stavba, která je z více jak 50ti% určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty a dále můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Nebytový prostor - Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. 4 1 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 2 ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 3 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008., s ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s

11 Byt 1) Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 5 2) dle 1159, zákona č.89/2012 Sb., o. z. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou částí domu, která má podíl na společných částech domu vzájemně spojených a neoddělených. Jednotka je věc nemovitá. 6 Pozemek je část zemského povrchu, který je od sousedních částí oddělen hranicí zák. č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí. Parcela parcelou se rozumí geometricky a polohově určený pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební pozemek jedná se o pozemek, jehoţ část nebo soubor pozemků je územním rozhodnutím nebo regulačním plánem vymezený a určený k umístění stavby. Součást věci dle 505 zákona č.89/2012 Sb., o.z. Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci oddělené, aniž se tím věc znehodnotí. 8 Příslušenství věci dle 510 zákona č.89/2012 Sb., o.z. Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo, společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. 9 Věcné břemeno služebnost nemovitost můţe být zatíţena sluţebností, která se přímo dotýká vlastníka jako věcné právo tak, ţe musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdrţet. Tržní hodnota z ekonomického hlediska se jedná a průměrný údaj tedy o průměrnou cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna k datu ocenění v běţném obchodním styku a právních podmínek. 5 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 7 ČESKO. Zákon č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí. 8 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 9 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 11

12 Tržní cena jedná se o konkrétní údaj, který nám sděluje, ţe v určitém čase byl uskutečněn určitý prodej konkrétní nemovitosti. Cena obvyklá dle 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. 10 Cena zvláštní obliby - jedná se o cenu zvláštní, která je svým způsobem výjimečná pro určitý sektor trhu nebo dokonce pro určitý subjekt. Cenová dokumentace cenovou dokumentací se rozumí podklady, které dokládají výši a pravdivost nějaké ceny, která byla v minulosti za určitý majetek prodána. Jedná se hlavně o dokumenty, databáze, informační systémy, statistiky. Cenová dokumentace se rozděluje na konkrétní a obecnou cenovou dokumentaci. Cenová argumentace - má dokazovat správnost a pravdivost trţní hodnoty. Jedná se o odhady, trţní ocenění a expertní posudky o hodnotě. Progresivní prvky, konstrukce a materiály - jsou veškeré prvky, konstrukce a materiály, které svými materiálovými a konstrukční vlastnostmi významně převyšují parametry prvků, konstrukcí a materiálů soudobých. 10 ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 13. ledna 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňovaní majetku), ve znění pozdějších předpisů. 12

13 Základní požadavky na pozemní stavby Navrhování a realizace pozemních staveb vyţaduje splnění řady poţadavků a jejich skloubení do konstrukčních řešení, které budou vyváţené a dále budou splňovat poţadavky architektonické, konstrukčně statistické, poţadavky protipoţární ochrany, stavebně fyzikální a ekologické poţadavky. Výsledný návrh musí zároveň odpovídat technologickým a ekonomickým moţnostem z hlediska vlastní realizace objektu, ale i z hlediska zajištění bezporuchového a bezpečného provozu objektu v průběhu jeho ţivotnosti s ohledem zajištění trvale udrţitelného rozvoje. 11 Architektonické požadavky Tyto poţadavky nám udávají základní podmínky skladby objektu z různých hledisek. Lze je rozdělit na poţadavky urbanistické, provozní, estetické a poţadavky památkové péče. Technické požadavky Technické poţadavky na stavbu upravuje také zákon č. 183/2006 Sb. (o územním plánování a stavebním řádu) Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla. 12 A dále jsou specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích staveb. Technologické a ekonomické požadavky V technologických poţadavcích jsou zahrnuty technologické moţnosti výroby, doprava, skladování, dostupnost materiálu a technologií. Kvalitu a technické řešení určují ekonomické poţadavky. 11 HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 13

14 Environmentální požadavky V dnešní době je velmi diskutované téma ţivotní prostředí, které je negativně ovlivňováno také stavební činností. Veškeré neţádoucí vlivy na ţivotní prostředí způsobené stavbou nelze zcela vyloučit, ale je nutné omezení těchto nepříznivých vlivů. Jedná se zejména o následující poţadavky - vyuţívání obnovitelných zdrojů, recyklace, sniţování celkové energetické náročnosti stavebních objektů, sniţování přímých negativních vlivů stavební činnosti. Požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb Dle 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby: Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou - mechanická odolnost a stabilita - požární bezpečnost - ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí - ochrana proti hluku - bezpečnost při užívání - úspora energie a tepelná ochrana ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických poţadavcích na stavby. 14

15 Platná legislativa - zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník - zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) - vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - vyhláška č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku - vyhláška č.441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 15

16 1.2. Progresivní prvky, konstrukce a materiály Pojem progresivní materiály Progresivní materiály jsou veškeré materiály, které svými materiálovými vlastnostmi významně převyšují parametry materiálů soudobých. Progresivní materiály vznikají na základě přirozeného vývoje lidské společnosti, kde dochází ke zvyšování nároků z hlediska komfortu bydlení, minimalizace nákladů výstavby, zpřísňování technických a bezpečnostních poţadavků a norem. Dále vznikají nové stavební směry, které přinášejí změny nebo přicházejí s úplně novou ideou výstavby. Zvyšují se poţadavky na ochranu ţivotního prostředí, zdraví a klade se větší důraz na ekologii v samotné výstavbě. V důsledku neustálého nárůstu populace se zvyšuje tempo čerpání neobnovitelných zdrojů a tato skutečnost se projevuje i ve výstavbě, kde se v posledních letech začala prosazovat energetická nenáročnost, recyklace, obnovitelnost zdrojů a vyuţívání alternativních zdrojů energie Historie vývoje materiálů Progresivní materiály vychází z tradičních materiálů a mají spolu spjatou historii vývoje. Progresivní materiály nejsou pouze otázkou dnešní doby, ale vznikaly po celou dobu historie lidstva a stavitelství. Tato kapitola pojednává o historii vývoje materiálů od počátku lidské civilizace aţ do dnešní doby. Vývoj naší civilizace a rozvoj pouţívání různých materiálů spolu velmi úzce souvisí. Pouţívání určitých dostupných materiálů nám ukazuje stupeň vývoje, ve kterém se civilizace právě nacházela. V době kamenné se pouţívaly přírodní materiály, jako jsou - kámen, dřevo, kosti a kůţe, které byly vyuţívány především k uspokojení základních potřeb stavba obydlí, výroba zbraní na lov, nádoby na uchování potravy. S příchodem vyuţívání ohně se objevuje keramika, v této etapě se jedná hlavně o předměty z pálené hlíny. První kovy s niţší teplotou tání se objevují ke konci doby kamenné. S příchodem výroby bronzu nastává období doby bronzové. Bronz je slitina mědi a dalšího barevného kovu, v obecném pojetí je znám jako slitina mědi a cínu. 16

17 Přibliţně 1000 let před naším letopočtem přichází období doby ţelezné. Záleţí na konkrétní oblasti, neboť v určitých částech světa došlo k výrobě ţeleza dříve a v jiných oblastech později, neţ je výše uvedené období. Ţelezo je získáváno redukcí z minerálů ţeleza ve vysokých pecích. Předměty vyráběné ze ţeleza slouţily k uspokojení základních potřeb a k výrobě zbraní. Ve stejném období započala výroba skla, ale i zde záleţí na konkrétní oblasti, protoţe stejně jako u výroby ţeleza, došlo v určitých částech světa k výrobě skla dříve a v jiných částech později. Aţ do 14. století našeho letopočtu nedošlo k výraznému pokroku v oblasti vývoje nových materiálů. V Evropě se ve 14. století začala vyrábět litina, která měla hlavní vyuţití v armádě, například při výrobě dělových koulí. Nutno podotknout, ţe se litina vyráběla jiţ o tisíc let dříve v Číně. Litina je slitina, která je tvořena ţelezem a uhlíkem, kde obsah uhlíku je vetší neţ 2,14 %. Rozvoj nových materiálů souvisí aţ s průmyslovou revolucí, která začala ve 2. polovině 18. století. Prvním důleţitým mezníkem v průmyslové revoluci je vynález parního stroje, který je připisován Jamesovi Wattovi a datován rokem Vynález parního stroje přinesl důleţitý zdroj energie, který byl neodmyslitelný při výrobě nových materiálů. Dalším důleţitým mezníkem bylo zkonstruování parní lokomotivy a rozvoj ţeleznice, který umoţňoval dovoz velkého mnoţství materiálu a surovin na velké vzdálenosti. V této souvislosti došlo k rozvoji těţby uhlí, rud a následně k rozvoji výroby oceli, která je datována od 2. poloviny 19. století. Ocel je tvořena ze ţeleza, uhlíku a dalších legujících prvků, které zlepšují její mechanické vlastnosti. Obsah uhlíku v oceli je menší neţ 2,11%. Materiálem, který se dostal do popředí ve 2. polovině 19. století, byla jednoznačně ocel. Rozvoj výroby oceli pokračoval i ve 20. století a ocel dostala právem přídomek Královna materiálů. 15 I kdyţ v průběhu 20. století byla vyrobena celá řada nových materiálů, ocel si drţí své prvenství do současnosti. Ţelezobeton byl vynalezen ke konci 19. století a od počátku 20. století se pouţívá nejen v dopravních stavbách, ale i ve stavbách pozemních. Od počátku objevení ţelezobetonu se začínají objevovat první pokusy o prefabrikaci prvků. Na počátku 20. století byl realizován první betonový panelový objekt. Aţ po 2. světové válce došlo k rozvoji prefabrikované technologie. 20. století přináší doslova boom v oblasti rozvoje mnoha 14 SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit ]. Dostupné zhttp:// 15 SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit ]. Dostupné zhttp:// 17

18 průmyslových odvětví, které s sebou přinášejí výrobu nových materiálů. V oblasti organické chemie se objevuje stovka nových materiálů, například polymery, které jsou jinak známé jako plastické hmoty. Dále dochází k rychlému rozvoji elektrotechnického průmyslu a telekomunikací. To má za následek vznik dalších materiálů, např. optická vlákna a polovodiče. Od poloviny 20. století se začaly v celé řadě průmyslových odvětví pouţívat tzv. sloţené (kompozitní) materiály. Kompozitní materiály jsou sloţené alespoň ze dvou různých sloţek s různými vlastnostmi. Tyto materiály mají mnoţství cenných vlastností neporovnatelných s materiály tradičními. Poslední období je ve znamení uplatňování nových druhů betonu s výrazně lepšími technickými a technologickými parametry (vysokopevnostní beton, samozhutnitelný beton, aj.) a ve znamení většího uplatňování kombinovaných prefamonolitických technologií, vyuţívající současně výhod prefabrikovaných a monolitických konstrukcí, případně kombinace ocelových a betonových konstrukcí ve formě spřaţených ocelobetonových konstrukcí. 16 Z výše uvedené kapitoly je zřejmé, ţe progresivní materiály existovaly od počátku lidské civilizace. S rostoucím vývojem lidské civilizace, zvyšováním nároků ve všech ohledech základních lidských potřeb, se objevovaly a vynalézaly nové materiály, které byly k aktuálním poměrům dané doby nadále zdokonalované Rozdělení progresivních materiálů Na dnešním stavebním trhu je nabídka progresivních materiálů poměrně široká. Do této nabídky jsou zahrnuty například vysokopevnostní betony, samozhutnitelné betony, superizolační cihly, přírodní tepelné izolace, nové konstrukční technologie Durisol. Superizolační cihly Jedná se o cihly, které mají otvory plněné minerální vatou nebo polystyrenem a v důsledku toho vynikají tepelně izolační vlastnosti splňující normy ČSN Tepelná ochrana budov. Jako příklad jsou uvedeny produkty společnosti Wienerberger cihlářský průmysl, a.s., vyrábějící produkty s označením Porotherm T Profi, které mají dutiny vyplněné hydrofobizovanou minerální vatou. Tyto cihly jsou vhodné pro výstavbu nízkoenergetických a pasiv- 16 HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s

19 ních domů. Izolace je jiţ zakomponovaná uvnitř cihly, a proto uţ není potřeba ţádné další zateplení konstrukce. Dalším výrobcem superizolačních cihel je společnost HELUZ cihlářský průmysl v.o.s., která nabízí výrobek s označením HELUZ STI. Tato cihla má naplněné dutiny polystyrenem. Pouţitím tepelně izolační omítky a vysypáním první vrstvy perlitem dosahuje výborných tepelně izolačních vlastností. Uvedené hodnoty tepelného odporu R a součinitel prostupu tepla U se pohybují v závislosti na konkrétním výrobku z řady HELUZ STI. R= 4,98 5,32 m 2 K/W 17, U= 0,19 0,20 W/(m 2 K) 18. Vysokohodnotné konstrukční betony Obrázek č.1-cihla plněná vatou Porotherm T Profi Zdroj: Vysokohodnotné konstrukční betony jsou nové betony s jednou nebo více nadprůměrnými vlastnostmi oproti běţným betonům, které umoţňují díky svým technologickým vlastnostem výstavbu trvanlivějších a spolehlivějších konstrukcí. Do této skupiny jsou zařazeny: samozhutnitelné betony, vysokopevnostní betony, betony s velmi vysokou pevností, lehké betony, vláknobetony, vodotěsné betony. Samozhutnitelný beton je beton s vylepšenými vlastnostmi, díky kterým nevyţaduje zhutňování během zpracování. Vyznačuje se řadou výhod, od technologické oblasti přes menší náročnost výstavby aţ po sníţení energetické náročnosti stavby. Sníţení energetické náročnosti je daná nízkou viskozitou čerpané betonové směsi, která obsahuje superplastifikátory a přísady zlepšující tokové vlastnosti směsi. 17 Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, 2010 [cit ]. Dostupné z: 18 Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, 2010 [cit ]. Dostupné z: 19

20 Vysokopevnostní beton jedná se o beton, který se vyznačuje vysokou pevností v tlaku, která je vyšší neţ 65 MPa. Má vysokou hutnost cementové tmele, který spolu s nízkými hodnotami vodního součinitele vede k vysoké pevnosti ztvrdlého betonu. Vysoká hutnost se příznivě odrazí ve vysoké kvalitě jeho trvanlivosti. Beton s velmi vysokou pevností tyto betony nabývají pevnosti v tlaku vyšší neţ 180 MPa. V praxi ovšem aţ okolo 200 MPa. Tento beton má obdobné vyuţití jako vysokopevnostní betony a je vhodný pro pouţití v chemicky agresivním prostředí. Lehký beton nachází uplatnění díky své nízké hmotnosti a výborným tepelněizolačním vlastnostem. Do této skupiny patří například Liapor, Ytong apod. Vláknobeton jedná se o beton, který se vyznačuje odolností vůči objemovým změnám a navýšením pevnosti v tahu. Vodotěsný beton vyuţití tohoto betonu je především pro konstrukce, které jsou dlouhodobě vystaveny vodnímu tlaku. Jedná se o beton mrazuvzdorný a ve specifických případech odolný vůči agresivnímu prostředí. Vyuţívá se zejména ve vodohospodářských stavbách. Tvárnicový systém Durisol Jde o speciální tvárnice, jejichţ základem je mineralizovaná dřevní štěpka smíchaná s cementem a slisovaná do potřebných tvarů. Jednotlivé tvárnice v sobě také obsahují vrstvu tepelné izolace. 19 Technologie výstavby spočívá v naskládání tvárnic na sebe a prolitím těchto tvárnic betonem. Tento systém vyniká tepelně izolačními vlastnostmi, jednoduchou a rychlou výstavbou. 19 Systém Durisol, Durisol [online].[cit ]. Dostupné z: 20

21 Popis posuzovaných materiálů Z široké nabídky progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na dnešním stavebním trhu jsem si zvolila k porovnání jako tradiční materiál tvárnice HEBEL, které budu porovnávat se superizolačními cihlami vyráběnými společností Wienerberger cihlářský průmysl, a.s.,. Porovnání bude provedeno z hlediska vlivů na trţní ocenění staveb na základě metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti. Zdící prvky HEBEL Jedná se o zdící tvárnice a příčkovky, které jsou vyrobeny z lehkého betonu pórobetonu. Jedná se o beton tzv. přímo lehčený, coţ znamená, ţe vylehčení bylo dosaţeno při výrobě vytvořením pórů přímo do vlastní hmoty betonu. 20 Pórobeton se vyrábí ze tří základních sloţek stejně tak jako klasický beton z plniva, pojiva a vody. Jako plnivo se v případě pórobetonů pouţívá křemičitý písek nebo elektrárenský popílek. Cement a vápno nebo jejich směs jsou pouţity jako pojivo, jedná se o tzv. autoklávový pórobeton. Do tvárnic HEBEL se ještě přidává anhydrit a plynotvorná přísada. Produkty HEBEL neobsahují organické látky a na základě evropské normy ČSN EN Navrhování zděných konstrukcí, jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A nehořlavé. Protoţe se jedná o přírodní materiál, je zdravotně nezávadný a 100% recyklovatelný. Před nasákavostí a mrazem musí být tvárnice chráněna. Vyznačuje se jednoduchou a rychlou výstavbou. Stavební prvky HEBEL jsou vyuţívané pro výstavbu rodinných a bytových domů, pro nosné zdivo nízkopodlaţních a vícepodlaţních objektů i pro občanskou výstavbu. Pro porovnání s progresivním materiálem byla zvolena tvárnice o rozměrech 50 x 20 x 25 cm. Při realizaci výstavby by tloušťka hrubé zdi byla 25 cm, aby splňovala normu součinitele prostupu tepla, byla by ještě doplněna o polystyrenovou izolaci o tloušťce cm. Dále musí být započítáno, ţe tloušťka konstrukce bude větší o úpravu vnějších a vnitřních povrchů 0,8 1 cm. Celková tloušťka konstrukce bude tedy 51 cm, aby byly splněny poţadavky stanovené normou ČSN Tepelná ochrana budov Další technický popis je detailně uveden v tabulce č Pórobeton.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, [cit ]. Dostupné z: 21

22 Obrázek č. 2- Tvárnice Hebel Zdroj: Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, 2014 [cit ]. Dostupné z: Cihly Porotherm T Profi Cihly Porotherm T Profi jsou broušené cihly, které mají dutiny naplněné minerální vatou. Tato minerální vata je hydrofobizovaná a díky tomu nedochází k nasákavosti vaty. Minerální vata ukrytá uvnitř cihly se vyrábí roztavením vhodných hornin. Neobsahuje ţádné toxické ani zdraví škodlivé látky. Vata je uvnitř cihly mírně zmáčknuta, coţ ji fixuje na přesně určené pozici a zároveň brání jejímu sesedání vlivem gravitace. 21 Výrobky Porotherm T Profi se vyznačují velmi nízkou hodnotou součinitele prostupu tepla. Splňuje poţadavky dle normy ČSN Tepelná ochrana budov, která stanovuje doporučenou hodnotu U = 0,25 W/(m 2.K). 22 Také doplňkové tvary (napojení podezdívek u nepodsklepeného domu, napojení podezdívek u podsklepeného domu, ostění otvoru, parapet otvoru, nadpraţí otvoru i pro vnější rolety, styk vnější stěny se stropní konstrukcí, napojení dvou/tříplášťové střechy na vnější stěnu v místě pozednice), které jsou potřebné k vazbě s ostatními konstrukcemi byly vyvinuty, aby odpovídaly poţadavkům revidované ČSN Tepelná ochrana budov. Cihly Porotherm T Profi se vyznačují především vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi, vysokou pevností, nízkým odporem proti difúzi vodních par, jsou zdravotně nezá- 21 Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, 2014 [cit ]. Dostupné z: 22 ČSN Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, s. 22

23 vadné. Dle normy ČSN EN , jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 nehořlavé. Dále je pro tyto produkty charakteristické jednoduché a rychlé zdění s minimální spotřebou malty. Tyto výrobky jsou určeny pro výstavbu nízkopodlaţních obytných budov, včetně rodinných domů. Pro porovnání s tradičním materiálem byla zvolena cihla POROTHERM 42,5 T Profi, která má rozměry 24,8 x 42,5 x 24,9 cm, při realizaci výstavby je tloušťka hrubé zdi byla 42,5 cm a splňuje hodnoty součinitele prostupu tepla stanovené normou ČSN Tepelná ochrana budov. Na úpravu vnitřních a vnějších povrchů se pouţívají speciální omítky o celkové tloušťce 4,5 cm. Celková tloušťka konstrukce je 46,5 cm. Další technický popis je detailně uveden v tabulce č.1 Tabulka č. 1: Přehled základních vlastností porovnávaných materiálů Tvárnice Hebel Porotherm Rozměry (cm) 50 x 20 x 25 24,8 x 42,5 x 24,9 Tloušťka hrubé stěny (cm) 25 42,5 Tloušťka stěny s omítkou/izolací 50 46,5 Hmotnost/ kus (kg) 15,8 16,6 Hmotnost / m 2 (Kg) 126,4 265,6 Spotřeba ks / m Nasákavost (%) musí být chráněna - Přírodní materiál -zdravotní ano nezávadnost ano Neprůzvučnost Rw (db) Požární odolnost A1 A1 Tepelný odpor při praktické vlhkosti R [m 2 K/W] hrubá stěna 2,27 5,67 Součinitel prostupu tepla U [W/(m 2.K)] 0,41 0,17 Životnost (rok) vysoká nad 100 let Mrazuvzdornost musí být chráněna - Cena za kus (Kč) 63,2 29 Cena / m 2 (Kč) Zdroj: autor 23

24 1.3. Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti Metody oceňování jsou rozdělovány na metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda Metoda porovnávací je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi, které mají shodné parametry s oceňovanou nemovitostí. Porovnávají se nemovitosti, které byly nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji na realitních trzích v současných trţních podmínkách. K pouţitelnosti této metody je podstatná existence databáze porovnatelných nemovitostí, která je pravidelně doplňována a aktualizována. Porovnávají se shodné parametry typu podlahová/ uţitná plocha a lokalita, jejíţ odlišnosti jsou zohledněny pomocí korekčních činitelů. Analýza porovnávací metody Pro analýzu vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní ocenění staveb je podstatné si stanovit jaké budou základní porovnávací parametry, které budou pouţity na základě typu stavby. Za předpokladu, ţe se budou trţně oceňovat dvě identické stavby stojící ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi. Typy porovnávacích jednotek : Zastavěná plocha (BA) jedná se o výpočet plochy, která je vymezena obvodovým průnikem stavby a terénu. Pouţití této porovnávací jednotky při ocenění je vhodné především u jednopodlaţních budov např. výrobní haly. Při pouţití této porovnávací jednotky pro porovnání těchto dvou oceňovaných nemovitostí s ostatními nemovitostmi nebude patrný ţádný rozdíl. 24

25 Celková zastavěná plocha (GFA) tato jednotka se vypočítá součtem všech zastavěných ploch jednotlivých nadzemních i podzemních podlaţí. Vyuţívá se hlavně při ocenění vícepodlaţních objektů. I v tomto případě nebude zaznamenán ţádný rozdíl. Čistá podlahová plocha (NFA) - bude vypočtena způsobem, ţe se od celkové zastavěné plochy odečtou plochy světlíků, výtahových šachet, instalačních jader, plochy nosných a dělících konstrukcí, apod. Pro účely oceňování se vyuţívá pro obdobné objekty jako u celkové zastavěné plochy. Při pouţití této porovnávací jednotky, bude nemovitost, která je postavena z tradičního materiálu porovnávaná s jinými nemovitostmi, které budou mít menší čistou podlahovou plochu neţ tomu bude u nemovitosti postavené z progresivního materiálu. Tento rozdíl se projeví ve výsledné hodnotě nemovitosti. Dalším krokem je aplikace korekčních činitelů, které zohledňují odlišné parametry porovnávaných nemovitostí z hlediska porovnávacích jednotek, prodejní ceny, právních údajů, technických parametrů a jiných údajů. Jak jiţ bylo uvedeno na příkladu dvou staveb postavených z jiných materiálů, výběr porovnávací jednotky bude mít vliv na výslednou hodnotu stavby. Technické parametry zohledňují technický stav objektu, ve kterém se promítne rozdílnost vlastností např. tepelně izolačních vlastností, kvality a ţivotnosti pouţitých materiálů při výstavbě nemovitostí. Metoda výnosová Výnosová metoda odvozuje trţní hodnotu nemovitosti od hodnoty budoucích příjmů, které bude nemovitost generovat. Současná hodnota budoucích příjmů je zjištěna na základě diskontování budoucí hodnoty na současnou hodnotu. V první fázi, při postupu podle výnosové metody, je zjištěn hrubý příjem, od kterého jsou odečteny provozní náklady a stanovená neobsazenost. Získáme tak hodnotu provozního příjmu. K získání čistého provozního příjmu před zdaněním je odečtena rezerva na renovace. Stanovení hodnoty majetku je pomocí dvou kapitalizačních postupů analýzy diskontovaného cashflow nebo přímé kapitalizace. Výnosová metoda je vyuţívána při oceňování nemovitostí, které generují příjem. 25

26 Analýza metody výnosové Při pouţití této metody musí být v prvním kroku stanoven hrubý příjem. Hrubý příjem stanovujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemní smlouvy. 23 Při výpočtu hrubého příjmu se projeví rozdíl ve velikosti čisté podlahové plochy. Pokud je pouţit příklad dvou staveb postavených z jiných materiálu jako v metodě porovnávací, bude u stavby postavené z tradičního materiálu menší čistá podlahová plocha neţ tomu bude u stavby postavené z progresivního materiálu. Dalším krokem je výpočet efektivního hrubého příjmu, který se získá odečtením ztrát vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného od hrubého příjmu. Neobsazenost a ztráty vlivem nájemného mohou být například stanoveny procentuálně při výpočtu výpadku dvou měsíčních nájmů. Dále budou vypočítány provozní náklady, do kterých jsou zahrnuty náklady na opravu a údrţbu, pojištění a daň z nemovitosti. Náklady na opravu a údrţbu mohou být vypočítány procentuálně z celkové reprodukční ceny. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţné v současné době a za pouţití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů. 24 Do výpočtu reprodukční ceny se tedy promítne cena a mnoţství pouţitého materiálu a náročnost výstavby. Pro získání čistého provozního příjmu musí být vypočítány rezervy na renovace, které jsou vytvářeny pro potřeby rekonstrukce po skončení ţivotnosti majetku. Rezervy na renovace budou stanoveny jako podíl reprodukční ceny a ţivotnosti prvků krátkodobé ţivotnosti. Výsledná hodnota rezerv na renovace bude ovlivněna cenou a mnoţstvím pouţitého materiálu na výstavbu, náročností výstavby a ţivotností prvků krátkodobé ţivotnosti. Čistý provozní příjem získáme odečtením provozních nákladů a rezerv na renovaci od efektivního hrubého příjmu. Výsledná hodnota stavby bude vypočtena na základě podílu čistého provozního příjmu a stanovené míry kapitalizace. 23 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s

27 Nákladová metoda Nákladová metoda je zaloţena na principu porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby, která má porovnatelné technické a funkční vlastnosti s oceňovanou stavbou. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). 25 Analýza metody nákladové Při pouţití nákladové metody je hlavním krokem vypočítat reprodukční cenu oceňované nemovitosti. Existuje několik různých způsobů, kterými můţe být reprodukční cena vypočítána: porovnáním, pouţitím vlastní databáze, podle cenového předpisu, rozpočtováním, přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu a nebo pouţitím ceníku stavebních prací. Kaţdý z těchto způsobů má své výhody i nevýhody. Pokud by byl pro výpočet reprodukční ceny zvolen způsob rozpočtování, nebo by byl pouţit ceník stavebních prací, reprodukční cena by méně reflektovala skutečný stav a také rozdíl v reprodukčních cenách mezi stavbami postavenými z tradičního materiálu a stavbami postavenými z materiálu progresivního. Při výpočtu jednotkové reprodukční ceny podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., bude základní cena stanovena na základě typu konstrukce a dále upravována příslušnými koeficienty vztahujícími se k příslušnému typu stavby a konstrukce. Technické provedení stavby bude zohledněno výpočtem koeficientu vybavení stavby K 4, který ohodnocuje jednotlivé konstrukce a vybavení stavby jako standardní, nadstandardní a nebo podstandardní. Dalším důleţitým parametrem ovlivňujícím výslednou hodnotu stavby je opotřebení stavby, které vyjadřuje k jakému stavebně-technickému sníţení kvality došlo v důsledku stárnutí, působení atmosférických vlivů, apod. Výpočet opotřebení staveb se provede dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., lineární metodou a nebo metodou analytickou. Při pouţití lineární metody je patrná přímá úměra opotřebení v čase. Tato metoda vychází z předpokladu, ţe opotřebení probíhá po celou předpokládanou ţivotnost stavby, jedná se tedy o neobjektivní zobrazení opotřebení stavby. Při pouţití analytické metody bude opotřebení vypočteno pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby, které 25 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s

28 jsou upravené dle skutečného zjištěného stavu a vycházejí z výpočtu koeficientu vybavení K 4. Reprodukční cena se získá součinem obestavěného prostoru nemovitosti a jednotkové reprodukční ceny. Od celkové reprodukční ceny je odečteno opotřebení a funkční nedostatky. Dále bude výsledná cena upravena na základě ekonomických nedostatků. Je patrné, ţe při pouţití všech tří metod oceňování se bude projevovat vliv progresivních prvků konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Při oceňování porovnávací a výnosovou metodou se tento vliv bude zobrazovat ve velikosti čisté podlahové plochy, která bude větší u progresivních materiálů. U výnosové metody se při výpočtu provozních nákladů a rezerv na renovaci bude projevovat náročnost výstavby, cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu. V nákladové metodě bude tento vliv zřejmý při výpočtu reprodukční ceny a opotřebení staveb. Cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu budou prokazovat tento vliv Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska ceny Cena je jeden z nejdůleţitějších faktorů a hybatelů trţní ekonomiky ovlivňující dění po celém světě, jak z pohledu makroekonomického, tak i z pohledu mikroekonomického. Při výstavbě nemovitosti si pod pojmem cena lze představit několik poloţek - cena za materiál, cena za práci, zisk z pronájmu a finanční úspory. Jak je zřejmé z tabulky č. 1 cena za jednu cihlu Porotherm T Profi je skoro o polovinu levnější neţ cena za jednu tvárnici HEBEL, ale ve spotřebě kusů/m 2 zase bude pouţito o polovinu méně tvárnic HEBEL. Přesto cena cihel Porotherm T Profi spotřebovaných na m 2 je nezanedbatelně vyšší oproti tvárnicím HEBEL. Rozdílnost ve spotřebě spojovacích materiálů bude v závislosti na spotřebě zdících prvků. Dále musí být zohledněna cena za polystyren o tloušťce cm, kterým se bude izolovat vnější stěna postavena z prvků HEBEL. V poslední řadě bude úprava vnějších a vnitřních povrchů. Cihly Porotherm mají výborně tepelně izolační vlastnosti a proto není třeba provádět následné zateplení. K úpravě vnějších a vnitřních povrchů se pouţívají speciální omítky z výrobků Porotherm, které ještě vylepšují tepelně izolační vlastnosti. Náklady na pořízení progresivních materiálů budou v celkovém součtu vyšší neţ tomu bude u tradičního materiálu. 28

29 Výstavba pomocí zdících prvků HEBEL a cihel Porotherm probíhá stejnou technologii. Jednotlivé prvky jsou na sebe pokládány a spojovány pojícím materiálem. Jak jiţ bylo řečeno v odstavci výše, spotřeba cihel Porotherm bude dvojnásobná oproti prvkům HEBEL, a od toho se bude odvíjet i spotřeba malty. Stěna postavená ze zdících prvků HEBEL bude muset být ještě zateplena, takţe výstavba této konstrukce bude pracnější a časově náročnější. Zisk z pronájmu nemovitosti bude jiný u dvou identických staveb stojících ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi. Uţitná plocha bude u kaţdé konstrukce odlišná. Uţitná plocha u konstrukce ze zdících prvků HEBEL bude menší neţ u konstrukce z cihel Porotherm. Důvodem rozdílnosti velikosti uţitné plochy je tloušťka stěny, která je u tradičního materiálu větší neţ u progresivní cihly Porothem. Stavba s větší uţitnou plochou bude pronajmuta za vyšší nájemné a tím bude generovat měsíčně větší zisk. Na cenu můţe být pohlíţeno i ze stranu úspor za provozní náklady a údrţbu. Progresivní materiál, v našem případě cihla Porotherm T Profi, dosahuje lepších výsledků tepelně izolačních vlastností neţ je tomu u tradičního materiálů. Tím bude spotřebováno méně energie na vytápění a ušetřeno více finančních prostředků. Z hlediska ceny se bude vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb odráţet ve vyšších pořizovacích nákladech, které ale budou kompenzovány snadnější a rychlejší výstavbou, větší uţitnou plochou přinášející vyšší zisk, finančními úspory za energie a údrţbu. 29

30 Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska kvality Jedním z důvodů proč jsou vyráběny progresivní materiály, je zdokonalování jejich vlastností, které zvyšují efektivnost a kvalitu staveb. V tabulce č. 1 jsou uvedeny základní vlastnosti porovnávaných materiálů, v některých vlastnostech jsou si jednotlivé materiály rovné a v jiných je zřejmý pokrok kupředu. Shoda ve vlastnostech porovnávaných materiálů bude nalezena ve zdravotní nezávadnosti materiálu, neboť oba materiály jsou přírodním původu. Poţární odolnost posuzovaných materiálu je dle normy ČSN EN zařazena do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 nehořlavé. Mají podobné rozměry a hmotnost jednotlivých kusů. Celková hmotnost bude odlišná a to z důvodu, ţe cihly Porotherm T Profi mají jinou spotřebu kusů na m 2 neţ je tomu zdících prvků HEBEL. Další důleţitý faktor k porovnávání jsou tepelně a zvukově izolační vlastnosti. Tepelně izolační vlastnosti mají vliv na tloušťku obvodových konstrukcí, protoţe nám určují pouţití dalších tepelně izolačních vrstev. Tvárnice HEBEL mají součinitel prostupu tepla niţší neţ je doporučován normou ČSN Tepelná ochrana budov, která stanoví doporučenou hodnota U = 0,25 W/(m 2.K). Tvárnice HEBEL mají hodnotu součinitele prostupu tepla U = 0,41 W/(m 2.K) 26, bude tedy zapotřebí pouţít k izolaci vnější stěny polystyren o tloušťce cm. Cihly Porotherm T Profi splňují a dokonce převyšují hodnoty součinitele prostupu tepla, které mají U = 0,17 W/(m 2.K). 27 Oba materiály dosahují doporučených hodnot neprůzvučnosti, které jsou stanovené normou ČSN Tvárnice Hebel. Hebel [online]. Hebel CZ, 2013[cit ]. Dostupné z: 27 Technický list POROTHERM 42,5 T Profi. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, 2014 [cit ]. Dostupné z: 30

31 Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska výstavby a životnosti Progresivní prvky, konstrukce a materiály jsou vynalézány, objevovány a vyráběny za účelem zrychlit, zjednodušit a zlevnit výstavbu. Výstavba pomocí prvků HEBEL a cihlami Porotherm je prováděna stejným postupem. Jednotlivé prvky jsou na sebe kladeny a spojovány pojícím materiálem. Cihly Porothem jsou spojovány speciální maltou vyrobenou k tomuto účelu. Prvky HEBEL jsou místo malty spojovány speciálním lepidlem. K výstavbě bude pouţito více kusů cihel Porotherm neţ prvků HEBEL, neboť cihly budou kladeny příčně, kdeţto prvky Porotherm podélně, aby se dosáhlo poţadované tloušťky stěny. Tímto bude výstavba z cihel Porotherm o něco pracnější, ale na drahou stranu nebude vyţadovat pouţití izolace. Při výstavbě z prvků HEBEL z důvodu malé tloušťky stěny, která nesplňuje poţadované tepelně izolační vlastnosti, se bude muset na vnější stěnu poloţit polystyren o tloušťce cm a poté teprve proběhne úprava vnějších a vnitřních povrchů. Obrázek č. 3 Výstavba pomocí cihel plněných vatou Porotherm T Profi Zdroj: 31

32 Ţivotnost je rozdělena na ţivotnost technickou, ekonomickou, morální a právní. Technická ţivotnost je doba od vzniku stavby aţ do doby jejího zchátrání. Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. 28 Ekonomická ţivotnost zohledňuje komerční vyuţití nemovitosti. Je počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby, kdy není schopná vytvářet výnos. Morální ţivotnost je obdobně jako ekonomická ţivotnost počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby jejího funkčního zastarání. Výše uvedené ţivotnosti mají podstatný vliv na trţní hodnotu staveb. Technická ţivotnost je promítána do výpočtu opotřebení v nákladové metodě a výpočtu ţivotnosti konstrukcí z krátkodobou ţivotností v metodě výnosové. Ve vyhlášce č. 441/2013 sb. je uvedena předpokládané ţivotnost jednotlivých konstrukcí, např. předpokládaná ţivotnost svislých konstrukcí je stanovena na let. Ţivotnost cihel Porotherm T Profi je stejná jako u klasických pálených cihel. Výrobce udává ţivotnost nad 100 let. Prvky HEBEL patří do skupiny lehkých betonů, které se také vyznačují vysokou ţivotností. V poměru k průměrné délce lidského ţivota je ţivotnost obou materiálů neomezená. Ekonomická a morální ţivotnosti budou podstatné především při trţním oceňování výnosovou metodou, kde progresivní prvky, konstrukce a materiály budou dosahovat větších hodnot, neţ tomu bude u tradičních materiálů. 28 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s

33 1.4. Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb V předešlé kapitole byla provedena analýza jednotlivých hledisek, která jsou úzce propojena a navzájem ovlivňována. Je obtíţné určit, které z těchto hledisek má největší vliv u progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb, protoţe kaţdé hledisko navazuje na další hlediska, která nesmí být opomenuta. Z hlediska metod oceňování při posuzování vlivů progresivního materiálu na trţní hodnotu staveb bylo zjištěno, ţe kaţdá z metod zohledňuje tuto problematiku jiným způsobem. Při pouţití porovnávací metody byl rozhodující výběr porovnávacích jednotek. Pokud se nemovitost porovnává na základě čisté uţitné plochy byla zaznamenána větší uţitná plocha u staveb postavených progresivních materiálů. Ve výnosové metodě se také projevil rozdíl v čisté uţitné ploše, která udávala hrubý příjem a z něho generovaný výnos. Pouţití rozdílných materiálů se dále projevil ve výpočtech rezerv pro renovaci a také nákladů na opravy a údrţbu, které vycházely z reprodukční ceny stavby. Výpočet reprodukční ceny stavby byl podrobněji popsán při pouţití nákladové metody. Následně bylo provedeno posouzení materiálů z hlediska ceny za materiál, která byla v konečném souhrnu závislá na mnoţství pouţitého materiálu. Cena byla dále posouzena jako zisk z pronájmu, který byl úzce spjat s velikostí uţitné plochy. Při větší uţitné ploše byl generován větší zisk. Cena za materiál a výstavbu byla zohledněna při výpočtu reprodukční ceny. Dále byly materiály porovnány na základě vlastností, a z toho vyplývající kvality. Vlastnosti materiálů se zdokonalují a díky tomu vznikají nové progresivní materiály, které posouvají kvalitu staveb. Porovnávané materiály se v některých vlastnostech, jako zdravotní nezávadnost a poţární odolnost shodovaly. Naproti tomu, v tepelně a zvukově izolačních vlastnostech se odlišovaly. Především tepelně izolační vlastnosti posuzovaných materiálů se projevily ve výsledné tloušťce konstrukce, a ta souvisela s velikostí uţitné plochy, která se projevovala především při pouţití výnosové metody. Tyto vlastnosti byly zohledněny při výpočtu reprodukční ceny v nákladové metodě a částečně se opět projevily v metodě výnosové. 33

34 Poslední porovnání bylo provedeno na základě analýzy výstavby a ţivotnosti těchto materiálů. Výstavba pomocí tvárnic HEBEL byla obdobná jako výstavba z cihel Porotherm s tím rozdílem, ţe konstrukce z prvků HEBEL musela být zaizolována a tím byla výstavba pracnější a náročnější neţ u cihel Porotherm. Oba porovnávané materiály se vyznačovaly vysokou technickou ţivotností, která byla zohledněna při výpočtu trţního ocenění staveb nákladovou a výnosovou metodou. Progresivní materiály se oproti materiálům tradičním vyznačují vysokou ekonomickou a morální ţivotností, která se zohledňuje při pouţití výnosové a porovnávací metody. 34

35 Závěr Cílem této části bakalářské práce bylo posouzení vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Jak bylo stanoveno v úvodu této práce, posouzení vlivu probíhalo z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. Byly definovány progresivní prvky, konstrukce a materiály včetně historie jejich vývoje. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb bylo provedeno z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti. Následně byla provedena analýza zjištěných poznatků, které byly zjištěny na základě porovnání uvedených materiálů. Vzhledem k široké nabídce progresivních produktů na dnešním stavebním trhu byla jako tradiční materiál zvolena tvárnice HEBEL, který je často vyuţívaným materiálem a jako progresivní materiál byla zvolena superizolační cihla Porotherm T Profi. Na základě detailního posouzení jednotlivých vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb z jednotlivých hledisek a následné analýzy těchto hledisek bylo dospěno k následujícímu závěru. Progresivní prvky, konstrukce a materiály mají vliv na trţní hodnotu staveb především větší čistou podlahovou plochou, která je zapříčiněna menší tloušťkou konstrukce v důsledku dokonalejších vlastností, např. tepelně izolační vlastnosti. Dále ovlivňují trţní hodnotu vyššími pořizovacími náklady, rychlejší výstavbou, niţšími provozními náklady a vyšší ekonomickou a morální ţivotností. Všechny metody oceňování zohledňovaly výše uvedené vlivy progresivních materiálů na trţní hodnotu staveb, ale pouze v metodě výnosové byla tato problematika řešena v rámci všech uvedených vlivů. A proto v této metodě byl nejprůkazněji zobrazen vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. 35

36 2. Praktická část OCENĚNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI 36

37 2.1. Ocenění rodinného domu Objednatel: Vlastník K Nedvězí Královice Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům č.p. 108 K Nedvězí Královice STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění:

38 Obsah: - Úvodní list - Obsah - Průvodní dopis - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Základní stavební dokumentace - Fotodokumentace objektu 38

39 Váţený pan Vlastník K Nedvězí Praha - Královice Česká republika Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako RODINNÝ DŮM č.p. 108 Uvedený na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha Nacházejícího se na adrese K Nedvězí 108, Praha Královice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 39

40 Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění ( ) uţíván výhradně k bydlení majitelem a jeho rodiny. První bytová jednotka je pronajata na základě uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou za trţní nájemné. Druhá bytová jednotka vyuţívána k bydlení majitele a jeho rodiny. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřena ţádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 40

41 Přehled oceňovaných nemovitostí: 1) Rodinný dům dům č.p ) Pozemek č. 112/2, zastavěná plocha a nádvoří, rozloha 309 m2. 4) Pozemek č. 113/2, zahrada, rozloha 31 m2 5) Pozemek č. 114/1, zahrada, rozloha 222 m2 6) Pozemek č. 115/2, zahrada, rozloha 49 m2 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p.108 je situován v obci Královice na východním okraji hl.m. Prahy. Jedná se o atraktivní lokalitu s výstavbou rezidenčních objektů. V obci je částečná občanská vybavenost škola, školka, policie, obchod. Ve vzdálenosti několika kilometrů se nachází obec Uhříněves a druhým směrem je umístěna obec Říčany, kde je zastoupena veškerá občanská vybavenost. Dále je v obci zastávka městského a příměstského autobusu MHD. V Uhříněvsi je ţelezniční zastávka, kudy v pravidelných intervalech jezdí vlak do centra Prahy. Parkování je v dostatečné kapacitě moţné na vlastním pozemku i na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledového horizontu hodnotím jako nadprůměrnou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedná bytová jednotka určena k pronájmu a ve druhé bytové jednotce bydlí rodina vlastníka. Majetek je tedy z jedná části vyuţíván k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 41

42 Historie Současná stavba vznikla rozdělením hospodářského stavení, které bylo postaveno kolem roku V roce 1995 proběhla rozsáhlá přestavba a přístavba stavby do současné podoby. Stavba byla v roce 1995 zkolaudována. Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, které tvoří funkční celek, a proto budou oceněni jako jeden pozemek. Pozemky se nacházejí v klidné lokalitě staré zástavby v centru obce Královice. Jsou napojeny na komunikaci ze dvou stran. Pozemek je z jedné poloviny rovinný a z druhé svaţitý severo-východním směrem. Tvar pozemku je z mírné části nerovnoměrný. Pozemek je ze čtyř stran oplocen a jsou zde vybudovány inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina), které vedou podzemními přípojkami na pozemek. Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy - Přípojka vody - Přípojka kanalizace - Kanalizační šachta skruţená z prefa - Plochy s povrchem betonovým monolit - Plochy ze zatravňovacích tvárnic - Plochy z betonových dlaţdic - Plot ze strojového pletiva - Plot z ocel.plotových rámů na ocel - Plot zděný z plotových tvárnic - Podezdívka z monolitického betonu - Vrátka ocelová s drátěnou výplní - Vrata ocelová s drátěnou výplní 42

43 Trvalé porosty Ve spodní části svaţité zahrady je zachovány dva jehličnany smrk a borovice. Dále jsou Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je řadový krajní, nepodsklepený, dvoupodlaţní se dvěmi bytovými jednotkami, střecha je sedlová, sklonitá. Dům se nachází ve středové části pozemku. První bytová jednotka je přístupná pouze přes přední zahradu z hlavní ulice. Bytová jednotka se skládá ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, toalety a technické místnosti. K bytové jednotce je garáţ, která je umístěna uvnitř domu. Druhá bytová jednotka má přístup jak z hlavní ulice tak ze zadní svaţité zahrady. Bytová jednotka je orientovaná do 2NP., v 1.NP se nachází vstupní hala, ze které vedou schody do 2NP a technická místnost. Ve 2. NP se nachází kuchyň, tři pokoje, koupelna, toaleta a chodba. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou odizolované betonové, pasové. Nosné obvodové a vnitřní konstrukce jsou z cihelného zdiva, z plných pálených cihel. Stropy 1.NP jsou převáţně provedeny z keramických stropnic do ocelových nosníků. Zastropení 2.NP je provedeno jako součást krovové konstrukce z polospalných prvků s tepelnou izolací Střecha je sedlová s dřevěným vázaným krovem. Krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyních, v koupelnách a na WC z keramických dlaţdic. Schodiště je provedeno z ocelové konstrukce, nepřímočaré, pravotočivé s dřevěnými stupni. Dveře jsou dřevotřískové osazeny do ţelezných zárubní. Okna jsou plastová Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou. Podlahy ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. Vytápění elektrické, radiátory typu Radik. Zdrojem tepla jsou dva elektrické kotle Protherm typ Rejnok. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům není vybaven bleskosvody. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závito- 43

44 vých, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva elektrické přímotopné boilery o objemu 100 l/ ks. Kuchyňské linky jsou vybaveny s 2 elektrickými sporáky, 1 myčkou na nádobí, 2 lednicemi, 2 elektrickými troubami.. Vnitřní vybavení obsahuje 2 litinové obezděné vany, 2 umyvadla. Záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par. 44

45 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje je vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe jedna bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Druhá bytová jednotka je pronajímána za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití. 45

46 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. 46

47 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou rodinného domu byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku: Tabulka č. 2: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Královice Oceňovaný pozemek Porovnávané pozemky A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Královice 108 Stavební parcela Královice Stavební parcela U Hájku Stavební parcela Hájek Stavební parcela Nedvězí Parcelní číslo 112/2, 113/2, N/A N/A N/A N/A 114/1, 115/2 Adresa pozemku Královice 108 Královice U Hájku Křesadlova Nedvězí Katastrální území Královice Královice Královice Hájek Nedvězí Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X

48 Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 4 998, , , ,57 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 4 998, , , ,57 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 4 498, , , ,22 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 4 498, , , ,22 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 4 498, , , ,22 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota 4 498, , , ,22 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 4 498, , , ,22 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota 4 498, , , ,22 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Mírně horší Mírně horší Lepší Horší Korekce 1,05 1,05 0,95 1,1 Upravená hodnota 4 723, , , ,14 Tvar pozemku Nepravidelný Pravidelný Pravidelný Nepravidelný Nepravidelný Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 4 251, , , ,14 Svaţitost Svaţitý Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 3 825, , , ,63 Dostupnost inţenýrských sítí Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná 48

49 Korekce Upravená hodnota 3 825, , , ,63 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 3 825, , , ,63 Dopravní obsluţnost Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Mírně horší Korekce ,1 Upravená hodnota 3 825, , , ,89 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné Korekce Upravená hodnota 3 825, , , ,89 Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne Ne objektů Korekce Upravená hodnota 3 825, , , ,89 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 3 825, , , ,89 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 606 Menší Menší Obdobný Větší Korekce 0,9 0,9 1 1,1 Upravená hodnota 3 443, , , ,58 Moţná zastavitelnost viz.územní plán viz.územní plán viz.územní plán viz.územní plán viz.územní plán Korekce Upravená hodnota 3 443, , , ,58 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m , , , , ,58 Celková porovnávací hodnota ,95 Kč Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor 49

50 Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného rodinného domu porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavěná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti: Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Královice A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Oceňovaná nemovitost Rodinný dům Královice Porovnávané nemovitosti Rodinný dům Uhříněves Rodinný dům Dubeč Rodinný dům Uhříněves Rodinný dům Hájek Parcelní číslo 112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Adresa nemovitosti K Nedvězí 108 Na Blanici Lipové náměstí Uhříněves U Mezníku Katastrální území Královice Uhříněves Dubeč Uhříněves Hájek Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z tabulky č. 2 Plocha pozemku Hodnota za 1 m , , , , ,01 pozemku Hodnota pozemku celkem , , , ,93 50

51 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku , , ,07 Cena za 1 porovnávací jednotku X , , , ,43 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , , ,43 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota , , , ,58 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , , ,58 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , , ,58 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota , , , ,58 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , , ,58 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota , , , ,58 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Lepší Lepší Lepší Korekce 0,95 0,75 0,8 0,9 Upravená hodnota 9 610, , , ,02 Technický stav objektu Dobrý Obdobný Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Korekce 1 0,9 0,8 0,75 Upravená hodnota 9 610, , , ,01 51

52 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Mírně nadprůměrná nadprůměrné nadprůměrné Korekce 1 0,9 0,8 0,7 Upravená hodnota 9 610, , , ,61 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 9 610, , , ,61 Další moţný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce Upravená hodnota 9 610, , , ,61 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus, vlak Autobus Autobus, vlak Autobus Korekce 0,8 0,9 0,8 0,9 Upravená hodnota 7 688, , , ,25 Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Výborná Obdobná Výborná Výborná Korekce 0,9 1 0,9 0,8 Upravená hodnota 6 919, , , ,80 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota 6 919, , , ,80 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 6 919, , , ,80 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 6 919, , , ,80 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce Upravená hodnota 6 919, , , ,80 Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , , ,80 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,59 52

53 Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Kč ,59 Kč Kč Zdroj: autor 53

54 Nákladová metoda Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku a venkovních úprav. Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši: Kč Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Královice Oceňovaný majetek Královice - rodinný dům Číslo pozemku 112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 101 let Efektivní stáří 18 Ekonomická ţivotnost 50 Zastavěná plocha 141,39 Počet podlaţí 2 Celková zastavěná plocha 252,09 Koeficient vyuţitelnosti 0,73 Celková podlahová plocha 183,83 Celkový obestavěný prostor 707,90 Jednotkové reprodukční náklady 5 206,00 Reprodukční náklady celkem ,40 Fyzické opotřebení 21,90% ,70 Časová cena ,70 Funkční nedostatky 5% ,03 Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků ,66 Ekonomické nedostatky ,82 Kč Venkovní úpravy ,00 Kč Pozemek ,00 Kč Indikovaná hodnota ,82 Kč Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor 54

55 Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1.NP 5,125 *4,69 = 24 m 2 13,825 *7,65 = 105,8 m 2 2,5 *4,64 = 11,6 m 2 Celkem = 141,4 m 2 Zastavěná plocha 2.NP 13,64 *7,02 = 95,7 m 2 4,67 *3,2 = 14,9 m 2 Celkem = 110,7 m 2 Zastavěná plocha celkem = 252,1 m 2 Podlahová plocha Podlahová plocha celkem = 183,83 m 2 Obestavěný prostor Obestavěný prostor 1.NP 24,03625 *3,15 = 75,7 m 3 105,7613 *3,15 = 333,1 m 3 11,6 *3,15 = 36,54 m 3 Celkem = 445,4 m 3 Obestavěný prostor 2.NP 110,6968 *(1,37+2,605)/2 = 262,5 m 3 Obestavěný prostor celkem = 707,9 m 3 Ocenění venkovních úprav Ocenění venkovních úprav bylo vypočítáno na základě procentní částky 5% z celkové hodnoty stavby. Hodnota stavby Kč Procento ze zjištěné hodnoty stavby 5% Hodnota venkovních úprav Kč 55

56 Tabulka č. 5: Výpočet koeficientu K 4 rodinný dům - Královice Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce a vybavení hodnocení část standardu (%) Koeficient Objemový podíl Upravený objemový podíl 1 Základy S ,071 0,071 2 Zdivo S ,223 0,223 3 Stropy S ,084 0,084 4 Střecha S ,052 0,052 5 Krytina S ,032 0,032 Klempířské konstrukce 6 S ,008 0,008 7 Vnitřní omítky S ,062 0,062 8 Fasádní omítky S ,031 0,031 9 Vnější obklady S ,004 0, Vnitřní obklady S ,023 0, Schody S ,024 0, Dveře S ,033 0, Okna S ,052 0,052 Podlahy obytných 14 místností S ,022 0,022 Podlahy ostatních 15 místností S ,011 0, Vytápění S ,044 0, Elektroinstalace S ,041 0, Bleskosvod X 0 0 0, Rozvod vody S ,03 0,03 20 Zdroj teplé vody S ,018 0, Instalace plynu X 0 0 0, Kanalizace S ,028 0, Vybavení kuchyní N 100 1,54 0,005 0,0077 Vnitřní hygienické 24 vybavení S ,051 0, Záchod S ,004 0, Ostatní S ,036 0,036 Celkem 0,9917 Zdroj: autor 56

57 Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení rodinného domu - Královice Výpočet opotřebení Upravený objemový Konstrukce a vybavení podíl (A) skutečné stáří (B) předpokládaná životnost B/C * 100A 1 Základy 0, , Zdivo 0, ,007 3 Stropy 0, ,756 4 Střecha 0, ,624 5 Krytina 0, ,72 Klempířské konstrukce 6 0, ,18 7 Vnitřní omítky 0, ,395 8 Fasádní omítky 0, ,93 9 Vnější obklady 0, , Vnitřní obklady 0, , Schody 0, , Dveře 0, , Okna 0, ,17 Podlahy obytných 14 místností 0, ,495 Podlahy ostatních 15 místností 0, , Vytápění 0, , Elektroinstalace 0, , Bleskosvod Rozvod vody 0, ,08 20 Zdroj teplé vody 0, ,81 21 Instalace plynu Kanalizace 0, ,84 23 Vybavení kuchyní 0, ,462 Vnitřní hygienické 24 vybavení 0, ,53 25 Záchod 0, ,12 26 Ostatní 0, celkové opotřebení v % 21,9425 Zdroj: autor 57

58 Výnosová metoda Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejprve jsem stanovila hrubý roční výnos který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubého výnosu a tím jsem získala provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu bytové jednotky A. Výnos z pronájem bytové jednotky B vycházel z výše uvedené nájemní smlouvy, kde byly zohledněny m 2 jednotky B. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivotnosti oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce : 58

59 Tabulka č. 7: Výpočet tržní hodnoty výnosovým způsobem - Královice Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za bytovou jednotku A p.m. Hrubý výnos za bytovou jednotku B p.m Celkový hrubý výnos p.m. Celkový hrubý roční výnos Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů u obou jednotek Kč Kč Kč Kč Kč Efektivní hrubý příjem Kč daň z nemovitosti 700 Kč pojištění 6000 Kč Provozní náklady náklady na opravu a údrţbu - stanoveny ve výši 0,5 % z celkové reprodukční cena stavby, 0,5% z Kč ,225 Kč Provozní náklady celkem ,225 Kč Provozní příjem EHP-PN = ,775 Kč Rezervy na renovace Časová hodnota stavby Kč Míra kapitalizace 8% 0,08 zbytková ţivotnost 40 let Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i) n -1 ( *0,08)/(1+0,08) 40-1 = Kč Čisté provozní náklady EHP - PN - R ,345 Kč Hodnota stavby ČRV/míra kapitalizace ,313 Kč Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor 59

60 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 8: Zjištění výsledné hodnoty - Královice Metody Zjištěné hodnoty Váha Vážený průměr Porovnávací metoda % Nákladová metoda % Výnosová metoda % Tržní hodnota Kč Tržní hodnota po zaokrouhlení Kč Zdroj: autor Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Neboť indikace nákladové metody není rozhodující a slouţí spíše jako korektor pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty, byla této metodě přisouzena váha 15%. Rodinný dům je nemovitost, která není často pronajímána, není za tímto účelem ani pořizována. Ve většině případů je tato nemovitost pořizována k uspokojení bytové situace majitele a jeho rodiny. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti byla výnosové metodě přisouzena kontribuce 5% 60

61 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou: = Kč Kč (čtyři miliony pět set devadesát tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 61

62 Omezující podmínky a předpoklady 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace u jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 62

63 8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne.. Gabriela Jirásková 63

64 Příloha č.1 64

65 Příloha č.2 65

66 Příloha č. 3 půdorys 2. NP 66

67 Příloha č. 4 Obrázek č.4 Pohled na rodinný dům z ulice Zdroj: autor Obrázek č. 5 Pohled na rodinný dům ze zahrady Zdroj: autor 67

68 2.2. Tržní ocenění bytového domu Objednatel: Vlastník K Nedvězí Královice Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p.2920 Chmelová Praha 10 STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění:

69 Obsah: - Úvodní list - Obsah - Průvodní dopis - Popisné informace - Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití - Ocenění - Závěr - Omezující podmínky a předpoklady - Osvědčení Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek katastrální mapy - Základní stavební dokumentace 69

70 Váţený pan Vlastník K Nedvězí Praha - Královice Česká republika Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako BYTOVÝ DŮM č.p Uvedený na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha Nacházejícího se na adrese Chmelová 2920, Praha 10, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do obchodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 70

71 Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění ( ) uţíván výhradně jako nebytové prostory s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. 71

72 Přehled oceňovaných nemovitostí: 1) Bytový dům č.p ) Pozemek p.č. 2225/85 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřován Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek - budova č je umístěna v okrajové části městské části Praha 10 v Záběhlicích. Předmětná nemovitost stojí ve středu panelového sídliště. Celková charakter lokality je spíše rezidenční. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. V dochůdné vzdálenosti jsou zastávky MHD autobusu, který se dále napojuje na ostatní prostředky MHD tramvaj nebo metro, trasy A zastávka Strašnická. Kapacita míst na parkování je v této lokalitě dostačující. Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako podprůměrná. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor administrativních prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Stavba byla postavena v roce v roce

73 Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, který má rozlohu tento pozemek je prakticky ze sta procent zastavěn administrativní budovou. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, je napojen na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina). Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Bytový dům Architektonické a dispoziční řešení Předmětem ocenění je administrativní budova, která byla postavena v roce Tato budova obsahuje 2 nadzemní podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí jsou ordinace praktických lékařů. Ve druhém nadzemním podlaţí jsou umístěny kancelářské prostory. Základy jsou provedeny jako základové pasy z prostého betonu s rozšířením u základové spáry. Svislé nosné konstrukce jsou z cihelných bloků Porotherm 38. Vodorovné nosné konstrukce jsou z tvárnic Hurdis do ocelových I profilů. Střecha je plochá s foliovou krytinou z PVC. Schodiště je betonové pokryté dlaţdicemi Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové. Vnější omítky jsou břízolitové stříkané. Okna i dveře jsou plastová. Povrchy podlah jsou z 50 % tvořeny keramickou a kamennou dlaţbou, z 50 % celoplošnými textilními koberci. Vytápění je ústřední. V celé budově je zaveden systém klimatizace. 73

74 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje je vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe jedna bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Druhá bytová jednotka je pronajímána za trţní nájemné. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití. 74

75 Ocenění Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. 75

76 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku: Tabulka č.9: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Chmelová 2920 Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Chmelová 2920 Stavební pozemek Hostivař Stavební pozemek Michelská Stavební pozemek Michle Stavební pozemek Záběhlice Parcelní číslo 2225/85 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Chmelová 2920 K Horkám Michelská Na Návrší Záběhlická Katastrální území Záběhlice Hostivař Michle Michle Záběhlice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X , , ,00 955,00 Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 3 106, , , ,89 Datum transakce

77 Korekce Upravená hodnota 3 106, , , ,89 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 2 795, , , ,11 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 2 795, , , ,11 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 2 795, , , ,11 Vyuţití podle územního plánu Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba Smíšená zástavba Korekce Upravená hodnota 2 795, , , ,11 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota 2 795, , , ,11 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota 2 795, , , ,11 D. Technické parametry Lokalita Dobrá horší Lepší Lepší Obdobná Korekce 1,4 0,8 0,9 1 Upravená hodnota 3 913, , , ,11 Tvar pozemku nepravidelný Pravidelný Pravidelný nepravidelný nepravidelný Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 3 522, , , ,11 Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce Upravená hodnota 3 522, , , ,10 Dostupnost inţenýrských Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná sítí Korekce Upravená hodnota 3 522, , , ,11 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 3 522, , , ,11 Dopravní obsluţnost Autobus Omezená Lepší Obdobná Obdobná Korekce 1,4 0,8 1 0,9 Upravená hodnota 4 931, , , ,89 Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce Upravená hodnota 4 931, , , ,89 Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne Ne objektů Korekce

78 Upravená hodnota 4 931, , , ,89 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce Upravená hodnota 4 931, , , ,89 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 318 Obdobná Obdobná Větší Obdobná Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota 4 931, , , ,89 Moţná zastavitelnost neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno Korekce Upravená hodnota 4 931, , , ,89 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota , , , , ,89 m2 Rozloha pozemku 318 Celková porovnávací ,00 Kč hodnota Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňované nemovitosti porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavěná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu. Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši Kč V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti: 78

79 Tabulka č.10: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Chmelová 2920 Oceňovaná nemovitost Porovnávané nemovitosti A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Nebytové prostory Chmelová Nebytové prostory Pivoňková Nebytové prostory Práčská Nebytové prostory Záběhlice Nebytové prostory Mukařovská Parcelní číslo 2225/85 Adresa nemovitosti Chmelová 2920 Pivoňková Práčská Záběhlická Mukařovská Katastrální území Záběhlice Záběhlice Záběhlice Záběhlice Strašnice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku přenos z tabulky č. Plocha pozemku Hodnota za 1 m , , , , ,00 pozemku Hodnota pozemku , , , , ,00 celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 461, jednotek Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku , , , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku X , , , ,53 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , , ,53 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota , , , ,78 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , , ,78 Existence věcných Ne Ne Ne Ne Ne břemen Korekce Upravená hodnota , , , ,78 79

80 Vyuţití podle územního plánu Administrativní budova Administrativní budova Administrativní budova Administrativní budova Administrativní budova Korekce Upravená hodnota , , , ,78 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , , ,78 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce Upravená hodnota , , , ,78 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota , , , ,78 Technický stav objektu Dobrý Horší Výborný Dobrý Horší Korekce 1,1 0,7 1 1,1 Upravená hodnota , , , ,75 Technická vybavenost Průměrná Výborný Výborný Průměrná Průměrné budovy Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota , , , ,75 Funkční vyuţitelnost budovy Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Dobrá Korekce 1 0,9 1 1 Upravená hodnota , , , ,75 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený nemovitosti Korekce Upravená hodnota , , , ,75 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , , ,75 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná Korekce Upravená hodnota , , , ,75 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Dobrá 80

81 Korekce 1 0, Upravená hodnota , , , ,75 Jiná technická korekce N N N N N Korekce Upravená hodnota , , , ,75 Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Menší Větší Korekce 1 1 1,05 0,9 Upravená hodnota , , , ,48 Jiná korekce N N N N Korekce Upravená hodnota , , , ,48 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , , ,48 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,29 Hodnota pozemku ,00 Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor ,29 Kč Kč 81

82 Nákladová metoda Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení, funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku, vedlejší stavby a venkovních úprav. Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši: Kč Tabulka č. 11: Výpočet hodnoty nákladovou metodou Chmelová 2920 Název Nebytové prostory - Chmelová Číslo pozemku 2225/85, 2225/104 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 18 let Efektivní stáří 18 let Ekonomická ţivotnost 50 let Zastavěná plocha 318 m 2 Počet podlaţí 2 Celková zastavěná plocha 530,60 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 0,87 Celková podlahová plocha 461,23 m 2 Celkový obestavěný prostor 1 826,64 m 3 Jednotkové reprodukční náklady 5 692,00 Kč Reprodukční náklady celkem ,65 Kč Fyzické opotřebení 17,60% ,35 Kč Časová cena ,30 Kč Funkční nedostatky 5% ,02 Kč Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků ,29 Kč Ekonomické nedostatky ,69 Kč Pozemek ,00 Kč Indikovaná hodnota ,69 Kč Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor 82

83 Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1 NP 192,5+33,9+14,2+10,4+51,6 = 302,6 m 2 Zastavěná plocha 2NP 179,8+23,6+10,4+14,2 = 228 m 2 Zastavěná plocha celkem = 530,6 m 2 Podlahová plocha Podlahová plocha celkem = 461,23 m 2 Obestavěný prostor Obestavěný prostor 1.NP 302,6 *3,44 = 1040,944 m 3 Obestavěný prostor 2.NP 179,8 *3,5 = 629,3 m 3 23,6 *3,5 = 82,6 m 3 10,4 *3 = 31,2 m 3 14,2 *3 = 42,6 m 3 Celkem = 785,7 m 3 Obestavěný prostor celkem = 1826,644 m 3 Tabulka č. 12: Výpočet koeficientu K 4 - Chmelová 2920 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce a vybavení hodnoce- část Koeficient Objemový Uprave- ní stan- (%) podíl ný obje- dardu mový podíl 1 Základy S ,072 0,072 2 Svislé konstrukce S ,218 0,218 3 Stropy S ,119 0,119 4 Zastřešení mimo krytinu S ,054 0,054 5 Krytina střech S ,02 0,02 83

84 6 Klempířské konstrukce S ,006 0,006 7 Úprava vnitřních S ,058 0,058 povrchů 8 Úprava vnějších povrchů 9 Vnitřní obklady S ,031 0,031 S ,028 0,028 keramické Schody S ,023 0,023 Dveře S ,033 0,033 Okna S ,053 0,053 Povrch podlah S ,023 0,023 Vytápění S ,043 0,043 Elektroinstalace S ,052 0,052 Bleskosvod S ,003 0,003 Vnitřní vodovod S ,031 0,031 Vnitřní kanalizace S ,029 0,029 Vnitřní plynovod X 0 0 0,

85 Ohřev teplé vody S ,016 0,016 Vybavení kuchyní 2 2 Vnitřní hygienické zařízení včetně WC S ,038 0, Výtahy X 0 0 0,013 0 Ostatní S ,034 0,034 Celkem 0,984 Zdroj: autor 85

86 Tabulka č. 13 : Výpočet opotřebení nemovitosti Chmelová 2920 Výpočet opotřebení Upravený objemový podíl (A) skutečné stáří (B) předpokládaná životnost B/C * 100A 1 Základy 0, ,648 2 Svislé konstrukce 0, ,962 3 Stropy 0, ,071 4 Zastřešení mimo krytinu 0, ,648 5 Krytina střech 0, ,45 6 Klempířské konstrukce 0, ,135 7 Úprava vnitřních povrchů 0, ,305 8 Úprava vnějších povrchů 0, ,93 9 Vnitřní obklady keramické 0, , Schody 0, , Dveře 0, , Okna 0, , Povrch podlah 0, , Vytápění 0, , Elektroinstalace 0, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 0, , Vnitřní kanalizace 0, ,87 19 Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody 0, ,72 21 Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické zařízení 22 včetně WC 0, ,14 23 Výtahy Ostatní 0, Celkové opotřebení v % 17,61 Zdroj: autor 86

87 Výnosová metoda Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Nejprve jsem stanovila hrubý roční výnos který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubého výnosu a tím jsem získala provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu nebytových prostor. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivotnosti oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je: Kč Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce: 87

88 Tabulka č. 14 : Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou Chmelová 2920 Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za ordinaci 1 p.m. Hrubý výnos za ordinaci 2 p.m Hrubý výnos za kancelář p.m. Celkový hrubý výnos p.m. Celkový hrubý roční výnos Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů Kč Kč Kč Kč Kč Kč Efektivní hrubý příjem daň z nemovitosti pojištění Kč Kč Kč náklady na opravu a údrţbu - stanoveny ve výši 0,5 % z celkové reprodukční cena stavby, 0,5% Provozní náklady z ,375 Kč Provozní náklady celkem ,375 Kč Rezervy na renovace Časová hodnota stavby Kč Míra kapitalizace 6,5% 0,065 zbytková ţivotnost 38 let Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i) n -1 ( *0,065)/(1+0,065) 38-1 = ,86 Kč Čistý roční výnos EHP - PN - R = ,14 Kč Současná hodnota stavby ČRV/míra kapitalizace ,54 Zaokrouhleno Kč Zdroj: autor 88

89 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 15: Zjištění výsledné hodnoty Chmelová 2920 Metody Zjištěné hodnoty v Kč Váha Vážený průměr Porovnávací metoda % Nákladová metoda % Výnosová metoda % Tržní hodnota Tržní hodnota po zaokrouhlení Zdroj: autor Kč Kč Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Jedná se o typický investiční majetek, který je za tímto účelem pořizován. Pro investora je výnos, který bude nemovitost produkovat rozhodující. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti byla výnosové metodě přisouzena kontribuce 20 %. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Neboť indikace nákladové metody není rozhodující a slouţí spíše jako korektor pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty, byla této metodě přisouzena váha 10 %. 89

90 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou: = Kč (jedenáct milionů šest set padesát tisíc korun českých) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.. 90

91 Omezující podmínky a předpoklady 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace u jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 91

92 8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu oceně ní. OSVĚDČENÍ Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne.. Gabriela Jirásková 92

93 Přílohy č.1 93

94 Příloha č. 2 94

95 Přloha č. 3: půdorys 95

96 3. Analytická část ANALÝZA REALITNÍHO TRHU NA PRAZE 10 96

97 3.1. Obecná charakteristika realitního trhu na Praze Popis lokality Obrázek č.4 Zdroj : Městská část Praha 10 je jednou z 22 městských částí hlavního města Prahy a zároveň je druhou největší praţskou městskou čtvrtí. Leţí na pravém břehu řeky Vltavy v jihovýchodní části hlavního města Prahy a rozkládá se na ploše hektarů. Obvod Prahy 10 je tvořen 6 základními katastrálními území Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Michle a Vinohrady. Dále jsou zde zahrnuty katastrální území, které zasahují do městské části Prahy 10 nepatrnou, okrajovou částí jako např. Ţiţkov, Hloubětín, Hrdlořezy, Kyje. Historie městské části Prahy 10 je datována teprve od roku 1960, kdy v hlavním městě Praze vzniklo 10 správních obvodů. Městskou část Prahu 10 tvoří části kdysi svébytných obcí či měst, které mají svůj vlastní historický a urbanistický vývoj. Na území dnešní městské části Praha 10 ţije přibliţně obyvatel, nachází se zde domů a bytů. Obrázek č. 5 Městská část Praha 10 Zdroj: 97