Vliv územního plánu na cenu pozemku

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku Vliv územního plánu na cenu pozemku (Revitalizace Prahy 8 z dlouhodobého pohledu) Bakalářská práce Autor: Karolina Cichoňová bankovnictví, oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben, 2011

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou, resp. diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Karolina Cichoňová

3 Poděkování Děkuji prof. Ing. Josefu Michálkovi,CSc. mému vedoucímu bakalářské práce za odbornou pomoc při vedení této práce, za jeho cenné rady a připomínky, které mi byly přínosem při zpracování a dokončení mé bakalářské práce.

4 Anotace Tato bakalářská práce je tematicky zaměřena na problematiku vlivu změny územního plánu na cenu pozemku. Úvodní kapitola je věnována definicím týkajícím se územního plánování, dále pak základním pojmům pouţívaným při tvorbě územního plánu, popisu průběhu tvorby a jeho nezbytné funkci vzhledem k celým generacím lidstva. Ve druhé kapitole jsou zpracovány dvě trţní ocenění a v kapitole třetí je analýza trhu rezidenčních a komerčních nemovitostí v Praze 8. Annotation Topic of this bachelor s thesis is influence of development plan on the price of a land. The first chapter is devoted to definitions related to planning, then the basic concepts used in formulating the development plan, a description of the work and its essential function in relation to whole generations of mankind. In the second chapter the two estimations of market value and the third chapter is an analysis of the market of residential and commercial properties in Prague 8.

5 Obsah Úvod Teoretická část Druhy pozemků Územní plán Urbanistické termíny Blackfields Greenfields Brownfields Důleţité termíny Revitalizace Prahy Historie Karlína Dnešní projekty Základní vlivy ovlivňující ceny pozemků Závěr teoretické části Praktická část Trţní ocenění komerční nemovitosti Trţní ocenění rezidenční nemovitosti Analýza trhu Obecná charakteristika trhu Trh s nemovitostmi Sektorová analýza Závěr Seznam literatury Seznam obrázků Seznam tabulek... 74

6 Úvod Toto téma - vliv územního plánu na ceny pozemků mi přišlo natolik zajímavé, ţe jsem si ho vybrala jako téma pro mou bakalářskou práci. Je to téma velmi široké a lze se s ním zabývat ze všech moţných úhlů. Zaměření mojí práce je na jednu stranu velmi teoretické, snaţím se objasnit základní pojmy, dále pak, jelikoţ ve svém ţivotě jsem jiţ především praktik, snaţím se reálně zobrazit tuto teorii v praxi na konkrétním území. V teoretické části je vysvětleno několik důleţitých pojmů, tak aby kaţdý, i laik, lépe porozuměl celému textu. Následuje vysvětlení samotného pojmu územního plánování. Tyto informace jsem čerpala především z příslušného zákona 183/2006 sb. (Stavební zákon) v této části vysvětluji, co samotné územní plánování znamená, čím se zabývá, co zahrnuje. Dále se ve své práci zabývám revitalizací konkrétního území, z dlouhodobého pohledu. Vysvětluji zde základní pojmy revitalizace, brownfield. Brownfield je pojem, který do dnešního dne nebyl přesně definován, nevznikla na něj jednotná definice. Je to urbanistický termín, pouţívající se pro zdevastovanou, aktuálně nepouţívanou krajinu, která velmi často bývá kontaminována. Bývá to zpravidla území značného rozsahu, velmi často lokalizováno v blízkosti dnešních center měst. Výsledkem revitalizace tohoto území pak bývá optimální vyuţití tohoto území, např. pro bydlení, volnočasové aktivity. Na základě regenerace je toto území velmi atraktivní. Nedílnou součástí této práce je shrnutí všech faktorů ovlivňujících ceny pozemků. Jaký je vliv územního plánu na ceny pozemků? To se objeví v závěrečné části teorie této bakalářské práce. Jedná se o praktické vysvětlení a znázornění na momentálně probíhající výstavbě Další částí této bakalářské práce je trţní ocenění dvou objektů, jedná se o ocenění rodinného domu slouţícího jako sídlo firmy a bytu. Třetí a zároveň poslední část této práce je analýza trhu s nemovitostmi na území Prahy 8, včetně rámcového návrhu cenové mapy, kde se zabývám momentální stavem trhu a jeho následným vývojem. Cílem mé bakalářské práce je porozumět danému tématu a na konkrétních případech vysvětlit čím se územní plán zabývá, jak je důleţitý při ocenění nemovitosti a pozemků. 6

7 1. Teoretická část Územní plán je výsledkem mnoha provázaných činností a je zaznamenán v tzv. územně plánovací dokumentaci, klade si za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území v krajině a jejího vyuţití. V Česku je územní plán vyhotovován na základě stavebního zákona 183/2006 Sb., má formu opatření obecné povahy a vydává ho zastupitelstvo obce. Územní plán si klade za cíl nalézt takové předpoklady, které by umoţnily další výstavbu a trvalé udrţitelný rozvoj spočívající v nalezení vyváţeného stavu mezi zájmy ţivotního prostředí, hospodářství a pro společenství lidí obývající dané území. Územní plán by se měl snaţit naplnit potřeby současné generace tak, aby umoţnil existenci a přeţití i generací příštích. Územní plán je vyhotovován na základě vlastních podkladů a rozborů daného území. Veškeré informace o pozemku můţeme získat především na příslušném stavebním a katastrálním úřadě. Stavební úřady v rozsahu své působnosti spravují územně plánovací dokumentaci a na jejím základě provádějí územní řízením, v němţ rozhodují o vyuţívání území, umísťování staveb, a ochraně důleţitých zájmů v území. Katastrální úřady spravují katastrální operát, tedy informace o nemovitostech, které jsou uspořádány v měřickém operátu, písemném operátu, ve sbírce listin a v sumarizačních výkresech. Zde zjistíme nezbytné informace o vlastnických a jiných věcných právech, dále pak potřebné identifikační údaje. Kaţdý občan má právo si pořídit za asistence zaměstnanců katastrálního úřadu pro svou potřebu výpisy, kopie starších, ale i aktuálních dokumentů, veškeré údaje o právních vztazích k nemovitostem. Za správní poplatek poskytují katastrální úřady a jejich pracoviště i některé další sluţby, např. opisy katastrálních map Druhy pozemků 1 Pozemek je pořízená část zemského povrchu oddělená od sousedních částí buď územně správní jednotkou, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou. Hranicí drţby, hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky můţeme rozdělit na pozemky určené k zástavbě, pozemky jinak komerčně vyuţitelné (parkoviště, trţiště), pozemky vyuţitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny, apod.) pozemky komerčně přímo nevyuţitelné (veřejná zeleň). 1 Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon 7

8 Nezastavitelný pozemek Pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydán územní plán a to pozemek veřejné zeleně a parku slouţící obecnému uţívání, v intravilánu zemědělský pozemek nebo, soubor sousedících zemědělských pozemky o výměře větší neţ 0,5 ha, a tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků. Dále v intravilánu lesní pozemek nebo souboru sousedících lesních pozemků o náběře větší neţ 0,5 ha. Stavební pozemek Pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Zastavěný stavební pozemek Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Lesní pozemky Pozemek s lesním porostem a pozemek, u něhoţ byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší neţ 4 m a pozemek, na němţ byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů. Lesní pozemek, na němţ je postavena budova. Zemědělské pozemky Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, louky, pastviny Územní plán Územní plánování Územní plánování vychází ze zákona č. 183/2006 Sb. Jedná se o zákon o územním plánování a stavebním řádu. Tento zákon upravuje ve věcech územního plánování zejména cíle a úkoly územního plánování, soustavu orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území a rozhodování v území, moţnost sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na ţivotní prostředí, podmínky pro územně plánovací činnosti a kvalifikační poţadavky pro územně plánovací činnost. 2 2 Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon 8

9 Tento zákon řeší zejména povolovaní staveb a jejich změn, uţívání a odstraňování staveb, terénních úprav, dále pak řeší dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. Upravuje také podmínky pro projektovou činnost, poţadavky na provádění staveb, obecně na výstavbu, důvody pro vyvlastnění, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy. Dle tohoto zákona vykonávají působnost orgány obcí a krajů, ministerstvo pro místní rozvoj. Obce a kraje vykonávají působnost jako působnost přenesenou, není-li stanoveno zákonem, ţe zastupitelstvo obce nebo kraje o dané věci rozhoduje. Pro další rozvoj obce je nezbytným materiálem územní plán, který má funkci regulační, ale i motivační. Platný územní plán, uloţený na okresním úřadu, je prvním základním dokumentem, s nímţ by se kaţdý investor měl seznámit, tak aby mohl řádně zhodnotit svůj investiční záměr. Ale i kaţdý občan by se měl zajímat o územní plán, tak aby byl srozuměn s budoucím stavem prostředí své obce, ve které bude ţít. Průzkumy a rozbory, tato část územního plánu obsahuje důkladnou analýzu všech funkčních systémů (bydlení, výroba, rekreace, infrastruktury apod.). Výsledkem návrhové části územního plánu (děje se sloţitým procesem projednávání, a to ve dvou krocích koncept řešení a návrh) je kompromis v rozvoji jednotlivých funkcí a zájmu celku. Nejdůleţitější součástí územního plánu je závazná část, kde jsou v textové i grafické podobě specifikované regulativy funkčního vyuţití území a regulativy prostorového uspořádání a vymezení veřejně prospěšných staveb. Regulativy funkčního vyuţití území kaţdému pozemku v řešeném území je přiřazena určitá funkční náplň podrobně popsaná v textu, bývá určeno, které stavby, respektive aktivity jsou dominantní, vhodné nebo výjimečně přístupné. Funkční regulace se uplatní vţdy při umístění stavby nebo souboru staveb, úpravě stavby, změně vyuţití stavby nebo ploch. Regulativ prostorového uspořádání regulovány bývají jak půdorysné rozměry (uliční, stavební a regulační čáry nebo koeficienty zastavění atd.) tak výškové rozměry staveb (počet pater, výška římsy apod.) Prostorová regulace se uplatní při umístění stavby nebo úpravě existující stavby. Vymezení veřejně prospěšných staveb (např. tras komunikací, pozemků pro stavbu škol atd.). Pro ně lze pozemky, stavby a práva k nim vyvlastnit. Důleţité jsou i další části územního plánu např. návrh dopravy, návrh řešení technického vybavení (zejména vodohospodářské a energetické systémy), návrh místního systému ekologické stability atd. Vedle územního plánu mohou existovat i jiné materiály. Mohou to 9

10 být např. rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány, urbanistické studie, dále pak generely dopravy, infrastruktury, rekreace, školství a dalších oblastí. Územní plán vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému vyuţívání znehodnoceného území, pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro vyuţití těchto ploch a koridorů. Také vymezuje širší vztahy, dopravu, zeleň, inţenýrské sítě. Základní nástroji územního plánování jsou podle stavebního zákona a vyhlášky o územně plánovacích podkladech a územně plánovací dokumentaci územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Územně plánovací podklady 3 Územně plánovací podklady slouţí zejména pro zpracování nebo změnu územně plánovací dokumentace, a není-li tato dokumentace zpracována, pro územní rozhodování a pro sledování vývoje a vyhodnocování stavu a moţnost rozvoje území. Územně plánovací podklady tvoří urbanistická studie, územní generel, územní prognóza, územně technické podklady. Urbanistická studie je podklad, který řeší územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, je účelné ji vypracovat tam, kde jsou komplikované územně technické, urbanistické nebo architektonické podmínky, prověřit urbanistický a architektonický potenciál. Územně technické podklady vytvářejí informační systémy o území, které se dále vyuţívají jako vstupní data při zpracování jiných územně plánovacích podkladů, územně plánovací dokumentace, pro stanovení regulačních podmínek v územním rozhodnutí. Dále se tyto materiály vyuţívají i mimo územní plánování. Často slouţí jako podklady pro oceňování pozemků a pro regeneraci města vesnic. Územně technické podklady zpravidla mívají digitální podobu a mohou být uspořádány jako geografický informační systém. Územní generel je podklad, který řeší otázky územní stránky rozvoje např. průmyslu, zemědělství, bydlení, dopravy, občanského vybavení, zeleně a území pro rekreaci - územně technické, urbanistické a architektonické podmínky vyuţití území, dále pak podklad, který řeší podrobně otázky územního rozvoje jednotlivých sloţek osídlení a krajiny

11 Územní prognóza je podklad, který slouţí k prověření dlouhodobého rozvoje v dlouhém časovém horizontu (cca 10 aţ 30 let). Bohuţel z takto dlouhodobého pohledu nelze jednoznačně prognózovat ani základní rozvojové trendy, výstupem jsou zpravidla varianty prognózy rozvoje území. Ty se postupně vyhodnocují a hledá se optimální varianta. Územně plánovací dokumentace Rozlišuje tři druhy územně plánovací dokumentace, a to územní plán velkého územního celku, územní plán obce a regulační plán. Územní plán velkého územního celku slouţí pro více obcí, často pro území přesahující velikost okresu popřípadě více okresů. Územní plán obce slouţí pro celé území obce nebo pro část statutárního města. Regulační plán slouţí pro část území obce nebo pro celou (menší) obec s jednoznačnými územně technickými a urbanistickými podmínkami. Územní rozhodnutí Územní rozhodnutí je rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, změně vyuţití území, změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území, dělení nebo scelování pozemků, ochranném pásmu. Územní rozhodnutí se nevydává pro území, pro které je vydán regulační plán a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. Obsah územního plánu Územní plán velkého územního celku stanoví uspořádání a limity řešeného území, vymezí významné rozvojové plochy, hlavní koridory dopravy a technické infrastruktury, územní systémy ekologické stability a další územní speciálních zájmů. Územní plán velkého územního celku se zpracovává pro vymezené území více obcí, v dosavadní praxi zpravidla v rozsahu jednoho či více okresů. Zabývá se důsledky předpokládaného růstu nebo poklesu počtu obyvatelstva, ekonomické aktivity, migrace, dojíţďky, exploatace nerostných surovin a řešení ekologické, ekonomické, sociální a územně technické důsledky navrţeného řešení. Měl by vytvářet rámec pro koordinovaný regionální rozvoj, tedy i pro rozumné rozmisťování investic nadmístního významu, jako jsou například velká logistická centra, průmyslové a skladištní zóny, předměstská nákupní centra apod. Toto jsou nezbytné informace pro budoucí developery a investory. Územní plán obce obsahuje širší vztahy, urbanistickou koncepci, funkční vyuţití, limity vyuţití území (ochranná pásma a chráněná území), vymezení současně zastavěného území a 11

12 hranice zastavitelného území, dopravní řešení, řešení technické infrastruktury, veřejně prospěšné stavby, ÚSES (územní systém ekologické stability krajiny), etapizace, návrh lhůt aktualizace plánu. Územní plán se vypravovává pro celé území obce, nebo pro část statutárního města. Zaměřuje se na vyuţití území a urbanistickou koncepci. Tento plán zhodnotí stav a tendence, dílčí záměry a na základě vyhodnocení hledá optimální řešení z hlediska obce jako celku. V územním plánu obce se vyznačí hranice současně zastavěného území obce. Územní plán obce se zpracovává pro celé území obce nebo po dohodě schvalujících orgánů společně pro území více obcí. Územní plán pracuje s takovou mírou detailu, která odpovídá měřítku grafické části a ve které lze plánovat bez nebezpečí, ţe při jakékoliv změně podmínek bude nutno plán upravovat. Pro malé obce (městečka a vesnice) se můţe zpracovat územní plán obce včetně prvků, které jinak řeší regulační plán, obvykle se vypravovává v měřítku 1:2000. Regulační plán navazují na územní plány obcí, přičemţ podrobněji specifikují vyuţití území. Stanoví podmínky pro vyuţití jednotlivých pozemků Urbanistické termíny Blackfields Jako blackfields (černá pole) označujeme místa s extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, či jinou ekologickou zátěţ, způsobenou dříve nešetrným vyuţitím daného území, které má zásadní vliv na ţivotní prostředí pro jejich dnešní moţné nové vyuţití. Častou příčinnou toxického znečištění bal nevhodný způsob skladování a skládkování nebezpečných odpadů, těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, dále pak i dřívější aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Je jasné, ţe dnešní náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké. Díky evropským fondům dnes vlastníci často získávají poměrně vysoké dotace a Evropské společenství tam alespoň můţe dohlíţen na jejich likvidaci. Bohuţel ale né všichni vlastníci těchto lokalit těchto prostředků vyuţívají, velmi často likvidace odkládají a realizace řešení pak výdaje pouze znásobí Greenfields Názvem greenfields (zelená pole) jsou označovány volné pozemky a plochy mimo celistvě zastavěná území měst. Tyto pozemky, plochy byly dříve určené k lesnickému, zemědělskému a rekreačnímu vyuţití a na základě nové změny územně plánovací dokumentace jsou definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. 12

13 Jestliţe dojde ke změně funkce tohoto území, dochází tak i ke změně vybavení dopravní a technickou infrastrukturou za pomoci vyuţití soukromých či veřejných rozpočtů. Na základě těchto změn mohou na takto připravených plochách postupně realizovány stavby. Termín greenfields je v české odborné terminologii běţně nahrazován slovním spojením zelená louka (např. stavby na zelené louce). Lze všeobecně říci, ţe zastavování greenfields není ve většině případů preferovaným jevem. Zejména pak v městském územním plánování má být kladen důraz spíše na obnovu jiţ zmíněných brownfields, tedy oblastí, které byly v minulosti zastavěny a dnes jsou zdevastované a bez vyuţití Brownfields Přesné vymezení pojmu brownfields je problematické a v českém jazyce existuje jeho formální překlad, výraz, který by přesně nahrazoval anglický termín. Název brownfields vznikl dle barvy těchto území na základě leteckých a satelitních snímků. Doslovný překlad hnědá pole je krkolomný, a ne přesně vystihující správný význam tohoto slova. Z tohoto důvodu jím není pojem brownfields zatím překládán. Podle J:B: Jackson by český ekvivalent výrazu brownfields zněl spíše jako dříve urbanizované území, které je dnes opuštěné nebo nedostatečně vyuţívané a velmi často i určitým způsobem zanedbané, nebo poškozené. Česká terminologie není zatím sjednocená Ministerstvo pro místní rozvoj ČR vyuţívá výrazu deprimující zóny, zatímco Ministerstvo ţivotního prostředí ČR pouţívá výraz narušené pozemky. Termín brownfields je všeobecně oblíbený a uţívaný hlavně proto, ţe je krátký, výstiţný a po vysvětlení jasný. Podstatnou výhodou ale je, ţe se jedná o termín světově uţívaný, a tak můţeme pod tímto slovem hledat informace na všech světových webových vyhledávačích. 4 Hlavní příčiny vzniku brownfields Hlavní příčinou vzniku brownfields je restrukturalizace ekonomiky státu, jednotlivých regionů a měst. Jde zejména o to, ţe dochází k radikálním změnám sociálně-ekonomické struktury, které jsou charakterizovány přesunem pracovních sil z primární (zemědělství, lesnictví a rybolov) nejprve do sekundární (průmysl a stavebnictví) a v současnosti zejména do terciární (obchod, doprava, sluţby a veřejná správa) sféry civilního sektoru národního hospodářství. Lze si tedy všimnout, ţe otázka řešení brownfields se stává aktuální vţdy v 4 JACKSON. Brownfields snadno a lehce: Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí [online]. [cit ]. Dostupné na: 13

14 období zásadních ekonomických přeměn ve společnosti, kdy dochází k útlumu klasických oborů a nástupu nových s jiným zaměřením. Překážky revitalizace Pod názvem brownfield si dnes především všichni představujeme opuštěné, nebo nedostatečně vyuţité a zastaralé průmyslové areály a nefunkční průmyslové zóny. Pojem brownfields však v sobě zahrnuje mnohem víc označuje také zemědělské objekty včetně staveb, nepouţívané dráţní pozemky, pozemky vyuţívané v oblasti odpadového hospodářství, zasaţené občanskou vybaveností ( energetika), bývalé vojenské prostory, území s rozpadajícími se obytnými budovami, nevyuţívanými dopravními stavbami apod. S brownfieldy však souvisí i další překáţky, jako například neprůhledné majetkoprávní vztahy, zdevastované výrobní či jiné budovy, přítomnost starých ekologických zátěţí (zejména toxické látky, jimiţ je kontaminovaná půda, podzemní a povrchové vody i objekty, shromátěné nebo přechodně uskladněné odpady, včetně nebezpečných a černých skládek odpadů ). Významným problémem jsou také pozůstatky strojního a technologického vybavení, které ve většině případů obsahují ekologicky nebezpečné náplně. Z tohoto důvodu není divu, ţe je většinou okolí těchto objektů vylidněné. Všechny uvedené faktory pak vedou k tomu, ţe investoři odmítají do těchto území investovat v důsledku z obav z vysokých nákladů spojených se sanací starých ekologických zátěţí, ale i s obtíţnou předinvestiční přípravou pozemků. Brownfields mohou být různého rozsahu, většinou se však jedná o plochy velkých rozměrů, které se často vyznačují se i negativními sociálními jevy (bezdomovectví, krádeţe kovů). Vlivem všech těchto faktorů se sniţuje atraktivita těchto oblastí, a často není plně vyuţit ekonomický potenciál. Na řadě brownfields ale stojí i technicky a kulturně velmi cenné budovy včetně unikátního technologického vybavení, u kterých by se nemělo při přestavbě či revitalizaci přistupovat k plošné asanaci bez předchozího průzkumu ze strany orgánů památkové péče. Mezi hlavní iniciátory v této oblasti patří především stát, ale také krajské a městské úřady, obce, města, ve spolupráci s institucemi státní správy (Ministerstvo ţivotního prostředí České republiky, Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky a další resortní ministerstva). Při realizaci celého procesu je vhodné aplikovat tzv. princip Public Private Partnership, tj. spolupráce soukromého a státního sektoru na bázi partnerství. 14

15 Výhody a nevýhody využití brownfields Jak uţ jsem zde zmínila, brownfields jsou lokality, které jsou nevyuţité a zdevastované po předchozí činnosti. Toto území je však moţné vyuţit pro další činnost, z důvodu jeho časté blízkosti centra města. Jiným způsobem regenerace můţe být změna účelu například přestavba továrních hal na kancelářské prostory, nákupní centra, ale i rezidenční budovy s nadstandardními byty (dnes velmi oblíbené lofty). Existuje celá řada důvodů, proč je vhodné brownfields regenerovat. Jedná se zejména o to, ţe: Brownfields jsou zasíťovány Jsou napojeny na existující dopravní infrastrukturu Nezabírají další zemědělskou půdu Dochází díky jejich znovuvyuţití k odstranění ekologické zátěţe Předcházejí rozlézání města, zkrácení přepravních vzdáleností Přispívají k ekonomickému rozvoji lokality Rozvoj podnikatelských aktivit, zvýšení pracovních příleţitostí, pokles nezaměstnanosti v dané lokalitě Růst daňových přírůstků obce Zhodnocení stávajících nemovitostí v blízkosti revitalizovaného území Brownfields v sobě skrývají ohromný potenciál. Přesto však mají značné potíţe s uplatněním na trhu vzhledem ke skutečnosti, ţe komplexní rekonstrukce bývá draţší neţ novostavba. Důvodem bývají náklady na bourací práce, odvoz suti, nutnost pouţití speciálních materiálů, nestandardních řešení a větší pracnost Důležité termíny Veřejně prospěšná stavba Stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně územní obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci. Veřejně prospěšná opatření Opatření nestavební povahy slouţící ke sníţení ohroţení území a k rozvoji nebo k ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci. 15

16 Asanace, asanační úpravy Pojmy asanace, asanační úpravy, zásahy nejsou v předpisech stavebního práva blíţe definovány, při jejich výkladu je proto nezbytné vycházet z obecných zvyklostí. V oblasti výstavby a územního plánování jsou zpravidla chápány jako úprava, směřující ke zlepšení stávajícího stavu prostředí, někdy spojována s úplnou, plošnou demolicí stávající zástavby, změnou jejího uspořádání a nahrazení novými stavbami. Ochranné pásmo Území, v němţ se stanoví zvláštní podmínky, jichţ je nutno dbát při pořizování územně plánovací dokumentace a dalších dokumentací. Lze zde omezit nebo zakázat určitou činnost, nařídit úpravu stavby či prostoru, pozemku atd. Chráněna můţe být činnost, zdrojného hodnota před negativními vlivy okolí nebo naopak okolí před důsledky činnosti provozované na určitém zdrojovém území. Ochranné pásmo můţe být vyhlášeno téţ okolo kulturní památky, souboru či památkové rezervace. Intravilán Území sídelního útvaru, které je souvisle zastavěno, popřípadě jinak technicky upraveno pro potřeby sídelního útvaru. Zahrnuje plochy zastavěné budovami a zařízeními, pozemky těchto budov a zařízení, plochy stavebních mezer a stavebních pozemků, plochy náměstí a veřejných prostranství, plochy komunikací a odstavných stání, plochy hřišť a obytné zeleně. Územní rozvoj Proces v území, při němţ dochází k jeho zhodnocení a to změnou jeho funkčního vyuţití, nebo zásadní změnou intenzity jeho vyuţití, Je výsledkem investiční činnosti. Politika územního rozvoje Politika územního rozvoje určuje ve stanoveném období poţadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v republikových, přeshraničních a mezinárodních souvislostech, zejména s ohledem na udrţitelný rozvoj území a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto cílů. 16

17 1.5. Revitalizace Prahy 8 Výzkum upozorňuje na skutečnost, ţe vzhledem k nedostatku konkrétních regulačních mechanismů je územní plán jediným rámcem vyuţívaným zainteresovanými stranami při rozvoji konkrétních území. Při tvorbě územního plánu jsou přednostně vyslyšeny poţadavky soukromých investorů, které jsou v souladu s jejich ekonomickými zájmy. Velkým problémem je nedostatek studijních programů zaměřených na udrţitelný rozvoj měst a městských prostředí na českých univerzitách. K řešení situace je nezbytné, aby spolupracovaly nevládní organizace, komunální politici a lokální občanské iniciativy a usilovali o to, aby rozhodovací procesy zejména na úrovni Magistrátu hlavního města Prahy byly transparentnější a respektovaly principy udrţitelného rozvoje. V důsledku pozdního zapojení občanů do rozhodovacích procesů a obtíţnosti jak samotného zapojení, tak i příslušných procesů, vzniká jednosměrný direktivní systém městského plánování shora dolů (magistrát rozhoduje, veřejnost uţ se v podstatě pouze dozví o přijatých rozhodnutích. Všechny zainteresované strany by se měly shodnout na tom, ţe v přípravě stavebních záměrů budou přikládat velkou důleţitost opětovnému vyuţití a recyklaci celých území brownfields, stejně jako existujících budov. V Praze neexistují ţádné konkrétní strategie zaměřené na udrţitelný rozvoj brownfields. Jediným rámcem, který reguluje městskou výstavbu, je územní plán. Útvar rozvoje města i developeři chtěli, aby nový plán byl flexibilnější. Zejména v případě zastavěných území brownfields, například v oblasti Karlína, bylo obtíţné umísťování budov s novou funkcí bez toho, aby bylo nutné měnit územní plán. To vedlo k zamítání často i zajímavých projektů, které nezapadaly do původní regulace území Historie Karlína První zmínka o území, na kterém se dnes rozkládá Karlín, pochází z roku 993, kdy byl kníţetem Boleslavem II. Zaloţen klášter v Břevnově pro mnichy Benediktského řádu, který při této příleţitosti dostal řád od panovníka darem mimo jiné i rozsáhlé pozemky při pobřeţí Vltavy pod Vítkovem, které do té doby leţely ladem. Jejich součástí byla i osada německých kupců na Poříčí, jeţ vznikla na významné obchodní stezce vedoucí do Saské Luţice a Slezska. Trasa stezky vedla podél Vltavy v místech dnešní Pobřeţní ulice do Libně, kde se rozbíhala do několika směrů. Byla tak sběrnou komunikací pro zemské cesty vedoucí do Prahy ze severních, severovýchodních a jihovýchodních Čech, a také do značné části Moravy. Více neţ dvě století obdělávali břevnovští Benediktini pozemky pod Vítkovem a zakládali

18 zde pole, louky, zelinářské zahrady i ovocné sady, které svou úrodou přinášely klášteru značný uţitek. Nařízením krále Přemysla Otakara I. byl Benediktinský řád na počátku 13. století donucen odstoupit celé toto území včetně osady Poříčí řádu německých rytířů, kterému se v té době dostávalo od panovníků značné podpory. Němečtí rytíři tu však zůstali jen přibliţně 18 let a v roce 1233 se přestěhovali na Staré Město, kde si postavili u kostela sv. Benedikta nový klášter. Rozsáhlé pozemky na Poříčí, a v místech dnešního Karlína pak prodali královně Konstancii, vdově po Přemyslu Otakarovi. Celé území roku 1235 obdrţela od své matky Aneţka Přemyslovna, která jej darovala řádu Křiţovníků s červenou hvězdou, který rok předtím sama zaloţila. Ti pak roku 1252 zaloţili špitál sv. Františka pro chudé a nemocné u Juditina mostu a pro jeho pozemky pod Vítkovem se od té doby vţil název Špitálská pole nebo krátce Špitálsko. Z výnosu zdejších úrodných polí, luk a zahrad pak Křiţovníci financovali náročný provoz svého špitálu. 6 Název Rohanský ostrov je dnes pouţíván pro část území Karlína, které jiţ ostrovem není. Původní ostrov zbudoval v roce 1550 za vyuţití říčního nánosu praţský mlynář Jan Šašek. Na přelomu 19. a 20. století byl na západní straně, proti proudu Vltavy, spojen s Jeruzalémským ostrovem. Rozprostíral se tak mezi dnešní ulicí Těšnov na západě a Šaldovou ulicí na východě. Ve dvacátých letech 20. století byl spojen l Libeňským ostrovem a s karlínským břehem Vltavy. Ztratil tak charakter ostrova a změnil se v nábřeţí. Dnešní název ostrova je odvozen od jména praţského radního a tesařského mistra Josefa Rohana, který byl jedním z majitelů ostrova. Původně se nazýval po svém tvůrci Šaškovský. V 17. a 18. století byl vyuţíván staroměstskou radnicí a proto se nazýval Staroměstský nebo také Primátorský. Po spojení s Jeruzalémským ostrovem se západní část nazývala Jeruzalémský a východní část Rohanský ostrov. V letech ho vlastnila manţelka nejvyššího praţského purkrabího hraběte Jindřicha Gabriela Rottenhana a ostrov se nazýval Rottenhanský. V letech se nazýval po svém dalším majiteli, praţském měšťanovi, Janu Jiřím Köpplovi Köpplův ostrov

19 Obrázek 1 Karlín v letech 1870 Nové, velkoryse vytyčené domovní bloky byly přísně pravoúhlé. Karlín má svůj řád, stavěl se zkraje devatenáctého století v duchu racionalistického a osvícenského urbanismu. Osami nového urbanistického řešení Karlína se staly čtyři komunikace: Pobřeţní, Sokolovská, Křiţíkova a Pernerova, na něţ byly chytře připojeny kolmé ulice. Jednoduché a účelné. Roštový systém, který byl uplatněn kupříkladu v newyorském Manhhattanu. Nemusíte mít mapu, stačí se orientovat podle světových stran a pravda pamatovat si, jakým směrem ulice, kterou chcete navštívit, leţí případně její jméno (systém pouhých čísel místo názvů se v našich zeměpisných šířkách nikdy neujal). V Praze devatenáctého století něco takového nemělo obdoby, působí to přitom tak elegantně. Objekt Invalidovny, jeden z monumentů Karlína, byl postaven v letech pod vedením K. I. Diezenhofera. Současná budova jen pouze jednou devítinou zamýšleného budoucího projektu Rohanského ostrova. Nyní se zde nachází Vojenský historický ústav. Prostory jsou to ovšem k jeho účelům nevyhovující, coţ se projevilo například při povodních v roce Bohuţel příští vyuţití budovy je nejasné. Jako ideální se jeví zamýšlené vyuţití pro nějakou vysokou školou či univerzitou Uţ od roku 1821 se také přidělovaly pozemky pro zřizování továren hlavně v okrajových polohách, u tehdy neregulované Vltavy a pod Vítkovem, kde si zakrátko začala razit cestu dráha. Zvláštním úkazem, světem pro sebe, je sám viadukt. Historik umění Zdeněk Wirth, jenţ se zaslouţil na začátku dvacátého století o rozšíření kubistické architektury po Praze i Čechách - kupodivu nikoliv však do Karlína se o něm vyjádřil: Je projevem monumentality empírové doby v oboru technické stavby. Dostal jméno podle svého autora Aloise Negrelliho, světově uznávaného odborníka na podobně smělé dopravní stavby. Negrelli se 19

20 podílel i na projektu Suezského průplavu, tady mu stála v cestě krotká Vltava a stou si poradil hravě. Karlínský viadukt je dlouhý tisíc sto metrů, drţí jej sedmasedmdesát polokruhových kleneb, překonává Vltavu, pokračuje přes štvanický ostrov aţ na druhý břeh, odkud vedou koleje do nádraţí Praha Bubny. V Karlíně také byla provozovaná první tramvajová trať na území dnešní Prahy. Ta dnes slaví 110. výročí od zahájení provozu. Touto tratí je právě úsek Karlín-Libeň, připomeňme si tedy ve stručnosti historické události předcházející 19. březnu Jiţ od září 1875 vedla Královskou třídou (dnešní Sokolovskou) dráha koňské tramvaje. Byl to dvojkolejný úsek mezi dnešními zastávkami Florenc a Urxova. Na jejím počátku, u Riegrovy ulice (dnešní Urxovy), byla umístěna také vůbec první praţská tramvajová vozovna. Snad i zavedení koňské dráhy do Karlína stálo za obrovským rozvojem místních průmyslových podniků. Vznikl tedy poţadavek na prodlouţení koňky od stávající vozovny přes Invalidovnu do Libně. Majitel koňky, belgický podnikatel Eduard Otlet, ovšem odmítl investovat vlastní finance a tak se zástupci Libně obrátili na českého elektrotechnika a vynálezce Františka Křiţíka s přáním, zda by nemohl vybudovat z Libně do Prahy dráhu elektrickou. Křiţík se příleţitosti chopil a 11. června 1892 obdrţel povolení k zahájení předběţných prací. Definitivní koncesi ke stavbě a následnému provozování dráhy udělilo Křiţíkovi ministerstvo obchodu dne 16. března 1895 a během následujícího roku došlo k výstavbě prvního úseku od karlínské vozovny koňky dnešní Sokolovskou ulicí na Balabenku. Provoz na trati byl zahájen 19. března 1896 v podobě jednokolejné tratě s výhybnami u karlínské vozovny koňky, Rustonovy továrny (zhruba u dnešní zastávky Invalidovna), na Palmovce a na Balabence. Součástí prvního traťového úseku byla téţ vozovna a elektrárna na Švábkách. Ve 40. letech, kdy byla značná část převáţně jednopatrové karlínské zástavby, sloţené z dvoutraktových pavlačových domů, dokončena, se tak Karlín stal v důsledku ţivelného průmyslového rozvoje ekologicky problematickou oblastí Prahy. V 6o. letech vzniká na území Karlína experimentální sídliště Invalidovna, které je nejmenším z praţských sídlišť. Bylo postaveno na ploše bývalého vojenského cvičiště a nabídlo domov pro 4 tisíce lidí. Experimentální bylo proto, ţe se zde zkoumaly nové postupy a pznatky o moderním bydlení. Byl zde postaven i jedenáctipatrový montovaný hotelový panelový dům, který stojí na betonových nohách, který je dnes kulturní památkou. Tato budova je v českém prostředí opravdovým unikátem. Vychází ze vzoru Le Corbusierových obytných jednotek, to znamená, ţe byla uvnitř vybavena a lidé se tam mohli nastěhovat v podstatě jen s oblečením. Tento objekt se v dohledné době dočká také revitalizace, ale bude slouţit i nadále bydlení. 20