ZNALECKÝ POSUDEK. č. 59/7529/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 59/7529/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2357/2 v bytovém domě č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 (bl ) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II, v ulici Josefa Skupy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 59/7529/2016 LV no.: 8149 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2357/2 v bytovém domě č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II, v ulici Josefa Skupy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Josefa Skupy 2357/12, Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 1 LAND / POZEMEK byt č. 2273/48 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) sklep, balkón Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 podíl 817/ celkem 4822 m2, podíl 817/139187, tj. 28,3 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 81,7 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1956 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je bytová jednotka č. 2357/2 ve vlastnictví SJM Petra Hockého a Jany Hocké, oba bytem Josefa Skupy 2357/12, Most Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch WPP Financial s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 7.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Mafin SE, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Úvěrový servis s.r.o., č.p. 88 podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 4.154,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 3.500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 6.350,- Kč s příslušenstvím ve prospěch KVB Finance s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši 5.050,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zahájením exekucí -exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - rozhodnutím o úpadcích (podrobněji viz LV č v příloze) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující věcné břemeno: - věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2301, 2316, 2319, 2351, 2357 ve prospěch Statutárního města Most (IČ ) ze dne Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno zástavní právo: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne

4 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch WPP Financial s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 7.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Mafin SE, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Úvěrový servis s.r.o., č.p. 88 podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 4.154,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 3.500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 6.350,- Kč s příslušenstvím ve prospěch KVB Finance s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 5.050,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - omezené možnosti parkování v okolí domu Strong points / silné stránky: - v docházkové vzdálenosti jsou objekty občanské vybavenosti vč. obchodních center Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka byla provedena dne ve 14. hodin za účasti Jany Hocké

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Most II Kód obce : Název obce : Most Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s více než 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357, v sekci č.p. 2357, umístěném na pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II, v ulici Josefa Skupy v Mostě. Bytový dům č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 (místně označený blok ) je samostatně stojící budova, situovaná v širším centru zástavby Statutárního města Most, městské čtvrti Podžatecká. Jde o lokalitu zastavěnou v 50. letech min. století převážně zděnými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Lokalita je dobře dostupná, nachází se v blízkosti centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží, v sekci č.p bytového domu č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357, umístěného na pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II. Bytový dům má 4 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (sklepy). K bytu náleží podíl o velikosti 817/ na společných částech domu č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 a na pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II. Oceňovaný byt o velikosti 1+3 se sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny s WC (1,35 m 2 ). K bytu náleží sklep a balkón. Podlahová plocha bytu činí 81,7 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné s plochou střecho s mírným spádem ke střešním vpustím a krytou asfaltovými svařovanými pásy, v krajních zvýšených částech s valbovou střechou krytou pálenými taškami, klempířské prvky jsou z hliníkového plechu, stropy jsou z betonových stropnic, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější jsou břízolitové. V sekcích v krajních zvýšených částech domu jsou výtahy. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově

6 Vybavení oceňovaného bytu tvoří kuchyňská linka, dřez, kuchyňský sporák, vnitřní dřevěné dveře, vana, umyvadlo a záchod,vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou bukové vlysy, plovoucí podlaha a keramická dlažba. Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1956, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 60 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je dobře udržován, v rámci údržby již byly vyměněny rozvody vody, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, současný stavební stav je dobrý. Oceňovaný byt byl v roce 2002 celkově rekonstruován, byly obnoveny veškeré vnitřní instalace, omítky, obklady, podlahy zařizovací předměty, byla zřízena nová koupelna s WC a nově vybavena kuchyně. Byt je dobře udržován. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2357/2 náleží podíl 817/ na pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 2357/2 v bytovém domě č.p. 2300, 2301, 2302, 2315, 2316, 2317, 2318, 2319, 2320, 2351, 2352, 2356 a 2357 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4074, 4075, 4076, 4077, 4078, 4080, 4081, 4082, 4084, 4085, 4087, 4088 a 4089, k.ú. Most II, v ulici Josefa Skupy v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 12. února 2016 celkem ,- Kč Slovy: Pětsetdesetisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a.s., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch WPP Financial s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 7.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Mafin SE, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Úvěrový servis s.r.o., č.p. 88 podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 4.154,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 3.500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 6.350,- Kč s příslušenstvím ve prospěch KVB Finance s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši 5.050,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Intrum Justitia, s.r.o., podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 2301, 2316, 2319, 2351, 2357 ve prospěch Statutárního města Most (IČ ) ze dne Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna

8 ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 59/7529/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 15. února

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 59/7529/2016 LV no.: 8149 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2357/ , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč , ,4084,4085, zastavěná plocha a nádvoří 28, podíl o velikosti 817/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Most, Josefa Skupy ,00 XII-15 58, , , Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstukci, byt po částečné rekonstrukci 2 BJ Most, Josefa Skupy ,00 I-15 52, , , ) osob. vlastnictví, zděný dům po rekonstukci, byt po částečné rekonstrukci 3 BJ Most, ul. Čsl. Armády ,00 II-16 57, , , ) osob. vlastnictví, zděný dům po částečné rekonstukci, byt v původním stavu 1) realizovaná cena, z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o. 2) realizovaná cena, z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o. 3) realizovaná cena, z databáze společnosti ENI CONSULT spol. s r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,827 mil.kč 0,000 mil.kč 0,514 mil.kč 0,510 mil.kč

10 Byt č. 2357/2 v ulici Josefa Skupy v Mostě Situace oblasti Situace lokality

11

12 Byt č. 2357/2 v ulici Josefa Skupy v Mostě Bytový dům č.p , , , Bytový dům č.p , , , Nádvoří u domu Vchod do domu č.p Vstupní chodba se schodištěm Vchod do bytu č. 2357/2

13 Kuchyně Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna se záchodem Předsíň - 2 -

14 Balkón Výhled z balkónu - 3 -