Znalecký posudek č / 054 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Transkript

1 Znalecký posudek č / 054 / 2016 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Pozemek parc.č. 251/7, jehož součástí je stavba Vítkov č.p. 80 Ulice: Vítkov č.p. 80 Město : Tachov PSČ Okres: Tachov Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Vítkov u Tachova Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu v Tachově Vlastník stavby: podíl: Miroslav Janeček 1/1 Ve Vilkách Tachov Vlastník pozemku: podíl: Miroslav Janeček 1/1 Ve Vilkách Tachov Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám Plzeň č.j. 108 EX 06852/07

2 2 Znalecký posudek je zpracován ke dni Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta Plzeň verze ACONS 10.30, platná od licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V Plzni, dne

3 3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 7 C. Pozemky... 8 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 9 E. Přírodní katastrofy F. Územní plán G. Právní stav H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Rekapitulace Přílohy výpis z KN z LV č ze dne kopie kat. mapy ze serveru ČÚZK. Znalecká doložka

4 4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne od 9,00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: p. Miroslav Janeček Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vítkov u Tachova, město Tachov, list vlastnictví č. 2301, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Tachově dne Situační podklady - kopie kat. mapy ze serveru ČÚZK 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne

5 5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Tachov je významným městem regionu a má obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Vítkov u Tachova. Nejbližší správní centrum je místo samé. V místě je městská hromadná doprava (autobus). Nejbližší železniční stanice je v místě. Budova se nachází v zóně komerčně obchodní, vzdálené od centra 2 km. Okolní zástavbu tvoří průmyslové objekty, živnostenské provozovny. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože se jedná o polohu v souladu s územním plánem s napojením na inž. sítě. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku může být napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Přístup k nemovitosti je přes pozemek jiného vlastníka.

6 6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Nebytový objekt č.p. 80 (vlastní parcela č. 251/7) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Nebytový objekt č.p. 80 Budova je postavena na vlastní parcele č. 251/7. Jedná se o budovu volně stojící z hrázděného zdiva, s krovem sedlovým nízkým, krytina z pozink. plechu, klemp. prvky z pozink. plechu, zdvojená okna. Prohlídka nebyla umožněna, nebyl umožněn ani přístup k objektu, foto z pozemku parc.č. 251/17 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 7,0*25,0 = 175 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (175 m 2 ) m Celkový obestavěný prostor m Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: není známé- prohlídka nebyla umožněna. Užitná plocha: 1.NP cca 140 m 2

7 7 Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny závady. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav zhoršený 4 body krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body celkem 18 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 72.5% Stáří budovy: = 60 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (175 m 2 ) Kč Výchozí cena k Kč Stavební index % Opravný index místa 1.10 Výchozí cena budovy CÚ 2016 Kč Rok uvedení do provozu 1936 Plánovaná životnost roků 80 Opotřebení % Cena k roku 2016 Kč Zaokrouhlení Kč Cena zaokrouhlená Kč Rekapitulace 1.1. Nebytový objekt č.p. 80 Kč Budovy Kč Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč Stavby celkem Kč

8 8 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Tachov Katastrální území: Vítkov u Tachova Vlastník stavby: podíl: Miroslav Janeček 1/1 Ve Vilkách Tachov Vlastník pozemku: podíl: Miroslav Janeček 1/1 Ve Vilkách Tachov Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití 251/7 172 vodní plocha Výměra pozemků celkem m Výpočet ceny Výměra pozemku m Směrná cena pozemku Kč/m Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Tachov, k.ú. Vítkov u Tachova, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč

9 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Nebytový (provozní) objekt dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) Nebytový objekt Chodová Planá Přízemní objekt pro výrobu a skladování s velkým pozemkem m2. Užitná plocha 750 m2. Nabídková cena (NC) : ,-Kč Ukazatel NC: 3 600,-Kč/m 2 2) Nebytový objekt Bor - Skřivín Přízemní objekt s podkrovím pro výrobu a skladování s pozemkem m2. Užitná plocha 375 m2. Nabídková cena (NC) : ,-Kč Ukazatel NC: 6 667,-Kč/m 2 3) Nebytový objekt Tachov - Vítkov Přízemní halový objekt pro výrobu a skladování ve velmi dobrém techn. stavu s pozemkem m2. Užitná plocha m2. Nabídková cena (NC) : ,-Kč Ukazatel NC: 3 805,-Kč/m 2 Na základě vyhodnocení srovnatelných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, nejasností techn. stav u a dispozice stanovuji ukazatel užitné plochy 2 000,-Kč/m2 Výpočet ceny: 140 m2 x 2 000,-Kč/m2 = ,-Kč Srovnatelná hodnota: ,-Kč

10 10 E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Tachov a katastrální území Vítkov u Tachova byl schválen územní plán dne Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené VD - výroba drobná. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.

11 11 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č Nebytový (provozní) objekt dokončený Město: Tachov ulice : Vítkov Okres: Tachov č.p. 80 Kat. území: Vítkov u Tachova Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Nebytový objekt č.p. 80 Kč Budovy Kč Stavby po opotřebení celkem Kč Pozemky Kč Celkem Kč Srovnávací hodnota Kč Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o objekt umístěný v zadní části areálu. Přístup přes areál jiného vlastníka. Prohlídka nebyla umožněna, nebyl ani umožněn přístup k objektu. Předpokládá se skladování nepotravinářského zboží. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena (podíl 1/1): Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00

12 12 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinných nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ing. Jan Balihar