Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 84/2016

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 84/2016 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu insolvenční řízení (určení obvyklé ceny nemovitosti) Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2797/1, LV č , s podílem na společných částech domu a pozemku 784/20664, budova zapsána na LV č , budova není sjednocena s parcelou v KN na pozemcích: pozemek parc.č. 5913/16, LV č , podíl 784/20664 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Tábor Počet obyvatel Kat. území Tábor Ulice Sofijská č.p Část obce dle LV Tábor Objednatel odhadu Insolvenční společnost v.o.s. Mgr. Tomáš Hřeben Vlasákova č.p č.o Praha 5 - Stodůlky ČESKÁ REPUBLIKA Tel hreben@insolvencnispole cnost.cz IČ Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro insolvenční správce Macháček Martin - Tábor, Sofijská 2797/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1595 Vypracoval ZNALECKÝ ÚSTAV ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. Dne Licence číslo Ing. Lukeš Miroslav Ke dni Hřbitovní Český Krumlov Prohlídka dne Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Počet stran textu 7 Počet stran příloh 12 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Předkupní právo na dobu 3 let ze dne Již uplynula doba platnosti. Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Macháček Martin Zahájení exekuce - Macháček Martin Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -

3 Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Usnesení soudu Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Táboře 24 D-128/ ze dne Právní moc ke dni Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Prohlášení vlastníka budovy Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák.č.72/1994 Sb.) ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nabývací titul nebyl předložen. Tento nabývací titul nemůže sloužit jako orientační bod pro určení obvyklé ceny nemovitosti. Komentář k vadám Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Výpis z katastru nemovitostí LV č , vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Snímek kat. mapy pro k.ú. Tábor, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Grafické znázornění sestavení parcel v KN, vyhotovil odhadce - nahlížení do KN Místní šetření - zaměření nemovitosti + fotodokumentace, vyhotovil odhadce Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Tábor leží administrativně v okrese Tábor a náleží pod Jihočeský kraj. Tábor je také obcí s rozšířenou působností. Úředně žije v katastru tohoto středně velkého města zhruba obyvatel Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Oceňovaná nemovitost byla postavena v městské části s názvem Tábor - sídliště nad Lužnicí. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností a nachází se v okrajové části města Tábor. Dále se v místě nachází pošta, mateřská školka, základní škola a obchodní centra. Vše v dosahu cca 500 m a méně. Dopravní obslužnost - cca 200 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Tábor zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Táboře kompletní. Pracovní příležitosti - jedny z největších v regionu. Informace o nemovitosti Bytová jednotka (původní dispozice 4 + 1) se nachází ve 2.NP panelového domu příčného nosného systému. Panelový dům je 9-ti podlažní (1 x přízemí a 8 x patro) s výtahem z roku V panelovém domě je 1 vchod a celkem 32 bytových jednotek. V bytové jednotce se nachází zádveří, WC, koupelna, hala, jídelna, kuchyně, hala, pokoj, obývací pokoj, ložnice a balkon. K bytové jednotce dále náleží 2 x sklepní kóje v 1.NP bytového domu. Bytový dům prošel v letech rozsáhlou rekonstrukcí (nové balkony v roce 2008, nový výtah v roce 2014, nová plastová okna s izol. dvojsklem + kontaktní zateplovací systém, nová střecha a nové plast. stoupačky v roce 2016). Bytová jednotka s umakartovým jádrem je po částečné rekonstrukci z roku 2009 a přestavbě na dispozici (plovoucí podlahy, dlažba, obklady na WC, obklady stropů, kuchyně). BD je vytápěn dálkově + TUV. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 5913/34 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace - 3 -

4 Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 30 Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 30 Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky částečně - obklady stropů 2009 Okna kompletní - plastová s izol. zasklením 2016 Podlahy částečně - plovoucí a ker. dlažba 2009 Instalace plast. stoupačky 2016 Zateplení domu kompletní 2016 Výtah kompletní 2014 Střecha kompletní - těžké izol. pásy 2016 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech těžké izol. pásy klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů kamenným obkladem dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem povrch podlah lam. plovoucí, ker. dlažba, jekor vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný, trouba s mikrovlnným ohřevem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 7.32 m m 2 WC 1.01 m m 2 koupelna 2.92 m m 2 kuchyně 8.21 m m 2-4 -

5 hala m m 2 pokoj m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice m m 2 2 x sklepní kóje 2.80 m m 2 balkon 3.27 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 12 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, družstevní vlastnictví - možno převést do OV, ve 3. patře s velkou novou lodžií na sídlišti nad Lužnicí, ulice nám. Přátelství. Dispozičně velmi dobře řešený. Dům je po kompletní revitalizaci - fasáda, výtahy, odpady, střecha. Revitalizace bude při prodeji uhrazena. Byt je v původním stavu, udržovaný, prostorný, slunný, situovaný na západ a východ. Nová plastová okna a žaluzie. V koupelně vana, WC samostatně. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreaity, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 4+1 s novým balkonem o ploše 74,8 m2, v 5. patře z osmi, v panelovém domě s výtahem, na Sídliště nad Lužnicí, ulice Bukurešťská. Jedná se o klidný dům, na patře jsou dva byty. Byt je vybaven kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, koupelna umakartové jádro, nová okna PVC se žaluziemi, dálkové ústřední vytápění, byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dvou dětských pokojů, komory a vstupní haly. Ložnice a dětské pokoje nejsou průchozí. Při výměně oken byly vyzděny původní skleněné bočnice oken, podlahová krytina PVC. K bytu náleží sklepní kóje. Rekonstrukce domu proběhla v r V místě se nachází veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, zastávka MHD)

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 9.NP Počet NP domu celkem 13 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 78.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka 3+1 v družstevním vlastnictví - možno převést do OV, 8. patro panelového domu, CP 78 m2. Udržovaný, prostorný a slunný byt, renovované bytové jádro, nové stoupačky, měřidla spotřeby tepla, zaveden plyn. K bytu náleží sklepní kóje. Dům má 2 nové výtahy, zrenovované společné prostory, je již zadaná celková vnější revitalizace. Veškerá občanská vybavenost v místě. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu bytové jednotky č. 2797/1 domu č.p v ulici Sofijská, obec Tábor zapsané na LV č Tábor včetně podílu na společných částech domu a pozemku 784/20664 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Znalecká doložka Znalecký posudek byl podán ZNALECKÝM ÚSTAVEM ČESKÝ KRUMLOV s.r.o. zapsaným v I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne č.j. MSP-12/2016-OOJ-SZN/7 pro obor ekonomika, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 84/2016 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů ústav účtuje dle účetního dokladu: faktura č Znalecký posudek připravoval : Ing. Miroslav Lukeš, Hřbitovní 603, Český Krumlov Před orgánem veřejné moci může osobně strvdit správnost posudku podaného ústavem a podat žádaná vysvětlení: Ing. Miroslav Lukeš. V Českém Krumlově dne Ing. Miroslav Lukeš jednatel znaleckého ústavu - 7 -

8 Fotodokumentace Pohled na BD Vstup do BD Vstup do BD Výtah a schodiště Vstup do BJ Zádveří - 8 -

9 Fotodokumentace WC Koupelna Hala Kuchyně Pokoj Obývací pokoj - 9 -

10 Fotodokumentace Ložnice Balkon

11 Fotodokumentace - mapy Město Tábor Sofijská 2797/3 - umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -