Vliv rozsahu regenerace panelového domu na zhodnocení jeho bytových jednotek

Transkript

1 BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra managementu, podnikání a oceňování Vliv rozsahu regenerace panelového domu na zhodnocení jeho bytových jednotek Bakalářská práce Autor: Michaela Velová Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Praha červen/2013

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Jablonci nad Nisou dne: Michaela Velová 1

3 Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat svému vedoucímu bakalářské práce, doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné rady a připomínky, které mi při zpracování práce velmi pomohly. 2

4 Jméno a příjmení autora: Instituce: Název díla: Michaela Velová Bankovní institut vysoká škola Praha Vliv rozsahu regenerace panelového domu na zhodnocení jeho bytových jednotek Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Počet stran: Počet titulů biografie: Klíčová slova: Nemovitost Oceňování nemovitostí Opotřebení nemovitostí Modernizace, Revitalizace Panelový dům Analýza realitního trhu Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretické, praktické a analytické. V teoretické části jsou uvedeny základní pojmy, definice, právní předpisy a jejich vyuţití pro oceňování nemovitostí. V praktické části je provedeno trţní ocenění rodinného domu včetně příslušenství a pozemků a trţní ocenění bytové jednotky v osobním vlastnictví. Tento způsob ocenění je zvolen pro navázání na teoretickou část bakalářské práce. 3

5 Ve třetí části je provedena analýza realitního trhu v okrese Jablonec nad Nisou. Anotace Bakalářská práce se zabývá panelovou výstavbou a revitalizací panelových domů, druhy dotací na opravy. Teoretická část je zaměřena na vyuţití dotačních peněz a zkušenosti SVJ s revitalizací domů. Cílem praktické části je zjištění trţní hodnoty rodinného domu a bytu. V analytické části se věnuje vypracování analýzy realitního trhu okresu Jablonec nad Nisou. Abstract This thesis deals with panel construction and revitalization of panel houses, types of grants for repairs. The theoretical part is focused on the use of grant money and experience condominium with the revitalization of the house. The practical part is to determine the market value of a house and an apartment. The analytical part is devoted to the analysis of real estate market development district Jablonec nad Nisou 4

6 Obsah strana T E O R E T I C K Á Č Á S T P R Á C E 1. ÚVOD ZÁKLADNÍ TERMINOLOGIE Základní právní pojmy Základní pojmy z oceňování nemovitostí HISTORIE PANELOVÉ VÝSTABY Vývoj a typizace panelových domů Konstrukční uspořádání Vybrané typy sestav ÚDRŢBA A PRODLUŢOVÁNÍ ŢIVOTNOSTI PANELOVÝCH DOMÚ Udrţovací práce Stavební opravy Rekonstrukce Opravy Modernizace Kompletní modernizace- regenerace Ţivotnost panelových domů ZDROJE FINANCOVÁNÍ OPRAV A KOMPLETNÍCH REGENERACÍ Úrokové bonusy pro Program Panel Zelená úsporám ZKUŠENOSTI SVJ S REKONSTRUKCÍ PANELOVÉHO DOMU Analýza stavu bytového domu před reiíalizací Další nutné investice ZÁVĚR P R A K T I C K Á Č Á S T P R Á C E 5

7 8. Praktická část Trţní ocenění - rodinného domu Trţní ocenění byt v bytovém domě..52 A N A L Y T I C K Á Č Á S T P R Á C E 1. Realitní trh okresu Jablonce n/n Popis okresu Pozemky Budovy Nájmy Celková analýza ÚVOD Předpokládané závěry Cílem mé bakalářské práce je zhodnotit současnou situaci technického stavu panelových domů a vliv rekonstrukcí a modernizací na trţní cenu bytových jednotek v těchto domech. 2. ZÁKLADNÍ TERMINOLOGIE 2.1. Základní právní pojmy Věc v právním smyslu jedná se o hmotný předmět, který je ovladatelný a slouţí k potřebám lidí. Věc máme movitou nebo nemovitou. Za nemovitosti jsou povaţovány všechny pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movitosti. Byty a nebytové prostory, jsou-li vymezené jako jednotky Prohlášením vlastníka budovy podle zákona č.72/1994sb. nemají povahu věci v právním smyslu. Nejsou-li však věcmi, nemohou být ani nemovitostmi. Vzhledem k tomuto nestandardnímu stavu bylo v ustanovení 3 odst. 2 zákona 72/1994 Sb. Stanoveno, ţe právní vztah k jednotkám se řídí ustanovením občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí. Byty nebytové prostory sice nejsou věcmi ve smyslu práva, ale na právní vztahy k nim (např. převod vlastnického práva, zřízení zástavního práva apod.) se pouţívají předpisy o nemovitostech. 6

8 Z tohoto vyplývá, ţe k jednotkám (bytům a nebytům) vznikají věcná práva aţ v okamţiku zapsání vkladu do katastru nemovitostí. Byty a nebytové prostory jsou evidovány v databázi katastru nemovitostí na listu vlastnictví. Součást věci je vše co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se věc znehodnotila. Součást hlavní věci není samostatnou věcí a v právní smyslu a nelze s ní proto jako s takovou vlastnicky disponovat. To znamená, ţe lze disponovat pouze s hlavní věcí a automaticky veškeré změny platí i pro její součást. Součást pozemku jsou veškeré porosty na něm, např. stromy, keře, tráva. Součástí pozemku mohou být rovněţ meliorační zařízení umístěná pod jeho povrchem, také venkovní úpravy jako terasy, jezírka, vydláţděná prostranství. Opět jedna výjimka stavba není součástí pozemku, i kdyţ je s ním pevně spojena. Součástí stavby jsou okna, dveře, střešní krytina, vodovodní, kanalizační a plynové potrubí, Elektrické vedení apod. Příslušenství věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány.věc hlavní a její příslušenství mají povahu dvou samostatných věci v právní smyslu. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. To znamená, ţe za byt povaţujeme pouze obytné místnosti a kuchyň, koupelnu WC, předsíň, spíţ, komoru, které tvoří vedlejší místnosti obytných místností tvoří příslušenství bytu. Sklepy a místnosti mimo byt jsou nazývány vedlejšími prostory. Garáţ není povaţovaná za vedlejší prostor, ale nebytový prostor. Neslouţí k bydlení, ale ke garáţování motorového vozidla. Příslušenstvím nemovitosti jsou věci movité vybavení domu, nábytek apod. tak i věci nemovité (kůlny, dřevníky, altány ) Ustanovení o příslušenství mají hlavní smysl v tom, ţe pokud nesjednáno jinak, týkají se právní dispozice s věcí hlavní automaticky i příslušenství. Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranic územní správy jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, druhu pozemku. Pozemky dělíme podle druhu na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady,trvalé travní porosty,lesní pozemky,vodní plochy,zastavěné plochy a nádvoří,ostatní plochy. 7

9 Parcela je pozemek, který je geodeticky a polohově určen, je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Pozemky se v katastru nemovitostí evidují v podobě parcel. Výměra parcely se vyjadřuje v plošné velikosti v metrech čtverečních. Parcely dělíme na stavební a pozemkové. Stavební parcela je evidována v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela je definována jako pozemek, který není stavební parcelou. Stavba, rozumí se tím stavba spojená se zemí pevným základem. Podle občanskoprávního pohledu je stavba ve smyslu práva jako dílo a tedy věcí movitou nebo nemovitou. Proti tomuto veřejnoprávní předpisu (stavební zákon) rozumí stavbou veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţitý materiál, konstrukci, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezil dobu jejího trvání. Podzemní stavby se specificky liší od staveb nadzemních, především tím, ţe nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Například podzemní garáţe spojené s nadzemní stavbou jsou evidovány jako součást nadzemní stavby. V evidenci katastru je stavba nadzemní. Pokud podzemní stavba není součástí jiné nadzemní stavby vinný sklep apod. není předmětem evidence v katastru. Drobná stavba -za drobné stavby se označují stavby s jedním nadzemním podlaţím plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5m. Drobné stavby nejsou předmětem evidence katastru nemovitostí. Budova - budovou podle zákona č.344/1992 Sb. je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Zákon č.72/1994 Sb. obsahuje odlišnou definici budovy jedná se o trvalou stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí s nejméně dvěma prostorově uzavřenými uţitkovými prostory. Tento výklad znamená, ţe budova jiţ není samostatná stavba, ale soustava jednotek se společnými obvodovými stěnami a střešním pláštěm. 8

10 Byt - bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (kolaudace). Nebytový prostor - zákon č.7/1994 Sb. povaţuje nebytový prostor místnosti nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Katastrální území - technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru a katastrálního území, vymezený jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním území. Věcné právo k věci cizí můţe být zřizováno pouze na věcech patřících do vlastnictví někoho jiného, např. zástavní právo, právo věcného břemene a právo zadrţovací 2.2. Základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí Stavby předmětem ocenění jsou nejčastěji tyto stavby : Rodinný dům stavba pro bydlení, svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení, více neţ polovina podlahové plochy místností je určena k bydlení, rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Byt místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součástí a příslušenství Budova nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Hala stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých je souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3. Stavba pro rodinnou rekreaci rekreační chata, zahrádkářská chata, rekreační domek. 9

11 Zastavěná plocha stavby plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Podlahová plocha plocha půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Obestavěný prostor výpočet je součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se v případě metodiky cenového předpisu neuvaţuje. Obestavěný prostor stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm, dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím, nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy, v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Pozemky - pro účely oceňování nemovitostí členíme pozemky: Stavební pozemky nezastavěné, zastavěné Zemědělské pozemky Lesní pozemky Vodní nádrţe a vodní toky Jiné pozemky neplodná půda, roklina, mez s kamením, močál, baţina Cena a hodnota Cena pojem pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje několik hodnot podle toho, jak jsou definovány věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota. Kaţdá z nich můţe být vyjádřena jiným číslem, proto je nutné vţdy specifikovat metodu, podle které se bude hodnota zjišťovat. Pořizovací cena cena, za kterou by bylo moţné věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení. Tuto cenu pouţíváme v účetní evidenci. 10

12 Reprodukční cena cena, za kterou by bylo moţné pořídit stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v době ocenění bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď poloţkovým rozpočtem nebo pomocí ukazatelů průměrné orientační za měrnou a účelovou jednotku. Věcná hodnota časová cena, je reprodukční cena stavby sníţená o přiměřené opotřebení. Výnosová hodnota představuje očekávaný výnos z nemovitosti. Obvyklá cena (trţní hodnota) cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Tržní cena tvoří se při konkrétním prodeji. Není moţné ji přesně stanovit. Trţní cena je dosaţena v určitém čase, konkrétním kupcem. 3. HISTORIE PANELOVÉ VÝSTAVBY Panelové konstrukční systémy, určené pro bytovou výstavbu v Československu, se začaly rozvíjet po roce Poválečný program stavebnictví vytvořil u nás širokou základnu pro uplatnění progresivních metod stavění. Velmi rychle se do popředí dostal panelový technologický soubor, který se v letech 1950 aţ 1990 stal nejpouţívanějším způsobem výstavby, zejména pro domy bytové. Kvalitu nahradila kvantita Během let intenzivní panelové bytové výstavby, zejména v prvních pětadvaceti letech, se do popředí dostala především kvantita panelových bytových domů na úkor jejich kvality. Veškerá výstavba byla podřízena typizačním a normalizačním směrnicím. V počátku vývojového období byly zpracovány a realizovány návrhy kvádrové technologie. Nosné zdivo bylo z cihelných kvádrů a stropy byly montovány ze ţelezobetonových dílců. Jednalo se o tzv. polomontované systémy s nosnými stěnami z kvádrů (bloků), kvádropanelů nebo panelobloků, které tvořily přechod mezi stavbami zděnými a montovanými z panelů. Postupným rozvojem se přešlo k montovaným systémům panelovým a paneloskeletovým. Od konce padesátých let bylo v naší republice vyhlášeno a uţíváno celkem patnáct typů základních neboli kmenových panelových konstrukčních soustav bytových domů, ke kterým byly vyhlášeny krajové varianty, odvíjející se zejména od materiálové základny daného regionu. Dnes je v celé České republice evidováno kolem padesáti typů konstrukčních 11

13 soustav, včetně jejich modifikovaných krajových variant (jen v samotném moravskoslezském kraji jich je přibliţně třicet). Od roku 1959 bylo u nás postaveno panelovou technologií bytů, coţ představuje 31 % celkového bytového fondu České republiky a 54 % všech bytů v bytových domech Vývoj a typizace panelových domů Typizaci charakterizujeme jako výběr modulově koordinovaných a unifikovaných stavebních prvků, sestav těchto prvků, skladebných jednotek i celých druhů staveb tak, abych jejich rozdílnost byla co nejmenší a pouţitelnost co největší. Rozlišujeme typizaci skladebnou neboli prvkovou a typizaci objemovou. Typizace skladebná se vztahuje ke stejně pouţitelným prvkům a konstrukcím a typizace objemová se váţe k typizaci druhů budov nebo jejich částí, jako je například bytový dům nebo jeho sekce. Typizační práce v Československu začaly jiţ před rokem Ústřední typizační orgán - Studijní a typizační ústav v Praze (STÚ), vydával typizační sborníky a také typové podklady, které představovaly objemovou typizaci, zabývající se zejména bytovým stavbami. Objemová typizace bytových domů si postupně vyţádala zásady modulové soustavy, rozměrové unifikace, a tím moţnost zavedení hromadné výroby prvků. V dalších letech typizační koncepce zvyšovala výškovou hladinu zástavby a podíl celomontované technologie dosahoval více neţ osmdesáti procent z celkového objemu bytové 12

14 výstavby. Panelové montované konstrukční soustavy však jiţ v té době vykazovaly závady; byly velmi omezené dispoziční moţnosti, větší a závaţnější závady se projevovaly v obvodovém a střešním plášti. Po zhodnocení dosavadního vývoje konstrukčních soustav bylo v roce 1967 rozhodnuto o zavedení tzv. NKS - Nové konstrukční soustavy, kterou zpracovávalo pracoviště VÚPS (Výzkumný ústav pozemního stavitelství) v Praze a ve Zlíně (tehdejší Gottwaldov). NKS byla zavedena od roku Mezi nejdůleţitější zásady, které sledovala, patřilo: upřednostnění silikátové materiálové základny, výroba betonových dílců z těţkého betonu, přechod z klasického způsobu urychlování tvrdnutí betonu beztlakovým proteplováním na aplikaci předehřívaných betonových směsí při pouţití vysokopevnostních cementů, vytváření dokončovacích procesů ve výrobě na výrobních linkách, zejména při povrchové úpravě panelů z jejich vnějšího i vnitřního líce. Po roce 1980 byla na základě zavedení nové ČSN "Tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí a budov" provedena u všech konstrukčních soustav revize typových podkladů z hlediska tepelně technických poţadavků. V dalších letech k rozvoji typizace jiţ nedocházelo, začaly se sniţovat společenské poţadavky na kvantitativní růst produkce bytových jednotek. Celý vývoj panelových konstrukčních soustav byl ukončen unifikovanou konstrukční soustavou řady P1.1, která sjednocovala poţadavky na konstrukci, výrobu, dopravu a montáţ, sniţovala sortiment dílců (to umoţňovalo zaměnitelnost dílců jednotlivých krajových variant v rámci mezikrajové výpomoci). 13

15 Od roku 1985 probíhaly prakticky v celé republice jiţ dostavby posledních typů panelových konstrukčních soustav a více či méně se začaly projevovat vady a poruchy panelové výstavby. Z celkového pohledu na vývoj typizace bytové výstavby v České republice a mohutný nástup a zavedení prefabrikace lze konstatovat, ţe zprůmyslnění bytové výstavby nebyl jev nahodilý, ale ţe vycházel zejména z tehdejších společenských i politických potřeb a dále z moţností materiálně technické základny naší republiky Konstrukční uspořádání Konstrukční soustavy panelových bytových domů, postavených v období let 1950 aţ 1991, rozdělujeme podle vnějších rozměrů na stěnové soustavy, sloţené ze stěn uspořádaných ve směru obou os x a y, zpravidla k sobě kolmých, a ze stropních desek ve vodorovných rovinách. Stěny i stropy mají otvory - okenní, dveřní, otvory pro schodiště, instalace a podobně. Podle půdorysných rozměrů B x L dělíme panelové domy na dvě skupiny: -řadové domy - skládají se zpravidla ze dvou i více sekcí; vysoké řadové domy s malou hloubkou jsou označovány téţ jako domy deskové, -bodové domy - rozměry B x L se od sebe příliš neliší, jsou-li domy vysoké, říkáme jim domy věţové. Nosnými stěnami rozumíme ty stěny panelové soustavy, na kterých jsou uloţeny stropní panely (délka panelů je charakteristickým znakem kaţdé panelové soustavy, protoţe od ní se odvíjí osová vzdálenost nosných stěn). Podle uspořádání stropních panelů, a tedy i nosných stěn, rozeznáváme: panelové soustavy jednosměrné - všechny nosné stěny jsou umístěny v jednom směru, jednáli se o panelové domy řadové, rozeznáváme konstrukční soustavu příčnou a konstrukční soustavu podélnou. U příčné konstrukční soustavy jsou stropní panely kladeny v podélném směru, nosné stěny jsou ve směru příčném. Pro zajištění stability budovy ve směru podélném soustava obsahuje stěny ztuţující. U podélné konstrukční soustavy jsou stropní panely kladeny v příčném směru, nosné stěny jsou ve směru podélném. V tomto případě jsou také 14

16 obvodové stěny stěnami nosnými. Stabilita panelového domu v příčném směru je zajištěna ztuţujícími stěnami (nebo rámy) v příčném směru. panelové soustavy obousměrné - stropní panely jsou kladeny v obou směrech, tedy také nosné stěny jsou umístěny ve dvou směrech. Stabilita budovy v obou směrech je zajištěna nosnými stěnami, popřípadě stěnami ztuţujícími. Dvousměrné konstrukční soustavy nemusí vţdy mít stropní panely pouze v jednom směru, ale mohou být také ve dvou směrech. panelová soustava kombinovaná - kombinují se svislé nosné prvky ze stěn a sloupů, které ve spojení s vodorovnými prvky mohou tvořit i rámy (tyto soustavy povaţujeme za stěnové soustavy, doplněné rámy nebo naopak za rámovou soustavu, doplněnou stěnami) Vybrané typy soustav G 40 -představuje první prototyp montovaného panelového domu (vyvinut a realizován byl ve Zlíně). Příčné nosné stěny byly v osových vzdálenostech 3,60 m, tl. 200 mm a stropy byly z betonových panelů vylehčených kruhovými dutinami. Obvodový plášť se skládal z vícevrstvých betonových panelů stejné tloušťky s izolační vrstvou z pazderobetonu. Styky svislých spár kryly sloupky, tzv. pilastry, které však z hlediska výroby a montáţe byly dosti pracné. 15

17 G 57, G 58 -deskový nosný příčný panelový systém s krátkým rozponem 3,60 m. Příčné nosné panely a obvodový plášť ze struskopemzobetonu měly tl. 250 mm, později byla tloušťka obvodových panelů zvětšena na tl. 300 mm z důvodů zlepšení tepelnětechnických poţadavků. Příčné nosné stěnové panely plnily funkci příčně ztuţující a zvukově izolační a prováděly se ve třech materiálových variantách: ze struskopemzobetonu, z těţkého betonu a polotěţkého betonu se škvárou. Obvodové panely (kromě štítových) nebyly ani u původního typu nosné, i kdyţ byly částečně přitíţeny. Dále vznikly různé krajové varianty, přihlíţející k místním podmínkám (např. v Brně vznikl v roce 1960 typ B 60 a v Ostravě v roce 1964 typ GOS upravený pro poddolované území). Nevýhodou typu G 57 a jeho variant byla malá dispoziční variabilita v důsledku krátkého rozponu. Experimentální typy s dlouhým rozponem vznikly jako prototypy v Hradci Králové (v roce 1960 tzv. královohradecký prototyp s dlouhým rozponem 6200 mm). V roce 1962 byl typ G 57 částečně pozměněn na tzv. typ G 57 A. T 06-B - soustava, zavedená v bytové výstavbě NKS od roku 1972 (zpracovaná Výzkumným ústavem pozemních staveb ve Zlíně), zaloţená na typizaci prvkové (dosud převáţně typizace objemová). Měla charakter tzv. otevřené stavebnice a umoţňovala splnit poţadavky různorodého řešení dispozice bytů. Skladebnou variabilitu nosné konstrukční soustavy určovalo půdorysné a výškové uspořádání modulové sítě. V podélném směru objektů byly rozměry odstupňovány po 300 mm, v příčném směru po 600 mm. Výškově byla modulová síť určena na jednotnou konstrukční výšku 2,80 m, s maximálním počtem šestnácti nadzemních podlaţí. Celostátní typy T 06 B byly stavěny jako nosný obousměrný konstrukční systém s modulem 3,60 m. Nosné stěnové panely se vyráběly v tl. 140 mm, obvodový plášť byl tvořen celostěnovými panely tl. 270 mm. Tento typ panelové soustavy obsahoval celostátní typy s krátkým a dlouhým rozponem. VMOS, VOS, VPOS - soustavy, vyuţívané pro výškové objekty s počtem nadzemních podlaţí 12 aţ 14, 12 aţ 16 a 12 aţ 17, a to zejména na severní Moravě. Konstrukčně se jednalo o systém příčných nosných a výztuţných podélných stěn s rozpony 2,40 m, 3,60 m a 4,80 m s tuhým komunikačním jádrem, nebo o skeletový systém se ztuţujícím monolitickým jádrem a obvodovým plynosilikátovým pláštěm. Stěnové panely byly ţelezobetonové tl. 140 mm, obvodový plášť byl tvořen sendvičovými pásy tl. 220 mm se 40 mm vrstvou polystyrenové tepelné izolace, nebo se pouţívaly keramzitobetonové celostěnové panely tl. 270 mm. 16

18 Larsen & Nielsen -konstrukční soustava (stavěná pouze v Praze) byla řešena jako systém nosných příčných a podélných stěn se třemi rozpony: 2,40 m, 3,60 m a 4,80 m. Pouţívalo se ţelezobetonových stěnových panelů tl. 150 mm a betonových příček tl. 65 mm. Obvodový plášť tl. 240 mm tvořily celostěnové panely z vrstveného ţelezobetonu. Stropní panely se pouţívaly plné, ţelezobetonové desky tl. 160 mm. Spodní podhled byl připraven pro malbu nebo tapetování, horní povrch byl hladký, připravený pro podlahu. Obvodové nenosné fasádní panely byly celostěnové, zavěšené na konzolách příčných stěn. Jejich délka odpovídala osnově příčných nosných stěn 2,40 m - 3,60 m - 4,80 m. Obvodové panely se vyráběly jako vrstvené betonové, se střední tepelněizolační vrstvou. Vnitřní povrch panelů byl rovněţ připraven pro malbu nebo tapetování. VVÚ - ETA -příčný nosný panelový systém s rozpony 3,0 m a 6,0 m. Obvodový plášť měl tl.190 mm, později tl. 240 mm s 80 mm vrstvou polystyrenu, sloţený z parapetních dílců a meziokenních vloţek. Tento typ obvodového pláště dával celému objektu charakteristické členění průčelí vodorovnými parapetními a okenními pásy (tzv. pásová architektura). Vnitřní nosné stěny byly plné, tl. 190 mm, svislá strana byla se zazubenou dráţkou, horní a dolní strany panelů byly rovné. Panelové dílce s dveřními otvory měly ostění tvarované tak, aby do otvoru mohla být dodatečně přišroubována zárubeň. Stropní panely byly navrţeny na rozpon 3,0 m -nepředpjaté a 6,0 m - předpjaté v tl. 190 mm, vylehčené kruhovými dutinami. 17

19 OP příčný stěnový konstrukční systém s rozpony 2,40 m 3, 00 m a 4,20 m. Stěnové panely byly ţelezobetonové v tl. 150 mm, obvodový plášť byl z celostěnových ţelezobetonových vrstvených dílců v tl. 300 mm s 80 mm vrstvou polystyrenu. Základní rozdíl mezi kmenovým typovým podkladem a dalšími jeho typovými řadami vycházel z předpokladu, ţe v celé bývalé ČSSR nebylo moţné z důvodů rozdílné materiálové základny vystačit s jedinou základní kmenovou řadou. Počátkem roku 1991 se počet zahájených i dokončených staveb pro bydlení rychle sniţoval. Jedním z důvodů byla absence koncepční podpory bytové výstavby státem, nevyjasněné právní otázky, regulovatelné nájemné a podobně. V roce 1995 u nás dosáhla bytová výstavba nejniţšího počtu dokončených bytů od roku Teprve po roce 1995 dochází k jejímu postupnému oţivování, začínají se vypracovávat podpůrné státní programy, mění se struktura postavených bytů (klesl počet druţstevních bytů, naproti tomu vzrůstal počet bytů v rodinných domech). Nelze opomenout ani fenomén devadesátých let, a to rostoucí počet bytů získaných v nástavbách, zejména panelových domů, a ve vestavbách. (STAVITEL.IHNED.CZ ) 4. ÚDRŢBA A PRODLUŢOVÁNÍ ŢIVOTNOSTI PANELOVÝCH DOMÚ 4.1. Udrţovací práce 18

20 Podle stavebního zákona je údrţba stavby povinností kaţdého vlastníka. Podle zákona má povinnost udrţovat stavbu v souladu s dokumentací ověřenou úřadem ( stavební povolení,kolaudace) tak, aby nevznikalo nebezpečí poţárních a hygienických závad, nedošlo k znehodnocení stavby nebo k ohroţení jejího vzhledu a aby se co nejdříve prodlouţila její uţivatelnost (Mrázek, K a kol.,2005) 4.2. Stavební úpravy Za stavební úpravu se povaţují takové změny stavby, při nichţ se zachovává vnější půdorysné a výškové ohraničení stavby, tzn., nezmění se objemové parametry, ale vnitřní prostory či plášť stavby. Patří sem přestavby, vestavby, podstatné změny vnitřního zařízení a vzhledu stavby i všechny dispoziční změny a změny vzhledu stavby. Na rozdíl od udrţovacích prací stavební úpravou se mění původní, tak zvaný právní stav vyplývající z povolovacích rozhodnutí, i kdyţ třeba nepodstatně. Rozlišení udrţovacích prací od stavebních prací je důleţité pro uplatnění povolovacího reţimu. Udrţovací práce, které jsou povinností, vyţadují ohlášení jen v zákonem stanovených případech. Stavební úpravy vţdy vyţadují určitou formu povolení stavební nebo ohlášení. (Mrázek, K. a kol., 2005) 4.3. Rekonstrukce Stavební zákon nezná pojem rekonstrukce. Rozumí se tím takové stavební úpravy, při kterých se vyměňují některé z konstrukcí, prvků, či technologických částí stavby, např. schodiště, stropy, nosné zdivo, střecha vzduchotechnika, vytápění anebo dochází k zásadním zásahům do nich. Zpravidla se mění technické a uţitné parametry stavby, méně často i její účel. V účetnictví nahlíţíme na rekonstrukci jako na zhodnocení technického stavu majetku Podle 33 odst. 2 zákona o daních z příjmu. (Mrázek, K. a kol. 2005) 4.4. Opravy Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení předchozího nebo provozuschopného stavu. Udrţováním se zpomaluje fyzické opotřebení, předchází jeho následkům, odstraňují drobnější závady. Oprava uvedením provozuschopného stavu je limitována tím, ţe současně nedojde k technickému zhodnocení podle 33 zákona o daních z příjmů. (Mrázek, K. akol.2005) 19

21 4.5. Modernizace Modernizace téţ nepatří mezi pojmy definované stavebním zákonem. Obecně se jimi chápou stavební úpravy, kterými dochází zejména k technickému zhodnocení stavby tím, ţe se její funkční díly a části nahrazují novými, modernějšími, aby se odstranily následky opotřebení, zvýšila nebo zlepšila se vybavenost, případně vyuţitelnost stavby. Modernizací se z funkčně a vzhledově zastaralé budovy získává stavba odpovídající současným poţadavkům na její účel a vzhled. Modernizace nesleduje pouhé zachování stávajících kvalit domu, nýbrţ jejich zlepšení. Je pro dosaţení předpokládané ţivotnosti domu často stejně důleţitá jako prostá údrţba. Kdyby nebyla prováděna, mohlo by se stát, ţe dům by nedosáhl očekávané ţivotnosti nikoli pro fyzickou zchátralost, ale proto, ţe by se dostal do přílišného rozporu se soudobými poţadavky na bydlení. Modernizace efektivně vyřeší obnovu panelových budov v situacích, kdy došlo k zanedbání údrţby. V modernizovaných domech je třeba zajistit odpovídající údrţbu. V účetnictví se posuzuje modernizace jako další alternativa technického zhodnocení. (Mrázek, K. a kol. 2005) 4.6. Kompletní modernizace regenerace (revitalizace) Revitalizace je komplexní souhr odborných zásahů do stavby a to jak údrţbářského, tak stavebního charakteru, které prodluţují ţivotnost bytového domu, zlepšují ekonomiku jeho provozu, sníţí náklady na vytápění, zlepší jeho vzhled a také zlepší kulturu bydlení. Rozdělení revitalizace Revitalizaci domu je moţno v zásadě rozdělit do dvou kategorií, dle jejího rozsahu. Na standardní a komplexní. Standardní zahrnuje: Zateplení fasády, včetně výměny oken za nová s izolačním dvojsklem nebo trojsklem Opravu lodţií a balkonu včetně opkapních plechů Modernizaci výtahů Rekonstrukce pláště střech včetně zateplení Komplexní zahrnuje: 20

22 Standardní revitalizaci Vytvoření nástavby, vyřeší tím rekonstrukci střechy a navíc vytvoří nové bytové jednotky Přestaví se vchody Okolí domu se vymezí předzahrádkami nebo plotem Upraví se všechny společné prostory U panelových domů se provede hromadná rekonstrukce bytových jader Komplexní revitalizace je dána moţností financí. Kaţdý majitel domu chce mít hezký dům, který je i jeho vizitkou dobrého hospodáře Ţivotnost panelových domů Ţivotnost panelových domů při jejich výstavbě byla stanovena dle pouţité konstrukce a materiálů na 80 let. V současné době je většina panelových domů doţita nebo na konci své ţivotnosti. Z tohoto důvodu jiţ několik let dochází k větším opravám, rekonstrukcím, modernizacím, celkově k revitalizacím panelových domů. Těmito velkými opravami se prodluţuje ţivotnost panelových domů. V zásadě panelový dům konstrukčně nestárne, pouze některé části. Nejčastěji jsou vyměňována okna, opravována fasáda nebo prováděno zateplení celého domu, tímto dojde k obnově celého pláště. Největší závady na plášti jsou balkony. Tyto vlivem dlouhodobého zatékání se rozpadají a je narušena kovová výztuţ. Po výměně oken, zateplení fasády a střechy včetně nových izolačních nátěrů dochází k výraznému posunu panelových domů v ţivotnosti minimálně o 20 a více let. 5. ZROJE FINANCOVÁNÍ OPRAV A KOMPLETNÍCH REGENERACÍ (REVITALIZACÍ) 21

23 Z důvodu krátké ţivotnosti panelových domů zřídilo Ministerstvo ţivotního prostředí Program Panel a program Zelená úsporám. Tyto programy mají za úkol podpořit opravy a rekonstrukce panelových domů, čímţ přispívají nejen k úsporám energií, ale zároveň zvyšují kvalitu bydlení Úrokové bonusy pro Program Panel Program nabízí nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz je kladen na komplexní opravy, aby tak vlastníci vynakládali finanční prostředky účelně. Úrok - jiţ od Referenční sazby Evropské komise, která je od 1. března ,88% p.a. Fixace úroku po celou dobu splatnosti, kterou lze nastavit aţ na dobu 30 let. Zajištění - standardní, formou ručitelského závazku a další formy jištění podle výše úvěru Výše úrokové sazby podle Evropské unie je rozhodující v době podpisu úvěrové smlouvy. Úrokové bonusy pro Program Panel SFRB ve snaze motivovat vlastníky k opravám a modernizacím bytových domů a s ohledem na zajištění rychlejší návratnosti poskytnutých úvěrů, přistoupil k diferencování úrokových sazeb. Cílem je zajistit optimální návratnost finančních prostředků, jak z pohledu moţných zdrojů financování, objemu oprav, tak i z pohledu moţnosti splácení ţadatelů. Platí, ţe podle nařízení vlády 468/2012 Sb., budou úvěry poskytovány jiţ od výše Evropské referenční sazby. doba splatnosti úvěru do 10 let výše úroku s fixací na celu dobu splácení referenční sazba Evropské unie let referenční sazba Evropské unie + 1% p.a let referenční sazba Evropské unie + 2% p.a. 22

24 Kdo a k čemu můţe úvěr vyuţít O úvěr smí poţádat, ať je kdokoliv můţe být tedy zástupcem obce či právnické osoby a můţe být i osobou fyzickou. Úvěr na opravy a modernizaci domů můţe ţádat vlastník bytového domu, případně společenství vlastníků bytových jednotek. Úvěr dle tohoto NV nelze pouţít na opravy a modernizace rodinného domu. Základní nastavení úvěru Úvěr Vám můţeme poskytnout maximálně do výše 90 % rozhodných výdajů, uvedených v Příloze č. 1 NV 468/2012. Čerpání úvěru je moţné maximálně po dobu 3 let od data uzavření úvěrové smlouvy. Příjemce ukončí opravu nebo modernizaci domu do 3 let od uzavření smlouvy o úvěru. Délka úvěru je stanovena ve smlouvě o úvěru, nepřesáhne však 30 let od data podpisu úvěrové smlouvy (včetně období čerpání). Výsledná úroková sazba nesmí být niţší neţ základní referenční sazba Evropské unie pro ČR, která je od ledna 2013 ve výši 1,09% p.a. V případě, ţe úroková sazba je niţší neţ základní referenční sazba zvýšená o příslušnou rizikovou přiráţku dle Sdělení Komise EU, výše úvěru je omezena v souladu s pravidly poskytování podpory malého rozsahu de minimis. Výše výsledné úrokové sazby je závislá i na předpokládané návratnosti úvěru, bonitě klienta a způsobu zajištění úvěru. Úvěr nelze poskytnout na činnosti, na které byla poskytnuta podpora z jiných státních nebo evropských fondů. Na tentýţ druh opravy nebo modernizace můţe být úvěr poskytnut pouze Program Panel - cílem je pomocí zvýhodněných podmínek přístupu k úvěru poskytnutých bankami stavebními spořitelnami usnadnit financování oprav a modernizace bytových domů. 23

25 5.2. Zelená úsporám Program je zaměřen na podporu instalací zdrojů na vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i novostavbách. V programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných i bytových domů. Nová Zelená úsporám vyhlášena Nová Zelená úsporám je název nástupnického programu Zelené úsporám. V letech 2013 aţ 2020 bude poskytovat finanční podporu pro rekonstrukce a novostavby budov určených pro bydlení a budov plnících veřejnou sluţbu. Podle výnosů z aukcí emisních povolenek se počítá aţ s 28 miliardami korun. 6. ZKUŠENOSTI SVJ S REKONSTRUKCÍ PANELOVÉHO DOMU Jako příklad panelového domu k rekonstrukci poslouţí řadový dům Analýza stavu domu před revitalizací. 24

26 Jedná se o 6 podlaţní bytový dům, který se skládá z tří vchodového bloku a byl vystavěn PS Hradec Králové koncem devadesátých let. Tento objekt s 47 bytovými jednotkami byl zprivatizován v roce Od té doby všechny peníze hrazené vlastníky na opravy společných prostor (dále FOR) účelově vynaloţeny na úpravy a rekonstrukce bytového domu. Vnější stěny jsou u těchto panelových domů převáţně ţelezobetonové sendvičové panely s tepelnou izolací s tloušťkou 60 mm. Lodţiová stěna je z dřevěných desek jiţ dávno, tepelně nevyhovující. Dům je napojen na centrální vytápění z Jablonecké teplárny. V předešlých letech došlo k první větší investici do regulace topení. Byla to povinnost daná novou vyhláškou o regulaci tepla. Regulace spočívala v tom, ţe byl na patu objektu osazen regulátor a do jednotek v domě byly osazeny termostatické hlavice. V tomto domě došlo i k rekonstrukci leţatých rozvodů tepla v suterénu objektů. Tyto opatření přinesly značné úspory tepla. Vzhledem k tomu, ţe stále docházelo k navýšení plateb, za teplo byly spoluvlastníci před rozhodnutím, provést celkovou rekonstrukci obvodového pláště domu. V tomto spočívá výměna oken, výměna dřevěných balkonových stěn dozdění stěny pod oknem za radiátorem, zateplení celé fasády a zateplení střech včetně nového povrchu střechy. Tato investice byla nad moţnosti vlastníků, a proto byl vyuţit program Panel. Bylo provedeno vše, co se týká zateplení obvodového pláště, aby byla splněna podmínka pro přidělení dotace z programu Panel, coţ spočívá v proplacení úroků při úvěrování těchto velkých oprav. SVJ si vzalo úvěr na danou investici a kaţdoročně mu je vyplácen úrok, který zaplatil bance, u které má úvěr. Celá revitalizace objektu probíhala v letech V této době jiţ vlastních hradili 35,- / m 2 své jednotky do FOR (fondu oprav). Jiţ v roce 2008 bylo regulované nájemné v Jablonci nad Nisou ve výši 45,- / m 2. V tomto případě dochází pro vlastníky k úspoře nákladů na bydlení. V domě byla ještě zrekonstruována elektroinstalace, byl zaveden kamerový systém a tím i zajištěna větší bezpečnost v domě, vzhledem k tomu, ţe je moţné při zazvonění u vchodových dveří zkontrolovat příchozí na obrazovce v bytě.byla zřízena nová soustava digitálních antén na společné televizní anténě a vymalovány chodby. Celá tato rekonstrukce značně změnila bydlení vlastníků a vzhled domu se také rozzářil. Ze šedivého domu se náhle stal dům zářící Po této nemalé investici, byly byty v tomto domě velmi ţádány a hlavně dobře zaplaceny. Bylo to také v době, kdy ceny bytů se pohybovaly na vysoké výši. 25

27 26

28 Příklad Byt 1+3 v této lokalitě a v tomto domě se prodával za tyto peníze V roce , ,- (před revitalizací) V roce , ,- (po revitalizaci) Při koupi bytu byla vţdy upřednostněna lokalita, ale také technický stav domu. V minulém a v letošním roce došlo k propadu realitního trhu z důvodu finanční krize, která postihla většinu odvětví. Banky přestaly půjčovat peníze, lidé přicházeli o práci apod. Z tohoto důvodu došlo k poklesu ceny bytů v domech, které prošly celkovou modernizací. V roce , ,- (po revitalizaci) V tomto případě je revitalizace výhodou, ţe zájemce o byt si vybere v dané lokalitě byt v domě, který je upraven a zmodernizován Další nutné investice Součástí bytového domu je také výtah. V tomto konkrétním případě jsou výtahy tři. Revizí výtahu podle norem Evropské unie bylo nařízeno několik zásadních oprav výtahu.při výpočtu nákladů na opravu bylo zjištěno, ţe bude pro SVJ výhodnější provést úplnou rekonstrukce (výměnu) výtahů. Rekonstrukce těchto výtahů byla vypočtena rozpočtovou nabídkou na 3,3 mil. korun. SVJ se pokusilo uspořit na fondu oprav i při vysokých splátkách, za zateplení a okna jeden mil.. Hledala se cesta, výhodného úvěru na zbývající část na výměnu výtahů. V této době byl v Jablonci nad Nisou vyhlášen projekt IPRM. Tento projekt se týkal rozvoje dané části města, do které náš bytový dům spadal. Program IPMR je projekt spolufinancování z prostředků Evropské unie, Evropského fondu pro regionální rozvoj. Jedná se o dotaci, která pomáhá zlepšení bytového fondu. Realizace tohoto projektu byla velmi náročná administrativně, ale práce se vyplatila. SVJ tímto prošla a získala dotaci ve výš 48 % nákladů z částky 3,3 milionu korun tj ,-. 27

29 V domě jsou tři nové výtahy s nejnovější technologií, s odpovídajícími bezpečnostními prvky. Hlavní nástup do výtahů byl přesunut z 1.N.P. na podestu mezi 1.N.P. a 1.P.P. hned proti hlavnímu vchodu do domu. Tímto se stal přístup do objektu bezbariérový. Toto jsou drobné úpravy při rekonstrukcích, které zlepšují komfort bydlení, ale také zvyšují cenu bytů. 28

30 7. ZÁVĚR 7.1. Zhodnocení vlivu rekonstrukce panelového domu na trţní cenu jednotek v těchto domech. V současné době se pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti pouţívají tři hlavní metody. 1. Porovnávací metoda počítá s existencí kvalitní databáze s informacemi o prodaných nemovitostech podobného typu a lokace. Odhadce stanoví trţní hodnotu nemovitosti porovnáním s podobným objektem prodávaným na trhu. Při porovnávání s podobným objektem, který je před revitalizací a oceňovaný objekt je po revitalizaci, musí toto zohlednit korekčním činitelem v řádku technický stav objektu. Korekce zaloţena na 29

31 kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jaké je objekt oceňovaný. 2. Příjmová metoda odhadce nemůţe zohlednit případnou revitalizaci pouţitím korekčního činitele, ale z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku. Lze tedy předpokládat, ţe revitalizovaná nemovitost bude přinášet větší uţitek prodlouţením ţivotnosti, sníţí se náklady na energie a tím se zvýší čistý provozní příjem z nemovitosti. Zároveň i tímto vzroste trţní hodnota oceňovaného objektu, která je podílem čistého provozního příjmu a kapitalizační míry. 3. Nákladová metoda odhadce zohledňuje výměnu nebo obnovu revitalizovaných prvků domu sníţením jejich opotřebením. Tím se sníţí celkové opotřebení stavby a trţní hodnota domu. Pokud dojde při revitalizaci k výměně zastaralého stavebního prvku za prvek nový a moderní poţije odhadce koeficient zohledňující standart vybavení budovy, coţ zvýší její reprodukční cenu. Závěrem bych chtěla podotknout, ţe vzhledem k dané době a zvýšené nabídce prodeje bytů dochází k propadu cen nemovitostí na realitním trhu. Rekonstrukce objektů je důleţitá pro stávající majitele - s min. náklady tj. výše měsíčních poplatků na opravy nepřesahuje ani polovinu regulovaného nájemného, jsou schopni dům opravit, zateplit a tímto dochází k úsporám na energiích. Zkušenosti spoluvlastníků s podporou od státu jsou vesměs velmi kladné. Bez této pomoci by nebylo moţné rekonstrukce provádět v takové míře. 30

32 PRAKTICKÁ ČÁST PRÁCE OBSAH Znalecký úkol Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Stanovení trţní hodnoty Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy 1. Trţní ocenění rodinného domu Rodinný dům č.p s pozemkem st.p.č a pozemek p.č. 1693/12 včetně příslušenství, zapsané na LV č pro obec a k.ú. Jablonec nad Nisou Objednatel trţního ocenění: Bivš,a.s. Nároţní Praha 5 Stanovení aktuální trţní hodnoty: 31

33 1. Znalecký úkol Stanovení aktuální trţní hodnoty nemovitosti. Cena byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo, ţe ocenění má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Růţová Jablonec n/n Kraj: Liberecký Okres: Jablonec n/n Obec: Jablonec n/n 32

34 Katastrální území: Jablonec n/n Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): 400,- /m 2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování úředního ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro obec i k.ú. Jablonec n/n, LV č platný ke dni Snímek z katastrální mapy a ortofotomapy Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Manţelé Miloš a Michaela Velovi, Růţová 4897/31, Jablonec n/n Vlastnictví SJM (společné jmění manţelů) Manţelé Miloš a Michaela Velovi, Růţová 4897/31, Jablonec n/n Vlastnictví SJM (společné jmění manţelů) Dokumentace a skutečnost Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo pro Českomoravskou hypoteční banku, a.s. Majetek je v společném jmění manţelů. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých prodávajícím a nebyly ve všech případech ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek se nachází v okrajové části města Jablonec nad Nisou. Charakter lokality je příměstské bydlení. Jedná se o velmi dobrou lokalitu pro bydlení bez rušivých vlivů. Vzdálenost do centra je cca 10 minut chůze. Město Jablonec nad Nisou je od roku 2012 statutárním městem, má obyvatel. Jsou tu základní školy, mateřské školy, magistrát se všemi úřady - stavební úřad, evidence vozidel apod. Finanční úřad pro Liberecký kraj Územní pracoviště v Jablonci nad Nisou, Úřad práce, dále je tu i městská policie, pošta, banky, kino, divadlo, knihovna, sportovní hřiště, přehrada, větší mnoţství restauračních 33

35 zařízení včetně penzionů a hotelů, síť obchodů a sluţeb. Pracovní příleţitosti v Jablonci nad Nisou jsou stálé, bez velkých rozdílů. Nezaměstnanost je v celorepublikovém průměru. Příroda v okolí města poskytuje příleţitosti ke sportování, rekreaci a rekreační turistice. V zimě na lyţích a v létě na kolech. MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle kolaudačního rozhodnutí ze dne je stáří objektu ke dni devět let. Jedná se o samostatně stojící dům, který je situován na stavební parcele č.6210 se zahradou parc.č.1693/12 v k.ú Jablonci nad Nisou, ulici Růţové. Jedná se o dvoupodlaţní objekt, celý podsklepený. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, rozvod elektřiny, zemního plynu. Celý dům se uţívá pouze k bydlení rodiny majitelů. Půdorys je čtvercový, v 1. N. P. je balkon. Podkroví je přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v 1. NP zádveří, chodbu se schodištěm do podkroví a 1.P.P. Dětský pokoj, obývací pokoj s jídelnou, kuchyň, koupelnu se sprchovým koutem,wc, Obytné podkroví obsahuje 3 obytné místnosti, WC, koupelnu s rohovou vanou, chodbu, balkon. Půdní prostor je přístupný průlezem ve stropní konstrukci na chodbě. 1.P.P. je zpřístupněno domem schodištěm z 1.N.P. a vraty od garáţe.obsahuje garáţ,dílnu,sušárnu, 2x sklep,saunu a domovní kotelnu s boilerem. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, neboť převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři zkolaudované byty. RODINNÝ DŮM Konstrukční řešení a vybavenost Nosná konstrukce je zděná z CDH bloků a CD bloků tl. do 45 cm, zaloţena na základových pasech s hydroizolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce je z keramických desek Hurdis do ocelových I profilů s povrchovou úpravou hladkou štukovou omítkou. Střecha je sedlová s dřevěným vaznicovým krovem. Střešní krytina je provedena z betonových tašek BETA. Oplechování je zhotoveno z měděného plechu. Objekt má bleskosvod. Vnější úprava povrchů objekt je zateplen polystyrenem o tl. 10 cm. Vnější omítka povrchovou omítkovou vrstvu. 34

36 Vnitřní omítky jsou vápenné se sádrovou stěrkou, opatřené nátěrem. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v koupelně i WC z klasických obkladaček. Schodiště je ţelezobetonové obloţené dřevem do podkroví a keramickou dlaţbou do 1.PP. Dveře jsou hladké dřevěné opatřené nátěrem se zárubněmi. Vchodové dveře jsou dřevěné vybaveny bezpečnostním systémem zamykání. Garáţová vrata jsou kovová, potaţená plastem zn. HERMANN, zvedací a skládací na elektrický pohon s dálkovým ovládáním. Okna jsou dřevěná EUROOKNA s dvojskly, otevíravá, vyklápěcí, jednokřídlová. V obývacím pokoji v 1.N.P. jsou dvoje balkonové dveře otevírané,vyklápěcí,jednokřídlové V 2.N.P. jsou dvoje balkonové dveře na balkon. Ve střeše jsou tři střešní okna dřevěná, vyklápěcí s dvojsklem zn. VELUX. Podlahy- 1.PP. garáţ keramická dlaţba odolná otěru a bodu mrazu, ostatní místnosti v 1PP. keramická dlaţba.pod celým 1.PP. je provedena izolace proti zemní vlhkosti a v sauně tepelná izolace a podlahové topení. 1.NP. v celém podlaţí je poloţeno podlahové topení. V pokojích a jídelně je laminátová plovoucí podlaha, v kuchyni, koupelně, WC předsíni a chodbě je keramická dlaţba. Podkroví ve dvou pokojích je laminátová podlaha, v jednom pokoji je dřevěná podlaha prkenná(smrk), v koupelně, WC a na chodbě keramická dlaţba a pod ní je podlahové topení. Schodiště je obloţeno dubovým masivem s lakovým nátěrem. Vytápění je ústřední kotlem na plyn a částečně podlahové. Elektroinstalace je světelná i motorový rozvod. Dům je vybaven bleskosvodem. V domě je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev vody je centrální na plyn. Zemní plyn je zaveden do kotelny. Kuchyně je vybavená kuchyňskou linkou na míru s elektrickým sporákem a vestavěnými spotřebiči. Vnitřní vybavení, hydromasáţní vanu, sprchový kout s hydromasáţním panelem s hlavovou i ruční sprchou, 2x WC standardní, splachovací, umyvadla. Ostatní vybavení obsahuje televizní satelitní anténu a EZS (el. Zabezpečovací systém). Příslušenství k domu - příslušenství domu je součástí ceny domu, viz. index vybavení. bod 9 - venkovní úpravy. Těmi jsou: - inţenýrské přípojky - vodovodní, kanalizační, elektro, plyn - terasa přírodní podlaha dřevěná, přístupná z obývacího pokoje v 1NP. - plot, podezdívka, vjezdová vrata s elektrickým pohonem 35

37 - venkovní zpevněné plochy - betonová dlaţba, zatravňovací tvárnice, zámková dlaţba - předloţené schodiště - venkovní bazén POZEMEK Popis: předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisí a tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou situovány v okrajové části Jablonce nad Nisou v lokalitě rodinných domů. Jako celek mají lichoběţníkový tvar. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č o rozloze. m 2 z převáţné části zastavěn budovou č.p a garáţí přilehlou k domu. Pozemek p. č.1692/12 o rozloze m 2 je nezastavěný a v katastru nemovitostí je veden jako zahrada. Ve skutečnosti je uţívaný jako příjezdová cesta k domu a zahrada v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p Vše ve vlastnictví jednoho vlastníka.. OCENĚNÍ TRŢNÍ HODNOTY Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinací porovnávací a nákladové metody. Při ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili metodu porovnávací a nákladovou. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku 36

38 Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemku jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečnosti jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejíc s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: a je kalkulována následně: 985 x 1548 = (zaokrouhleno) Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Růţová Tanvaldská V Lukách Zapadlá Parcelní číslo 6210,1693/12 Adresa pozemku Růţová Tanvaldská V Lukách Zapadlá Katastrální území Jablonec n/n Vratislavice n/n Proseč n/n Vratislavice n/n Obec Jablonec n/n Liberec Jablonec n/n Liberec Okres Jablonec n/n Liberec Jablonec n/n Liberec B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m 2 v tisících Prodejní cena celkem X , , ,00 Rozloha pozemku v m Cena za 1 m 2 X 1 300, , ,00 Datum transakce Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka 37

39 Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Vyuţití podle územního rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Územní rozhodnutí Ano Ano ano ano Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 D. Technické parametry Lokalita Klidná Klidná Klidná Klidná Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Svaţitost Rovinný Rovinný Svaţitý Rovinný Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Horší Dobrá Korekce 1 1 1,2 1 Upravená hodnota 1 300, , ,00 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné 38

40 Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota 1 300, , ,00 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 984 menší stejný Větší Korekce 1 1,1 1 0,9 Upravená hodnota 1 430, , ,00 Moţná zastavitelnost viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota 1 430, , ,00 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota , , , ,00 m 2 Rozloha pozemku 985 Celková porovnávací hodnota , Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které jsou v okrese Jablonec nad Nisou v dnešní době nabízeny a prodávány Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Pro stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 39

41 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Parcelní číslo 6210,1693/12 Adresa nemovitosti Růţová Vratislavice n/n V Lukách Zapadlá Katastrální území Jablonec n/n Vratislavice n/n Proseč n/n Vratislavice n/n Obec Jablonec n/n Liberec Jablonec n/n Liberec Okres Jablonec n/n Liberec Jablonec n/n Liberec B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem ,00 C. Základní údaj pro porovnání m2 čisté podlahové plochy podlaţí , ,00 Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem X , , ,00 Prodejní cena bez ceny pozemku , , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku X , , ,47 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , ,47 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce Upravená hodnota , , ,47 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , ,47 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne 40

42 Korekce Upravená hodnota , , ,47 Vyuţití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce Upravená hodnota , , ,47 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , ,47 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,47 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Horší Horší Korekce 1 1,2 1,1 1,1 Upravená hodnota , , ,42 Technický stav objektu Velmi dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý Dobrý Korekce ,15 Upravená hodnota , , ,18 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce Upravená hodnota ,29 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá , ,18 Korekce 1 Dobrá 1 1 Upravená hodnota , , ,18 Další moţný rozvoj Výborný Výborný Výborný Výborný nemovitosti Korekce Upravená hodnota , , ,18 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Horší Dobrá Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota , , ,18 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Horší Výborná Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota , , ,18 Atraktivita objektu Klidná lokalita Klidná lokalita Klidná lokalita Klidná lokalita 41

43 Korekce Upravená hodnota , , ,18 Jiná technická korekce Není Není není Není Korekce Upravená hodnota , , ,18 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota , , ,18 Jiná korekce Není Není není Není Korekce Upravená hodnota , , ,18 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , ,18 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota , , ,93 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavbu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky 42

44 Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatňované při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladu na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhu nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Růţová, Jablonec n/n Číslo pozemku 6210,1693/12 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 12 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 12 let Ekonomická ţivotnost 100 let Zastavěná plocha 104 m 2 43

45 Počet podlaţí 1podzemí,1 nadzemní, podkroví Celková zastavěná plocha 104 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 1 Celková podlahová plocha 234 m 2 Celkový obestavěný prostor 946,31 m Jednotkové reprodukční náklady /m 3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - 10 % Funkční nedostatky 0 % Ekonomické nedostatky 0 % Vedlejší stavba bazén Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Stanovení trţní hodnoty Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace () Váha (%) Váţený průměr () Porovnávací metoda * Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávky po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90%. Tento typ majetku rodinný dům se v uvaţované lokaci (Jablonec n/n) se běţně nepronajímá a slouţí k přímému vyuţití majitelem. Aplikace příjmové metody je v tomto případě vyloučena nedostatkem potřebných údajů. U rodinných domů nejsou kupující ochotni akceptovat výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou 44

46 analýzu slouţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jak byl nabídnut k prodej na volném trhu je ke dni ocenění reprezentována částkou: (slovy:čtyřimilionyosmsetčtyřicetšestkorunčeských). OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných zdrojů jako Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budou a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily 45

47 události nebo podmínky, které se vyskytnou po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno za účelem podklad pro hypoteční úvěr. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčen OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, které je předmětem zpracovaného úředního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo ocenění. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení úředního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jablonci nad Nisou Michaela Velová Růţová 4897/ Jablonec n/n 46

48 47

49 48

50 49

51 50

52 51

53 2. TRŢNÍ OCENĚNÍ Bytová jednotka č.3083/5 v budově čp.3083/5 na stpč.st. 3013, zapsané na LV č pro obec a k.ú. Jablonec nad Nisou Objednatel trţního ocenění: Bivš,a.s. Nároţní Praha 5 Stanovení aktuální trţní hodnoty: 1. Nález Znalecký úkol Stanovení aktuální trţní hodnoty nemovitosti. Cena byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k ke dni místního šetření. Zpracovateli je známo,ţe ocenění má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitosti zástavou. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka 1+1 Adresa předmětu ocenění: Ještědská 3083/ Jablonec n/n Kraj: Liberecký Okres: Jablonec n/n 52

54 Obec: Jablonec n/n Katastrální území: Jablonec n/n Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): 400,- /m 2 Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování úředního ocenění Výpis z katastru nemovitostí pro obec i k.ú. Jablonec n/n, LV č platný ke dni Snímek z katastrální mapy a ortofotomapy Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník podílu na pozemku: Manţelé Hoti Naser a Hotiová Jolana, Ještědská 3083/5, Jablonec n/n Vlastnictví SJM (společné jmění manţelů) Manţelé Hoti Naser a Hotiová Jolana Ještědská 3083/5, Jablonec n/n Vlastnictví SJM (společné jmění manţelů) Dokumentace a skutečnost Bytová jednotka č.3083/5 se nachází v 2.NP budovy čp.3083 situované na stpčk.st.3013 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 313 m 2, k.ú. i obec Jablonec nad Nisou, ul. Ještědská Budova č.p.- zděný objekt obdélníkového půdorysu, běţných stavebních konstrukcí a provedení z tradičních materiálů, se členitou valbovou střechou, s jedním podzemním podlaţím částečně zapuštěným do terénu a dvěma nadzemními podlaţími. Budova obsahuje celkem 7 bytových jednotek a neobsahuje ţádné nebytové (provozní) prostory. Základní konstrukce domu je zděná, střecha valbová, krov tesařsky vázaný, krytina z osinkocementových šablon. Stropy nad 1. PP jsou nespalné, ostatní pak polospalné, podlahy v podzemním podlaţí jsou betonové, v bytových jednotkách jsou podlahy částečně prkenné, částečně betonové s potěrem a částečně z keramických dlaţeb. Schody jsou kamenné ţula. Okna dřevěná, dvojitá. Dveře dřevěné náplňové a hladké. Keramické obklady stěn a dlaţby podlah nejsou v některých jednotkách provedeny. Vybavení zař. předměty a zdravotní instalace jsou převáţně ve standartním provedení. Vytápění lokální plynovými kamny ( gamaty ) a etáţová, teplovodní s plynovým kotlem kombinovaným pro ohřev TUV. 53

55 V kuchyních jsou instalované plynové sporáky. Fasádní omítky břizolitové, škrábané. Klempířské konstrukce úplné z ocel.pozinkovaného plechu. Stáří, technický stav, opotřebení : Objekt byl vystavěný v roce Jeho údrţba i technický stav jsou hodnoceny pouze jako průměrné. Z hlavních nedostatků je nutné uvést vzlínající vlhkost v převaţující části podzemního podlaţí a částečně odpařené a opadané vnitřní omítky v 1.PP. Údrţba i technický stav bytové jednotky č.3073/5 jsou hodnoceny jako dobré. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná bytová jednotka č.3083/5 se nachází ve 2.NP. budovy č.p.3083 situované na stpčk.st.3013 v Jablonci nad Nisou ul. Ještědská. Budova čp.3083 je situovaná v západní části města z jihovýchodní strany u křiţovatky ul. Ještědská a ul.nerudova, ve vzdálenosti cca 30 m východním směrem od oploceného areálu Veterinární ošetřovny Baudyš a syn v zástavbě bytových a rodinných domů staršího data výstavby. Hlavní průčelí budovy čp.3083 je orientované k severovýchodu, směrem do ulice Ještědská, odkud je také do budovy vstup. Příjezd a přístup je k budově čp.3083 celoročně dobrý. Parkování je moţné v dostatečné míře na přilehlých komunikacích. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Bytová jednotka č.3083/5 v budově Ještědská 3083/5 o velikosti 1+1. Výměry: Kuchyň 21,4 m 2, pokoj 21,4 m 2, předsíň 12,7 m 2, koupelna 2,8 m 2, WC 1,1 m 2, spíţ 1,1 m 2, lodţie 1,7 m 2 Celkem 60,5 m 2 Orientace oken SV, JZ, podlahy dřevotřískové desky + koberec, v koupelně, WC, předsíni a spíţi keramická dlaţba, topení etáţové plynové (kombinovaný plynový kotel) Vybavení vana, umyvadlo, kombi WC, plynový kombinovaný kotel, kuchyňská linka + dřez, plynový sporák, digestoř. Technický stav průměrně technický stav hodnocený jako dobrý. 54

56 OCENĚNÍ TRŢNÍ HODNOTY Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinací porovnávací a nákladové metody. Při ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili metodu porovnávací a nákladovou. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemku jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a veilkost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečnosti jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejíc s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: a je kalkulována následně: 1500 x 20 = ,- (zaokrouhleno). Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem na základě skutečností, 55

57 celkovému stavebně- technickému stavu, vybavení, místním podmínkám polohy a zejména pak vyhodnocení realitního trhu v dané lokalitě v dané době. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je ,-. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti byt Byt byt byt Parcelní číslo Adresa nemovitosti Ještědská Palackého Saskova Opletalova Katastrální území Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n Obec Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n Okres Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n Jablonec n/n B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m 2 pozemku Hodnota pozemku celkem , ,00 C. Základní údaj pro porovnání m 2 čisté podlahové plochy bytu , ,00 Počet srovnávacích jednotek 60, Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny ,00 pozemku , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku X , , ,49 Datum transakce Korekce Upravená hodnota , , ,49 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce

58 Upravená hodnota , , ,49 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce Upravená hodnota , , ,49 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,49 Vyuţití podle územního plánu byt Byt byt byt Korekce Upravená hodnota , , ,49 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Korekce Upravená hodnota , , ,49 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce Upravená hodnota , , ,49 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce Upravená hodnota , , ,49 Technický stav objektu Dobrá Dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce ,8 Upravená hodnota , , ,79 Technická vybavenost budovy Průměrná Průměrná Průměrná Velmi dobrá Korekce ,8 Upravená hodnota , ,14 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá ,43 Korekce Upravená hodnota , , ,43 Další moţný rozvoj Výborný Výborný Výborný Výborný nemovitosti Korekce Upravená hodnota , , ,43 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá 57

59 Korekce Upravená hodnota , , ,43 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborný Výborná Korekce Upravená hodnota , , ,43 Atraktivita objektu Klidná lokalita Klidná lokalita Klidná lokalita Klidná lokalita Korekce Upravená hodnota , , ,43 Jiná technická korekce není Není není není Korekce Upravená hodnota , , ,43 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Korekce Upravená hodnota , ,14 Jiná korekce není Není není není ,43 Korekce Upravená hodnota ,52 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , , , ,43 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,85 Hodnota pozemku ,00 Celková porovnávací hodnota ,85 NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. 58

60 Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatňované při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladu na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhu nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z pomru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: ,- 59

61 Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikaci trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Bytová jednotka č.3083/5, ul.ještědská 5, JBC Číslo pozemku Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 75let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 12 let Ekonomická ţivotnost 100 let Zastavěná plocha 60,5 m 2 Počet podlaţí Celková zastavěná plocha 60,5 m 2 Koeficient vyuţitelnosti 1 Celková podlahová plocha 60,5 m 2 Celkový obestavěný prostor 194 m3 Jednotkové reprodukční náklady /m 3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení - 10 % Funkční nedostatky -10 % Ekonomické nedostatky Vedlejší stavba bazén 0 Venkovní úpravy 0 Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Stanovení trţní hodnoty Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace () Váha (%) Váţený průměr () Porovnávací metoda * Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav 60

62 ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávky po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90%. Tento typ majetku bytová jednotka se v uvaţované lokaci (Jablonec n/n) se běţně nepronajímá a slouţí k přímému vyuţití majitelem. Aplikace příjmové metody je v tomto případě vyloučena nedostatkem potřebných údajů. U bytových jednotek nejsou kupující ochotni akceptovat výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu slouţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jak byl nabídnut k prodej na volném trhu je ke dni ocenění reprezentována částkou: ,- (slovy:osmsettřicetjednatisícjednostosedmdesátpětkorunčeských). OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných zdrojů jako Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budou a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez ouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné 61

63 nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto ocenění, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno za účelem podklad pro hypoteční úvěr. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčen OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 2. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, které je předmětem zpracovaného úředního ocenění. 3. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo ocenění. 4. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení úředního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 5. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jablonci nad Nisou Michaela Velová Růţová 4897/ Jablonec n/n 62

64 Foto byt Ještědská 5, Jablonec nad Nisou 63

65 64

66 65

67 66

68 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU 1. Trh s nemovitostmi v okrese Jablonec nad Nisou v části Libereckého kraje. 1.1.Popis okresu Město Jablonec nad Nisou leţí v nadmořské výšce m.n.m. Rozloha města je 31,38 km 2. Jablonec nad Nisou s obyvateli je správním, kulturním i sportovně rekreačním střediskem Jizerských hor. Části města rozdělení podle katastrálního území: Mšeno, Rýnovice, Lukášov, Jablonecké Paseky, Kokonín, Vrkoslavice, Proseč nad Nisou, Jablonec nad Nisou 67