Studijní obor: Finance

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Mortgage Credits Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: prof. Ing. Eva Horvátová, CSc. Autor: Radka Mokrošová Brno, 2012

2

3 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2011/2012 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro: Obor: Název tématu: MOKROŠOVÁ Radka Finance HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Mortgage credits Z á s a d y p r o v y p r a c o v á n í : Cíl práce: Úlohou bakalárskej práce bude preskúmať hypotekárne úvery ako nástroje ktoré slúžia ako možnosť financovania bývania, poukázať na ich výhody a nevýhody, ako aj analýza smerujúca k záverom o tom, v ktorých situáciách predstavujú produkty jednotlivých bánk najvhodnejšiu alternatívu. Cieľom práce je analýza úverových produktov pre súkromné osoby, ktoré sú na českom bankovom trhu a porovnanie ich výhodnosti pre potenciálneho klienta. V práci budú rozpracované parametre hypotekárnych úverov, ktoré sú rozhodujúce pre výber najvhodnejšej alternatívy financovania z pohľadu vybraných cieľových skupín klientov. Postup práce a použité metody: Úvod Stavebné sporenie - historický vývoj a súčasný stav - špecifiká a podmienky rozvoja tohoto produktu v ČR - legislatívne základy Hypotekárny úver - historický vývoj a súčasný

4 stav - špecifiká a podmienky tohoto produktu v ČR - legislatívne základy Praktické porovnanie hypotekárneho úveru so stavebným sporením v modelových príkladoch. Rozsah grafických prací: dle pokynů vedoucího práce Rozsah práce bez příloh: stran Seznam odborné literatury: REKTOŘÍK, JAROSLAV - CÍSAŘ, JAROMÍR. Ekonomika bydlení I. (Vybrané problémy). 1. vydání. Brno: MU, s. ISBN X. SYROVÝ, PETR. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, s. ISBN BARDOVÁ, DAGMAR - OPLTOVÁ, RADKA - PAVELKA, FRANTIŠEK. Jak správně na hypotéky. Illustrated by Stanislav Holý. 1. vyd. Praha: Consultinvest, s., [3. ISBN Vedoucí bakalářské práce: prof. Ing. Eva Horvátová, CSc. Datum zadání bakalářské práce: Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku. vedoucí katedry děkan V Brně dne

5 Jméno a příjmení autora: Radka Mokrošová Název bakalářské práce : Hypoteční úvěry Název práce v angličtině: Mortgage credits Katedra: Finance Vedoucí diplomové práce: prof. Ing. Eva Horvátová, CSc Rok obhajoby: 2012 Anotace Předmětem bakalářské práce: Hypoteční úvěry je prozkoumat hypoteční úvěry jako nástroje financování bydlení, poukázat na jejich výhody a nevýhody a srovnat je s jinými produkty sloužícími rovněž k financování bydlení. První část práce je zaměřena na teoretickou stránku hypotečních úvěrů. V druhé části pak porovnám jednotlivé produkty různých hypotečních bank. Na základě této analýzy určuji vhodnost jednotlivých produktů pro různé cílové skupiny. Annotation The objective of this bachelor thesis, Mortgage credits, is to explore mortgages as a tool for housing funding, show their advantages and disadvantages, and compare them with other products, which are used for housing financing. The first part of this thesis is focused on the theoretical background of mortgages. In the second part I compare particular products offered by different banks. On the basis of this analysis I assess suitability of particular products for different target audience. Klíčová slova Hypoteční úvěr, stavební spoření, bydlení, zástava, hypoteční zástavní list, hypoteční banka Keywords Mortgage credits, building savings, housing, collateral, mortgage debenture, mortgage bank

6 Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Hypoteční úvěry vypracovala samostatně pod vedením prof. Ing. Evy Horvátové, CSc. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 29. dubna 2012 vlast no ruč ní podpis aut o ra

7 Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. Ing. Evě Horvátové, CSc. za cenné rady, připomínky a čas, který mi věnovala. Dále bych ráda poděkovala svému bratrovi Jakubovi Mokrošovi, za poskytnutí hypotečních kalkulátorů pro finanční poradce a informací z oblasti hypotečních produktů.

8

9 OBSAH ÚVOD HYPOTEČNÍ ÚVĚRY DEFINICE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU LEGISLATIVNÍ RÁMEC HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ DRUHY HYPOTÉK VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU VÝŠE ÚROKOVÉ SAZBY VOLBA PARAMETRŮ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Čerpání úvěru Splácení úvěru STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VE FORMĚ PŘÍSPĚVKŮ DAŇOVÉ ODPOČTY ZAPLACENÝCH ÚROKŮ HYPOTEČNÍ BANKY HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY STAVEBNÍ SPOŘENÍ DEFINICE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PRINCIP STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ÚROK NA STAVEBNÍM SPOŘENÍ PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ STÁTNÍ PODPORA ŽÁDOST O ÚVĚR DOKLADY PŘEDKLÁDANÉ KLIENTEM POSTUP BANKY ČI STAVEBNÍ SPOŘITELNY SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A SOUČASNÉ TRENDY NA TRHU TĚCHTO PRODUKRŮ POROVNÁNÍ HYPOTÉK S ÚVĚRY ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ SOUČASNÝ VÝVOJ DLUHOVÉHO FINANCOVÁNÍ POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ NA ČESKÉM TRHU HYPOTEČNÍ PRODUKTY NA ČESKÉM TRHU KRITERIUM PRO VÝBĚR BANK POROVNÁNÍ BANK DLE PODMÍNEK PRO ZÍSKÁNÍ ÚVĚRU POROVNÁNÍ HYPOTÉK DLE BONITY KLIENTA POROVNÁNÍ PRODUKTŮ DLE DOBY FIXACE POROVNÁNÍ PRODUKTŮ RŮZNÝCH BANK Z HLEDISKA POPLATKŮ POROVNÁNÍ PRODUKTŮ RŮZNÝCH BANK Z HLEDISKA ÚROKOVÝCH SAZEB POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ S PRODUKTY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ SEZNAM GRAFŮ SEZNAM TABULEK SEZNAM OBRÁZKŮ... 50

10

11 ÚVOD Bydlení patří k základním potřebám člověka a nelze jej nahradit ničím jiným. Uspokojování potřeb bydlení je otázkou jak ekonomickou tak sociální. 1 V této práci se však budeme zabývat spíše stránkou ekonomickou. Cena vlastního bydlení se obvykle pohybuje v řádech statisíců až milionů korun, a proto je pro většinu lidí nutné si na vlastní bydlení vypůjčit. Jednou z možných cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení v relativně krátkém čase, jsou právě hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření. Hypotéky jsou v dnešní době hodně diskutované téma, a to nejen jako produkt k financování bydlení, ale produkt, který stál na počátku současné krize. Jelikož pracuji v realitní kanceláři a dnes a denně se setkávám s lidmi, kteří si potřebují vypůjčit na koupi bytu či domu, vím, jak je pro ně výběr hypotéky komplikovaný. Drtivá většina lidí, kteří nemají finančního poradce, si v tom lepším případě vezme úvěr u banky, kde má vedený běžný účet. V tom horším případě je jejich domovská banka odmítne. Již je nenapadá hledat výhodnější řešení v jiné bance či stavební spořitelně. Proto se v této práci zaměřím právě na produkty sloužící k financování bydlení, především pak na hypotéky. Pokusím se proniknout do problematiky těchto úvěru a prozkoumat je jak z teoretického pohledu, tak z pohledu klientů. Pokusím se zjistit, jaké mají v dnešní době lidé možnosti, do jaké míry se liší produkty jednotlivých bank a co ovlivňuje výši úrokových sazeb. V teoretické části se zaměřím na druhy hypoték, jejich legislativní rámec, výši úvěru a úrokových sazeb a rovněž nastíním problematiku stavebního spoření a porovnám tyto dva produkty. V praktické části se zaměřím na poskytované hypoteční produkty. Na základě scoringu několika fiktivních klientů s různými příjmy se pokusím vyhodnotit, které s nabízených produktů nabízí nejnižší úrokovou sazbu a nejnižší poplatky. Také se zaměřím na dobu fixace a prozkoumám, jak ovlivňuje úrokovou sazbu. Rovněž porovnám bonitu klientů a hodnotu zástavy a jejich vliv na výši úrokové sazby. Nakonec srovnám hypoteční úvěr s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření a vyhodnotím výsledky. 1 CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, str. 7, ISBN X 11

12 1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V této kapitole se zaměřím na hypoteční úvěry z teoretického pohledu, pokusím se je definovat a rozčlenit. Rovněž se zaměřím na instituce poskytující tyto úvěry a jejich podmínky pro poskytnutí a čerpání úvěrů, to vše s cíle snadnější orientace v problematice a lepší pochopení praktické části této práce. 1.1 Definice hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán jako úvěr na investici do nemovitosti, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitost. 2 Tato definice však není úplně přesná, neboť v dnešní době existují i jiné druhy hypoték, o kterých se zmíním v následujících kapitolách, které nemusí sloužit pro financování bydlení. Proto bych jako vhodnější definici uvedla následující: Úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva." 3 Z druhé definice již vyplývá, že prostředky získané z hypotečního úvěru mohou být použity i na jiné účely, nežli investici do bydlení. Přesto bývají většinou využity právě na koupi, výstavbu či rekonstrukci rezidentní nemovitosti. Z definice je rovněž patrné, že výše hypotečního úvěru nemůže přesáhnout hodnotu zastavené nemovitosti. Ve starších zdrojích rovněž naleznete, že se hypotéky poskytují v rozmezí mezi 60-80% ceny nemovitosti, což již v dnešní době není pravdou. Již běžně se setkáváme se 100% hypotékou, nicméně dle platné legislativy lze krýt hypoteční zástavní listy, které si definujeme v dalších kapitolách, hypotéku pouze do výše 70% zastavené nemovitosti. Zbylých až 30% může sice banka poskytnout, nicméně tato část úvěru již není hypotékou v pravém slova smyslu, ale obyčejný spotřebitelský úvěr. Tento úvěr je poskytován fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky či občanům členských zemí EU s platným povolením k pobytu. Žádat o hypotéky mohou rovněž i právnické osoby či obce Legislativní rámec hypotečních úvěrů Zákon upravující hypotéky byl na území České republiky přijat již v roce Jednalo se o zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a následně v roce 1992 zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje především princip fungování hypotečních bank a podmínky pro získání licence. Jelikož však právní úprava nebyla dostatečná a docházelo k problémům se zástavními právy jakožto s jejich vymáháním, došlo v roce 1995 ke schválení zákona č. 84/1995 Sb., který kromě dvou již zmiňovaných zákonů novelizoval rovněž Obchodní zákoník, zákon o konkurzu a vyrovnání a Občanský soudní řád. 2 BARDOVÁ, D. OPLTOVÁ, R. PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, str. 13. ISBN Zákon č. 190/2004 Sb., O dluhopisech 4 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 30. ISBN

13 Zákon o dluhopisech byl v roce 2004 zejména kvůli vstupu České republiky do Evropské unie nahrazen zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon vysvětluje základní pojmy jako je hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, hypoteční banka a vymezuje vztah majitele zástavního listu k zastavené nemovitosti, a také možnosti náhradního krytí hypotečních zástavních listů. 5 Podle tohoto zákona je nově možno ručit nemovitostí i mimo území České republiky. Podmínkou je, že daná nemovitost musí být na území Evropského hospodářského prostoru. Došlo i ke změně krytí hypotečních úvěrů. Dříve nebylo možno pro řádné krýtí hypotečních zástavních listů použít hypotéku přesahující 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Nyní lze řádně krýt i pouze částí pohledávky. Rovněž je nyní možno použít k řádnému krytí i nemovitost, na které vázne zástavní právo úvěru ze stavebního spoření. Zákon také umožnil rozšířit možnosti financování bytových potřeb, které do roku 2004 nemohly být financovány hypotékou a to je například financování družstevních bytů a rekonstrukcí v těchto či obecních bytech. Co se amerických hypoték týče, ty jsou upraveny v zákoně č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů. 1.3 Druhy hypoték Jak jsem již v minulé podkapitole naznačila, nyní blíže specifikuji druhy hypoték. Na rozdíl od běžných úvěrů, není u hypotečních úvěru důležitá doba splácení, ale především účel. Dle účelu členíme hypotéky na účelové, neboli běžné hypotéky a neúčelové neboli americké hypotéky. Účelová hypotéka jak již název naznačuje je vázaná na určitý účel, v našem případě je to investice do bydlení, jak už koupě, výstavba či rekonstrukce. Tyto hypotéky jsou většinou úročeny nižší úrokovou sazbou, neboť pro banku představují nižší riziko. Účelové hypotéky dále můžeme dělit na hypotéky na vlastní bydlení a hypotéky na pronájem. Zde zase platí, že hypotéka na vlastní bydlení je méně riziková, tudíž méně úročená. Americká (neúčelová) hypotéka je úvěr, při kterém ručíme nemovitostí, ovšem finanční prostředky z tohoto úvěru můžeme použít prakticky na cokoliv. Úrok z takovéto hypotéky bývá většinou vyšší než u běžné hypotéky. Tyto úvěry lze v České republice poskytovat od , kdy po vstupu do Evropské unie došlo ke změně zákona č. 530/1990 Sb. na dnešní podobu zákona č. 190/2004 Sb. Dále můžeme hypotéky členit dle skupin, kterým byly poskytnuty. Jedná se o hypotéky pro fyzické osoby, hypotéky pro právnické osoby, které mají podnikatelský charakter a hypotéky poskytované obcím. Tyto hypotéky nazýváme komunální úvěry. 5 ŠEDOVA, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, s. ISBN

14 Graf 1: Objem hypoték dle žadatelů v letech zdroj:švábová Z., Marketingový výzkum hypotečního bankovnictví v České republice, Bakalářská práce 2010, Univerzita Pardubice dostupné na Další členění může být například na hypotéky na koupi nemovitosti, či hypotéky na výstavbu. U výstavby nemovitostí však nastává problém, kdy ve chvíli čerpání hypotečního úvěru ještě neexistuje nemovitost, kterou by se dalo ručit. Řešením pro tuto situaci jsou takzvané předhypoteční neboli stavební úvěry. Stavebním úvěrem se pokryje doba, po kterou trvá, než se nemovitost dostaví. Po jejím dokončení se stavební úvěr splatí hypotečním úvěrem. 6 Další možná situace nastává tehdy, pokud má žadatel o hypotéku dostatek prostředků, aby dokázal stavbu profinancovat do takové fáze, než lze zaevidovat jako rozestavěná. Pak lze použít hypoteční úvěr na výstavbu. V této variantě lze ručit rozestavěnou nemovitostí. V dnešní době se předhypoteční úvěry používají i pro financování družstevních bytů, které však budou do roka převedeny do osobního vlastnictví. Klient po dobu tohoto úvěru platí pouze úroky a po doložení provedení vkladu vlastnického práva je předhypoteční úvěr splacen řádnou hypotékou. Dnes rovněž existuje řada kombinací a modifikací finančních produktů, jako kombinace s životním pojištěním nebo například kombinace hypoték a stavebního spoření. Pak již záleží na konkrétním klientovi, jaká varianta je pro jeho případ nejvhodnější. 1.4 Výše hypotečního úvěru Při rozhodování o koupi nemovitosti je důležité vědět, kolik budeme potřebovat půjčit. To závisí na ceně nemovitosti, kde bychom měli počítat i s vedlejšími náklady na případné rekonstrukce či vybavení, a na vlastních úsporách. 6 BARDOVÁ, D. OPLTOVÁ, R. PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, str. 16. ISBN

15 Na druhou stranu také rozhoduje banka, kolik nám bude ochotna vypůjčit. Tato částka je odvislá od tří základních věcí: výše zástavy doložená výše a účelu investice do nemovitosti platební schopnosti klienta 7 Tyto tři body společně tvoří takzvaný magický trojúhelník, který bude uveden níže v textu. Výše zástavy Z definice hypotečního úvěru je patrné, že výše zapůjčených peněz je omezena hodnotou zastavené nemovitosti. Ještě v nedávných dobách bylo dokonce normální, že výše úvěru dosahovala pouze maximálně okolo 70% hodnoty zástavy, neboť právě do této výše lze úvěr použít k řádnému krytí hypotečních zástavních listů. Dnes jsou však banky, jako například Hypoteční banky, ČSOB, Česká spořitelna, Komerční banka a tak dále, ochotny půjčovat i do 100% výše zástavy. Nicméně dle zákona lze pro řádné krytí použít jen tu část úvěru, která nepřesahuje 70% a na zbylou část musí banka použít vlastní prostředky či prostředky jiných klientů. Proto lze u úvěrů přesahujících 70% očekávat vyšší úrokovou sazbu. Obecně platí, že čím vyšší procento hodnoty zastavené nemovitosti si půjčujeme, tím nás vyjde úvěr dráž. Pokud je zapotřebí více peněz, než je hodnota nemovitosti, kterou si chceme pořídit, je zde druhá alternativa, a to ručit jinou a dražší nemovitostí. Doložená výše a účel investice do nemovitosti Při žádosti o hypoteční úvěr musí žadatel vedle účelu prokázat i výši zamýšlené investice do nemovitosti. Při koupi ji prokazuje kupní smlouvou, při výstavbě rozpočtem stavby. Takto doložená cena ovšem často neodpovídá běžné ceně nemovitosti. Kupní cena či rozpočet jsou často vyšší či nižší nežli běžná cena. Proto banky požadují odhad ceny dané nemovitosti, nežli úvěr schválí. Hodnota hypotéky se pak odvozuje od této odhadní ceny a nikoliv od ceny kupní, či rozpočtu stavby. Bonita klienta Třetí velmi důležitá věc pro banku, při rozhodování, zdali úvěr poskytne je platební schopnost klienta. Proto při žádání o hypotéku musíme obvykle dokládat výši příjmů. Banka si rovněž žadatele prověří v registru dlužníku, zda nemá nesplněné závazky jinde. V případě, že je klient veden v registru dlužníku, nemá nárok na hypotéku. Pokud se však v registru nenachází, banka určí maximální výši, kterou je mu ochotna půjčit dle výše jeho doložených příjmů. Zjednodušeně pak platí, že banka půjčí maximálně takový obnos, při kterém je měsíční splátka rovna polovině čistých příjmů klienta. Existují rovněž hypotéky bez dokládání příjmu, ty jsou však poskytovány jen do omezené výše, jsou výše úročené a zpravidla poskytované jen nejlepším klientům, kteří mají účet u dané banky. 7 BARDOVÁ, D. OPLTOVÁ, R. PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, str ISBN

16 1.5 Výše úrokové sazby Úroková sazba je cena, za kterou nám banka poskytuje finanční prostředky. Výše úrokové sazba se odvíjí od řady faktorů. Jedním z nejdůležitějších faktorů je hospodářská situace dané země a monetární politika centrální monetární autority. Tento faktor však žadatel o hypotéku nemůže ovlivnit, a proto se v této práci těmito podmínkami nebudu zabývat. Dalšími důležitými faktory jsou dle Syrového (2009, str ): Účel úvěru Výše zajištění úvěru Doba fixace Bonita dlužníka Účel úvěru Nejnižší úrokovou sazbu banky poskytují na úvěry na vlastní bydlení. Tyto úvěry jsou pro banku nejméně rizikové, neboť klient ručí vlastní střechou nad hlavou. Proto je banka může poskytovat nejlevněji. Vyšší úrokovou sazbu si pak účtují banky na úvěry na pronájem. Zde je pro banku větší riziko, neboť splácení závisí na tom, jak se bude dařit při pronájmu těchto nemovitostí a jaký z nich poplyne majiteli zisk. 8 V tomto případě již klient neručí vlastním bydlením, a proto je jeho motivace splácet tento úvěr menší než v předchozím případě. Stejně tak jsou dražší takzvané americké hypotéky, které jsou bezúčelné a nemusí být použity na financování bydlení. Těmito hypotékami můžou být financovány různé aktivity, a proto je zde největší riziko, že se klient dostane do platební neschopnosti. Doba fixace Doba fixace nám zaručuje neměnnost úrokové sazby po určitou dobu. Výhodnost jednolivých možností doby fixace je relativní otázkou, neboť opět závisí na hospodářské situaci. Nicméně i zde platí určitá pravidla. Čím delší chceme mít jistotu, že se nám úroková sazba nezmění, tím více musíme zaplatit, proto sazby pro delší dobu fixace jsou vyšší. 9 Tento fakt je dán opět situací na finančních trzích. Banka si půjčuje peníze na hypotéky za určitých podmínek, ty se však často mění, proto garantovat delší dobu neměnnou sazbu je pro banku rizikovější. 8 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 31. ISBN SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str ISBN

17 Závislost úrokové míry na době fixace zachycuje následující graf. Graf 2: úrokové sazby v závislosti na době fixace Zdoj: Vlastní vypracování dle SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 32. ISBN V teoretické části práce se rovněž zaměřím na porovnávání různých fixačních období a pokusím se zjistit, jestli výše uvedené stále platí i v dnešní době, neboť podmínky hypotečních úvěrů se neustále mění. Výše zajištění Dalším faktorem výše úrokové sazby je výše zajištění úvěru. Je pochopitelné, že pro banku je méně rizikové půjčit málo peněž na drahou nemovitost. Tak například chceme-li si koupit rodinný dům za čtyři miliony korun a půjčíme si dva miliony, můžeme očekávat nižší úrokovou sazbu, nežli v případě, kdy si budeme půjčovat celé čtyři miliony. Důvod je snadný, v případě, že se klient podílí na financování vlastními prostředky, je více motivován úvěr splácet. Rovněž banka tak zmírňuje riziko poklesu tržních cen nemovitostí. Ty mají v době krize tendenci klesat a naopak je tomu v konjunktuře. Rovněž platí, že banka může emitovat hypoteční zástavní listy pouze na tu část hypotéky, která je nižší než 70%, na zbylou část úvěru musí použít jiné finanční prostředky, které jsou většinou dražší, a tedy vyšší úvěr bude pro žadatele dražší. Bonita klienta 17

18 Pro získání hypotečního úvěru je potřeba prokázat výši příjmu a jejich pravidelnost, stejně tak jako fakt, že nejme uvedeni v registru dlužníků. V některých případech nabízejí banky nižší úrokovou sazbu, pokud je z jejich hlediska dlužník kvalitnější. 10 Rovněž pokud má klient životní pojištění jsou ochotny o pár deseti procentního bodu slevit. 1.6 Volba parametrů hypotečního úvěru V předcházejících podkapitolách jsme si řekli, co je to hypoteční úvěr, jaké jsou jeho druhy, na čem závisí množství peněz, které nám banka bude ochotna půjčit a dle čeho se odvíjí úroková sazba. V této podkapitole se zaměřím na parametry hypotečního úvěru a to zejména na dobu splatnosti, dobu fixace a výše zástavy. Jelikož jsou tyto parametry hodně individuální a nedají se jednoznačně určit nejvýhodnější varianty, budu vycházet z literatury, ale hlavně z vlastních zkušeností a intuice. Doba fixace Výhodnost jednotlivých let fixace nejde jednoznačně určit, neboť úrokové sazby hypotečních úvěrů se odvíjí od tržních sazeb a jejich predikce v delším horizontu je velmi složitá. Tak, jak jsem již řekla v předcházející kapitole, za delší jistotu si obvykle musíme připlatit. Na konci doby fixace banka nabízí novou úrokovou sazbu. Z hlediska splácení to znamená, že se mění: Výše splátek Výše splácených úroků Výše daňových odpočtů 11 Vzhledem k tomu, že banka je tržní subjekt a chce maximalizovat zisk, je pravděpodobné, že pokud během doby fixace tržní úroková sazba klesne o hodně, banka sníží úrokovou sazbu na našem úvěru jen nepatrně. Ta pak zůstane vyšší než je sazba na nově poskytovaných hypotékách, ovšem ne tak vysoká aby nás donutila refinancovat úvěr u jiné banky, jelikož refinancování úvěru s sebou nese náklady. Pokud ovšem během doby fixace vzroste tržní úroková míra, banka je motivována zvýšit naši úrokovou sazbu právě na tuto úroveň. Pro doporučení vhodné doby fixace se hodí použít magický trojúhelník mezi rizikem, výnosem a likviditou SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 33. ISBN SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 83. ISBN SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 91. ISBN

19 Obrázek 1: Magický trojúhelník investování Zdroj: Vlastní vypracování Výnos v tomto případě znamená, kolik ušetříme a likvidita jak pružně můžeme s hypotékou nakládat. Riziko je pak například úvěrové (nemožnost splácet) či úrokové. Ideálně bychom chtěli maximalizovat výnos a likviditu a zároveň minimalizovat riziko. To však stejně jako u investic není možné, a proto si musíme zvolit určitou strategii. Například snaha o vysoký výnos, vysokou likviditu či nízké riziko. Dle Syrového (2009, str. 92) je vyšších výnosu dosahováno při kratší době fixace, neboť banka má v těchto případech volnější ruku a může lépe úročit své prostředky. Proto při nižších fixačních obdobích, jak již bylo několikrát řečeno, účtuje nižší sazbu. Rovněž likvidita je u kratší doby fixace vyšší neboť na konci doby fixace máme možnost úvěr bez sankcí splatit či refinancovat. Ten, kdo preferuje nižší riziko, pak většinou volí dlouhou dobu fixace, která mu garantuje po tuto dobu neměnnost sazby a splátek. V následující tabulce vidíte vztah mezi výnosem, likviditou, rizikem a dobami fixace. Tabulka 1: Vztah mezi výnosem, rizikem a likviditou a dobou fixace Krátká fixace Dlouhá fixace Výnos (náklady) Dobrý Horší Riziko Dobrá Špatná Likvidita Vyšší Nižší Zdroj: Vlastní vypracování dle SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 93. ISBN Jak vidíte, není univerzální řešení a každý si musí vybrat svou strategii. Dobou fixace zejména po výnosové stránce se budu zabývat v pratické části mé práce. Všeobecně však v dnešní době jsou úrokové sazby hypoték velmi nízké okolo 4% a jen těžko se dá 19

20 předpokládat jejich další pokles. Proto bych v současné době doporučila co nejdelší dobu fixace. Doba splatnosti Další důležitý faktor je doba splatnosti hypotečního úvěru. Tu si do jisté míry volíme sami dle našich priorit, ale do jisté míry jsme limitováni našimi příjmy a věkem. Jen těžko dokážeme s výplatou dvacet tisíc korun měsíčně splatit dvoumilionový úvěr za deset let. Stejně tak pokud je žadateli 45 let, jen těžko dostane hypotéku na 30 let. Obvyklé maximum, do kdy můžeme hypotéku splácet je let. 1.7 Čerpání a splácení hypotečního úvěru Čerpání úvěru K čerpání hypotečního úvěru dochází, jakmile jsou splněny podmínky čerpání. Ty jsou vymezeny v úvěrové smlouvě. Nejdůležitější podmínky pro čerpání jsou podepsané úvěrové smlouvy a provedení vkladu zástavních smluv katastrem nemovitostí. V dnešní době banky čerpají úvěry i na návrh na vklad zástavních smluv nicméně u většiny bank je toto zpoplatněno. Peníze se zasílají bezhotovostním převodem a to na číslo účtu dle kupních, dodavatelských smluv, či depozitní smlouvy. Čerpání bývá většinou jednorázové, pokud jde o koupi nemovitosti. Může však být i postupné. Tato varianta se často volí u výstavby nemovitosti či rekonstrukcí. V tomto případě se však předem určují termíny čerpání Splácení úvěru Splatnost hypotéky si volí klient sám na základě dohody s bankou. Většina bank nabízí dobu splácení od 5 do 30 let. Výjimkou je Hypoteční banka, která nabízí splatnost od 3 do 40 let. Podmínkou je splacení hypotéky v produktivním věku tedy do 65 let, pokud chceme splácet déle je většinou zapotřebí mít mladšího spolužadatele. Čím delší zvolíme dobu splácení, tím menší bude měsíční splátka. V dnešní době se hypoteční úvěry nejčastěji splácí konstantními splátkami (anuitou), která se v průběhu splácení, nedojde-li ke zvýšení úrokové sazby, nemění. Tato splátka obsahuje jak úmor, tak úrok. Poměr těchto dvou částí se v průběhu mění. Z počátku se platí více na úrocích, ke konci se pak převládá úmor dluhu. To lze vidět na následujícím grafu. 20

21 Graf 3. Splácení úroku a jistiny v čase Zdroj: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, str. 36. ISBN Výši měsíční anuity si pak můžeme spočítat podle následujícího vzorečku: 13 Hypoteční úvěr pak můžeme splatit předčasně a bezplatně v době, kdy končí fixace úrokové sazby. Chceme-li splatit hypoteční úvěr dřív a mimo dobu konce fixace, musíme počítat se sankcemi. Ty jsou uvedeny ve smluvních podmínkách a sazebníku banky. 1.8 Státní podpora hypotečních úvěrů ve formě příspěvků Podpora hypoték je určena mladým lidem, kterým je při podáni žádosti o tuto podporu méně než 36 let. Při splnění podmínek je úroková dotace poskytována po celou dobu splácení, maximálně však po dobu 10 let. 14 Dotace je poskytována ke standardnímu hypotečnímu úvěru nebo jeho části až do výše: 13 Vlastní zpracování dle vzorce uvedeného v RADOVA, J. DVOŘAK, P MALEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydáni. Praha: GRADA s. ISBN Hypoindex [online]. [cit ]. Dostupné na 21

22 1, 5 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, 2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty, Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2, limit může být prvních třech případech zvýšen o částku Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě. 15 Na část úvěru, která přesáhne výše zmíněné limity, se dotace již nevztahuje. Rovněž se nevztahuje na nemovitosti mladší dvou let. Výše podpory se odvíjí od průměrné úrokové sazby za předchozí rok. Při průměrné úrokové sazbě v intervalu 5-6% p.a. za předcházející rok, je podpora stanovena ve výši 1% z částky hypotečního úvěru, ne však vyšší než je stanovený limit. Při průměrné úrokové sazbě v intervalu 6-7% p.a. se již poskytuje podpora ve výši dvou procent. Stejná podpora je garantována po celou dobu fixace maximálně však 5 let. Při sazbě nižší než 5% se podpora neposkytuje. Přesto je i v situacích, kdy se podpora neposkytuje, vhodné o ni zažádat, neboť při změně úrokové sazby a zároveň změně fixace potom při nároku podpora naskočí automaticky. 1.9 Daňové odpočty zaplacených úroků Paragraf 15 odstavce 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů nám praví: Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým poplatníkem na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu. Jinými slovy pokud je hypoteční úvěr poskytnut na potřeby bydlení a nikoliv na investici, mohou být úroky zaplacené za dané zdaňovací období odečteny od základu daně. Termín bytové potřeby je rovněž definován v tomto zákoně. Myslí se tím například výstavba či koupě rodinného domu, koupě pozemku či bytu nebo například splacení členského vkladu či vypořádání společného jmění manželů. 15 Měšec [online]. [cit ]. Dostupné na 22