ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 255, 256/1, 24/1, 1330/8 v katastrálním území Stanovice, obec Stanovice, okres Karlovy Vary Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Stanovice, k.ú. Stanovice Adresa nemovité věci: Stanovice, Vlastník pozemku: Risk Group s.r.o., Holečkova 789/49, Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: Jiřího Moravce Počet stran: 23 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík

2 NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny : St. parcela o výměře 321 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Součástí je stavba bez čp/če, zem. stav Stavba stojí na pozemku p.č. St St. parcela č. 256/1 o výměře 523 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Součástí je stavba bez čp/če, zem. stav. Stavba stojí na pozemku p.č. St 256/1. Parcela č. 24/1 o výměře 662 m 2, ostatní plocha. Parcela č. 1330/8 o výměře 310 m 2, trvalý travní porost zapsané na LV č. 339, pro k.ú. Stanovice, obec Stanovice, okres Karlovy Vary u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Místopis Stanovice jsou obcí v bezprostřední blízkosti lázeňského a krajského města Karlovy Vary. V obci je základní občanská vybavenost s autobusovým spojením s Karlovými Vary. Obec je zastavěna rodinnými domy. Tuto zástavbu narušuje hala bývalé bramborárny bývalého zemědělského družstva. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Celkový popis St. parcela č Tento pozemek je zbořeništěm bývalé zděné budovy, pravděpodobně stodoly. Na budově byly odstraněny krytina, dřevěná konstrukce krovu a odstraněna byla asi metrová výška obvodové zdi. Zbytek obvodových zdí ještě stojí a čeká na úplné odstranění. Suť a dřevěné konstrukční prvky střechy leží pohozené na sousedním pozemku 24/1, tedy nebyly odvezeny na skládku a tam uloženy. Je zde rozpor mezi záznamem v katastru nemovitostí a skutečností. Nejedná se o zemědělské stavení ale o zbořeniště. St. parcela č. 256/

3 Na tomto pozemku stojí část haly, když celá hala stojí ještě na sousedním pozemku p.č. 256/2. Hala sloužila v totalitním režimu jako bramborárna. Hala tento účel ztratila. Nyní je hala bez účelu. A jaký účel bude mít hala do budoucna, mi nebylo sděleno. Hala je postavena v systému ocelových příhradových sloupů a ocelových příhradových střešních vazníků, které jsou ale značně zkorodovány. Do plechové krytiny již několik let zatéká srážková voda a všechno ničí. Hala obsahuje tři trakty. Ten první má svůj mezistrop ze železobetonu z válcovaných ocelových profilů tvaru I. V přízemí je tato dispozice. Vstupním prostorem je hala z které je vstup do technické místnosti a sociálního zařízení. Ocelovým žebříkem se dostaneme do mezipatra. Ve druhém traktu je oddělen sklad a třetí trakt je volný, bez příček. Současný vlastník přesto zahájil rekonstrukci. Vyměnil část plechové krytiny za novou, ale neprovedl sanaci ocelových konstrukčních prvků, zejména střešních příhradových vazníků. Současný vlastník zahájil rovněž vestavbu pokoje v mezipatře s novými okny do fasády, na co musí mít stavební povolení. Soused musí souhlasit s osazením nových oken i kdyby se jednalo o bývalý otvor vrat, kde jsou rovněž osazena nová plastová okna. V rozpracovanosti je dále oprava obvodového výplňového zdiva, rekonstrukce vnitřního rozvodu teplé a studené vody a rekonstrukce vnitřní elektriky. Do haly je přivedena přípojka elektro, přípojka vody a hala je napojena obecní kanalizaci. V ulici před halou vede zemní plyn. Na rekonstrukci musí dohlížet stavební dozor, jinak na stavbě hrozí zřícení například překladu nad vstupními dveřmi, kde překlad tvoří pásková ocel rozměru asi 50/5 mm. Celou rekonstrukci musí posoudit statik se specializací na ocelové konstrukce. Celá rekonstrukce je stavbou neoprávněnou. Stáří haly : = 52 roků. Hala byla do zahájení rekonstrukce neudržovanou stavbou. Parcela č. 24/1. Pozemek je neudržovaný, porostlý nálety. Na pozemku stojí ocelová mobilní buňka rozměru asi 2,0 * 3,0 m. Parcela č. 1330/8. Na tomto pozemku je uložený vybouraný materiál střechy a obvodových stěn budovy na pozemku p.č. 255, kde jsou vystaveny povětrnosti a tím i hnilobě. Pozemek je dále zarostlý plevelem a to tak, že po něm není možný žádný pohyb. Silné stránky Pozemky ležící u Karlových Varů jsou cenné. Slabé stránky Hala je zatížena několika technickými a právními vadami. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z - 3 -

4 komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Budova na pozemku p.č. 255 je již zčásti zbořena. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Všechny předmětné pozemky spadají do chráněné krajinné oblasti II. - IV. zóna. Má to vliv na to, že náklady na dopravné na odvoz suti na skládku nebudou malé. Suť se pravděpodobně bude vozit až do Chotíkova v okrese Plzeň- sever. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění dluhů a příslušenství a) dluh ve výši ,- Kč, b) budoucí peněžité dluhy do výše ,- Kč vzniklé do s oprávněním pro Business Money, a.s. Ostatní rizika: nejsou Cena pozemků Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Náklady na odstranění zbylé části budovy činí cca Kč. V nákladech je zahrnuto bourání kamenných a cihlových obvodových zdí. Naložení suti, odvoz suti na skládku do Chotíkova, uložení suti na skládce plus skládkovné. Do nákladů patří i náklady na uvedení pozemku do řádného stavu. Náklady na odstranění haly ční cca ,- Kč. V nákladech je zahrnuta demontáž ocelové konstrukce haly, vybourání výplňového zdiv z cihel o tloušťce 12,5 cm. naložení a odvoz suti na skládku do Chotíkova, skládkovné a uvedení pozemku pod halou do řádného stavu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Stanovice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 0,85 KIV: 0,95 KVP: 0,95 KUV: 0,80 Parcela č.: ,46 0,50 448,71 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce. K pozemku je přiveden přívod elektrické energie a přípojka vody. Kanalizace a plyn vede po hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 448,71 Kč/m 2-4 -

5 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek je situován v zastavěném území obce a je napojený na rozvod elektrické energie a má svoji přípojku vody. Kanalizace a plynovod vede po hranici pozemku. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a 256/ nádvoří ostatní plocha 24/ trvalý travní porost 1330/ Obvyklá cena před korekcí ceny Odstranění budovy ,00 = ,00 Odstranění haly ,00 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Předmětné nemovitosti jsou zatíženy několika technickými i právními vadami. Bude obtížné i za cenu ,- Kč předmětné nemovitosti prodat. Závěr K obvyklé ceně se dostaneme i jinou cestou. Hala má půdorys o rozměru 36,70 m * 15,64 m = 573,99 m 2. Od této plochy odečteme půdorys haly na pozemku p.č. 256/2 o velkosti 106 m 2 a dostaneme zastavěnou plochu o velikosti 468 m 2. Jednotkovou cenou obdobných staveb v obdobných lokalitách je částka 1.000,- Kč/m 2. Výslednou cenou bude 468 m 2 * 1.000,- Kč = ,- Kč. Zaokrouhleno ,- Kč. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz - 5 -

6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/

7 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Přístup a příjezd k hale Vstupní průčelí. Pravý vchod je vchod do nemovitosti jiného vlastníka stojící na pozemku p.č. 256/2. Červeně označený vchod je vchod do haly