ZNALECKÝ POSUDEK Č. 488/113/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 488/113/2011 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 4, postaveného na pozemku parc.č. St. 5, a pozemků parc.č. St. 5, St. 6 a 3, vč. příslušenství; to vše v k.ú Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 2720/06-58 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rodinný dům Pozemky Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 23

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 2720/06-9, tedy rodinného domu č.p. 4, postaveného na pozemku parc.č. St. 5, a pozemků parc.č. St. 5, St. 6 a 3, vč. příslušenství; to vše v k.ú Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov, zapsané na listu vlastnictví č. 216 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 4 a pozemky vč. příslušenství Kraj: Olomoucký kraj Okres: Prostějov Obec: Biskupice Katastrální území: Biskupice na Hané Počet obyvatel: 278 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti pan Vetešník a paní Vetešníková Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 216 ze dne , katastrální území Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2720/06-58 ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 23

4 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy, katastrální území Biskupice na Hané dálkový náhled ze Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Kupní smlouva ze dne Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 23

5 * LV č. 216 pro k.ú. Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov ALV: BLV: FLV: SJM Vetešník Václav a Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, Kralice na Hané; identifikátor: /142, /469 Stavby: Biskupice, č.p. 4; způsob využití rodinný dům ; na parc.č. St. 5 bez čp/če; způsob využití zem.stav; na parc.č. St. 6 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití/ochrany: Výměra: parc.č. St. 5 zastavěná plocha a nádvoří 840 m 2 parc.č. St. 6 zastavěná plocha a nádvoří 212 m 2 parc.č. 3 zahrada zemědělský půdní fond 1046 m 2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č m Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 216 ze dne váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva: - smluvní, pohledávka ve výši Kč, oprávnění pro: Komerční banka Prostějov, Prostějov; povinnost k: Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5; na základě listiny: Jiná listina ze dne ze dne ; POLVZ:8/1991; Z / exekutorské, pohledávka ve výši 850,00 Kč, náklady řízení a náklady exekuce; oprávnění pro: ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Praha 4, Podolí, Praha 47, RČ/IČO: ; povinnost k: Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Karviná č.j.068 EX 01655/07-060, JUDr. Juraj Polák, ze dne Právní moc ke dni ; Z-3489/ Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 23

6 Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově ENc-5746/2005 ze dne ; Z-1716/ povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 16 Nc-4032/2007 ze dne ; Z-15090/ ; na základě listin: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorského úřadu Karviná 16 Nc-4032/2007 ze dne Právní moc ke dni ; Z-3195/ povinnost k: Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /469; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 24 Nc-3374/2009 ze dne ; Z-4428/ povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /142; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Prostějově 38 EXE-709/2010 ze dne ; Z-7332/ Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /142, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3, ; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Praze 10 Sp.zn.033 EX 2720/06-9, JUDr. Ivanko Igor, ze dne ; Z-1719/ v SJM; povinnost k: Vetešník Václav, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /142, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Karviné č.j.068 Ex 1655/07-21/Jk, JUDr. Polák Juraj, ze dne ; Z-685/ v SJM; povinnost k: Vetešníková Viktorie, Biskupice 4, Kralice na Hané, RČ/IČO: /469, Stavba: bez čp/če na parc. St. 6, Stavba: Biskupice, č.p. 4, Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; na základě listiny: Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Brně č.j.56 EX 2100/09-10, JUDr. Novozámský Vít, ze dne ; Z-5664/ To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Půjčka Půjčka od ČSTSP Kč - Smlouva o půjčce a omezení převodu nemovitosti ze dne , reg. dne ; povinnost k: Parcela: St. 5, Stavba: Biskupice, č.p. 4; na základě listin: Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 342/1990; POLVZ:16/1990; Z / Tato skutečnost není v ocenění zohledněna. Jiné zápisy - Změna výměr obnovou operátu; vztah k: Parcela: St. 5, Parcela: St. 6, Parcela: 3; Z-531/ Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 23

7 1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Zemědělské stavení bez čp/če zapsané a zakreslené v katastru nemovitostí již více jak 20 let na pozemku pč.st.6 nestojí, dále se na pozemku nevyskytuje ani stavba zakreslena v jihovýchodním rohu parc.č. 3. Naopak rozsah stavby rodinného domu č.p. 4 neodpovídá zakreslení v katastrální mapě a dále se také na pozemku parc.č. 3 v severovýchodním rohu nachází jeden rok stará stavba kurníku, která není zakreslena v katastrální mapě. 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 23

8 2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v Olomouckém kraji, okres Prostějov v obci Biskupice ve vzdálenosti cca. 9 km východně od Prostějova a asi 15 km jižně od Olomouce v k.ú. Biskupice na Hané. Obec Biskupice je malou zemědělsky orientovanou obcí ležící v úrodné rovinaté krajině ve střední části toku řeky Moravy. Nemovitost se nalézá v jižní části obce, ve vedlejší slepé ulici asi 100 m od příjezdové komunikace do obce. Jihozápadním směrem od nemovitosti se nachází areál původních zemědělských stavení a skladových hal. V obci prakticky chybí občanská vybavenost, veškerá potřebná se nachází v Prostějově (9 km) nebo Olomouci (15 km). Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 23

9 Obec je obslužná pouze po silnicích III. třídy, silnice II. tříd č. 150 a č. 434 vedou asi 3 km od obce, nájezd na rychlostní komunikaci R46 u Prostějova je asi 8 km. Parkovací možnosti jsou v ulici před domem a ve dvoře u domu, příjezd k nemovitosti je po asfaltové komunikaci parc.č. 471/1 a 528/2. Obslužnost veřejnou dopravou je nevalná - v obci se nachází autobusová zastávka, avšak nevýhodou je nízká četnost spojů. Jedná se o klidnou lokalitu, v nejbližším okolí s četnými poli a při jihovýchodním okraji s malým hájkem. Z inženýrských síti jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod i plyn Rodinný dům Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům č.p. 4 s přístavbou směrem do dvora vše postavené na pozemku parc.č. St. 5. Dům má tedy tvar písmene L, obytná je pouze přístavba ve dvoře postavená v roce Původní část stavby postavená cca. v roce 1890 již není obyvatelná, vykazuje četné statické poruchy (nebyl však předložen statický posudek). Pokud nebudou provedeny zásadní stavební úpravy, dojde v blízké době ke zřícení této části objektu. V jižní části objektu je průchod na dvůr, ze kterého je vstup do obytné části RD. Obytná část se skládá z chodby, dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC a komory. Kotel ústředního vytápění na TP se nachází ve staré části objektu. Dispoziční řešení je nevalné 2+1. Budova má 1 nadzemní podlaží a půdu přístupnou po žebříku zvenčí. Na pozemku se dále nachází zděný kurník. Ve funkčním celku se stavbou a pozemkem zastavěným jsou pozemky parc.č. 3 a parc.č.st.6, které tvoří zahradu k domu. Zakreslení staveb uvedené v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem, původní zemědělské stavení a kůlna byly zbourány, půdorys rodinného domu také zcela neodpovídá a také se na pozemku parc.č. 3 nachází jeden rok starý kurník slouží k chovu králíků. Výpočet obestavěného prostoru - rodinný dům č.p. 4 (původní část + přístavba) Podlaží 1.NP - přístavba zastřešení - přístavba 1.NP - původní část zastřešení - původní část Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 12,5*6,5 4,3 m 81 m m 3 12,5*6,5 - sedlová střecha 3 m 81 m m 3 (4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 4,3 m 183 m m 3 (4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 - sedlová střecha 3 m 183 m m 3 11,4*3*1,8*0,5 - odpočet - nižší část zastřešení do dvora -31 m 3 Obestavěný prostor m 3 Výměry místností - přístavby Podlaží Místnosti Výměry Chodba 5,85 m 2 1.NP WC 0,77 m 2 Koupelna 4,20 m 2 Kuchyň 8,12 m 2 Obývací pokoj 19,27 m 2 Ložnice 13,16 m 2 Komora 2,00 m 2 Obytná plocha 53,37 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 23

10 Konstrukční provedení domu POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven cca. v roce 1890, přístavba byla provedena v r Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží a půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z nepálených cihel vepřovic (původní část); zděné z pálených cihel (přístavba) Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem, stropy keramické HURDIS Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná zdvojená špaletová Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: vápennocementová omítka Obklady: keramické standardní provedení jsou provedeny v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné s dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, keramická dlažba, lepené PVC, koberce Vytápění: centrální na tuhá paliva, otopná tělesa litinová Ohřev teplé vody: elektrickým boilerem umístěný v komoře Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo a vana Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC Vnitřní plynovod: rozvod zemního plynu Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: el. sporák, dřez, linka Údržba: zanedbaná Stavebně technický stav a stáří domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu cca. v roce Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcí, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, vnější omítky jsou z velké části opadané, část nosného zdiva pod střechou je zbouraná. V koupelně byla dle informace majitelky před rokem provedena rekonstrukce obkladů a výměna WC. Okna v původní části do ulice jsou vysklená a ve zdivu se vyskytují četné praskliny. Technický stav objektu odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Provedení a vybavení rodinného domu je vzhledem k dnešním požadavkům na bydlení podstandardní. Příslušenství - zděná kůlna obdélníkový tvar, stáří 1 rok, zděné z cihel a tvárnic, dřevěné dveře, okno dřevěné jednoduché, pultová dřevěná střecha s plechovou vlnitou krytinou, neomítnuté; slouží k chovu králíků Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 23

11 Kůlna Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 8,1*3,2 2,2 m 25,92 m 2 57 m 3 Obestavěný prostor 57 m 3 Venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace do jímky a jímka, vodovod - zpevněné betonové plochy u obytné části RD (přístavba) - oplocení strojovým pletivem s kovovými sloupky do betonových patek - plechová branka 3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 5, St. 6 a 3, které jsou zapsané na LV č. 216 ze dne pro k.ú. Biskupice na Hané, obec Biskupice, okres Prostějov. Pozemky jsou oplocené, přístupné po zpevněné veřejné komunikaci. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispocici elektřina, vodovod i plyn. Pozemek parc.č. St. 5 Pozemek s výměrou 840 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má pravidelný obdélníkový tvar s obdélníkovým výčnělkem na západním okraji a je z části zastavěn rodinným domem č.p. 4. Zbylá převažující část je zatravněna, část pozemku u domu je zpevněna betonem. Pozemek západním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 528/2 (následně 471/1). U zakreslení staveb na pozemku uvedené v katastru nemovitostí ne zcela souhlasí se skutečným stavem. Pozemek parc.č. St. 6 Pozemek s výměrou 212 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako zahrada. Pozemek byl v minulosti zastavěn zemědělskou stavbou zřejmě stodolou, která však byla zbourána více jak před 20 lety (dle informace majitelů). V současnosti je zatravněný, pravidelně sečený. V katastrální mapě je však stále zakreslena. U pozemku tedy není v souladu skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 23

12 Pozemek parc.č. 3 Pozemek s výměrou 1046 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý, pravidelného tvaru a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je převážně zatravněný s trvalými porosty ořešák vlašský, meruňka a třešeň. Ve východní části pozemku je postaven kurník, který slouží k chovu králíků. Tato stavba není zakreslena v katastrální mapě nesouhlasí se skutečným stavem Shrnutí Adresa: obec Biskupice, okres Prostějov Objekt: zděné RD s obyvatelnou přístavbou Stav: špatný Dispozice: 2+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: zděný kurník Obestavěný prostor: 2 886,88 m 3 Výměra pozemků: m 2 Obytná plocha: 53,37 m 2 Zastavěná plocha: 482,55 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 23

13 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Dub nad Moravou, ulice U Mlýnského potoka Jedná se o RD s dispozicí 3+kk s 1.NP a půdou, objekt je po částečné rekonstrukci. Celková Popis: výměra pozemku je 351 m2, zastavěná plocha 84 m2. Na hranici pozemku protéká potok. IS jsou kompletní zavedeny do domu. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 3+kk Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 351 m 2 Zastavěná plocha: 84 m 2 Obytná plocha: 67 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 23

14 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Hrdibořice Jedná se o dvougenerační RD určeného k rekonstrukci. Dům má 2 samostatné bytové jednotky Popis: o velikosti 3+1 a 2+1 s vlastními vstupy. Zastavěná plocha i s dvorkem činí 256m2, zahrada má 153m2. K dispozici jsou veškeré IS. Objekt: zděný RD Stav: zhoršený Dispozice: 3+1 a 2+1 Vybavení: velmi podstandardní Podlažnost: 1.NP + podkroví Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 409 m 2 Zastavěná plocha: 150 m 2 Obytná plocha: 140 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Kralice na Hané Jedná se o RD 4+1 s možností půdní vestavby v obci Kralice na Hané, K domu patří garáž a dvě Popis: garážové stání u zadní strany domu, odkud je i vjezd na dvorek. Ve třech pokojích jsou na podlahách parkety, v jednom beton a v kuchyni a na chodbě je dlažba. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 4+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 281 m 2 Zastavěná plocha: 113 m 2 Obytná plocha: 101 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Hrubčice Jedná se o RD 2+1 v Hrubčicích. RD má napojení na el. energii, plyn, obecní vodovod + studnu. Popis: Kuchyň s jídelnou, koupelna, WC, plynový kotel. Celý RD je napojen na obecní kanalizaci. Vlastní studna je s čerpadlem. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 23

15 Dispozice: 2+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: garáž, studna Fotodokumentace: Pozemek: 300 m 2 Zastavěná plocha: 180 m 2 Obytná plocha: 120 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: Hrubčická, Kralice na Hané Jedná se o RD v Kralicích na Hané o velikosti 2+1, v 1.patře a 2+kk v přízemí, které je v Popis: rekonstrukci (plastová okna, rozvody el. a vody, nové omítky. Dům má průjezd na dvůr. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (el., vodovod, plyn, kanalizace). Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 2+1 a 2+kk Vybavení: standardní Podlažnost: 1.-2.NP + půda Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 894 m 2 Zastavěná plocha: 118 m 2 Obytná plocha: 186 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 6 Adresa: obec Dubany Jedná se o RD 4+1. V jednom křídle prostorná kuchyň s velkým pokojem, ve druhém křídle 3 Popis: pokoje. V domě dostatek užitkových a odkládacích prostor, které lze případně využít pro bydlení. V zadní části domu klasický dvorek, který vytváří uzavřený prostor. Objekt: zděný Stav: nevalný Dispozice: 4+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1,2NP Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 272 m 2 Zastavěná plocha: 120 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 23

16 Obytná plocha: 140 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, převážně podstandardně vybavených s obdobnou velikostí a menším pozemkem. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,95 1,29 0,95 0,95 0,90 1, ,00 1,28 1,05 1,05 0,90 1, ,95 1,30 1,00 1,00 0,85 0, ,95 1,30 0,95 0,90 0,85 0, ,95 1,17 0,95 0,95 0,90 1, ,00 1,30 1,05 1,05 0,90 1, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 obytné plochy Měrná jednotka - m 2 obytné plochy 53,37 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - obvyklá cena Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 23

17 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Rodinný dům s pozemky vč. příslušenství A. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 4 b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděný kurník c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty e) Pozemky e 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 4-5 Hlavní část: Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5 = 182,86 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 182,86 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.NP: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*(2,80) = 512,01 m 3 nadezdívka: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*(1,5) = 274,29 m 3 zastřešení: ((4,2+7,2+6,5)*8,4+5*6,5)*3*0,5-11,4*3*1,8*0,5 = 243,51 m 3 Přístavba RD do vnitrobloku: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 23

18 1.NP: (12,5*6,5)*(2,80) = 227,50 m 3 nadezdívka: (12,5*6,5)*(1,5) = 121,88 m 3 zastřešení: (12,5*6,5)*3*0,5 = 121,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 501,07 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: P 5,20 100,00 0,46 2, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: P 0,50 100,00 0,46 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: P 3,40 100,00 0,46 1,56 Součet upravených objemových podílů: 81,53 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,8153 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8153 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9140 Základní cena upravená = 3 146,14 Kč/m 3 Plná cena: 1 501,07 m 3 * 3 146,14 Kč/m 3 = ,37 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: 1 029,81 m 3 Přístavba RD do vnitrobloku: 471,26 m 3 Celkem: 1 501,07 m 3 Původní část: ,37 Kč * 1 029,81 m 3 / 1 501,07 m 3 = ,43 Kč Stáří (S): 121 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 121 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 121 / 121 = 100,000 % Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 23

19 Maximální opotřebení může dle přílohy č. činit 85 % ,47 Kč Přístavba RD do vnitrobloku: ,37 Kč * 471,26 m 3 / 1 501,07 m 3 = ,94 Kč Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,000 % ,46 Kč Rodinný dům č.p. 4 - zjištěná cena = ,44 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděný kurník - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,1*3,2 = 25,92 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 25,92 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8,1*3,2)*(2,20) = 57,02 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 57,02 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zděné S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov dřevěný, pultová S 100,00 5. Krytina vlnitý plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrchů chybí C 100,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné svlakové P 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonová S 100, Elektroinstalace chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 Část [%] Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 23

20 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů C 6,10 100,00 0,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1, Okna S 1,10 100,00 1,00 1, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 66,68 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,6668 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,6668 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9140 Základní cena upravená = 1 368,27 Kč/m 3 Plná cena: 57,02 m 3 * 1 368,27 Kč/m 3 = ,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 80 = 1,250 % - 975,23 Kč Zděný kurník - zjištěná cena = ,53 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,44 Kč Zděný kurník ,53 Kč Celkem: ,97 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,97 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,60 Kč d) Porosty d 1 ) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,40 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 2098 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 80 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 4 007,11 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 23