ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ č. 6458NG5463/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTÍ č. 6458NG5463/11 RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD (POVINNÁ ZUZANA HOLÁNKOVÁ, 167 EX 422/03) OBJEDNATEL POSUDKU: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRO PRAHU 10 JUDR. IGOR IVANKO NA ZÁTORCE 590/ PRAHA 6 ZNALECKÝ ÚKOL: OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POTŘEBY EXEKUČNÍHO ŘÍZENÍ DATUM OCENĚNÍ: 11. ČERVENCE 2011 DATUM VYHOTOVENÍ: 26. ČERVENCE 2011 POSUDEK VYPRACOVAL: NOVOTA A.S. KLIMENTSKÁ 1652/ PRAHA 1 - NOVÉ MĚSTO ELEKTRONICKÉ VYHOTOVENÍ

2 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 OBSAH 1. ZNALECKÝ ÚKOL VÝCHODISKA PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předmět ocenění Podklady pro vypracování ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Právní stav METODY Kategorie hodnoty Tržní hodnota Netržní hodnoty Vybraná hodnota Obecné metody ocenění Nákladový přístup Výnosový přístup Porovnávací přístup OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Popis nemovitostí Pozemky Budovy (rodinný dům) č.p. 146 a Příslušenství rodinného domu č.p. 146 a Příslušenství pozemkové parcely č Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva Závady Vliv práv a závad na hodnotu nemovitostí Postupy oceňování Reprodukční cena Metoda věcné hodnoty Metoda porovnávací Ocenění práv a závad ZÁVĚR Rekapitulace výsledných hodnot Výsledek ocenění Komentář...16 PŘÍLOHY...16 ZNALECKÁ DOLOŽKA...49 RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 2

3 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 1. ZNALECKÝ ÚKOL Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu rodinného domu č.p. 146 a č.p.147 v k.ú. Ostrov u Brandýsa nad Labem, obec Zápy, s pozemky a příslušenstvím, a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené pro potřeby exekučního řízení. Ustanovení Společnost NOVOTA a.s., IČ , se sídlem v Praze 1, Klimentská 1652/36, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivankem, Exekutorský úřad Praha 10, ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedených nemovitostí v majetku povinné Zuzany Holánkové, RČ /0266, bytem Zápy č.p. 147, okres Praha-východ. Aktualizace Společnost NOVOTA vyhotovila na základě výše uvedeného usnesení znalecký posudek číslo 1702AG2728/04 a následně aktualizované znalecké posudky číslo 1702AG3773/06 a 1802AG4880/08. Dne byla společnost NOVOTA dopisem soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka ze dne požádána o vyhotovení aktualizace znaleckého posudku číslo 1802AG4880/ VÝCHODISKA PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU 2.1 Předmět ocenění Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1761, katastrální území Ostrov u Brandýsa nad Labem, obec Zápy, okres Praha-východ: stavební parcela číslo 21 o výměře 74 m 2, stavební parcela číslo 22 o výměře 209 m 2, pozemková parcela číslo 271 o výměře m 2, budova číslo popisné 146 na stavební parcele číslo 22, budova číslo popisné 147 na stavební parcele číslo 21 a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní. 2.2 Podklady pro vypracování ocenění Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Podklady výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, list vlastnictví číslo 1761, katastrální území Ostrov u Brandýsa nad Labem, obec Zápy, okres Praha-východ, kopie katastrální mapy vyhotovená dne Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, mapový list číslo RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 BRANDÝS nad Labem 9-8/32, katastrální území Ostrov u Brandýsa nad Labem, obec Zápy, okres Praha-východ, fotokopie přílohy číslo III kj rozhodnutí č.j /03-R2 ze dne v obci Zápy, katastrální území Ostrov u Brandýsa nad Labem (zřízení věcného břemena) - geometrický plán číslo 55-2/2003 ověřený Ing. Karlem Jaroškem dne a potvrzený Katastrálním úřadem Praha-východ dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: katastr nemovitostí informace o obci Zápy a další realitní servery. Místní šetření Místní šetření prováděli zaměstnanci společnosti NOVOTA a.s. dne za účasti povinné, paní Zuzany Holánkové. Datum ocenění Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření. 2.3 Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Veškeré informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele, vlastníka a příslušných státních a samosprávných úřadů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých nebo získaných podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v kap. 1. Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se Předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Právní stav Vlastnictví Stavebněprávní stav Zástavní a jiná věcná práva Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění manželů (SJM) pana Jaroslava Holánka, RČ /0236, a paní Zuzany Holánkové, RČ /0266, oba bytem Zápy 147, Brandýs nad Labem Stará Boleslav 1. Ke stavebněprávnímu stavu předmětných staveb nebyla objednatelem nebo povinnou předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav předmětných staveb je bez závažnějších závad. Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětných nemovitostech zástavní práva. Na majetek povinné byly nařízeny exekuce, byly vydány dražební vyhlášky a exekuční příkazy k prodeji předmětných nemovitostí v SJM. Dále dle výpisu z katastru nemovitostí vázne na předmětné pozemkové parcele číslo 271 věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeném dle g.pl. 55-2/2003 s oprávněním pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276, 277 a 282 (právní moc ke dni ). Ve prospěch předmětné pozemkové parcely číslo 271 bylo zřízeno věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeného dle g.pl. 55-2/2003 s povinností pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276 a 282 (právní moc ke dni ). Dle výpisu z katastru nemovitostí není vlastnictví nebo užívání předmětných nemovitostí omezeno žádným věcným břemenem nebo jiným věcným právem třetí osoby. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Předmětné nemovitosti užívá povinná. 3. METODY 3.1 Kategorie hodnoty Cena Hodnota Pojem cena (Price) je výraz používaný pro požadovanou, nabízenou nebo již realizovanou částku za zboží či služby. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v tajnosti. Z důvodu finančních možností, motivace nebo zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena vztah k hodnotě. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené danému zboží či službě při konkrétní transakci. Cena je objektivní údaj. Hodnota (Value) je ekonomickým pojmem vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím popř. službou určeným k prodeji a těmi kdo je prodávají nebo nakupují. Hodnota není skutečností, ale pouze odhadem ceny konkrétního zboží nebo služby na daném trhu ke konkrétnímu datu. Ekonomický pojem hodnoty odráží hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo služby k datu, ke kterému je hodnota stanovena. Hodnota je subjektivní údaj. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 Druhy hodnot Obecně jsou rozlišovány dva druhy hodnot: 1. tržní hodnota 2. netržní hodnoty Tržní hodnota Tržní hodnota Tržní hodnota (Market Value (EU) někdy Fair Market Value (USA)) je mezinárodními oceňovacími standardy definována jako: Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Předpoklad Tržní hodnota obsahuje základní předpoklad nejvyššího a nejlepšího využití majetku. Nejvyšší a nejlepší využití majetku (Highest and Best Use) - využití, ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jehož výsledkem je nejvyšší tržní hodnota oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat tyto čtyři kritéria: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost, maximální ziskovost. Cena obvyklá V české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jak je z výše uvedených definic zřejmé, definice obvyklé ceny se věcně shoduje s definicí tržní hodnoty. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Netržní hodnoty Netržní hodnoty Fair Value (přiměřená, spravedlivá, reálná hodnota) není synonymem k tržní hodnotě, ale je založena na tržních principech. Je zejména užívána v účetnictví a nemusí všemi okolnostmi transakce splňovat definici tržní hodnoty (jedna ze stran je k transakci nucena nebo transakce je pouze fiktivní). Za určitých podmínek může být tato hodnota rovna tržní hodnotě (např. nepeněžité vklady, přeměny společností). Dále uvedené příklady demonstrují použití fair value, kdy tato neodpovídá tržní hodnotě - squeeze out, nabídky převzetí atd. Value-in-Use (Hodnota využití) je hodnota daného majetku, kterou má pro své specifické využití pro konkrétního uživatele bez ohledu na nejvyšší a nejlepší využití. Investment Value (Investiční hodnota) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo skupinu investorů s konkrétním investičním záměrem. Subjektivní hodnota založená na individuálních investičních požadavcích, tím se odlišuje od tržní hodnoty, která je neosobní a nestranná. Liquidation; Forced Sale Value (Likvidační hodnota nebo hodnota při nuceném prodeji) je hodnota, za kterou by bylo možné majetek zpeněžit ve velmi krátké době. Také může být některá strana v nevýhodě nebo nucena ke transakci. Special value (speciální hodnota) je používána pro případ mimořádného prvku hodnoty převyšující tržní hodnotu. Tato hodnota může vzrůst nad tržní hodnotu při spojení s jiným majetkem (synergický efekt). Book value (účetní hodnota) je hodnota, která je určená na základě platných zákonných norem v účetnictví Vybraná hodnota Výběr hodnoty Tento znalecký posudek je zpracován pro potřeby exekučního řízení. Výsledná hodnota je stanovena v souladu s 66 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb. jako obvyklá cena (viz. kapitola Tržní hodnota). Postup a metody ocenění nemovitého majetku uvedeného v kapitole 2.1 Znalecký úkol jsou založeny na tržních principech. 3.2 Obecné metody ocenění Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: nákladový, výnosový, porovnávací Nákladový přístup Nákladový přístup Tento přístup používá koncepci reprodukčních obstarávacích nákladů na stanovení hodnoty. Obezřetný investor by neplatil za aktivum více než částku, za kterou by ho mohl nahradit novým. Ocenění nákladovou metodou je určeno hodnotou vložené lidské práce, materiálu a tvůrčí energie, nezbytné pro vybudování popř. pořízení obdobných aktiv v současných ekonomických podmínkách a za současného stavu daného odvětví. Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů Výnosový přístup Výnosový přístup Výnosový přístup je založen na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění jsou následující analýzy: Analýza výnosů vychází ze specifické prognózy, která hodnotí dané množství a strukturu užitných ploch nebo specifický účel dané nemovitosti, kvalitu a užitné vlastnosti nemovitosti a umístění nemovitosti. Výsledkem jsou předpokládané výnosy, které se získají z pronájmu ploch nebo z provozu činnosti vycházející z účelu dané nemovitosti. Analýza výdajů vychází z prognózy nákladů potřebných na provoz nemovitosti. Analýza investic bere do úvahy požadované investice do nemovitého majetku, které jsou potřebné na udržení a růst životnosti stavby. Analýza diskontní míry obsahuje posouzení obchodního a finančního rizika investice do nemovitosti. Do úvahy se berou běžně používané metody stanovení odhadu diskontní míry se specifickými úvahami a úpravami z hlediska příslušného typu nemovitosti. Diskontní míra Riziko Diskontní míru můžeme definovat jako míru výnosnosti použitou na přepočet částky, splatné nebo inkasované v budoucnosti, na současnou hodnotu. Diskontní míra je tvořena dvěmi složkami: bezrizikovou, která uvažuje bezrizikový cenný papír s jeho základní sazbou, a rizikovou, která představuje riziko spojené s investováním do nemovitostí. Riziková složka diskontní míry vyjadřuje stupeň jistoty nebo nejistoty související s realizací očekávaných budoucích výnosů. V souvislosti s výpočtem diskontní míry je možné riziko interpretovat jako ziskovost a míru, do jaké se bude budoucí výhledové cash-flow realizovat. Jinak řečeno, riziko se splněním prognóz Porovnávací přístup Porovnávací přístup Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu se porovnatelnými majetky. Následnou úpravou již realizovaných cen resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 zohledňují rozdíly mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota. 4. OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 4.1 Popis nemovitostí Pozemky Pozemky Jedná se o ocenění následujících pozemků v katastrálním území Ostrov u Brandýsa nad Labem, obec Zápy, okres Praha-východ: stavební parcela číslo 21 o výměře 74 m 2, zapsaná v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, stavební parcela číslo 22 o výměře 209 m 2, zapsaná v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemková parcela číslo 271 o výměře m 2, zapsaná v katastru nemovitostí jako orná půda pod ochranou zemědělského půdního fondu. Poloha Stavební parcely číslo 21 a 22 se nacházejí v západní části obce Zápy na pravé straně místní komunikace při výjezdu z obce ve směru na Radonice a Svémyslice, v blízkosti místního rybníka. Parcely jsou dobře přístupné z veřejné komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy venkovského typu. Pozemková parcela číslo 271 se nachází cca 200 metrů jižně od stavebních parcel číslo 21 a 22 v zahrádkářské osadě za hranicí zastavěného území obce. Přístup z veřejné komunikace je zajištěn pomocí věcného břemene chůze a jízdy po částech pozemků ve vlastnictví třetích osob. Městys Zápy leží v Polabské nížině cca 20km od Prahy, v současnosti zde trvale žije 665 obyvatel o průměrném věku 40 let, počet domů s číslem popisným je 280. V obci je veřejná kanalizace, veřejný vodovod, veřejný plynovod, mateřská škola, dětské hřiště, sportoviště. Není zde základní škola, zdravotnické zařízení, služebna policie nebo pošta. Popis Stavební parcela číslo 21 je z větší části zastavěna budovou (částí rodinného domu) číslo popisné 147, z menší části je užívaná jako zpevněná část dvora za domem. Stavební parcela číslo 22 je cca z jedné poloviny zastavěna budovou (částí rodinného domu) číslo popisné 146 a z druhé poloviny je užívaná jako dvůr (zahrada) s částí drobných staveb za domem. Obě stavební parcely se nacházejí ve stabilizovaném území určeném územním plánem obce Zápy jako území s funkčním využitím smíšeným obytným (OS). Pozemková parcela číslo 271 je obdélníkového tvaru, je oplocená a užívaná z části jako ovocný sad, z části pro chov ovcí. Na parcele se nacházejí ovocné stromy a dva přístřešky ve zhoršeném technickém stavu. Parcela se nachází ve stabilizovaném území určeném územním plánem obce Zápy jako území s funkčním využitím louky a pastviny (LO). RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Budovy (rodinný dům) č.p. 146 a 147 Využití a dispozice Jedná se o zděný rodinný dům se dvěma čísly popisnými, který je charakteru dvojdomku s jedním vstupem z veřejné komunikace. V domě se nachází byt o dispozici 3+kk a obytné výměře cca 85 m 2. Ve dvorní části objektu se nachází přístavba, ze které vede schodiště do půdních prostor a je zde vstup do dvora. Dům má jedno nadzemní podlaží a neupravený půdní prostor. Půdní prostor je vhodný k půdní vestavbě. Stavební popis Nosná svislá konstrukce je zděná, v části konstrukce je zdivo v kombinaci cihla a kámen. Nosná vodorovná konstrukce je s rovným podhledem dřevěná trámová, v části železobetonová. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je dřevěné. Okna jsou na části objektu dřevěná zdvojená, a na části jsou zachována původní dřevěná dvojitá. Dveře jsou dřevěné v ocelových zárubních. Omítky vnější jsou vápenocementové. Omítky vnitřní jsou vápenné štukové. Podlahy jsou s krytinou z keramické dlažby, textilních krytin a PVC. Obklady vnitřní jsou provedeny keramické v místnostech koupelny a WC a kuchyně. V objektu jsou provedeny rozvody elektřiny 230V, 400V. Objekt je napojen na obecní vodovod (je osazen vodoměr), současný vlastník užívá vodu ze studny. K domu je vybudována i přípojka kanalizace, odpadní vody jsou sváděny do žumpy. U domu se nachází přípojka plynu, na který oceňovaný objekt není připojen. Objekt je vytápěn pomocí kamen a elektrických přímotopů. Technický stav Celkový stav objektu je zhoršený a odpovídá stáří stavby a způsobu užívání (s nezbytně prováděnou údržbou). Prvky vnitřního vybavení jsou na hranici své životnosti. Vnitřní i vnější omítky jsou poškozené a částečně opadané. V části domu bylo vyměněno několik oken za zdvojená dřevěná. Vzhledem k propojení dvou objektů má oceňovaný dům nevhodnou vnitřní dispozici. V roce 1994 byla vybudována vodovodní přípojka. Stáří stavby Doklad o stáří předložen nebyl. Podle odborného odhadu znalce na základě místního šetření je stavba užívána od roku Příslušenství rodinného domu č.p. 146 a 147 Drobné stavby Ve dvorní části rodinného domu se nachází několik navzájem propojených drobných staveb, sloužících jako kolny. Dle kopie katastrální mapy se tyto stavby nacházejí menší částí na oceňované stavební parcele číslo 22 a větší částí na pozemkové parcele číslo 16, která je ve vlastnictví třetí osoby (pana Karla Pokorného, bytem Na Vinici 1733, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav). K užívání pozemkové parcely číslo 16 neexistuje žádná nájemní smlouva. Venkovní úpravy a inženýrské sítě zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, přípojka vodovodu, studna, přípojka kanalizace, přípojka plynovodu. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Příslušenství pozemkové parcely č. 271 Drobné stavby Venkovní úpravy Na pozemkové parcele se nacházejí dva přístřešky ve zhoršeném technickém stavu. Jedná se o dřevěný zahradní domek a bývalý montovaný stánek. Pozemková parcela je oplocená. 4.2 Práva a závady spojené s předmětem ocenění Práva Nájemní vztahy Věcná břemena Při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Ve prospěch oceňované pozemkové parcely číslo 271 bylo zřízeno věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeného dle g.pl. 55-2/2003 s povinností pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276 a Závady Věcná břemena Zástavní práva Předkupní práva Jiné závady Na oceňované pozemkové parcele číslo 271 vázne věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeném dle g.pl. 55-2/2003 s oprávněním pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276, 277 a 282. Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva. Znalci nejsou známa žádná další předkupní práva spojená s předmětem ocenění. Na majetek povinné byly nařízeny exekuce, byly vydány dražební vyhlášky a exekuční příkazy k prodeji předmětných nemovitostí v SJM. Dle kopie katastrální mapy se drobné stavby ve dvorní části rodinného domu č.p. 146 a 147 (které jsou příslušenstvím rodinného domu) nacházejí z větší částí na pozemkové parcele číslo 16, která je ve vlastnictví třetí osoby (pana Karla Pokorného, bytem Na Vinici 1733, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav). K užívání pozemkové parcely číslo 16 neexistuje žádná nájemní smlouva Vliv práv a závad na hodnotu nemovitostí Vliv práv a závad na hodnotu nemovitostí Práva, která jsou samostatně ocenitelná a která prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou oceněna níže, v kapitole č Ocenění práv a závad. Konkrétně se jedná o věcné břemeno chůze a jízdy zřízené ve prospěch oceňované pozemkové parcely číslo 271. Závady, které jsou samostatně ocenitelné a které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou oceněné níže, v kapitole č Ocenění práv a závad. Konkrétně se jedná o věcné břemeno chůze a jízdy zřízené k tíži oceňované pozemkové parcely číslo 271. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Postupy oceňování Postupy ocenění Předmětné nemovitosti jsou oceněny ve dvou samostatně prodejných funkčních celcích: rodinný dům č.p. 146 a 147 se stavebními parcelami č. 21 a 22, se součástmi a příslušenstvím, pozemková parcela č. 271 se součástmi a s příslušenstvím Reprodukční cena Reprodukční cena Reprodukční cena pro jednotlivé stavby byla stanovena pomocí technickohospodářských ukazatelů z databáze RTS Brno v cenové úrovni pololetí roku Cenová úroveň 07/2011 byla zjištěna podle doposud zveřejněných indexů ČSÚ a interpolací průběhu indexu cen stavebních prací a materiálů ve stejném období předchozího roku. K uvedeným stavebním nákladům byly připočteny další náklady nezbytné k provedení stavby jako náklady na vyhotovení projektové dokumentace, řízení stavby, její pojištění atd Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota staveb Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Výsledek věcné hodnoty může být pak snížen o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitosti. Výpočet Výpočet reprodukční ceny a věcné hodnoty staveb, jeho vstupy i výsledky jsou uvedeny v příloze č. 1. Pozemky Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota stavebních pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku a jeho velikost dopravní dostupnost, využitelnost pozemku inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), omezující vlivy věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd. Ceny stavebních pozemků v obci Zápy se pohybují od 1.700,- Kč/m 2 do 2.500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a velikosti byla výsledná hodnota stavebního pozemku stanovena na 1.800,- Kč/m 2. Výpočet Výpočet hodnoty pozemků je uveden v příloze č. 2. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 12

13 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Metoda porovnávací Porovnávací metoda Pro výpočet porovnávací hodnoty rodinného domu číslo popisné 146 a 147, včetně stavebních parcel číslo 21 a 22, součástí a příslušenství byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: koeficientem prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, koeficientem technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., koeficientem velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost, koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti, koeficientem staveb na cizím pozemku, který zohledňuje skutečnost, že drobné stavby, které tvoří příslušenství k oceňovaným nemovitostem, se mimo jiné nacházejí na pozemkové parcele ve vlastnictví třetí osoby. V případě ocenění pozemkové parcely číslo 271 včetně součástí a příslušenství touto metodou byly uplatněny ještě další koeficienty: koeficientem možnosti zastavění, který je určován s ohledem na statut porovnávaného a oceňovaného pozemku a na vhodnost k další zástavbě oceňovaného pozemku (tj. vliv územně plánovací dokumentace, územního rozhodnutí a stavebního povolení, zainvestování pozemku infrastrukturou, překážek pro zastavění pozemku, již realizované zástavby na pozemku), koeficientem intenzity využití, který zohledňuje stávající způsob využití eventuelně možnost dalšího využití oceňovaného pozemku např. k bydlení, ke komerčním účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb na nich realizovaných eventuelně realizovatelných. Výpočet Výpočet, jeho vstupy i výstupy jsou uvedeny v příloze č. 3 (rodinný dům č.p. 146 a 147 se stavebními parcelami č. 21 a 22, se součástmi a příslušenstvím ) a č. 4 (pozemková parcela č. 271 se součástmi a s příslušenstvím). RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 13

14 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Ocenění práv a závad Věcné břemeno Práva Závady Věcné břemeno, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1761, vzniklo rozhodnutím Pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě /2003 R2 ze dne Ve věcném břemenu uvedené pozemkové parcely nemají vlivem svého těsného sousedství zajištěný přístup z veřejné komunikace. Vznikem věcného břemene se od každé parcely odděluje část o šíři cca 2 m, která má zabezpečit přístup k pozemkovým parcelám pomocí chůze a jízdy ve prospěch jejich vlastníků. Jedná se o věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeného dle g.pl. 55-2/2003 s povinností pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276 a 282, zřízené ve prospěch oceňované pozemkové parcely číslo 271. Dle geometrického plánu se jedná o vyznačenou plochu o celkové výměře cca 528,5 m 2, která je užívána ve prospěch celkem 11ti pozemkových parcel (včetně pozemkové parcely číslo 277). Hodnota tohoto práva je rovna 1/11 ceny vyznačeného pozemku ve výši ,- Kč (528,5 m 2 x 90,- Kč/m 2 ), to je 4.324,- Kč. Jedná se o věcné břemeno - právo chůze a jízdy v rozsahu vyznačeného dle g.pl. 55-2/2003 s oprávněním pro pozemkové parcely č. 268, 269, 270, 272, 273, 274, 275, 276, 277 a 282, zřízené k tíži oceňované pozemkové parcely číslo 271. Dle geometrického plánu se jedná o vyznačenou plochu o výměře cca 93,5 m 2, která je užívána ve prospěch celkem 11ti pozemkových parcel. Hodnota této závady je analogicky rovna 10/11 ceny vyznačeného pozemku ve výši 8.415,- Kč (93,5 m 2 x 90,- Kč/m 2 ), to je 7.650,- Kč. RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 14

15 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/03 5. ZÁVĚR 5.1 Rekapitulace výsledných hodnot Rodinný dům č.p. 146 a 147 se stavebními parcelami č. 21 a 22, se součástmi a příslušenstvím Reprodukční cena staveb ,- Kč Věcná hodnota staveb Hodnota nezastavěných pozemků Věcná hodnota celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací hodnota ,- Kč Výsledná hodnota nemovitostí ,- Kč Hodnota práv Hodnota závad 0,- Kč 0,- Kč Pozemková parcela č. 271 se součástmi a s příslušenstvím Porovnávací hodnota ,- Kč Výsledná hodnota nemovitostí ,- Kč Hodnota práv Hodnota závad 4.324,- Kč 7.650,- Kč 5.2 Výsledek ocenění CELKOVÁ OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTÍ UVEDENÝCH V KAP. 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ SE ZOHLEDNĚNÍM PRÁV A ZÁVAD JE ,- KČ Slovy: dvamilionydvacetčtyřitisícšestsetsedmdesátčtyři korun českých RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 6458NG5463/11, 167 EX 422/ Komentář Metodické postupy Výsledná obvyklá cena nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím byla odhadnuta pomocí porovnávací metody. Vzhledem k možnostem využití oceňovaných nemovitostí a použitým vstupům tato metoda nejlépe popisuje jejich skutečnou hodnotu. Ocenění porovnávací metodou bylo provedeno porovnáním s nemovitostmi s obdobným funkčním využitím v obdobných lokalitách nabízenými ke koupi. Vstupy do porovnávací metody jsou použity z veřejně dostupných zdrojů, zejména z realitní inzerce. Pravdivost těchto informací znalec neověřoval, rovněž nelze zjistit, jak dlouho je daná nemovitost nabízena, případně jestli už není prodána. Z popsaných důvodů jsou nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí upravovány vzhledem ke zjištěným informacím o trhu s nemovitostmi a celkové situaci (zaměstnanost, hospodářský rozvoj, atd.) v daném regionu. Popis jednotlivých koeficientů je podrobně proveden v kapitole K výsledné obvyklé ceně nemovitostí byla přičtena hodnota práv a odečtena hodnota závad. Jedná se o práva a závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou. PŘÍLOHY PŘÍLOHA Č. 1: VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY STAVEB PŘÍLOHA Č. 2: VÝPOČET HODNOTY POZEMKŮ PŘÍLOHA Č. 3: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY RD Č.P. 146 A 147 PŘÍLOHA Č. 4: VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY PARCELA Č. 271 PŘÍLOHA Č. 5: FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ PŘÍLOHA Č. 6: FOTOKOPIE VŠEOBECNÉ MAPY PŘÍLOHA Č. 7: FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY PŘÍLOHA Č. 8: FOTOKOPIE GEOMETRICKÉHO PLÁNU Č. 55-2/2003 PŘÍLOHA Č. 9: FOTOGRAFIE RODINNÝ DŮM Č.P. 146 A 147 S POZEMKY, ZÁPY, OKRES PRAHA - VÝCHOD STRANA 16

17 Rodinný dům číslo popisné 146 a 147 Podlažní Rok Předpokládaná Zastavěná Obestavěný Parcelní plocha všech kolaudace, celková plocha prostor celkem Číslo Název objektu číslo Počet podlaží podlaží začátek Stáří životnost Doba dalšího trvání Opotřebení m 2 m 2 v m 3 užívání % 1 Rodinný dům St. 21 a 22 1 NP 157,00 85, % Ocenění rodinného domu Cena za jednotku z RTS Cena za jednotku upravená Koeficient vybavení Stavební náklady Vedlejší stavební náklady Investiční náklady stavby Reprodukční cena JKSO Opotřebení Věcná hodnota Číslo Název objektu - Kč/m 3 Kč/m 3 0,6-1,2 Kč 5% 12% Kč Kč Kč 1 Rodinný dům , Příloha č. 1 1 / 2 Výpočet věcné hodnoty staveb

18 Příslušenství Venkovní úpravy a inženýrské sítě Reprodukční cena Opotřebení Věcná hodnota Oceněno jako 8% z reprodukční ceny a věcné hodnoty hlavní budovy Kč Kč Kč Rekapitulace reprodukčních cen a věcných hodnot Ocenění Reprodukční cena Opotřebení Věcná hodnota Rodinný dům Kč Kč Kč Příslušenství Kč Kč Kč Celkem Kč Kč Příloha č. 1 2 / 2 Výpočet věcné hodnoty staveb

19 Přehled oceňovaných pozemků Zdroj informací: realitní inzerce cena použitá ve výpočtu: Kč/m 2 Stavební pozemky Číslo Výměra Cena Druh pozemku parcely m 2 Kč/m 2 Cena pozemku v Kč St. 21 budova č.p St. 22 budova č.p Celkem Hodnota nezastavěných stavebních pozemků Kč Příloha č. 2 1 / 1 Výpočet hodnoty pozemků

20 Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Jako srovnávací jednotka je použit: nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 nemovitost č. 4 Rodinný dům metr čtvereční užitné plochy č.p. 146,147 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Zápy, okres Praha-východ Zápy, okres Praha-východ Zápy, okres Praha-východ Zápy, okres Praha-východ Brandýs nad Labem -Stará Boleslav FOTO Popis objektu Rodinný dům 2+1 s dílnou v pěkném udržovaném stavu - nové rozvody elektřiny, topení, nová okna, kuchyňská linka na míru včetně spotřebičů, možnost ponechat veškerý nábytek a vybavení. V 1NP je jedna obytná místnost s výstupem na zahradu a technická místnost s dílnou. Ve 2NP je obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC a výstup přes můstek přímo na náměstí. Na zahradě se nachází prostorný sklípek, dva chlívky a parkovací stání. Možnost půdní vestavby. Domeček je po celkové rekonstrukci interiéru se současnou dispozicí 2+1 a obytnou plochou okolo 90m2. Ve všech pokojích jsou plastová okna, nové podlahy, elektrika, topení, prostorná koupelna. Vytápění zajišťuje plynový kotel, umístěný na chodbičce. Výhodou na zahradě je i již zabudovaný bazén s pískovou filtrací. Také tu najdeme prostornou dílnu na úschovu nářadí. Rodinný dům 4+1 s garáží. V přízemí je chodba, šatna, koupelna s vanou, kuchyně se spíží, obývací pokoj a ložnice, v patře, do kterého je vstup po dřevěném schodišti z obývacího pokoje jsou dvě ložnice a koupelna se sprchou. Dům je částečně podsklepený, vstup do sklepa je ze dvora. K domu přiléhá terasa s venkovním krbem s udírnou. Dům je napojen na plyn, kanalizaci a městský vodovod. K domu náleží zahrada se vzrostlými stromy. Rodinný dům 2+1, který se nachází v klidné části obce Kochánky, vzdálenost 24km od Černého Mostu, směr Mladá Boleslav. Dům je kompletně vyklizený. Na podlahách dřevo a beton. Okna jsou dřevěná, špaletová. Možnost půdní vestavby a přístavby. Dům je částečně podsklepený, vchod do sklepa zvenku. Elektřina zavedena do domu, v současné době odpojena. Voda a kanalizace na hranici pozemku. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výměra pozemku (m2) Celková užitná plocha Nabídková cena celkem Základní cena na m 2 užitné plochy Koeficient prodejnosti 0,90 0,95 0,90 0,85 Upravená cena na m 2 užitné plochy POROVNÁNÍ Zdroj informací METROPOLIS REALITY Datum vložení: ID zakázky: Develop reality Datum vložení: ID zakázky: 1103IP009 Antonín Kacálek Datum vložení: ID zakázky: E00912 ForLife Reality, s.r.o. Datum vložení: ID zakázky: Poloha 4 průměrná Stejná Stejná Stejná Lepší Koeficient polohy -- 1,00 1,00 1,00 0,95 Upravená cena na m 2 užitné plochy Dopravní dostupnost 2 průměrná Obdobná Obdobná Obdobná Lepší Koeficient dopravní dostupnosti -- 1,00 1,00 1,00 0,95 Upravená cena na m 2 užitné plochy Funkční využitelnost 2 střední Stejná Menší Menší Stejná Koeficient funkční využitelnosti -- 1,00 1,10 1,10 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Technický stav objektu 5 zanedbaný Lepší Lepší Lepší Horší Koeficient technického stavu -- 0,90 0,90 0,85 1,30 Upravená cena na m 2 užitné plochy Velikost pozemku 3 podprůměrná Menší Větší Stejná Větší Koeficient velikosti pozemku -- 1,05 0,95 1,00 0,90 Upravená cena na m 2 užitné plochy Vybavenost budov 2 standardní Obdobná Lepší Obdobná Horší Koeficient vybavení -- 1,00 0,95 1,00 1,15 Upravená cena na m 2 užitné plochy Stavby na cizím pozemku 1 ano Ne Ne Ne Ne Koeficient staveb na cizím pozemku -- 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená cena na m 2 užitné plochy Cena na m2 užitné plochy upravená Rodinný dům č.p. 146 a 147, Zápy, okres Praha-východ Celková výměra v m 2 85 Jednotková cena v Kč/m Porovnávací hodnota Kč Příloha č. 3 1 / 1 Výpočet porovnávací hodnoty