ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 556/24/15

Transkript

1 522/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 556/24/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Nová Ves u Světlé, k.ú. Nová Ves u Světlé nad Sázavou Adresa nemovité věci: Nová Ves u Světlé nad Sázavou, Vlastník stavby: SJM Tecl Jan a Teclová Pavlína, č.p. 194, Nová Ves u Světlé, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Tecl Jan a Teclová Pavlína, č.p. 194, Nová Ves u Světlé, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, Pelhřimov Tel : ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny pro účely aukce. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne Ing. Roman Lukáš

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - parcela st. č. 286, stavba č.p. 194 která tvoří součást parcely st. 286 a parcela č. 1293/15 zapsané na LV 515 v k.ú. Nová Ves u Světlé nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti pana Tecla. Přehled podkladů - výpis z LV č. 515 pro obec Nová Ves u Světlé a k.ú. Nová Ves u Světlé nad Sázavou ze dne kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené vlastníkem nemovitosti - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů - odhad obvyklé ceny pro účely úvěrového řízení ze dne , vypracovaný p. Ing. Miroslavem Bartůňkem Místopis Obec Nová Ves je přirozeným střediskem regionu, má potřebnou standardní občanskou a technickou vybavenost (obecní úřad, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství, kult. dům, školka, škola - I. stupeň), leží při státních silnici vedlejšího řádu spojující města Havl. Brod a Světlou nad Sázavou, má dobré autobusové spojení, možnosti zaměstnání a další vybavenost v Havl. Brodě vzdáleném 12 km, nebo ve Světlé nad Sázavou vzdálené 4 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1293/10 Obec Nová Ves Celkový popis Objekt je umístěn v nově vzniklé obytné zóně nízkopodlažní zástavby, na okraji obce ve vzdálenosti od centra cca 500 m, okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba rodinných domů - novostaveb. Pozemky jsou rovinné, orientovaný ve směru SZ - JV. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu velmi dobrou, nachází se v zóně rod. domů, umístění je v souladu se záměry územního plánu obce (bydlení v rod. domech). Přístup po místní zpevněné komunikaci, pozemek č. parcely 1293/10 v druhu orná půda ve vlastnictví Obce Nová Ves u Světlé

3 Silné stránky - v místě úplná je základní občanská vybaveností - dobrá dopravní dostupnost do Havl. Brodu a Světlé nad Sázavou - nemovitost umístěna na okraji obce v nově vzniklé zóně rod. domů - jedná se o zděnou novostavbu - rod. dům standardně vybavený - možnost přípojky na plyn na hranici pozemku Slabé stránky - rod. dům bez dokončené fasády a dveří u pokojů v podkroví RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na předloženém LV č. 515 pro k.ú. Nová Ves u Světlé nad Sázavou ze dne je v části C (omezení vlastnického práva) uvedeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení zařízení distribuční soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., které nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Jedná se o elektro skříň s přípojkou umístěnou v na okraji pozemku (viz foto), ze které je připojen ne el. energii oceňovaný rod. dům. Dále na předloženém LV jsou na oceňované nemovitosti evidována zástavní právo smluvní ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny a.s. a dále jsou vedena Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) k panu Teclovi a paní Teclové. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru SZ JV a jsou rovinné. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu velmi dobrou, nachází se ve stabilizovaném území, územním plánem určeném k bydlení v rod. domech, v klidové obytné zóně složené z rod. domů. Pozemek č. parcely st. 266 obsahuje vlastní stavbu rod. domu. Pozemek č. 1293/15 je využíván jako zahrada ve funkční celku. K datu ocenění bez venkovních úprav. Stavební pozemek je k datu ocenění zainvestovaný - kanalizace do jímky, voda, elektro, plyn na hranici pozemku do HUPu. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, pozemek č. parcely 1293/10 v druhu orná půda ve vlastnictví Obce Nová Ves u Světlé. Pozemek byl získán v r od obce za účelem výstavby RD za částku 260,- Kč/m 2 od té doby došlo k nárustu cen stav. pozemků, současná obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase u obdobných staveb představuje částku 400,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st nádvoří orná půda 1293/ Celková výměra pozemků 618 Hodnota pozemků celkem Rod. dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům obsahuje jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, s vestavěným podkrovím v celé ploše 1.NP. Dispoziční řešení Rod. dům obsahuje byt. jednotku o velikosti 4+kk. Konkrétně v 1.NP kuch. kout, pokoj, tech. místnost a chodbu a dále zastřešený vstup do RD a v podkroví tři pokoje, koupelnu, záchod a chodbu se schodištěm. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání na základě souhlasu s užíváním stavby v r U objektu není provedena fasádní omítka vč. soklu a dále nejsou osazeny dveře vč. zárubní v pokojích v podkroví. Rod. dům je udržovaný, téměř novostavba, jeho stav umožňuje okamžité nastěhování

5 Příslušenství stavby Přípojky na inž. sítě - elektro, obecní voda, kanalizace do vlastní jímky na pozemku, možnost přípojky plynu na hranici pozemku z pilíře. Jímka na vlastním pozemku (7 m3). Bez venkovních úprav a porostů. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 72,20 m 2 0,00 m Výčet místností: chodba 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 tech. místnost 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 záchod 1,60 m 2 1,00 1,60 m 2 kuch. kout 7,40 m 2 1,00 7,40 m 2 pokoj 35,70 m 2 1,00 35,70 m 2 zastřešený vstup 4,20 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 50,60 m 2 Podkroví 68,00 m 2 0,00 m Výčet místností: chodba 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 záchod 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 koupelna 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 pokoj 13,70 m 2 1,00 13,70 m 2 pokoj 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 pokoj 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 Užitná plocha celkem: 46,60 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (8,5*8,0+3,5*1,2)*4,6 = 332,12 m 3 Zastřešení 8,5*8,0*3,5/2 = 119,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba 332,12 m 3 Zastřešení 119,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 451,12 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy základové pasy, izolace proti zemní vlhkosti 2. Zdivo Porotherm Stropy nad 1.NP keramické, nad podkrovím SDK zateplené 4. Střecha sedlová, krov dřevěný vázaný 5. Krytina tašková Bramac 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady koupelna, 2x záchod - 5 -

6 11. Schody betonové, povrch koberec 12. Dveře dřevěné plné a prosklené, v podkroví pokoje bez dveří 13. Okna plastová vč. střešních 14. Podlahy obytných místností plovoucí Lamino 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední, radiátory, zdroj elektrokotel, krbová vložka 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody el. boiler 21. Instalace plynu chybí (na hranici pozemku) 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s varnou deskou, kuch. linka 24. Vnitřní vybavení vana, 2x umyvadlo, 2x umývátko 25. Záchod 2x splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 72 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 97 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 451,12 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 4 Další životnost roků 96 Opotřebení % 4,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 97,20 m 2 Obestavěný prostor: 451,12 m 3 Zastavěná plocha: 72,20 m 2 Plocha pozemku: 618,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rod. dům RD je o velikosti 4+kk, není podsklepen a má přízemí a obytné podkroví. Základní technický popis stavebních materiálů a prvků : obvodové stěny jsou z novodobého zdiva z cihel. bloků Supertherm cm, základy jsou betonové prosté pasy, odizolování je provedeno proti vlhkosti i proti radonu, stropy jsou keramické miako a v podkroví jsou zateplené podhledy (20 cm) ze SDK desek, střecha je sedlová z vaznicového kovu, krytina a klempířské prvky jsou kompletně provedeny z poplast. PZ plechů, vnitřní omítky jsou štukové, fasáda je zateplená 10 cm polystyrénu s perlinkou a štukem, sokl je z marmolitu, schody jsou točité z ocelové konstrukce a masivními stupni, vnitřní dveře jsou typové CLP laminátové do obložkových zárubní, okna a venkovní dveře jsou plastové se zasklením dvojsklem a střešní velux, podlahy místností jsou plovoucí z lamina a keramické dlažby, vytápění je ústřední závěsným turbokotlem na zemní - 6 -

7 plyn s rozvody do deskových těles), rozvody el. proudu jsou světelné i motorové a jsou jištěny automaty, je proveden bleskosvod, jsou provedeny rozvody studené i teplé vody z plastů, je běžné odkanalizování z plastových trubek, TUV se připravuje v integrovaném zásobníku kotle ÚT, koupelny jsou vybaveny standardními zařiz. předměty (vana, sprcha, umývadla), záchody jsou splachovací (2x), jsou provedeny vnitřní keramické obklady koupelen a WC a v kuchyni, kuchyň není vybavena, je rozvod plynu, je rozvod TV, v OP je krb. Technický stav je velmi dobrý, objekt nebyl doposud užíván. Dispozice : 1.NP : zádveří, chodba, schodiště, pokoj, koupelna s WC, kuchyňský kout s obývacím pokojem, garáž 2.NP : chodba, 2x pokoj, šatna, koupelna s WC Zastavěná plocha 1. NP : 72 m 2, obestavěný prostor : 432 m 3, stáří kolaudace : 2008, započitatelná plocha 108 m2. Příslušenství : pilíř elektro a zemního plynu, přípojky inž. sítí (el. energie, kanalizace, vodovod, zemní plyn), přístřešek pro auto, oplocení, terénní a sadové úpravy. Pozemky - výměra celkem : m 2 Prodejní datum : 06/2014, prodejní cena ověřená : ,- Kč. Lokalita Skuhrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, nemovitost umístěna v sídle s lepším dostupem do města Havl. Brod, rod. dům je obdobně vybavený, jedná se rovněž o novostavbu, v lepším stavu - dokončená fasáda, dveře, součást tvoří venk. úpravy a větší rozsah pozemků. Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 108,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rod. dům Prodej rodinného domu 87 m Nová Ves u Světlé, okres Havlíčkův Brod Kč Naše společnost Reality IQ nabízí k prodeji nový rodinný dům 3+1 o výměře 87 m2, pozemek 909 m2 v Nové Vsi u Světlé nad Sázavou. Dům je situován na jižní stranu, na rohovém pozemku v klidné části obce. Dům má vstupní chodbu, prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 ložnice, koupelna se sprchovým koutem (možnost instalace vany), samostatné WC, technická místnost (včetně bojleru, plynový kotel). Dům je kompletně vybaven standardy (plovoucí podlahy, dlažby, obklady, dveře včetně dřevěných zárubní). Kompletní občanská vybavenost je vzdálené Světlé nad Sázavou cca 3 km. V místě obchod, MŠ, ZDŠ, sportoviště. Možnost nastěhování ihned. Více informací RK, možnost zajištění financování. Celková cena: Kč za nemovitost Náklady na bydlení: 0.00 ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný - 7 -

8 Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 87 m2 Plocha pozemku: 909 m2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Nová Ves u Světlé Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,83 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - realitní internetová inzerce, nemovitost umístěna ve stejném sídle, rod. dům je obdobně vybavený, jedná se rovněž o novostavbu, v lepším stavu - dokončená fasáda, dveře, součást tvoří větší rozsah pozemků. Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 87,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rod. dům Prodej rodinného domu 80 m Okrouhlice, okres Havlíčkův Brod Kč Nabízíme Vám samostatně stojící novostavbu rodinného domu 3+kk v klidné části obce Okrouhlice. V okresním městě Havlíčkův Brod, které je vzdálené cca 8 km, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o dřevostavbu, s novou stanovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 81 m2, obytná plocha je cca 80 m2. Nemovitost byla vystavena a zkolaudována v roce Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+kk. Dispoziční řešení: kuchyňský kout, komora, tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. O vytápění domu se stará krb s tepelným výměníkem, který je napojen na radiátory. Dále je na domě šest solárních panelů, fotovoltaika napojena na TUV (300 litrový zásobník). Dále je v domě plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. K nemovitosti náleží udržovaná zahrada o výměře 286 m2. Velmi nízké náklady na provoz nemovitosti. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Dřevěná Stav objektu: Novostavba - 8 -

9 Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 81 m 2 Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 367 m 2 Plocha zahrady: 286 m 2 Rok kolaudace: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva, Jiné Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení: Lokalita Okrouhlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 0,96 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - realitní internetová inzerce, nemovitost umístěna v sídle s lepším dostupem do města Havl. Brod, rod. dům je obdobně vybavený, jedná se rovněž o novostavbu, obdobně vybavenou, ale dřevostavbu, v lepším stavu - dokončená fasáda, dveře, součást tvoří venk. úpravy, menší rozsah pozemků. Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 97,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionyjednostotisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňovaných nemovitostí a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na realizované a nabízené obchody s obdobnými nemovitostmi v regionu, jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (parcely č. st. 286, stavba č.p. 194 která tvoří součást parcely st. 286 a parcela č. 1293/15 zapsané na LV 515 v k.ú. Nová Ves u Světlé nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku ,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV 515 v odstavci C (zástavní práva, rozhodnutí o úpadku). V Pelhřimově Ing. Roman Lukáš Vlásenická Pelhřimov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 556/24/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/

11 Mapa KN

12 Mapa oblasti

13 Fotodokumentace Čelní pohled Čelní pohled - VB ČEZ Distribuce, a.s. Zadní pohled Jímka na vlastním pozemku 1.NP - Kuchyně 1.NP - pokoj 1.NP - záchod 1.NP - tech. místnost

14 Fotodokumentace Podkroví - pokoj Podkroví - chodba, neosazené dveře Podkroví - koupelna Podkroví - záchod