se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č.

Transkript

1 STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký psudek č Ve věci : O ceně nemvitstí včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Břeclav, pr bec Mikulv, k.ú. Mikulv na Mravě. Objednatel: Účel psudku : Datum cenění: Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, Brn IČ: Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 3771, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00744/14-147; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Marcel Rháček, bytem náměstí T. G. Masaryka čp.42 / č.3, Břeclav , IČ: Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav Odpvědní zpracvatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Pčet stran psudku: stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu

2 STATIKUM s. r Obsah 1. NÁLEZ Identifikace předmětu cenění Charakteristika bce a plha nemvitsti Ppis nemvitsti Věcná břemena a nájemní práva Mvité a nemvité příslušenství Vlastnické a evidenční údaje Prhlídka a zaměření nemvitsti Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku OCENĚNÍ Metda nákladvá Metda výnsvá Metda kmparativní Vlba metdy cenění Administrativní cenění Ocenění prvnávací metdu Srvnávací nabídka Vyjádření k DPH REKAPITULACE ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Seznam přílh Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 1 list Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Městskéh úřadu Mikulv... 1 list Str. 2

3 STATIKUM s. r NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Nemvitsti pvinnéh Marcel Rháček, bytem náměstí T. G. Masaryka čp.42 / č.3, Břeclav , IČ: , narzen zapsané na listu vlastnictví č u Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Břeclav, pr bec Mikulv, kat. území Mikulv na Mravě, a t: - Byt č.p/č.jedntky 1307/3, nacházející se v budvě - bytvý dům Mikulv, č.p. 1307, 1308, 1309, LV 4224, menší chráněné území památkvě chráněné území na parcele č. 3088/33, 3088/34, 3088/35 včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši 6190/ na splečných částech dmu a pzemku parcela č. 3088/33, 3088/34, 3088/ Charakteristika bce a plha nemvitsti Mikulv je histrické měst v krese Břeclav v Jihmravském kraji, asi 40 km jižně d Brna, u hranice s Rakuskem. V rce 2014 zde žil přes 7 tisíc byvatel. Histrické centrum Mikulva nese status městské památkvé rezervace. Měst leží na důležitém silničním hraničním přechdu z Česka d Rakuska na trase Brn - Vídeň (silnice I/52, evrpská silnice E461). Z ní se zde dpjuje silnice I/40 d Břeclavi a dále silnice II/414 d Hrušvan nad Jevišvku a silnice II/421 směr Nvé Mlýny a Velké Pavlvice. Tranzitní dprava je dvedena z centra pmcí bchvatů. Na jihzápadě míří z Mikulva dvě zrušené a puštěné silnice d Rakuska, směr Laa an der Thaya a Falkenstein, p přistupení Česka d schengenskéh prstru částečně bnvené jak cyklstezky. Přes měst vede reginální železniční trať Břeclav - Znjm (č. 246), zdejší stanice se nazývá Mikulv na Mravě. Mikulv tvří zónu 571 v rámci IDS Jihmravskéh kraje. Obsluhují ji meziměstské autbusvé linky 105, 174, 540, 550, 570, 585 a vlakvá linka S8 (sbní vlaky). 1.3 Ppis nemvitsti Jedná se byt v 1.NP dispzici 2+1. Bytvý dům má celkvě 3.NP a nemá výtah. Dům se nachází v klidné části bce na ulici Větrná. Dle sdělení Městskéh úřadu Mikulv byl dům klaudván v říjnu 1976 d té dby dům prchází běžnu údržbu. V rce 2011 prběhla prava ken a vchdvých dveří. Bytvá jedntka je situvána výchdním (pkj a kuchyně) a západním (pkj) směrem. Sciální zařízení je řešen samstatně, jejich reknstrukce byla dle sdělení majitele prvedena před 3 rky. K bytvé jedntce náleží sklepní kóje v 1.PP. Vytápění je řešen splečně pr celý bytvý dům pmcí ktle v suterénu dmu. Jedntka je napjená na všechny inženýrské sítě mim plynu. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. Str. 3

4 1.5 Mvité a nemvité příslušenství STATIKUM s. r Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Při místním šetření byl zjištěn následující nemvité příslušenství ceňvané nemvitsti sklepní kóje nacházející se v 1. PP budvy Bskvice, č.p Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne je na listu vlastnictví č pr k.ú. Mikulv na Mravě, bec Mikulv, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Lukáše Pejchala a pvinnéh pana Marcela Rháčka. Pvinná umžnila přístup d nemvitsti a pskytla znalci základní infrmace týkající se ceňvané nemvitsti. Znalci nebyl umžněn přístup d prstru sklepů. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d ; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinnstí d ; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; Str. 4

5 STATIKUM s. r ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září Str. 5

6 STATIKUM s. r OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění ceny: Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6

7 STATIKUM s. r hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Str. 7

8 2.2 Administrativní cenění STATIKUM s. r Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Základní infrmace Název předmětu cenění: bytvá jedntka Adresa předmětu cenění: Větrná Mikulv Kraj: Jihmravský Okres: Břeclav Obec: Mikulv Katastrální území: Mikulv na Mravě Pčet byvatel: Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. P i O1. Velikst bce - Nad 5000 byvatel I 0,95 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Obce s pčtem III 0,85 byvatel nad 5000 a všechny bce v kresech Prahavýchd, Praha-západ O3. Plha bce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Železniční a autbusvá II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Kmplexní vybavenst (bchd, služby, zdravtnická zařízení, škla, pšta, bankvní (peněžní) služby, sprtvní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 853,04 Kč/m 2 Ocenění staveb Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Nabídka II 0,00 dpvídá pptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, V 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) neb jedntka neb jedntka se spluvl. pdílem na pzemku 3. Změny v klí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Str. 8

9 STATIKUM s. r Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index plhy i = 1 Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v statních bcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Navazující na střed (centrum) bce II 0,02 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité I 0,00 věci je dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst k pzemku - Příjezd p zpevněné VI 0,00 kmunikaci, dbré parkvací mžnsti 7. Osbní hrmadná dprava - Zastávka d 200 m včetně, MHD III 0,00 dbrá dstupnst centra bce 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - Bez II 0,00 mžnsti kmerčníh využití 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0, Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0, Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,060 Keficient pp = I T * I P = 1,060 Ocenění staveb Hlavní stavby i = 2 Bytvá jedntka č. 1307/3 Zatřídění pr ptřeby cenění Typ bjektu: Bytvý prstr 38 prvnávací metda Plha bjektu: Jihmravský kraj, bec byvatel Stáří stavby: 38 let Základní cena ZC (přílha č. 27): ,- Kč/m 2 Pdlahvé plchy bytu keficient dle typu Str. 9

10 STATIKUM s. r pdlahvé plchy kuchyně: 12,17 * 1,00 = 12,17 m 2 pkj: 14,58 * 1,00 = 14,58 m 2 pkj: 16,28 * 1,00 = 16,28 m 2 chdba: 11,69 * 1,00 = 11,69 m 2 wc: 0,88 * 1,00 = 0,88 m 2 kupelna: 3,52 * 1,00 = 3,52 m 2 sklepní kóje: 2,78 * 0,10 = 0,28 m 2 balkón: 2,80 * 0,17 = 0,48 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha bytu: 59,88 m 2 Výpčet indexu cenvéh prvnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budva - panelvá, nezateplená II -0,05 2. Splečné části dmu - Klárna, kčárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství dmu - Bez dpadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v dmě - Ostatní pdlaží nevyjmenvané II 0,00 5. Orientace byt. místnstí ke světvým stranám - Ostatní II 0,00 světvé strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 prvedení 7. Další vybavení bytu a prstry užívané splu s bytem - III 0,00 Standardní vybavení - balkn neb ldžie, kmra neb sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkvé, ústřední, etážvé III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dbrém stavu s II 1,00 pravidelnu údržbu Keficient pr stáří 38 let: s = 1-0,005 * 38 = 0,810 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,810 = 0,770 i = 1 Index trhu s nemvitými věcmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,770 = ,56 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,88 m 2 * ,56 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= ,75 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = ,75 Kč Str. 10

11 STATIKUM s. r Ocenění pzemků Pzemek Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. P i 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d I 0,00 15% včetně; statní rientace 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky I 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index mezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemvitstmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 1,060 Celkvý index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří ceněné dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst ,04 1, ,22 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 zastavěná plcha a 3088/33 222,00 904, ,84 nádvří 4 dst. 1 zastavěná plcha a 3088/34 222,00 904, ,84 nádvří 4 dst. 1 zastavěná plcha a 3088/35 226,00 904, ,72 nádvří Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří - celkem ,40 Pzemek - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * / Pzemek - zjištěná cena = ,78 Kč Str. 11

12 STATIKUM s. r REKAPITULACE Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytvá jedntka č. 1307/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemek ,80 Kč 2. Ocenění pzemků celkem ,80 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytvá jedntka č. 1307/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemek ,80 Kč 2. Ocenění pzemků celkem ,80 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: ,- Kč slvy: Devětsetšedesátjednatisícsedmsetčtyřicet Kč Str. 12

13 2.3 Ocenění prvnávací metdu STATIKUM s. r V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Srvnávací nabídka 1) Byt Mikulv, pdlahvá pl. 74 m2 Byt v sbním vlastnictví s balknem v Mikulvě. Byt se nachází ve čtyřpatrvém panelvém dmě ve výbrné lkalitě nedalek centra Mikulva.Dispzice bytu 3+1, pkje jsu neprůchzí. Plcha bytu je 74 m2, byt je umístěn ve 4. patře bez výtahu. Byt je p reknstrukci bytvéh jádr (zděné), plastvá kna, v kuchyni je nvá KL, plvucí pdlahy a nvé rzvdy elektřiny. Kuchyně je prpjena s jídelnu a je z ní vstup d bývacíh pkje. Z pkje je krásný výhled na dminantu Mikulva. Byt Str. 13

14 STATIKUM s. r nabízí mnh úlžných prstr, šatna a skříň v chdbě, kmra v mezipatře. Z chdby je vstup d dvu pkjů, větší pkj je s balknem.. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 2) Byt Mikulv, pdlahvá pl.: 62 m2 Zděný byt 2+1 se zděným jádrem,. K bytu náleží balkn plše 5 m2 a zděný sklep. V bytě prběhla mdernizace: kupelna, WC, strpy, mítky, plastvá kna se žaluziemi. V rámci revitalizace dmu byla renvvána střecha, balkóny a vchdvé dveře. NABÍDKOVÁ CENA: Kč 3) Byt Mikulv, Zd.Nejedléh, pdlahvá pl.: 56 m2 Jedná se byt s balknem, v těsné blízksti centra města, v sídlištní zástavbě.v bytě prběhla výměna ken, plastvá bílá, se sítěmi prti hmyzu /2013/, samstatné měřiče tepla. Dispzičně je řešen vstupní halu, dtud samstatné vstupy d všech místnstí bytu. Jihzápadní rientace velkéh pkje a menšíh s balknem, kuchyně je směrvána na výchd. Půvdní umakartvé jádr, WC zvlášť, kupelna s vanu, umývadlem a místem pr pračku. Nvé stupačky v celém dmě. Kuchyně s dřevěnu linku, elektrickým sprákem, vestavnu skříňku a prstrem pr jídelní stůl. V bytě jsu vápencementvé mítky, pdlahy kryty PVC. Byt zabezpečen dveřmi prti vyražení. V dmě nvé vchdvé dveře, pštvní schránky, zvnky. NABÍDKOVÁ CENA: Kč Str. 14

15 STATIKUM s. r č. Cena nemvitsti Kč celkem Pdlahvá plcha(m 2 ) Redukce na pramen ceny (K rpc) Cena p (K rpc ) (Kč) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, (technický pdbn (vybavení) (pzemek) stav) st stavby) (úvaha znalce) Cena ceňvané nemvitsti. (Kč) Mikulv , ,00 1,15 1,05 1,00 1,00 1,00 1, Mikulv, 22.dubna , ,00 0,95 1,05 1,05 1,00 1,00 1, Mikulv, Zd , ,00 0,90 0,98 1,00 1,00 1,00 0, Nejedléh Celkem jedntkvá cena - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Celkem cena nemvitsti - průměr Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 Keficient úpravy na plhu nemvitsti Keficient úpravy na velikst nemvitsti Keficient na technický stav nemvitsti Keficient úpravy na vybavenst nemvitsti Keficient úpravy na pzemek ve funkčním celku s nemvitstí Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Prvnávací hdntu jsme dspěli k tržní hdntě předmětných nemvitstí v k.ú. Mikulv na Mravě k částce p zakruhlení Kč. Tat cena je tvřena cenu pdílu na pzemcích p.č. 3088/33, p.č.3088/34 a 3088/35 ve výši ,- Kč (tyt ceny byly zjištěny prvnávací metdu) a cenu bytu včetně příslušenství ve výši Kč. 2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Městskéh úřadu Mikulv byla ceňvaná nemvitst zklaudvána Nemvitst tedy splňuje pdmínky pr svbzení d DPH. V případě pzemků p.č. 3088/33, p.č.3088/34 a 3088/35 se nejedná stavební parcely dle 56 dst. 2 zák. DPH a jsu tedy svbzeny d DPH. Str. 15

16 STATIKUM s. r REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena nemvitstí zjištěná pdle cenvéh předpisu Cena nemvitstí určená prvnávacím způsbem Kč Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) nemvitstí uvedených na LV 3771 v k.ú. Mikulv na Mravě je dle dbrnéh dhadu Kč Cena slvy: devětsetčtyřicettřitisíc Kč Str. 16

17 STATIKUM s. r ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne ) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem V Brně dne Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 17

18 STATIKUM s. r PŘÍLOHY Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 1 list Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Městskéh úřadu Mikulv... 1 list Str. 18

19 Ftdkumentace z místníh šetření

20 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ Okres: CZ0644 Břeclav Kat.území: Mikulv na Mravě A Vlastník, jiný právněný Vlastnické práv B Nemvitsti Jedntky Č.p./ Č.jedntky 1307/3 Vymezen v: B1 C

21 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu :15:02 V-1204/ Suvisející zápisy Zahájení exekuce Listina Suvisející zápisy D Jiné zápisy Plmby a upzrnění - Bez zápisu E Listina

22 Kat.území: Mikulv na Mravě Listina Smluva darvací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-652/ RČ/IČO: /4068 F Upzrnění: Další údaje budvě a pzemcích uvedených v části B jsu vždy na příslušném výpisu z katastru nemvitstí pr vlastnictví dmu s byty a nebytvými prstry. Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Břeclav, kód: 704. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Břeclav, kód: 704. strana 3

23 Městský úřad Mikulv dbr stavební a živtníh prstředí Náměstí 1, Mikulv tel.: , fax: pdatelna@mikulv.cz SPIS. ZN.: STZI/34253/2014/BARD Č.J.: MUMI VYŘIZUJE: Barvířvá Dagmar TEL.: barvirva@mikulv.cz DATUM: Adresát: STATIKUM s.r.. se sídlem Hudcva 78c, Brn Sdělení č. 1340/2014 Městský úřad v Mikulvě, dbr stavební a živtníh prstředí (dále jen stavební úřad ), jak stavební úřad příslušný pdle 13 dst. 1 písm. c) zákna č. 183/2006 Sb., územním plánvání a stavebním řádu, ve znění pzdějších předpisů (dále jen stavební zákn ), bdržel dne Vaši žádst sdělení infrmace, k jakému datu dšl ke klaudaci stavby č.p. 1307, 1308, 1309 na parcele č. 3088/33, 3088/34 a 3088/35 v k.ú. Mikulv na Mravě. Stavební úřad Vám tímt v suladu s ustanvením 154 zákna č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pzdějších předpisů sděluje, že pr výše uvedenu stavbu byl vydán Klaudační rzhdnutí trvalém užívání stavby č. 78/76 ze dne a nabyl právní mci Tt sdělení stavebníh úřadu nenahrazuje rzhdnutí, stanvisk, vyjádření, suhlas, psuzení ppřípadě jiné patření rgánu státní správy vyžadvané zvláštním předpisem. Dagmar Barvířvá administrativní a spisvý pracvník Obdrží: účastníci (ddejky) STATIKUM s.r.., IDDS: t538guz sídl: Hudcva č.p. 533/78c, Medlánky, Brn 12