OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. ev.č

Transkript

1 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ev.č Předmět posudku: bytová jednotka č. 610/9 v bytovém domě - Sídliště čp. 610, 611, 612, obec Rotava, včetně spoluvlastnického podílu na domě a pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Účel posudku: podklad k exekutorskému jednání - Usnesení na stanovení znalce č.j. 97EX 12437/ z Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, Sokolov mob , kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr /68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO dle Koncesní listiny ev.č držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění: Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných a nabízených prodejů bytů v místě Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. byt č.610/9, Rotava Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Rotava Kód obce: Název obce: Rotava Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku ve vícebytovém, panelovém domě, napojeném na EL, VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Příjezd a přístup je z ulice obce po zpevněné komunikaci a chodníku. Byt je v původním stavu částečně modernizován. Nachází se v sídlištní zástavbě, ve středu obce. Spoluvlastnický podíl - 567/ Podlahová plocha PP bytu = 56,70 m 2. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: Zástavní právo smluvní na částku ,-Kč z roku Zástavní právo exekutorské na částku ,-Kč z roku 2010 Zástavní právo exekutorské na částku ,50Kč z roku 2010 Zástavní právo exekutorské na částku 9 177,-Kč z roku 2009 Zástavní právo exekutorské na částku 1 342,-Kč z roku 2009 Zástavní právo exekutorské na částku ,-Kč z roku 2009 Celkem ,-Kč Podrobně uvedeno v přiloženém LV č POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. byt č. 610/9 M.1.2. pozemek M.1.3. Porovnávací způsob ocenění M.1.1. byt č. 610/9 Ocenění bytů porovnávacím způsobem podle 25 Vstupní hodnoty Index trhu I T určen dle přílohy č.18a tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovitostmi I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na nemovitost II. Bez vlivu 0,00 Celkem -0,10 Index trhu I T = 1 + Suma(Ti) I T = ,10 = 0,900 Index polohy I P určen dle přílohy č. 18a tab č.5 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Význam obce zeměp., kultur., hospod. I. Bez většího významu 0,00 2

3 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stav. úřadem, 0,02 banka, policie, pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a živ. prostředí v okolí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovit. II. Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popř. 0,00 kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemovitosti III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovit. II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních domech, srazy -0,30 skupin, policejní účast na zklidnění 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji -0,04 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovit. III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem -0,25 Index polohy I P = 1 + Suma(Pi) I P = ,25 = 0,750 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.19 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby II. Budova panelová, nezateplená -0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo -0,10 umakart. bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora 0,00 nebo skl.kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem -0,15 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav S Koeficient S podle stáří stavby D Stavba stáří nad 50 do 80 let včetně 0,70 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * S I V = (1 + -0,15) * 0,85 * 0,70 = 0,506 Index cenového porovnání I = I T * I P * I V I = 0,900 * 0,750 * 0,506 = 0,342 Podlahová plocha PP = 57,30 m 2 Započitatelná plocha : 56,70 + 2,3*0,17 + 2,1* 0,1 = 57,30 m2 Výpočet ceny Indexová průměrná cena IPC určena dle přílohy č.19: IPC = Kč/m 2 podlahové plochy Cena upravená CU = IPC * I CU = 13158,00 * 0,342 = 4 500,04 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = CU * PP CB = 4500,04 * 57,30 = Kč byt č. 610/9 - celkem: Zjištěná cena Kč 3

4 M.1.2. pozemek Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. k): ZC = Cp x 1,00 C p = 35 + (a ) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + ( ) * 0, = 53,28 Kč/m 2 ZC = 53,28 * 1,00 = 53,28 Kč/m 2 Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích 80 K P1 = 1 + 0,80 = 1,80 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,131 Koeficient K p určen dle přílohy č.39: Sokolov, 2-5 tis.obyv., bytové domy: K p = 0,996 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 53,28 * 1,80 * 1,10 * 2,131 * 0,996 = 223,91 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 709 zastavěná plocha a nádvoří 551,00 223, ,41 Celkem 551, ,41 spoluvlastnický podíl : 567/ výpočet podílu ,41:18666*567 = 3 748,-Kč pozemek - celkem: Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) byt č. 610/ pozemek celkem M.1.3. Porovnávací způsob stanovení ceny bytu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Oceňovaný byt není modernizován. 1- Rotava podlahová plocha 56m2, nabídka za ,-Kč 2- Rotava podlahová plocha 76m2, nabídka za ,-Kč 3- Rotava podlahová plocha 53m2, nabídka za ,-Kč 4

5 byt č. 610/9 v Rotavě Porovnávací hodnota : Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů Kč Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba ve středu obce napojena na všechny obslužné sítě Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů, než je poptávka Byt je v původním stavu V místě jsou konfliktní skupiny obyvatel!!! Byt č. 610/9 v Rotavě Obvyklá cena : Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena bytu v Rotavě ,-Kč Na nemovitosti váznou závazky Zástavní práva smluvní a exekutorská v celkové výši ,-Kč Viz příloha LV č Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 5

6 Přílohy: LV č.1393 Mapa oblasti Fotodokumentace 6

7 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17