ZNALECKÝ POSUDEK č. 3350/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3350/2015 o ceně nemovitých věcí - pozemků v okrese Blansko: - v katastrálním území Bačov, obec Boskovice, LV 61 - pozemek parc. č. 154/2 - v katastrálním území Vísky u Letovic, obec Vísky, LV 202 pozemky parc. č. 247, 304/3, PK 58/21, PK 66/1, PK 68/8, PK 70, PK 71, PK 72, PK 73, PK 78/1, PK 79/1, PK 83/2, PK 84, PK 247 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 233/04 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 13. prosince 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 13. prosince 2015 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 21. prosince 2015 Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 233/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Anny Poláčkové v k.ú. Bačov a v k.ú. Vísky u Letovic. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 13. prosince Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 61 ze dne pro k.ú. Bačov: A: Vlastník: Poláčková Anna, Bořetická 4101/9, Brno B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 202 ze dne pro k.ú. Vísky u Letovic: A: Vlastník: Poláčková Anna, Bořetická 4101/9, Brno B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Bačov a k.ú. Vísky u Letovic z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí.

4 4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: LV 61, k.ú. Bačov Druh pozemku Výměra Parcela číslo dle KN (m 2 ) 154/2 trvalý travní porost Celkem parcely LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Parcela číslo Druh pozemku Výměra dle KN (m 2 ) 247 ostatní plocha /3 orná půda PK 58/ PK 66/1 427 PK 68/ PK PK PK PK PK 78/1 317 PK 79/ PK 83/ PK PK Celkem parcely Oceňované pozemky se nachází v 5 lokalitách, přibližný zákres lokalit je v příloze na str. 17. LV 61 - Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Bačov (lokalita 1), mimo zastavěnou část obce, u jižního okraje katastru, v rovinatém terénu. Nachází se na něm trvalý travní porost. LV 202 Dle Usnesení Exekutorského úřadu nejsou z LV 202 oceněny parcely č. PK 246 a PK 248. Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Vísky u Letovic, mimo zastavěnou část obce, v lokalitách 2-4. Lokalita 2 skupina pozemků se nachází v jižní části katastru, v terénu svažitém k jihozápadu. Část pozemků je užívána zemědělsky jako orná půda, na ostatních se nachází trvalý travní porost, náletové dřeviny nebo tvoří část cesty. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, se cena orné půdy pohybuje v rozmezí 9,67 14,61 Kč/m 2. Lokalita 3 pozemek se nachází v jižní části katastru, v terénu mírně svažitém k severovýchodu, je využíván zemědělsky jako orná půda. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena orné půdy 7,05 Kč/m 2.

5 5 Lokalita 4 2 pozemky se nachází v severní části katastru, v terénu svažitém k jihu. Nachází se na nich trvalý travní porost. Lokalita 5 pozemek se nachází v severní části katastru, v terénu svažitém k západu. Nachází se na něm vzrostlý lesní porost buk roků. Dle zápisu v KN je druh pozemku orná půda, nejedná se o lesní pozemek, není zde proto vyhotovena lesní hospodářská osnova. Využití jednotlivých pozemků dle skutečného stavu je uvedeno v tabulce porovnávacích cen pozemků v kapitole 2.2 na str Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro zemědělské a lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na stránkách a (08-12/2015). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zemědělské pozemky: Prodej pole m² Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Šošůvka (okres Blansko) Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodám zemědělské pozemky v k.ú. Šošůvka, okres Blansko. Jedná se o 3,5 ha orné půdy a 2,5 ha travnatého porostu. Pozemky jsou obdělávány místním ZD. Celková plocha je m2, cena 9 Kč/m2. Typ nabídky: prodej Katastrální území: Sebranice u Boskovic Okres: Blansko Popis nabídky: Nabízím k prodeji pozemky trvalého travního porostu, z části zalesněno Parcelní číslo: 719/1, 719/2, 720, 721, 722 Výměra: 9834 m2 Cena: Kč Cena: 15 Kč/m 2

6 6 Prodej pole m², Kořenec, okres Blansko Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu o výměře m2 v obci Kořenec. K pozemkům vede polní cesta, lze je využít k hospodaření. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace: Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:40989 m 2 Prodej pole m², Boskovice, okres Blansko Nabízíme k prodeji rovinatý, zemědělský pozemek o výměře m². Parcela vedená dle katastru nemovitostí jako orná půda se nachází v okolí vesnice Hrádkov, která je součástí města Boskovice. Pozemek není zatížen nájemním vztahem a je zaveden v LPIS - možnost dotace. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:18 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:4949 m 2 Prodej pole m², Bukovina, okres Blansko Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Bukovina, okres Blansko. Jedná se o ornou půdu m2, trvalý travní porost m2 a 765 m2 ostatní plochy. Pozemky jsou v současné době pronajaty a obhospodařovány. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:19 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:28838 m 2

7 7 Porovnávané objekty lesní pozemky: Prodej lesa m², Vanovice, okres Blansko Nabízíme k prodeji les o výměře cca 18 ha v obci Vanovice, k.ú. Vanovice a Drválovice, okres Blansko. Les je složen: holiny ( m2), kultury ( m2), tyčoviny až nastávající kmenoviny ( m2), zbytek mýtného porostu (3.000 m2). Les se nachází ve dvou lokalitách, dopravně dobře přístupný. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:7 Kč Aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Prodej lesa m², Blansko, okres Blansko Les 1,4 ha, převážně jehličnatý, slušný stav, zalesnění ve věku let, v jednom místě, netěžený, dobrý terén i přístup. Možná i přímá směna za jakoukoli nemovitost. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:19 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:14500 m 2 Prodej louky a lesa m², Kunštát - Touboř, okres Blansko Se souhlasem vlastníka a v jeho výhradním zastoupení nabízíme k prodeji ucelený soubor zemědělských pozemků- pastvin m2 lesní pozemek v k.ú Touboř u Kunštátu o celkové výměře m2. Pozemky jsou přístupné z obecní komunikace, přirozeně odděleny remízky od okolních parcel, pravidelně udržovány. Nejsou zatíženy žádným nájemním vztahem. Celková cena: Kč za nemovitost, Cena za m²:19 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:31702 m 2

8 8 2.2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků (orné půdy) ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 9-19 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - orná půda 15 Kč/m 2 - trvalý travní porost 10 Kč/m 2 - travní porost s náletovými dřevinami 10 Kč/m 2 - remízek, polní cesta 5 Kč/m 2 Ceny lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 7-19 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - lesní porost (buk r.) 15 Kč/m 2 LV 61, k.ú. Bačov Porovnávací cena pozemků Parcela číslo 154/2 Druh pozemku dle LV trvalý travní porost Využití dle skutečného stavu Lokalita Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč travní porost , ,00 Celkem ,00 LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku Využití Výměra ZC Cena Lokalita číslo dle LV dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 247 ostatní plocha travní porost , ,00 304/3 orná půda les (buk r.) , ,00 PK 58/21 orná , ,00 PK 66/1 orná , ,00 PK 68/8- a orná , ,00 PK 68/8- b travní porost, cesta , ,00 PK 70 travní porost (75%), cesta, nálet , ,00 PK 71 nálet (80%), orná, travní porost , ,00 PK 72 nálet (90%), orná , ,00 PK 73 nálet (90%), orná , ,00 PK 78/1 remízek , ,00 PK 79/1 orná , ,00

9 9 PK 83/2 orná , ,00 PK 84 orná , ,00 PK 247 travní porost , ,00 Celkem ,00 3. Práva a závady Povinná paní Anna Poláčková byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímána a pokud ano, aby předložila kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinná převzala, ale požadované informace neposkytla. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisech z katastru nemovitostí LV 61 a LV 202 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, na LV 61 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na LV 202 je v části C uvedeno Věcné břemeno služebnost cesty vozové dle usnesení z , oprávnění pro parcely č. 79/2 a 83/1. Roční užitek věcného břemene nebylo možné stanovit, věcné břemeno se proto ocení dle 16b odst. 5 zákona o oceňování majetku - jednotně částkou Kč. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 61, k.ú. Bačov Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: devatenácttisíckorunčeských LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: třistapadesátšesttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč Cena ,00 Kč ,00 Kč Celkem Způsob ocenění Obvyklá cena - pozemek LV 61, k.ú. Bačov Obvyklá cena - pozemky LV 202, k.ú. Vísky u Letovic Obvyklá (tržní) cena celkem Slovy: třistasedmdesátpěttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 21. prosince 2015 Ing. Tomáš Hudec

10 10 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3350/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 21. prosince 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 61 str. 1, 11, 12 Výpis z katastru nemovitostí LV 202 str. 1, 19, 20 Přibližné zákresy lokalit do fotomapy Výřezy z katastrální mapy nebo mapy pozemkového katastru s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17 Přibližné zákresy lokalit do fotomapy

18 18 Výřezy z katastrální mapy nebo mapy pozemkového katastru s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - LV 61, parcela č. 154/2 154/2

19 19 Lokalita 2 - LV 202, parcela č. PK 66/1, PK 68/8, PK 70, PK 71, PK 72, PK 73, PK 78/1, PK 79/1, PK 83/2, PK /8 66/1 79/1 83/2 78/1

20 20 Lokalita 2 fotodokumentace fotomapa lokality 2 z

21 21 Lokalita 3 - LV 202, parcela č. PK 58/21 PK 58/21 foto lokality 3 z

22 22 Lokalita 4 - LV 202, parcela č. 247, PK 247 Katastrální mapa Mapa pozemkového katastru 247 PK 247

23 23 Lokalita 5 - LV 202, parcela č. 304/3 304/3

24 24 Mapa oblasti Bačov