Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa , evidenčné číslo EP = 9204 ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 37/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Igor Klačko Znalec z odboru Stavebníctvo; Odvetvie: statika stavieb a odhad hodnoty nehnuteľnosti. Evidenčné číslo znalca na MS SR: Autorizovaný stavebný inžinier SKSI 4243*SP*I3 - Inžinier pre statiku stavieb ; Zadávateľ: Aukčný dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa , evidenčné číslo EP = 9204 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 37/2015 Vo veci: Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva číslo 616 katastrálne územie Kravany nad Dunajom, obec Kravany nad Dunajom, okres Komárno: rodinný dom súp. č. 367, ktorý je postavený na pozemku parc. č. 81/42 pozemok C-KN parc. č. 81/42 o výmere 120 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/43 o výmere 19 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/44 o výmere 743 m 2, za účelom výkonu záložného práva Počet listov (z toho príloh): 41 ( 9 ) Počet odovzdaných vyhotovení 4 x v písomnej forme pre zadávateľa 2 x v elektronickej forme pre zadávateľa 1 x v písomnej forme pre znalca V Šali dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie Všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti evidovanej na liste vlastníctva číslo 616 katastrálne územie Kravany nad Dunajom, obec Kravany nad Dunajom, okres Komárno: rodinný dom súp. č. 367, ktorý je postavený na pozemku parc. č. 81/42 pozemok C-KN parc. č. 81/42 o výmere 120 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/43 o výmere 19 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/44 o výmere 743 m 2, 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu) Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebnotechnického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: Podklady na vypracovanie posudku, ktoré sa delia na podklady dodané zadávateľom a podklady získané znalcom: 5.1 Dodané zadávateľom : 1. Znalecký posudok č. 76/2007 vypracovaný znalcom Ing. Michal Malženický 5.2 Získané znalcom : 1. Výpis z katastra nehnuteľnosti - výpis z listu vlastníctva č. 616 vytvorený cez internetový portál pre katastrálne územie Kravany nad Dunajom, obec Kravany nad Dunajom, okres Komárno 2. Kópia katastrálnej mapy vytvorená cez internetový portál pre katastrálne územie Kravany nad Dunajom, obec Kravany nad Dunajom, okres Komárno 3. zameranie a obhliadka nehnuteľnosti 4. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov. 5. Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z.z. zo dňa 11.decembra 2000, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 zo dňa 25.januára 2001 o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácie. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 532/2002 Z.z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Zákon č. 162/1995 Z.z. zo dňa 27. júna 1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 2/41

3 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon č. 40/1964 Zb. (občiansky zákonník) v znení neskorších predpisov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. Sčítanie obyvateľov, domov a bytov Základné údaje - Obyvateľstvo; Štatistický úrad SR. Aktuálne indexy cien stavebných prác - časopis ZNALECTVO; ÚSI ŽU Žilina. Obnova bytových domov, Hromadná bytová výstavba po roku 1970, Zuzana Šternová a kolektív, Bratislava STN /63 - Výpočet obestaveného prostoru pozemních stavebních objektu. STN /98 - Budovy na bývanie. Bradáč A.: Teorie ocenování nemovitostí - 1. časť; CERM Brno, Ilavský M., Nič M., Majdúch D.: Ohodnocovanie nehnuteľností, MIpress Bratislava, 2012 Bradáč A.: Nemovitosti, Linde Praha, 2007 Zazvonil Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Praha, 2006 Bradáč A.: Věcná bremena od A do Z, Linde Praha, Osobitné požiadavky zadávateľa: Žiadne - neboli vznesené. 9. právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: za účelom výkonu záložného práva 10. Základné pojmy Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľnosti a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Technický stav stavby (TS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnocovaní boli použité metodické postupy uvedené v prílohe vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 3/41

4 Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ bytu a príslušenstva je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2015 (k cu =2,263). Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou Metóda polohovej diferenciácie - u nehnuteľností bez výnosu úpravou technickej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase Technická hodnota (TH) Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty Všeobecná hodnota pozemkov (VŠHpoz) Cena sa určí metódou polohovej diferenciácie pomocou jednotkových cien za m2 určených podľa Vyhl.č. 492/2004 Z.z., ktoré sa preskúmatelne upravia koeficientmi zohladňujúcimi polohovú diferenciáciu pozemku. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: rodinný dom súp. č. 367, ktorý je postavený na pozemku parc. č. 81/42 pozemok C-KN parc. č. 81/42 o výmere 120 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/43 o výmere 19 m 2, pozemok C-KN parc. č. 81/44 o výmere 743 m 2, c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti bola vykonaná na tvare miesta dňa kedy nehnuteľnosť nebola sprístupnená. Rodinný dom je v čase obhliadky pravdepodobne obývaný a užívaný. Pri obhliadke ma byť zisťovaný technický stav a vyhotovenie jednotlivých konštrukčných prvkov. d) Technická dokumentácia - porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom : Pre posúdenie definovaných stavieb nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. Rozmery rodinného domu podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) nemohli byť pri obhliadke zamerané - údaje sú prevzaté z predloženého znaleckého posudku. Doklady o veku stavby neboli predložené a budú čerpané z predložených podkladov - znalecký posudok. Predložené dokumentácie sú vzájomne v súlade. e) údaje katastra nehnuteľností: Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 616 katastrálne územie Kravany nad Dunajom, obec Kravany nad Dunajom, okres Komárno: A. MAJETKOVÁ PODSTATA: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemok parcelného čísla 81/42 o výmere 120 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 4/41

5 Pozemok parcelného čísla 81/43 o výmere 19 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom Pozemok parcelného čísla 81/44 o výmere 743 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je dvor Pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce. STAVBY: Rodinný dom so súpisným číslom 367 na parcele číslo 81/42 B: VLATNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY: Por. č.: 1 VÉGH Valentin r. VÉGH, Dátum narodenia : , a Klaudia VÉGHOVÁ r. Nagyová, Dátum narodenia : , ul. Ružová 177/6, Veľký Meder, Spoluvlastnícky podiel 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva a zmluva o vecnom bremene V-2002/97 Kúpna zml. V-1821/2001 Poznámka: Poznamenáva sa Oznámenie o začatí realizácie záložného práva - výkon záložného práva zo dňa v prospech záložného veriteľa:všeobecná úverová banka, a.s., Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: , formou dobrovoľnej dražby na parcely registra 'C'č.81/42, 81/43, 81/44 a na stavbu - rodinný dom so súp.č.367 na parcele registra 'C'č.81/42, P1-2410/10, Poznamenáva sa Oznámenie o dražbe Zn , P1-3365/10 v prospech dražobníka Dražby a aukcie s.r.o., Jilemnického 4012/30, Martin, IČO: na parc. reg. 'C' č.:81/42, 81/43, 81/44 a na stavbu obytný dom súp.č.367 na parc.č.81/42. Poznamenáva sa Upovedomenie o začatí exekúcie EX 2494/13 zo dňa , P-376/14 predajom nehnuteľností v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pob.dunajská Streda, Hlavná 32 Dunajská Streda na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Táňa Pačesová) C. ŤARCHY: Por.č.:1 Záložné právo V-5008/07 v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s., IČO: so sídlom Mlynské nivy 1, Bratislava, reg.číslo:z na zabezpečenie pohľadávky s príslušenstvom na parc.č.81/42, 81/43, 81/44, na stavbu súp.č.367 na parc.č.81/42. Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 373/2010, P1-2114/10 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného Obec Okoč, Hlavná č. 833/57, Okoč, IČO: na pozemky parc. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na rodinný dom so súp.č. 367 na parc.'c' č. 81/42. ( Exekútorský úrad Dunajská Streda - súdny exekútor JUDr. Varga Rudolf ) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 451/2010, EX 452/2010, EX 453/2010, EX 454/2010 zo dňa , P1-386/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného Mesto Veľký Meder, Komárňanská 207/9, Veľký Meder na parc. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na rodinný dom so súp.č. 367 na parc.'c' č. 81/42. (Exekútorský úrad Dunajská Streda - súdny exekútor Mgr. Katarína Baňárová ) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 99/11 zo dňa , Z-2398/11 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného Orange Slovensko a.s., Prievozská 6/A, Bratislava na parc. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na rodinný dom so súp.č. 367 na parc.'c' č. 81/42. (Exekútorský úrad Galanta- súdny exekútor JUDr. Peter Urbánek ) Por.č.:1 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 5/41

6 Exekučný príkaz EX 116/11, Z-6470/11 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Martin Kaňák UNICORN SLOVAKIA, IČO: , S.H.Vajanského 43, Nové Zámky na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad so sídlom Nové Zámky, súdny exekútor JUDr. Petra Bednáriková). Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 978/11 zo dňa , Z-599/12 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Wüstenrot stavebná sporiteľňa a.s., Grösslingova 77, Bratislava, IČO: na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Levice, súdny exekútor JUDr. Alena Szalayová) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 2890/11 zo dňa , Z-1003/12 na zriadenie exekučného záložného práva v prospech oprávneneného SKP, k.s., Lazovná 64, Banská Bystrica, IČO: , správca KP úpadcu, KFZ Sys, s.r.o. 'v konkurze', Košútska 1342, Sládkovičovo, IČO: na 'C'parc.č.81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom s.č. 367 na parc. č. 81/42 (Exekútorský úrad Banská Bystrica - súdny exekútor JUDr.Stacho Chladný). Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 2863/11 zo dňa , Z-1775/2012 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného Sociálna poistovňa,bratislava,ičo ,pob.Dunajská Streda na parc. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na rodinný dom so súp.č. 367 na parc.'c' č. 81/42. (Exekútorský úrad Trnava- súdny exekútor JUDr. Adriana Juhásová ) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 1624/11 zo dňa , Z-4980/12 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Wüstenrot stavebná sporiteľňa a.s., Grösslingova 77, Bratislava, IČO: na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor Mgr. Ján Kostka) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 287/12 zo dňa , Z-6630/12 zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Mesto Veľký Meder,Komárňanská 207/9, Veľký Meder na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Dunajská Streda, súdny exekútor Mgr. Katarína Baňarová) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 1166/12 zo dňa , Z-384/13 na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pob.dunajská Streda, Hlavná 32 Dunajská Streda na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Táňa Pačesová) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 2494/13 zo dňa , Z-1597/14 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pob.dunajská Streda, Hlavná 32 Dunajská Streda na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Táňa Pačesová) Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 7238/14 zo dňa , Z-5792/14 na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva v prospech Slovak Telekom a.s., Bratislava na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42(Exekútorský úrad Zvolen, súdny exekútor JUDr.Jozef Ďurica). Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 1946/2014 zo dňa , Z-1874/15 zriadením exekučného záložného práva v prospech oprávneného: Všeobecná zdravotná poisťovňa a.s., pob.dunajská Streda, Hlavná 32, Dunajská Streda, IČO: na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42 (Exekútorský úrad Bratislava, súdny exekútor JUDr. Táňa Pačesová) Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 6/41

7 Por.č.:1 Exekučný príkaz EX 64/15 zo dňa , Z-2804/15 zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť v prospech oprávneného: Mesto Veľký Meder, Komárňanská 207/9, Veľký Meder na pozemok parc.reg. 'C' č. 81/42, 81/43, 81/44 a na obytný dom so súp.č.367 na parc.č. 81/42(Exekútorský úrad Dunajská Streda, súdny exekútor Mgr. Katarína Szabóová) Iné údaje: Bez zápisu. f) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia, stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené, Stavby Rodinný dom s.č. 367 Garáž pre osobné motorové vozidlá Oplotenie uličné Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Žumpa Prípojka plynu Prípojka el. energie Betónové plochy Terasa Pozemky Parcely registra "C" - parc. č. 81/42 (120 m 2 ) Parcely registra "C" - parc. č. 81/43 (19 m 2 ) Parcely registra "C" - parc. č. 81/44 (743 m 2 ) g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: neboli zistené 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom: Rodinný dom s.č. 367 POPIS STAVBY Popis vyhotovenia rodinného domu je prevzatý z predloženého znaleckého posudku: Stavba užívaná od roku 1985, prízemná, samostatne stojaca, čiastočne podpivničená, stavba typu "Okal" s plochou strechou. V znaleckom posudku sa predpokladalo že sa jedná o plášť bez parozábrany, pričom vonkajšiu úpravu plášťa budovy tvoria azbestocementové dosky prichytené na rošte. Hodnota tepelného odporu sendvičových panelov montovaných domov typ OKAL sa väčšinou pohybuje v rozmedzí od 1,1-1,3 m2.k/w. Fasádne izolačné dosky sú pravdepodobne plystyrénové alebo minerálne v drevotrieskových paneloch. Podzemné podlažie má úroveň horného okraja podlahy v priemere 187 cm pod úrovňou okolitého upraveného terénu do vzdialenosti 5,0 m od objektu. Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 7/41

8 Prvé podzemné podlažie pozostáva z miestnosti pivnice pôdorysne umiestnenej priečne cez prízemie domu v jeho strede. Osadenie do terénu je v priemernej hĺbke nad 1,84 m bez zvislej izolácie. Murivo z monolitického betónu. Stropy s rovným podhľadom betónové monolitické. Schody s povrchom nástupnice mäkké drevo bez podstupníc. Okná jednoduché oceľové. Dlažby a podlahy - cementový poter. Elektroinštalácia - svetelná a motorická. Prvé nadzemné podlažie pozostáva z miestnosti komory, jedálne, kúpeľne, chodby vchodu do pivnice, zádverie, WC, kuchyne, špajze, jedálne a štyroch izieb. Základy betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou. Deliace konštrukcie z prefabrikovaných dielcov na báze dreva. Vnútorné úpravy - prevažne tapety ale len steny bez stropov (apl.). V menšej časti domu t.j. v miestnostiach kuchyne, chodby, záchodu, jedálne ( v miestnosti kuchyne a jedálne aj stropy) boli dodatočne vyhotovené okrasné obklady z drevotrieskových dosiek s lištami. Stropy s rovným pohľadom drevené trámové, okrem miestnosti kuchyne a jedálne stropy sú sololitové. Ploché strechy jednoplášťové s tepelnou izoláciou. Krytiny na plochých strechách z asfaltových natavovacich pásov. Klampiarske konštrukcie strechy z pozinkovaného plechu len žlaby a zvody. Fasádne omietky - náter (apl.) nad 2/3. Dvere hladké plné. Okná zdvojené drevené s dvojvrstvovým za-sklenim. Vonkajšie rolety plastové. Podlahy obytných miestnosti (okrem obytných kuchýň), podlahoviny z PVC. Dlažby a podlahy ost. miestnosti, keramické dlažby. Ústredné vykurovanie teplovod, s rozv. a rad.: oceľové článkové. Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov ) svetelná, motorická. Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou). Bleskozvod. Rozvod vody z pozink. potr.. stud. a teplej vody z centr. zdroja. Inštalácia plynu, rozvod zemného plynu. Kanalizácia do žumpy plastové a azbestocementové potrubie (2 ks). Zdroj vykurovania, kotol ústr. vykúr, značkové kotle, typu Junkers (1 ks) ktorý podľa vyjadrenia vlastníka slúži aj na prípravu teplej vody. Vybavenie kuchyne, plynový sporák, (1 ks), drezové umývadlo nerezové (1 ks), kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej širky) (1.5 bm). Vnútorné vybavenie, vaňa oceľová smaltovaná (1 ks), umývadlo (1 ks). Vodovodné batérie ostatné (3 ks). Záchod splachovači s umývadlom (1 ks). Vnútorné obklady prevažnej časti kúpeľne 1,24 m výšky (1 ks), vane (1 ks). Elektrický rozvádzač s automatickým istenim (1 ks). Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je pravdepodobne neobývaný. Uvažovaná životnosť je na úrovni 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,2*(3,28*8,14) 32,04 120/32,04=3, NP ,64*13,57+1,17*2,68 106,81 120/106,81=1,123 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 8/41

9 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie Murivo 4.3 z monolitického betónu Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Okná 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 Spolu 3515 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.5.b montované z prefabrikovaných dielcov na báze dreva Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Ploché strechy 9.2 jednoplášťové s tepelnou izoláciou Krytiny na plochých strechách Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 9/41

10 11.5 z asfaltových natavovaných pásov Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Bleskozvod - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6645 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 10/41

11 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 948 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 3,745)/30, ,68 1. NP ( * 1,123)/30, ,91 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 40,00 1. NP ,00 40,00 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 11/41

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1985 Východisková hodnota 116,68 /m 2 *32,04 m 2 *2,263*0, ,06 Technická hodnota 40,00% z 8 037, ,82 1. NP z roku 1985 Východisková hodnota 255,91 /m 2 *106,81 m 2 *2,263*0, ,46 Technická hodnota 40,00% z , ,38 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 8 037, ,82 1. nadzemné podlažie , ,38 Spolu , , GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž: Garáž pre osobné motorové vozidlá POPIS STAVBY Popis garáže prevzatý z predloženého znaleckého posudku: Prefabrikovaná garáž užívaná od roku 1985, prízemná samostatne stojaca, nepodpivničená, prefabrikovaná betónová stavba s plochou strechou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 12/41

13 1. NP ,35*5,44 18,22 18/18,22=0,988 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov Krytina na plochých strechách 7.3 z asfaltových privarovaných pásov 415 Spolu 1925 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295 Spolu 295 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,988)/30, ,57 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 13/41

14 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 73,57 /m 2 *18,22 m 2 *2,263*0, ,76 Technická hodnota 25,00% z 2 881,76 720, PRÍSLUŠENSTVO Plot: Oplotenie uličné ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 67,65m 170 5,64 /m Spolu: 5,64 /m 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 4,74m ,09 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 2,05*33 = 67,65 m Pohľadová plocha výplne: 67,65*0,07 = 4,74 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie uličné ,67 63,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 14/41

15 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (67,65m * 5,64 /m + 4,74m 2 * 18,09 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks) * 2,263 * 0, ,18 Technická hodnota 63,33 % z 1 540,18 975, Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 5,8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,8 bm * 59,09 /bm * 2,263 * 0,95 736,80 Technická hodnota 25,00 % z 736,80 184, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 15/41

16 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,25*1,25*1,25 = 1,95 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,95 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,263 * 0, ,95 Technická hodnota 25,00 % z 1 065,95 266, Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 8,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 40,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,5 bm * 35,19 /bm * 2,263 * 0,95 643,05 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 16/41

17 Technická hodnota 40,00 % z 643,05 257, Vonkajšia úprava: Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,5*2,5*2,5 = 21,88 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 21,88 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,263 * 0, ,54 Technická hodnota 25,00 % z 5 074, , Vonkajšia úprava: Prípojka plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 6,7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 17/41

18 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 6,7 bm * 14,11 /bm * 2,263 * 0,95 203,24 Technická hodnota 25,00 % z 203,24 50, Vonkajšia úprava: Prípojka el. energie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.i) káblová prípojka zemná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 420/30,1260 = 13,94 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,36 /bm Počet merných jednotiek: 40,6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka el. energie ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 40,6 bm * (13,94 /bm + 0 * 8,36 /bm) * 2,263 * 0, ,74 Technická hodnota 25,00 % z 1 216,74 304,19 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 18/41

19 2.3.8 Vonkajšia úprava: Betónové plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.d) Betónové dlaždice - kladené do piesku Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 220/30,1260 = 7,30 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 1*7,9 = 7,9 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Betónové plochy ,00 25,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7,9 m 2 ZP * 7,3 /m2 ZP * 2,263 * 0,95 123,98 Technická hodnota 25,00 % z 123,98 31, Vonkajšia úprava: Terasa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 22. Pergola Oceľ. alebo drev. stĺpiková konštr. do bet. pätiek s drev. rošt. výplňou stropu 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1870/30,1260 = 62,07 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,75*3,84 = 10,56 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 19/41

20 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Terasa ,67 63,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,56 m 2 ZP * 62,07 /m2 ZP * 2,263 * 0, ,14 Technická hodnota 63,33 % z 1 409,14 892, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č , ,20 Garáž pre osobné motorové vozidlá 2 881,76 720,44 Oplotenie uličné 1 540,18 975,40 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 736,80 184,20 Vodomerná šachta 1 065,95 266,49 Kanalizačná prípojka 643,05 257,22 Žumpa 5 074, ,64 Prípojka plynu 203,24 50,81 Prípojka el. energie 1 216,74 304,19 Betónové plochy 123,98 31,00 Terasa 1 409,14 892,41 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,96 Celkom: , ,00 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecne sa stanoví všeobecná hodnota stavieb nasledovnými metódami: Porovnávacia metóda Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavanú plochu, podlahovú plochu, dížku. kus a pod.). Pri porovnaní sa prihliada na rozdielnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnania sú: - ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby apod.), Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 20/41

21 - polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), - konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard. podštandard, príslušenstvo a pod.). Podklady na porovnanie (doklady o prevode alebo prechode nehnuteľností, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní treba vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností na trhu s nehnuteľnosťami (napr. príbuzenské vzťahy medzi predávajúcimi a kupujúcimi, stav tiesne, predávajúceho alebo kupujúceho, rôzne záujmy skupín a pod.). Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný taký veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky. Kombinovaná metóda Použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu. Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa vzťahu, kde sa berie do úvahu váhy výnosovej hodnoty a váhy technickej hodnoty nehnuteľnosti. Metóda polohovej diferenciácie Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre - stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, - byty a nebytové priestory. Ťažiskom práce znalca je výstižné stanovenie hodnoty koeficienta polohovej diferenciácie. Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu. Výber metódy Všeobecná hodnota sa obvykle zisťuje porovnaním už realizovaných predajov a prevodov bytov, nebytových priestorov a domov v danom mieste a čase, pokiaľ sú k tomu dostupné preskúmateľné náklady. Avšak tieto informácie nie sú k dispozícii od štatisticky významnejšieho súboru porovnateľných nehnuteľností. V danom prípade je potrebné použiť náhradnú metodiku, ktorou sa vypočíta všeobecná hodnota. Vlastná všeobecná hodnota sa od takto zistenej časovej hodnoty môže i výraznejšie odlišovať. nehnuteľnosti sú vecami dlhodobejšieho charakteru a cena dosahovaná v istých časových obdobiach sa môže byť rozdielna od ich časovej hodnoty. Preto pre výpočet všeobecnej hodnoty volím metódu polohovej diferenciácie. a) Analýza polohy nehnuteľností: Kravany nad Dunajom ležia v Podunajskej nížine na nízkom ľavobrežnom vale Dunaja. Stred obce má nadmorskú výšku 109 m, v chotári m. Obec sa nachádza v nitrianskom kraji v okrese Komárno pri rieke Dunaj. Rodinný dom súpisné číslo 367 je postavený na pozemku rovinatého charakteru na parcele číslo 81/42 v katastrálnom území Kravany nad Dunajom. Dom sa nachádza cca 30 km od okresného mesta Komárno a 90 km od krajského mesta Nitra. Rodinný dom sa nachádza v obytnej časti s prevažne rodinnými domami a nebytovými stavbami pre administratívu a služby s dobrými dopravnými možnosťami. V blízkosti bytového domu sa nachádza občianska vybavenosť. Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 21/41

22 Počet obyvateľov k spolu 747. Infraštruktúra obce pozostáva z: Káblová televízia; Verejný vodovod; Rozvodná sieť plynu. Občianska a technická vybavenosť obce pozostáva: Predajňa potravinárskeho tovaru; Pohostinské odbytové stredisko; Predajňa nepotravinárskeho tovaru; Ostatné hromadné ubytovacie zariadenia; Telocvičňa; Ihrisko pre futbal (okrem školských); Videopožičovňa a DVD požičovňa; Pošta; Základná škola; Materká škola. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je pravdepodobne využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Na základe výpisu z listu vlastníctva na nehnuteľnosť viazne záložné právo a exekučné záložné právo. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb spracované Žilinskou univerzitou v Žiline - Ústavom súdneho inžinierstva v spolupráci so Slovenskou sporiteľňou - 2. vydanie. Žilina marec 2001 priemerný koeficient predajnosti v SR pre obce a bytové budovy je v rozmedzí 0,2-0,3. Koeficient je upravený vzhľadom na vybavenie, polohy a stavu a vzhľadom na údržbu a vek. Pre určenie uvedenej hodnoty sú uvažované hodnoty uverejnené na stránke NBS. Obec Kravany nad Dunajom nie sú v blízkosti významného mesta ale môžu ťažiť z rekreačnej polohy v blízkosti rieky Dunaj. Z vyššie uvedených dôvodov je volená hodnota priemerného koeficientu polohovej diferenciácie na úrovni 0,30. Trh s nehnuteľnosťami dopyt po nehnuteľnostiach zaťažených ťarchami záložným právom a exekúciami v porovnaní s ponukou je nižší. Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce. Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu - nie je obývaný. Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti. Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti v okrese Komárno za obdobie apríl 2015 je 17,55 %. Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva. Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Konfigurácia terénu rovinatý pozemok. Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy. Doprava v okolí nehnuteľnosti autobus. Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom. Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality. Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy. Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny. Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby. Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu. Názor znalca problematická nehnuteľnosť pre ťarchy spadajúce na nehnuteľnosť. Spolu Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 22/41

23 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,79 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,10 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. II. 0, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,50 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. III. 0, ,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v dosahu dopravy nad 30 minút, nezamestnanosť do 20 % IV. 0, ,24 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,25 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,50 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,75 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 23/41

24 železnica, alebo autobus IV. 0, ,97 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,38 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,00 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,97 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,10 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,76 Spolu ,31 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 44,31/ 180 0,246 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,00 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Parcely registra "C" POPIS Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 24/41

25 Pozemok parcelného čísla 81/42 o výmere 120 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom. Pozemok parcelného čísla 81/43 o výmere 19 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je postavená budova bez označenia súpisným číslom. Pozemok parcelného čísla 81/44 o výmere 743 m2 evidovaný ako zastavené plochy a nádvoria so spôsobom využitia pozemok, na ktorom je dvor. Pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 81/42 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 120,00 81/43 zastavané plochy a nádvoria 19 19,00 1/1 19,00 81/44 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 743,00 Spolu výmera 882,00 Obec: Kravany nad Dunajom Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 0,80 kv koeficient intenzity využitia 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,20 1,50 0,75 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 25/41

26 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,10 * 1,20 * 1,50 * 0,75 1,0098 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,0098 3,35 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 882,00 m 2 * 3,35 /m ,70 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 81/42 402,00 parcela č. 81/43 63,65 parcela č. 81/ ,05 Spolu 2 954,70 Ing. Igor Klačko, Autorizovaný inžinier SKSI, Inžinier pre statiku stavieb, 26/41