ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 7/10 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 7 v části obce Malonty s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 7 a pozemku st. parcela č. 168 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6457/81155 zapsané na LV č. 163 resp. budova č.p. 7 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 94 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Malonty a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Kaplice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 074/2014-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 074/2014-D ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 163 A: Vlastník : 1. SJM Procházka Petr a Procházková Iveta, trvale bytem Malonty 7, Malonty 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 7/10 v bytovém domě č.p. 7 na st. parcele č. 168 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 6457/81155, LV č. 93 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Malonty viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka oceňované bytové jednotky paní Procházkové byl objekt bytového domu č.p. 7 kolaudován v roce Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Procházkové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata s nabývací kupní smlouvy Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 7/10 se nachází ve 3. patře / 4. nadzemním podlaží / bytového domu č. 7 v části obce Malonty přímo v centru obce v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy, nízkopodlažní bytovou zástavbou a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.

3 3 Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 7/10 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č. 168 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m2 ve výši id. 6457/81155, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem k trvalému bydlení a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklepní místnost v 1.NP objektu. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 168 zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 7/ Pozemek st. parcela č. 168 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 7/10 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 7/10 4. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou.

4 4 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 7/10 ( 21 oceňování jednotek ) Popis Budova č.p. 7, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový půdorys, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod z jižní fasády. Stavba má klasickou dispozici panelového domu ze 70. let minulého století. Objekt má jeden hlavní vchod s centrálním schodištěm ve středu dispozice bez výtahu a se třemi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ) a navíc jedna bytová jednotka. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 4. nadzemním podlaží ( 3.patře ) u západní fasády objektu. Oceňovaný byt je velikosti 3+1 s balkonem a se sklepní kójí mimo byt. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : železobetonový panel Nosná konstrukce vodorovná : panelová, rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění = 37 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : železobetonový panel Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový, rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytují se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 7/10 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : PVC, jekor a plovoucí laminátová Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s elektrokotlem Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : EI bojler

5 Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC a vana Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předložené nabývací kupní smlouvy. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 7/10 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 4. NP pokoj 10,35 pokoj 12,16 obývací pokoj 18,26 kuchyně 12,36 předsíň 5,87 koupelna 2,40 WC 1,17 balkon 2,00 sklep mimo byt 2,00 53,13 13,44 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 66,57 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 66,57 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-2,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-2,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 62,57 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,20 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,34 Podlahová plocha bytu č. 7/10 po přepočtu pro výpočet m 2 63,11

6 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ J ( 1.NP až 5. NP, sedlová střecha ) ZC 8 020,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 63,11 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 koeficient vybavení stavby K4 S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Železobetonové S Stropy Železobetonové S Zastřešení Sedlový krov S Krytiny střech Tašková S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém S Vnitřní obklady keramické nevyskytují se CH Schody Železobetonové S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Dřevěná zdvojená S Povrchy podlah PVC, jekor, plovoucí S Vytápění Etážové s elktrokotlem S Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI bojler S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, vana S Výtahy Nevyskytuje se CH Ostatní Anténa, zvonek, větrání S Instalační prefa jádro provedeno S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki Kč/m 2 ZCU , Stáří a opotřebení Bytový dům je 37 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky voda a kanalizace. Bytová jednotka je v průměrném až podprůměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna též nepravidelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce.

7 7 Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří 37 let Předpokládaná další životnost 63 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 37,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,21 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 63,11 Výchozí cena objektu ( reprodukční ) CN = ZCU x PP Kč ,00 Opotřebení 37,00 % ,54 Cena časová bytu č.p./č.j. 7/10 ke dni odhadu Kč , St. parcela č. 168 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m2 je zastavěn bytovým domem č.p. 7. V současné době není v obci Malonty nabízen žádný obdobný pozemek připravený pro výstavbu rodinného či bytového domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v části obce Blansko, ležící na komunikaci Kaplice - Benešov nad Černou a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Samostatná část obce Kaplice, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI a vodovod, vlastní studna, nezpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 267,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce Blansko, venkovská zástavba 1.00

8 8 B Typ stavebního pozemku připravený částečně 1.20 C Třída velikosti obce 5 až 10 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s vesnickými rodinnými domy 1.10 E Územní připravenost, infrastr. střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Malonty, souvislá zástavba, objekty pro bydlení a několik objektů občanské vybavenosti Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku m2 229 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum obce 1.10 B Typ stavebního pozemku připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s vesnickými rodinnými a bytovými domy 1.10 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 314,68 Cena oceňovaného pozemku Kč ,39 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku /81155 Cena obvyklá pozemků st. parcela č. 168 Kč 5 730,00 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 7/ ,- Kč 37,00 % ,- Kč Podíl st. parcely č ,- Kč 5 730,- Kč celkem ,- Kč ,- Kč

9 9 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaný byt není pronajímán. Znalec stanovil pro výpočet výnosové hodnoty simulované nájemné na základě odborného odhadu ve výši 70,- Kč/m2/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 7/10 výměra m2 63,11 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 840,00 Celkem příjem z nájemného ročně byt Kč ,40 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok ,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 37 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 37,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 968,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 7 258,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,- Výdaje ročně celkem Kč ,- Čisté roční nájemné Kč ,-

10 10 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,47 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 7/ Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce

11 11 Prostorný světlý byt 3+1 v 1. NP panelového domu, který je po částečné rekonstrukci. Byt v původním stavu, koupelna s vanou, samostatné WC. Prostorná chodba, vestavěná skříň, elektrický kotel - ústřední topení. Původní dřevěná okna. Podlahy PVC. Výhodou jsou neprůchozí pokoje. Orientace S, J. K bytu náleží sklepní koje. Klidné místo, 10 minut autem do Kaplice, bezproblémové parkování před domem. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný až podprůměrný s původním vybavením Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce Byt 3+1 v obci Malonty nacházející se v 5. NP podsklepeného, pětipodlažního panelového domu. Celková výměra bytu, včetně příslušenství, činí 65 m2. Skládá se ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep v 1.PP. Dům je zateplený, ve společných prostorách a na schodišti jsou nová plastová okna. Střecha je po rekonstrukci a místo původní rovné střechy je sedlová, pokrytá pálenými střešními taškami. V domě jsou provedeny nové rozvody vody v plastu, kanalizace a nový rozvod STA pro příjem televizního signálu. V těsné blízkosti domu se nachází autobusová zastávka, obchod, škola a obecní úřad. Hezký výhled na město, parkování před domem. Podlaží : 5 Technický stav : průměrný až podprůměrný s původním vybavením Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce

12 12 byt 3+1 v Malontech v objektu č.p. 7. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Byt o výměře 65 m2 se nachází v prvním patře čtyřpodlažního domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě jsou plastová, v bytě původní. Veškeré vybavení bytu ( lednice, pračka, nábytek ) je součástí prodeje, zahrnuto v ceně bytu. Byt má balkón. Je zde připojení na internet a satelit. K bytu náleží sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem. Možnost parkování před domem. Podlaží : 2 Technický stav : dobrý Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : ,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec Malonty, centrum obce m2 vč. sklepa a balkonu průměr/ ne - podprůměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec Malonty, centrum obce m2 vč. sklepa a balkonu průměr/ ne - podprůměr 2 Bytová jednotka panelový dům obec Malonty, centrum obce m2 vč. sklepa a balkonu průměr / ne - podprůměr 3 Bytová jednotka panelový dům obec Malonty, centrum obce m2 vč. sklepa a balkonu průměr / ne - dobrý Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 )

13 , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,10 1,15 1,00 1,00 1, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 7/10 dle odborného odhadu znalce ,- Kč

14 14 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 7/10 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 7 v části obce Malonty s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 7 a pozemku st. parcela č. 168 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6457/81155 zapsané na LV č. 163 resp. budova č.p. 7 a pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 94 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Malonty a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Kaplice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : čtyřistadesettisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výše stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

15 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 23/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 24. února 2014 Ing. Michal Sirový

16 16 FOTODOKUMENTACE severní pohled na BD č.p. 7 jižní pohled na BD č.p. 7

17 17 kuchyně v bytě č. 7/10 koupelna v bytě č. 7/10 ( bez umyvadla )