ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3441/161/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3441/161/2016 O ceně obvyklé stavební parcely č. parc. 412/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 313 a zahrada č. parc. 601/2 v obci Benátky nad Jizerou, katastrální území Staré Benátky. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební parcela č. parc. 412/1 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 313 a zahrada č. parc. 601/2 Adresa předmětu ocenění: Bratří Bendů 313/ Benátky nad Jizerou II Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Benátky nad Jizerou Katastrální území: Staré Benátky Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel III 0,85 V 1,00 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 310,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastnice nebyla kontaktní. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav LV č Snímek pozemkové mapy k.ú. Staré Benátky Mapa Benátek nad Jizerou Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Fotodokumentace pořízená znalcem

3 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Soňa Novotná, bytem Bratří Bendů 313/1, Benátky nad Jizerou k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ke dni Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl pouze z venkovní strany a i přes skutečnost, že nemovitost je obydlená nebyl znalci umožněn do této přístup. Na pokusy o kontakt ze strany znalce nebyly tyto opětovány. Dále znalec provedl fotodokumentaci při prohlídce nemovitosti a místním šetření. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Nemovitost se nachází v obci Benátky nad Jizerou, katastrálním území Staré Benátky v ulici Bratří Bendů. Stavební parcela a zahrada, které společně tvoří jeden funkční celek se nacházejí na křižovatce ulic Bratří Bendů a Mladská. Přístup k nemovitosti je ze zpevněných komunikací. Jde o část obce, která navazuje na střed obce. V obci jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a předmětnou nemovitost je možné na tyto připojit. Jde o veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou a telekomunikační síť. Obec je napojena na dálniční síť ČR a leží na dálnici D 10, která vede z Prahy na Mladou Boleslav. V obci je vybudována přiměřená infrastruktura ve všech směrech odpovídající velikosti obce s počtem trvale bydlících obyvatel V rozšířené infrastruktuře je obec odkázána na okolní města s dojezdovými vzdálenostmi do 20 km - Mladá Boleslav, 45 km Praha. Vzhledem ke své poloze, která je na dálničním tělese se jedná o dobrou polohu s možností pracovních příležitostí. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp Stavební pozemek a zahrada - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Rodinný dům čp. 313 Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn a proto znalec předpokládá standardní provedení u jednotlivých konstrukcí. Stavba byla prohlédnuta z venkovní strany a částečně zaměřena. Jedná se o samostatně stojící dům postavený v minulém století kolem roku a v pozdějších letech byla provedena přístavba z pravé strany. Předpokládá se, že dům není podsklepen a nemá vybudované podkroví. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné na tl. minimálně 45 cm. Stropní konstrukce rovné, zastřešení původní části sedlovým krovem dřevěné konstrukce s taškovou krytinou betonovou. Zastřešení přístavby je provedeno krovem pultovým. Klempířské práce provedeny ve standardním provedení a rozsahu. Venkovní omítky vápenné hladké. Okna osazena dřevěná špaletová a zdvojená. Vnitřní dveře, podlahové konstrukce a vybavení sociálního zařízení a vytápění se předpokládá standardní. Totéž platí o podlahových konstrukcích. Rozvody vody, kanalizace, vytápění je předpokládáno též v běžném rozsahu. Předpokládá se velikost domu cca s příslušenstvím. Hromosvod je na objektu instalovaný. Zásadní nedostatky nejsou na objektu patrné. Opotřebení je uvažováno běžné. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 86 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 18,50*6,05+3,30*14,41 = 159,48 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 159,48 m 2 2,60 m Obestavěný prostor přízemí: 159,48*2,80 = 446,54 m 3 střešní prostor: 18,50*6,05*0,70+18,50*6,05*3,05/2+3,30*14, = 268,05 m 3 41*0,4 Obestavěný prostor - celkem: = 714,59 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 159,48 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 159,48 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 86 let: s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,650 = 0,597 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,597 = 1 746,82 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 714,59 m 3 * 1 746,82 Kč/m 3 * 1,000 * 1,070= ,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,31 Kč 2. Stavební pozemek a zahrada Stavební pozemek a zahrada v obci Benátky nad Jizerou, katastrální území Staré Benátky. Pozemky tvoří jeden funkční celek. Jsou přístupné ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a je možnost jejich napojení. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou do pěti minut. Negativní vlivy se neprojevují, kromě trojúhelníkového tvaru pozemkových parcel, kde z pravé strany hranice pozemku je minimální prostor od vedlejšího pozemku jiného vlastníka. Pozemky jsou přístupné ze dvou ulic a to z ulice - 6 -

7 Bratří Bendů a z ulice Mladská. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,02 velikost - omezující jeho využití - trojúhelníkový tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Omezený přístup z pravé stany stavby I -0,20 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,780 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,780 * 1,070 = 0,835 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 412/1 201, , ,85 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 601/2 505, , ,25 Stavební pozemky - celkem 706, ,10 Stavební pozemek a zahrada - zjištěná cena = ,10 Kč - 7 -

8 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými od jednotlivých realitních kanceláří a z databáze znalce navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti takto: za jeden metr čtverečný pozemkové parcely ve výši 1 100,- Kč, za jeden metr krychlový obestavěného prostoru rodinného domu ve výši 1 750,- Kč pozemky o celkové výměře 706 m 2 * 1 100,- Kč = ,- Kč RD čp. 313 o obest. prost. 715 m 3 * 1 750,- Kč = ,- Kč součet ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč Navrhuji obvyklou hodnotu předmětných nemovitostí pozemků a RD čp. 313 ve výši ,- Kč Slovy: dvamilionydvacetosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3441/161/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3441/161/