ZNALECKÝ POSUDEK č.6014/194. odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6014/194 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel úvěrového řízení v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 2101/7 V budově č. p.: 2101 Na pozemku parc. č.: 1511 Pozemky parc. č.: 1511 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: 637 / na společných částech budovy na pozemku Vlastník jednotky: SJM Kotěra Jan a Kotěrová Veronika, 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Kotěra Jan a Kotěrová Veronika, 1 / 1 Katastrální území: Milovice nad Labem LV č.: 2063, 1888 Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Milovice Část obce: Boží Dar Ulice: Krátká Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/ Praha 8 - Kobylisy tel.: / Kč O bydlení v menších bytech po rekonstrukci s dobrou dostupností do hlavního města Prahy je zájem, ceny se však v posledním období stále snižují. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 28 stran textu včetně 21 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Středočeský Obec, část obce: Milovice Katastrální území: Milovice nad Labem Ulice: Krátká jednotka stávající stav budoucí stav typ: 3+1 podlaží: 2. NP orientace JZ započitatelná plocha: 63 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 20 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Ústřední / etážové - plyn technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / provedené dílčí rek. jednotky: sociální zařízení, kuchyňská linka, podlahy, okna nemovitost je běžně užívána: ano ne pouze z 0,00 % pozemky (popis): č zastavěná plocha, Oceňovaný pozemek je téměř rovinný. Je napojený na vodu z veřejného řadu, elektro a kanalizaci do kanalizačního řadu. Přístup k oceňovaným nemovitostem je ze silnice pozemek č ve vlastnictví Středočeského kraje a dále přes pozemek č. 1709/2 ve vlastnictví firmy Pavel Švestka s.r.o. Černošice. Přístup v areálu je řešen smlouvou o užívání okolního pozemku s firmou Pavel Švestka s.r.o. V příloze posudku přikládám vzor návrhu smlouvy na užívání okolního pozemku s jeho vlastníkem (Švestka). výměra pozemků celkem: 473 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 2 počet podlaží PP/NP 1 4 počet bytových/nebytových jednotek: 26 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: panelový bytový dům stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 25 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Město Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Milovice leží v nížině středního Polabí nedaleko od Lysé n. Labem a Nymburka a skládá se ze čtyř částí: Milovice, Benátecká Vrutice, Mladá a Boží Dar. Město se nachází na odbočce ze silnice č. 38 vedoucí z Nymburka do Mladé Boleslavi. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. V Milovicích je vlakové a autobusové spojení, PID, MěÚ, mateřské, základní školy, jsou zde obchody, služby. Dobrá dostupnost je na dálnici D11 (cca15 km), do hlavního města Prahy (cca 45 km), do Lysé nad Labem, Benátek nad Jizerou, kde je možnost zaměstnání. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části Boží Dar v ulici Krátká. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji a zástavnímu právu exekutorskému zapsaným na LV při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Bytový dům se nachází v Milovicích Boží Dar v uzavřeném areálu bytových domů. Realizaci projektu bydlení pro mladé rodiny provádí firma Pavel Švestka s.r.o. Černošice. Areál bytových domů je hlídaný 24 hodin bezpečnostní agenturou. Oceňovaný byt č. 2101/7 o velikosti 3+1 je umístěný ve 2.NP panelového bytového domu č.p Uvedený dům má dva vchody a 1.PP se sklepy k bytům a 4.NP s byty. Bytový dům byl vystavěn kolem roku Kolem roku 2005 byla provedena rekonstrukce domu a bytů firmou Pavel Švestka s.r.o. Černošice. Oceňovaný byt je běžně udržovaný. V koupelně je rohová vana a umyvadlo. V kuchyni je kuchyňská linka, el. varná deska, el. vestavěná trouba a mikrovlnná trouba, odsavač par. Okna jsou plastová. Na chodbě je vestavěná skříň. Spolu s bytem byl užíván zřejmě sklep (nebyl umožněn přístup). Dispozice: chodba, koupelna, WC, kuchyň, pokoj, pokoj, pokoj Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8. Úprava vnějších povrchů nástřik betonu 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody teraco 11. Dveře hladké plné, prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah keramická dlažba, laminátové plovoucí 15. Vytápění centrální zdroj tepla pro 16. Elektroinstalace světelná třífázová sídliště 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studené a teplé 19. Vnitřní kanalizace ze všech zařizovacích 20. Vnitřní plynovod chybí předmětů 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní el. varná deska, el. vestavěná trouba, odsavač par 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, 26. Instalační pref. jádra instalační šachty rozvod antén, termostatické ventily - 3 -

4 Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 11,90 m 2 1,00 11,90 m 2 kuchyň 7,50 m 2 1,00 7,50 m 2 chodba 11,00 m 2 1,00 11,00 m 2 pokoj 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 pokoj 19,70 m 2 1,00 19,70 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 koupelna 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 Celkem 63,00 m 2 63,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč Pozn.: JCPP - jednotková cena podlahových ploch Nabídka č. 1 Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 3+1, užitné podlahové plochy 64,0 m 2, JCPP ,00 Kč/m 2, dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena ,00 Kč - podobná velikost, podobný technický stav, stejná lokalita. Nabídka č. 2 Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 2 + 1, užitné podlahové plochy 51,0 m 2, JCPP ,00 Kč/m 2, dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena ,00 Kč - menší počet užitných ploch, podobný technický stav, stejná lokalita. Nabídka č. 3 Milovice - Boží Dar, panelový bytový dům, byt 2 + 1, užitné podlahové plochy 62,0 m 2, JCPP ,00 Kč/m 2, dům i byt po rekonstrukci, v dobrém stavu, nabízená cena ,00 Kč - podobný počet užitných ploch, podobný technický stav, stejná lokalita. Oceňované nemovitosti - Molovice - Boží Dar, panelový bytový dům, dům i byt po rekonstrukci, byt 3 + 1, užitné podlahové plochy - 63,00 m 2, udržovaný v dobrém technickém stavu. JCPP oceňovaného bytu uvažuji ve výši ,00 Kč/m 2. Při porovnání s nabídkami internetových prodejů beru v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a byty s menším počtem užitných ploch mají vyšší JCPP. Je mi rovněž známo, že jsou dodavatelem (Švestka) podobné byty stále nabízeny za ceny vyšší okolo 1,2 mil. Kč. Platby související s užíváním bytu včetně nákladů na ostrahu a užívání okolního pozemku v areálu jsou poměrně vysoké a to kolem 6.000,00 Kč/měs. Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka byt 3+1 Milovice - Boží Dar Kč byt 2+1 Milovice - Boží Dar Kč byt 2+1 Milovice - Boží Dar Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 63m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2-4 -

5 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne byt. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne dům. 4 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Smlouva o užívání pozemku 6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklady nebyly předloženy. Jednotková cena podlahových ploch: ,00 Kč : 63,00 m 2 = ,00 Kč/m 2 zaokrouhleno ,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - město Milovice je vhodné pro rodinné bydlení - město s dobrou občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Prahy a okolních měst - dobrá dostupnost na dálnici D11 a R10 - bytový dům je umístěn v klidné lokalitě s dobou dostupností do centra města (PID - 4 pásmo) - byt umístěn v panelovém domě po rekonstrukci v uzavřeném areálu bytových domů s ostrahou - udržovaný byt po rekonstrukci o velikosti v areálu zajištěna možnost parkování pro osobní auto Záporné vlivy: - zásadní nejsou - 5 -

6 Znalecká doložka: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6014/194 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 List vlastnictví - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Snímek katastrální mapy

15 Fotodokumentace WC Koupelna Pokoj Kuchyň Pokoj Pokoj

16 Východní pohled na bytový dům Jižní pohled

17 Mapa oblasti

18 Mapa obce