ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2013. o ceně pozemku p.č. 1328/2 a spoluvlastnického podílu id.1/2 na pozemku p.č. 1328/3

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 o ceně pozemku p.č. 1328/2 a spoluvlastnického podílu id.1/2 na pozemku p.č. 1328/3 vše v katastrálním území Soběslav, obec Soběslav, Jihočeský kraj. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Mgr. Zuzana Sobíšková Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 25.srpna 2013 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády 246/ Praha 5 Stodůlky Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran. V Praze, dne 22.listopadu 2013

2 - 2 -

3 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňované pozemky se nachází na pravém břehu řeky Lužnice, těsně pod soutokem s Černovickým potokem v malé zahrádkářské kolonii, v zastavěné části města Soběslav. Přístup na pozemek je z místní komunikace - silnice I. třídy, vedoucí z města na Č.Budějovice. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 1328/2 (zahrada o výměře 481m 2 ) a příslušenstvím, které sestává z trvalých porostů. Dále je předmětem ocenění spoluvlastnický podíl id.1/2 na pozemku p.č. 1328/3 (zahrada o výměře 184m 2 ). Jedná se vlastně o cestu, po které je přístupná zahrada 1328/ Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Soběslav, obec Soběslav, list vlastnictví č. 3040, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Soběslav, obec Soběslav, list vlastnictví č. 3229, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Sopběslav, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne bez přítomnosti povinného p. Doskočila. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Soběslav, obec Soběslav zapsáni: 1) SJM Doskočil Pavel a Faicová Hana nám. Republiky 59, Soběslav I Zborovská 701, Č.Budějovice Srubec Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Soběslav, obec Soběslav zapsáni: 1) SJM Doskočil ½ nám. Republiky 59, Soběslav I Zborovská 701, Č.Budějovice Srubec 2) SJM Rozum Zdeněk a Alena 1/2 Bechyňská 838, Soběslav III - 3 -

4 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č. 1328/2 2) Pozemek p.č. 1328/3 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku

5 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod administrativní a srovnávací

6 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od Pozemek p.č. 1328/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Okres : Tábor Obec : Soběslav Katastrální území : Soběslav Pozemek parcelní číslo : 1328/2 Druh pozemku dle výpisu z KN : Zahrada List vlastnictví číslo : 3040 BPEJ : m2, m Výměra stavebního pozemku 1328/2 481 = m celkem = m Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 81,08 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 81,08 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 63,24 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 182,54 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 73,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,88 Pozemek p.č. 1328/2 Cena celkem Kč ,-

7 2.1.2 Pozemek p.č. 1328/3 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Okres : Tábor Obec : Soběslav Katastrální území : Soběslav Pozemek parcelní číslo : 1328/3 Druh pozemku dle výpisu z KN : Zahrada List vlastnictví číslo : 3229 BPEJ : m2, m Výměra stavebního pozemku 1328/3 184 = m 2 celkem = m Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 81,08 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 81,08 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 63,24 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 182,54 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 73,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,02 Pozemek p.č. 1328/3 Cena celkem Kč , Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Popis Na pozemku p.č. 1328/2 se nacházejí trvalé porosty. Jedná se ovocné stromy a keře a o okrasné porosty. Velikost pokryvné plochy byla stanovena v rámci místního šetření

8 Pokryvná plocha Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 81,08 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 81,08 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 63,24 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 182,54 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 73,02 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,46 Pokryvná plocha Cena celkem Kč , Výpočet ceny porostu ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku = Kč ,- 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 602,36 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 602, Rekapitulace administrativní ceny Nemovitosti uvedené na LV č ) Pozemek p.č. 1328/2 Kč ,- 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 602,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč , Nemovitosti uvedené na LV č ) Pozemek p.č. 1328/3 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,

9 2.2 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Nemovitosti uvedené na LV č U nemovitostí uvedeného typu, pozemek - zahrada o výměře 481 m2, využívaný jako zahrádka s trvalými porosty, ve zjištěném stavu, nacházející se na okraji zastavěné části Soběslavi, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (zahrádka). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 1328/2 Obvyklá cena za m 2 pozemku = Kč 350,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 1328/2 Cena celkem Kč , Nemovitosti uvedené na LV č U nemovitostí uvedeného typu, pozemek zahrada o výměře 184 m2, využívaný jako cesta zpřístupňující zahradu p.č. 1328/2, nacházející se na okraji zastavěné části Soběslavi, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka velmi omezená. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná

10 Podle použitých databází realizovaných a v inzerci uváděných cen byly v uplynulé době v oblasti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat (přístupová cesta). Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí Kč/m2. Výpočet ceny pozemku p.č. 1328/3 Obvyklá cena za m 2 pozemku = Kč 120,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 1328/3 Cena celkem Kč , Rekapitulace stanovení srovnávací hodnoty Nemovitosti uvedené na LV č Srovnávací hodnota Kč , Nemovitosti uvedené na LV č Srovnávací hodnota Kč ,

11 3. SHRNUTÍ 3.1 Nemovitosti uvedené na LV č Administrativní cena nemovitosti Kč Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování obdobného typu nemovitostí je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a je řádově nižší než cena srovnávací. Proto za cenu v místě a čase obvyklou lze považovat cenu stanovenou srovnávací metodou. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti Kč 3.2 Nemovitosti uvedené na LV č Administrativní cena nemovitosti Kč Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování pozemků není možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti. Proto lze za cenu v místě a čase obvyklou považovat cenu blížící se srovnávací hodnotě pozemku. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti: Kč Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/2) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o nevětšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá někdy problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku : Kč

12 4. ZÁVĚR a. cena oceňovaných nemovitostí : aa) Cena pozemku p.č. 1328/2 v Soběslavi, činí celkem Kč. ab) cena id.1/2 pozemku p.č. 1328/3 v Soběslavi, činí celkem Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí : da) Cena pozemku p.č. 1328/2 v Soběslavi, činí celkem Kč. Slovy : Stosedmdesáttisíc korun db) cena id.1/2 pozemku p.č. 1328/3 v Soběslavi, činí celkem Slovy : Desettisíc korun Kč. V Praze, dne 22.listopadu 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.... vypracoval

13 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten