Vliv vad a poruch stavby na ocenění

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Vliv vad a poruch stavby na ocenění Bakalářská práce Autor: Miroslava Machytková,DiS Oceňování majetku Vedoucí práce: prof.ing. Josef Michálek, CSc. Praha červen 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIV3 a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Miroslava Machytková,DiS Ve Vrchlabí dne

3 Poděkování: Ráda bych poděkovala za odborné konzultace a dohled nad tvorbou bakalářské práce prof.ing. Josefu Michálkovi, CSc.. Poděkování také patří rodině za podporu během studia a zaměstnavateli za vstřícnost. 3

4 ANOTACE Práce s názvem Vliv vad a poruch stavby na ocenění v sobě zahrnuje náhled do základních vad nosných konstrukcí stavby s moţnostmi opravy sanace. V praktické části je vyhotoveno ocenění rodinného domu porovnávací metodou v rekreačně zajímavém místě. Dalším oceněním je odhad trţní hodnoty bytové jednotky pro účely zástavy při úvěru. Analýza trhu zahrnuje oblast podkrkonošského okresu Trutnov. ANNOTATION Thesis entitled The influence of faultes and disorders building on evaluation" includes insight into basic defects the structure of the house with possibilities of repair. In the practical part is evaluation family hous komparative method in the recreationally interesting place. Next evaluation is evaluation market value of flat over object credit. Market Analysis includes the area in district Trutnov. 4

5 Obsah: Úvod 6 A. TEORETICKÁ ČÁST 1. Základní definice a pojmy 7 2. Vady a poruchy Příčiny poruch základových konstrukcí Rekonstrukce a zesilování základů Poruchy svislých nosných konstrukcí a jejich opravy Trhliny Kamenné konstrukce Betonové a ţelezobetonové konstrukce Poruchy vodorovných konstrukcí stropů, podlah a jejich rekonstrukce Poruchy krovů, střech a jejich oprava Poruchy konstrukce schodišť Ţivotnost staveb Metody oceňování Oceňování na trţních principech Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Oceňování na základě cenového předpisu Závěr teoretické části 40 B. PRAKTICKÁ ČÁST 6. Ocenění porovnávací metodou Odhad trţní ceny pro účely úvěru 49 C. ANYLYTICKÁ ČÁST 8.Analýza trhu 54 9.Seznam pouţité literatury Seznam pouţitých tabulek a grafů 58 5

6 Úvod Dnešní situace na trhu si vyţaduje moţnost ocenění majetku pro mnoho účelů, jakými jsou finanční půjčky, ručení, exekuce, základy pro daňové předpisy a v neposlední řadě také pro moţné obchodování trţní prostředí. Nabídková cena musí odráţet veškeré moţné vlivy, které na trhu působí. Pokud se zaměříme na trh s nemovitostmi, je zde zapotřebí znát dobře nejen okolí nemovitosti, aktuální situaci na trhu, ale hlavně její stav. Bakalářskou práci s názvem Vliv vad a poruch stavby na ocenění jsem pojala jako náhled na základní vady a poruchy, jejich popsání a moţné opravy, rekonstrukce či sanace. Jelikoţ se jedná o rozsáhlé téma, zaměřila jsem se na základní vady a poruchy prvků dlouhodobé ţivotnosti základové, svislé, vodorovné konstrukce, konstrukce krovů,střech a schodišť. V závěru kaţdého bloku jsem nastínila dopad daného problému na konečnou cenu nemovitosti. Tuto práci bych ráda pojala jako pomůcku při vyuţití brown fieldu ( myšleno koupě staršího,jiţ postaveného domku ) - v lokalitách, kde není moţnost výstavby nových rodinných domů a mladí lidé si zde pořizují staré objekty. Mnohdy nevědomky si koupí levný starý dům, ale následná oprava je finančně více nákladná neţ investice do novostavby. Zároveň jsem v práci zmínila i metody ocenění, které přímo souvisí s promítnutím daného problému (vady či poruchy) do výsledné nabídkové ceny. V praktické části je ocenění rodinného domu v rekreačně zajímavé oblasti formou porovnávací metody. Další částí je odhad trţní ceny nemovitosti pro účely zástavy jako krytí finančního úvěru. Analýza trhu se zabývá lokalitou turisticky zajímavého okresu Trutnov, který leţí na úpatí Krkonoš. 6

7 A.TEORETICKÁ ČÁST 1. Základní definice a pojmy Nemovitosti jsou zboţí, které se v mnoha ekonomických i právních ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. I na trhu s nemovitostmi se projevuje zákon nabídky a poptávky, podobně jako jiné komodity a statky i nemovitosti logicky reagují na celkové trţní prostředí, jeho cyklický vývoj i na mimoekonomické aspekty jako je politické a právní prostředí. Přesto jsou nemovitosti zboţí svým způsobem jedinečné a jedinečný je i trh s nemovitostmi. Podle platné legislativy Občanský zákoník, zákon 40/64 Sb. jsou za nemovitosti povaţovány : - pozemky - stavby pevně spojené se zemí pevným základem Pozemek je podle občanského zákoníku definován jako část zemského povrchu, která je od ostatních částí povrchu oddělena hranicí správní, evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití, která je v katastru nemovitostí České republiky evidována v podobě parcel. Parcela je podle platných legislativních předpisů, pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastrální zákon pak některé pozemky rozlišuje jako stavební parcely, které jsou evidovány v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, a na pozemkové parcely, které nemají charakter stavební parcely. Všechny pozemky se evidují v katastru nemovitostí, a to v podobě právě zmíněných parcel. Stavba je pojem, který se běţně vyskytuje v legislativě ( Občanský zákoník, Zákon o oceňování, Stavební zákon ), přesto se, podobně jako u pozemku, velmi obtíţně hledá vhodná definice stavby. V právním systému je pojem stavba někdy chápán jako věc budova, hala,rozhledna, někdy jako výrobní proces vedoucí ke vzniku věci výstavba, realizace. Podle zákona č. 183/06 Stavebního zákona se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Zákon č. 183/2006 Stavební zákon 7

8 Podle zákona č. 40/1964 Občanského zákoníku, hlava devátá, upravuje předměty a pojmy v občanskoprávních vztazích. 120 (1) Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku.* V případě pochybností zda něco je nebo není stavba, platí stanovisko příslušného stavebního úřadu nebo jemu nadřízeného orgánu Ministerstva pro místní rozvoj nebo rozhodnutí soudu. Stavba dočasná je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v tomto stavebním zákoně pouţívá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je: a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje, a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravy se téţ povaţuje zateplení pláště stavby Změnou stavby před dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Budova Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí. V praxi se povaţuje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí. *Zákon č. 40/1964 Občanský zákoník 8

9 Sníţení stavby ( budovy ) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby. Tento fakt můţe být důleţitý např. pokud nemovitost slouţí jako zástava úvěru. Pokud investor stavbu sníţí aţ na úroveň kdy dojde z právního hlediska k zániku stavby, zaniká i zástavní právo k této stavbě. Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu. Obytný dům Obytný dům je taková stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. Do této plochy se nezapočítává plocha domovního vybavení. Bytový dům Bytový dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více neţ 50% k bydlení. Rodinný dům Rodinný dům je taková stavba, která slouţí převáţně, tedy více jak z 50% k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty. Rodinný dům můţe mít maximálně jedno podzemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví. VLČEK,Milan, Poruchy a rekonstrukce staveb 9

10 2. Vady a poruchy Vada je skrytý nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem nebo provedením. Vada nemusí vţdy znamenat menší únosnost nebo pouţitelnost konstrukce. Porucha je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, pouţitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce. Tato práce mapuje vady a poruchy následujících hlavních prvků dlouhodobé ţivotnosti : základových konstrukcí svislých konstrukcí vodorovných konstrukcí stropů a podlah krovů a střech schodiště V následujících blocích je krátké seznámení se základními běţnými vadami a poruchami jednotlivých konstrukcí včetně moţného opatření na nápravu oprava, sanace - odstranění. Oprava je technologický postup či soubor úkonů, jimiţ se opotřebovaná nebo jinak poškozená věc vrátí do původního stavu, resp. pouţitelného stavu. Oprava můţe spočívat například ve výměně poškozených součástí, v přidání nových součástí nebo v obnovení správného uspořádání součástí. Cílem sanace je dosaţení výrazného a trvalého sníţení obsahu vlhkosti, hlavně ve zdivu, pomocí technických zásahů spočívajících v obnově původních systémů nebo nově provedených sanačních metodách. Rekonstrukce je výraz pro fyzický návrat ke staršímu nedochovanému stavu nebo pro znázornění takového stavu. VLČEK,Milan, Poruchy a rekonstrukce staveb 10

11 2.1. Příčiny poruch základových konstrukcí Podmínky kvality základové půdy Poţadavky, které klademe na základovou půdu jsou: stabilita území - staveniště je nutno prohlédnout z hlediska inţenýrské geologie, geomorfologie a hydrologie. Pokud se naleznou nějaké nevhodné jevy, je nutno ihned upozornit investora. Pokud se na území staveniště vyskytne sesuv, je třeba specifikovat, zda jde o skutečný sesuv nebo zda je sesouvání vyvoláno nesprávným postupem snímání zeminy, špatným postupem při zatravňování atd. Sesuvná území můţeme rozdělit do tří skupin: sesuvná území území náchylná k sesouvání území průměrně stabilní dostatečná únosnost základové půdy - je nutno rozeznávat stav, při němţ se únosnost zeminy překročí, zemina se vytlačuje do stran, stavba sedá, naklání se. Tento stav je vzácný, projevuje se asi jen ve 3%. Následky jsou však potom katastrofické a proto neujdou pozornosti. Dále se jedná o sedání základové půdy, které je při určitém zatíţení v neškodných mezích. sedání a konsolidace - sedání by mělo probíhat v přípustných mezích (viz.čsn Základová půda pod plošnými základy, 1987) Nerovnoměrné sedání můţe značně narušit stavbu. Vzniká např. nestejnoměrnou stlačitelností, nestejným sloţením základové půdy a různou mocností vrstev. Při návrhu základů vycházíme podle únosnosti ze všech nejpříznivějších kombinací břemen, podobně jako při dimenzování, např.sloupů. Pro předběţné posouzení, kdy ještě neznáme skutečné hmoty konstrukce, můţeme pouţít tabulek pro výpočet zatíţení od konstrukce. proudění vody pod základy, ochrana proti vodě - proudění vody pod konstrukcemi se můţe projevit odnášením zeminy, a tím nepravidelným sedáním. Dále je to vztlak, který můţe zvlášť lehké konstrukce porušit. 11

12 Kolísání hladiny podzemních vod se projevuje obvykle poblíţ řek, přehrad atd. Ke všem těmto účinkům zjišťujeme koeficient filtrace (propustnosti) podloţí staveb.průzkumem je nutno bezpečně zjistit hladinu podzemní vody, případně kam aţ můţe vystoupit. U jílovitých zemin postupuje voda velmi pomalu a stává se, ţe se objeví v suterénu stavby aţ po delší době. promrzání základové půdy - stavby je nutné zakládat do nezámrzné hloubky. Při menší hloubce je nebezpečí, ţe základová půda zvětšováním svého objemu zvedne základy a stavba se poruší. Hloubka promrzání je závislá na klimatických činitelích, především na střední roční teplotě, na intenzitě mrazu, na délce trvání mrazu a intenzitě větru, na terénu a pokrytí terénu, na druhu zeminy a porostu. Obecně nejmenší hloubka zaloţení je 800 mm, u jílových zemin mm, u skalních hornin, které prakticky nemění mrazem svůj objem, je hloubka zaloţení 500 mm. Další údaje udává norma. Při návrhu hloubky zaloţení musíme však vţdy vycházet ze sloţení základové půdy a z hloubky podzemní vody, pokud je u soudrţných zemin menší hloubka hladiny podzemní vody neţ 2 m, je potom lepší volit základovou spáru v 1,2 m. Není nutné, aby základ zasahoval betonem aţ do této hloubky, podle výpočtu se můţe nahradit štěrkopískovou vrstvou. vysychání základové půdy - vysychání můţe být způsobeno různými vlivy. Např. vliv slunečních paprsků, tzv.insolace, se projevuje hlavně u jílovitých zemin, a to u zdí, které jsou orientovány k jihu, jihovýchodu a k jihozápadu. Je třeba zváţit téţ roční období. Na smršťování má také vliv denní doba (ráno, odpoledne nebo večer). Smršťování můţe nabývat značných hodnot. Velký vliv má vlhkost základové půdy a vzdálenost budovy od řeky, jezery atd. Další příčinou vysychání jsou tzv. temperované konstrukce, jako např. různé pece, cihelny, tovární komíny atd. Pod nimi můţeme vytvořit izotermy, tj. křivky znárodňující tvar a rozsah proteplení, a to i v časové závislosti. Ochranou mohou být vhodně uloţené různé tepelné izolace. Konstrukce v blízkosti teplovodních kanálů a poblíţ továrních komínů, jejich kouřovodů, kde můţe teplota dosáhnout aţ 150 stupňů, je třeba navrhovat 12

13 s opatrností. Vysoušením základové půdy v tomto případě dochází k naklánění budov. Značné vysychání také způsobuje vegetace stromy, keře atd. Na počátku jejich existence je spotřeba vody jiná neţ u vzrostlých stromů. Záleţí na hustotě kořenového systému. Řídké kořeny má např. bříza, javor, modřín či smrk. Velmi hustý kořenový systém má jasan. Spotřeba vody je např. u dubu asi 300 litrů za den, smrku 120 l za den a borovici stačí jen 40 litrů na den.kořeny podle své délky odnímají vodu pod stavbami.poruchami způsobenými vysoušením podzákladí kořeny zvlášť trpí lehké a nepodsklepené stavby, chodníky a dlaţby. o zlepšování základové půdy - k zlepšování základové půdy pouţíváme metody, jejichţ účelem je zvětšit únosnost a zmenšit stlačitelnost, popř. zmenšit propustnost základové půdy: o nahrazování neúnosné zeminy únosnou (zakládání na polštářích) = štěrkopísek se pouţívá pro svou velmi dobrou únosnost, malou stlačitelnost a nenamrzavost, polštáře zmenšují a urychlují sedání stavby. o mechanické zlepšování zeminy (zhutňování, odvodňování) = lze provádět povrchovým způsobem (válce, vibrační desky), hloubkovým způsobem (vibroflotace, zhutňovací piloty) nebo injektáţí. Parametry zemin pro zhutnění posuzujeme podle Proctorovy zkoušky. o přidávání přísad do základové půdy (injektáţ, stabilizace) = zlepšuje její fyzikální a chemické vlastnosti. Přísadami můţe být vodní sklo, chlorid vápenatý, písek, cement atd. Přísady vpravujeme do půdy injektáţí. Po zatuhnutí se zvyšuje pevnost a nepropustnost. o chemické změny základové půdy (vysoušení vypalování) = se provádí jen výjimečně např. vypalováním sprašových hlín. 13

14 seizmické oblasti a poddolovaná území - konstrukce v seizmických oblastech musí být provedeny tak, aby s odpovídajícím stupněm spolehlivosti splňovaly poţadavky vyloučení havárie a omezení škod. Konstrukce podle nich musí být navrţeny a provedeny tak, aby vzdorovaly seizmickému zatíţení bez zřícení objektu nebo vzniku velkých škod. Konstrukce je z těchto důvodů nutno navrhovat na mezní stavy únosnosti a pouţitelnosti. Základové konstrukce musí mít dostatečnou tuhost k přenesení všech reakcí vrchní stavby do podzákladí co nejrovnoměry. Pro jednu konstrukci má být pouţit zpravidla jen jeden typ základu, pokud konstrukce není rozdělena na dynamicky nezávislé části. Základová spára má být pokud moţno v jedné výškové úrovni. Podélně a příčně má konstrukce tvořit tuhý celek se souměrně rozděleným zatíţením. Vhodné jsou jednoduché stavby s antiseizmickými spárami. 14

15 Poddolovaná území se nacházejí v okolí hornických měst, kde byla nebo jsou soustavně dobývána loţiska různých rud, uhlí a jiných nerostných surovin. U konstrukcí na povrchu území dochází vlivem poddolování k různým poklesům, naklonění, sedáním a vůbec k deformacím. Po povrchu terénu se šíří poklesová vlna. Zvlášť trpí konstrukce, které jsou na okraji tzv. poklesové kotliny, kde je pásmo střídajících se tahů a tlaků. Vznikají tak poruchy staveb závislé na zálomovém a hraničním úhlu, který bývá asi o 5-15 menší neţ zálomový. Deformace povrchu poddolovaného území se sklává ze svislých a vodorovných posunů a jejich vzájemné kombinaci. Je to časově dlouhodobý proces trvající mnoho roků, neţ se ustálí a stane se stacionárním. V poddolovaném území volíme pokud moţno mělké zaloţení základů na deskách a staticky určité konstrukce. vliv podloží na tvorbu trhlinek na objektech - podle statistiky asi 90% ze všech druhů poruch konstrukcí je způsobeno sedáním, tj. deformací podloţí staveb. Podle tvaru průběhu trhlinek na objektech můţeme zpětně usuzovat na příčinu deformace. 15

16 16

17 2.2. Rekonstrukce a zesilování základů Rekonstrukci základů provádíme tehdy, pokud se na konstrukci (zdivu) objeví trhlinky. Všechny trhlinky na stavbě však nejsou způsobeny vadnými základy, mohou je způsobit i jiné síly, jako např. otřesy, vodorovné tlaky kleneb, statické přitíţení, nerovnoměrné sedání stavby atd. Nejčastější příčiny vadných základů jsou: únosnost základové půdy je překročena, základy nejsou dostatečně hluboké a chráněné proti mrazu, nastal posun nebo pokles vrstev, na nichţ stavba stojí, základy jsou z nevhodného nebo vadného stavebního materiálu. Při zesilování nebo rozšiřování základových pasů se obvykle zvětšuje zatíţení na základovou půdu. Zesílení lze provádět po celé délce základu nebo jen ve staticky zdůvodněných částech. Příčiny rekonstrukce základových patek mohou být v přirozeném stárnutí betonu, případně je konstrukce vystavena agresivnímu prostředí nebo se můţe projevit nekvalitně provedená práce.rekonstrukce se provádí bez nebo s rozšíření roznášecí plochy patky. Základové desky jsou navrhovány tak, aby měly dostatečnou tuhost, a tak dobře přenášely veškerá zatíţení od horní konstrukce, proto dobře přenášejí nerovnoměrná sedání. Poruchy nejčastěji spočívají ve špatné technologii provádění a v nedodrţení technologických postupů. Příkladem je základová deska betonovaná v zimním období, kdy její horní část byla narušena mrazem, a proto bylo nutné provést její zpevnění výztuţí ze síťoviny přivařené ke kotevním hákům. Jsou-li základy ze špatného málo únosného materiálu nebo byl-li materiál narušen vlivem agresivních spodních vod, nahrazuje se novým vhodným materiálem. Pouţije se nejlépe vodotěsný a dostatečně únosný beton. Můţe se však pouţít i podezdívání základů plnými cihlami. Při všech opravách se musí postupovat velmi opatrně po malých částech. 17

18 Mikropiloty jsou vhodné při rekonstrukci základů, podchycování zdí a zajištění stability výkopů a podzemních stěn. Výhodou mikropilot je moţnost umisťování i v šikmých směrech. Základy tvoří hlavní stavebně-statickou část objektu. Špatné základy mají vliv na celkovou stavbu z pohledu přenosu všech reakcí vrchní stavby. Pokud rostlina nebude mít dostatečně silné kořeny, také neporoste, zahyne. U základů je to podobné. Zde je moţné jen zmínit pro a proti koupi objektu se špatnými základy: PLUS lukrativní území moţnost vyuţití stavebního materiálu ze stávající stavby (avšak na úkor dílčí práce) kouzlo historie MINUS nutnost kompletní rentgenologie okolí s moţnými dalšími dopady technologicky náročná sanace Cena objektu by měla být odpovídající jejímu stavu a samozřejmě v trţním prostředí by měla promítnout kompletní náklady na funkčnost stavby. Základy jsou bohuţel jednou z částí stavby, které nejsou vidět, avšak dle výše zmíněných problémů je moţné problematiku špatných základů odhalit včas. Výše nákladů na opravu můţe v tomto případě převyšovat cenu nových základů (základové desky) rodinného domu Poruchy svislých konstrukcí a jejich opravy Kvalita staveb je závislá na mnoha okolnostech, tj. na přípravě stavby, realizaci a uţívání stavby. Tyto jsou při neodborném a nehospodárném provedení příčinou škod na stavbách. Škody vznikají: z chyb v konstrukci nebývají tak časné respektují-li se normy a předpisy, v nichţ jsou uvedena základní pravidla a zásady pro technicky správné provádění stavebních prací z nekvalitního materiálu a jeho nesprávného pouţití poměrně časté chyby, neboť kvalita materiálu není vţdy odpovídající. Všechno ale nejde svádět na materiál. 18

19 Ten, kdo ho pouţívá, musí včas zváţit kvalitu materiálu, a ji-li nevhodný, musí jej odmítnout. vlivem vnějšího mechanického a chemického působení ve většině případů proto, ţe se vůbec neuvaţovalo o tom, jakým vlivům bude stavba vystavena TRHLINY - viditelný následek napětí, které překročilo mez pevnosti dotyčného materiálu v některé fázi jeho výroby, nebo jiţ po dokončení zrání, tvrdnutí či tuhnutí. Kaţdá trhlina světčí o pohybech jednotlivých částí. Podle mnoţství a výskytu trhlin posuzujeme jejich závaţnost: neškodné kazí jen vzhled budovy, vznikají např. stárnutím omítek, tvrdnutím malty, rychlým odpařením pojidla, v pohybu upozorňují na váţnější stavební poruchu staticky závaţnou způsobeny poruchou má za následek zřícení konstrukce. Při posuzování trhlin musíme zjistit, zda se trhlina zvětšuje do šířky a délky (zdivo je v pohybu), zda se periodicky nezuţuje a nerozšiřuje (teplotní dilatační trhlina), nebo zda je trhlina v klidu (destrukce zdiva, konstrukce jiţ ustálená). Stabilizaci jednotlivých trhlin lze provést: spínáním zdiva stehováním trhlin injektáţí KAMENNÉ KONSTRUKCE Dobrý kámen musí být pevný, bez trhlin a hnízd, únosný, dobře zpracovatelný, odolný proti atmosférickým vlivům a co nejméně nasákavý. Poškození lze rozdělit na mechanické, chemické a organické. Často se setkáváme se všemi společně. 19

20 Vápno a rozpustné soli, které kámen obsahuje, se působením vody a zamokřením rozpouštějí a při vyschnutí krystalizují na povrchu. Při tomto procesu vzniká tlak a jeho opakováním dochází k poškození, které zasahuje často do hloubky. Předejde se tomu tím, ţe se zabrání stékání vody po kamenech a jejímu vzlínání.případný výskyt výkvětu či jiné organické hmoty se po zaschnutí manuálně odstraní kartáčem. Při ukládání kamenů se klade důraz na loţnou plochu tak, jak leţely v lomu BETONOVÉ A ŽELEZOBETONOVÉ KONSTRUKCE Poruchy betonových a ţelezobetonových konstrukcí mají často původ jiţ ve vadách výroby, zpracování a ošetření betonu, v nesprávném projektu a provedení konstrukce. Příčiny, které můţou způsobit sníţení únosnosti a zvětšení přetvoření: výrobní a projekční vady malá pevnost, nejakostní cement, závadná záměšová voda, nevhodné sloţení směsí, betonáţ za nepříznivých podmínek, závady ve vyztuţování, nedostateční kotvení, vliv škodlivého prostředí mráz, chemické vlivy, koroze, biologické vlivy únava a přirozené stárnutí trhliny, přetvoří či destrukce Je příznačné, ţe málokdy dochází k haváriím vyvolaným pouze jednou příčinou. Ve většině případů je havárie výsledkem nakupení dvou nebo několika příčin, které teprve společně vyčerpávají rezervu bezpečnosti konstrukce. Z hlediska technologie je nutné při výrobě oceli dodrţet předepsaných postupů, které jako spotřebitel neovlivníme, neboť nakupujeme hotový výrobek či polotvar.. Dále lze poruchám předcházet vhodnou konstrukční úpravou a správnou kombinací materiálů (zamezit vznik galvanického článku), povrchovou úpravou nebo odstraněním tzv. bludných proudů. Poruchy svislých konstrukcí se do ceny nemovitosti promítají, ale jejich odstranění u starších objektů je naopak ţádoucí a zaručuje bezstarostnost do budoucna. Kompletní 20

21 zpevnění a zateplení objektu je u starších staveb počítán za jeden z hlavních kroků rekonstrukce Poruchy vodorovných konstrukcí stropů, podlah a jejich rekonstrukce Stropem nazýváme konstrukci, která odděluje jednotlivá podlaţí v horizontálním směru. Podlahy jsou dílčí konstrukcí, prováděnou v rámci speciálních a dokončovacích prací, skládají se z podlahových vrstev uloţených na nosném podkladu (na stropní konstrukci, podloţí nebo speciální konstrukci). Stropní konstrukce můţeme rozdělit z několika hledisek, nejvhodnějším se však jeví dělení z hlediska uţitého materiálu, od něhoţ lze tyto typy stropních konstrukcí odvodit: dřevěné stropní konstrukce keramické stropní konstrukce ţelezobetonové stropní konstrukce kombinované střešní konstrukce ocelové střešní konstrukce DŘEVĚNÉ dříve nejrozšířenějším typem v objektech bytových, občanských a zemědělských staveb. Dnes se pouţívají při stavbě dřevostaveb, rodinných domků, rekreačních objektů a jednoduchých staveb. Poruchy dřevěných nosných konstrukcí mohou být způsobeny: vadami pouţitého dřeva sukovitost, podélná sesychavost, napadené dřevo, nesprávně ošetřené dřevo, vadami v projektu nedostatečná konstrukční ochrana-hydroizolace, špatné odvětrání, volný přístup hmyzu,.. vady v důsledku špatného provedení chemickým působením prostředí přetíţením konstrukce zvýšení dynamických rázů v okolí (doprava) přetvořením nosné konstrukce nebo jejich prvků 21

22 stárnutím konstrukce zhoršování vlastností (nasákavost, přirozená odolnost, pruţnost,..) mimořádné události poţár, záplava, K obnově nebo zlepšování statické funkce jsou vhodné tyto způsoby zpevňování prvků nebo konstrukčních celků: zpevňování jednotlivých prvků o příložkování zesílení prvků příloţkami ze dřeva, oceli ve formě hranolů, desek, vrstveného dřeva, překliţky, U profily, o kotvením do ocelových konzol po odstranění poškozené části se stropnice vsune do ocelové konzole staţenou svorníky a kotvenou do zdiva, o protézování tesařskými spoji, podélné nebo šikmé navrtání dřevěného prvku s aplikací polymerbetonu, o plombování lokální náhrada poškozeného dřeva vsazením do původního tvaru profilu, o konzervace syntetickými polymery dřevěný prvek se nasytí syntetickým polymerem nebo polymerizovatelnou látkou pomocí injektáţního zařízení. nepřímé zpevňování prvků nebo zvyšování pevnosti a tuhosti konstrukčních celků o podepření při provizorních, dlouhodobých úpravách, v jejich průběhu jako statické zajištění, podepření je provedeno pomocí průvlaku ze dřeva nebo oceli, o odlehčení původní zatíţení stropnice je vynášeno pomocí ocelového táhla, o spřažení původního konstrukčního celku doplňkovou konstrukcí nevyhovující dřevěný strop se spřáhne s ţelezobetonovou deskou, která se vybetonuj na dřevěný záklop po odstranění původní konstrukce. 22

23 Zpevňování prvků 23

24 Nepřímé zpevňování KERAMICKÉ nosným prvkem tohoto typu stropních konstrukcí mohou být: ocelové nosníky průřezu tvaru I, keramicko-betonové prefabrikované nosníky s keramickými vloţkami (MIAKO) nebo deskami (HURDIS). Poruchy keramických stropů s ocelovými nosníky se nejčastěji vyskytují v oblastech keramických vloţek, desek nebo cihel v případě ploché klenby. V dubnu 2003 bylo po několika problémech se stropní deskou Hurdisk (propady stropů) vydáno prohlášení, že samotné stropní desky nejsou samy o sobě nebezpečné. Dospěla k tomu po řadě kontrol Česká obchodní inspekce s tím, že několik havárií, při kterých se zřítily hurdisky, bylo způsobeno chybou v montáži nebo při projekci. Havárie byly většinou důsledkem kombinace rizikových faktorů, jakými je nekvalitní stavební dozor nebo levná (převážně nekvalifikovaná) pracovní síla ze zahraničí. K haváriím docházelo v souvislosti s klimatickými změnami nebo rozdíly v teplotách. V listopadu 2002 se stropní desky zřítily v 24

25 učebně pražského Gymnázia Jana Nerudy. Policejní vyšetřování podíl firmy na havárii neprokázalo. V roce 2003 se hurdiskový strop zřítil v rodinném domku v Patříně na Nymbursku. Podle informací magistrátního statika bylo podobných nehod v ČR v letech asi 35. * Zpevnění stávajících keramických stropních konstrukcí je moţné provést obdobně jako u dřevěných pomocí spřaţení s nadbetonovanou ţelezobetonovou deskou. ŢELEZOBETONOVÉ tento materiál pronikl do stavebnictví aţ ve 20. století Z hlediska typologie výroby rozlišujeme: monolitické konstrukční řešení závisí na rozpětí, uţitném zatíţení, rozmístění podpor a jejich typu a na dalších stavebně-technických poţadavcích. montované velkou výhodou je snadná a rychlá montáţ, úspora bednění, stavebních hmot a i fakt, ţe strop je po montáţi okamţitě nosný. U ţelezobetonových konstrukcí jsou nejčastějšími poruchami vznik a vývoj trhlin, nárůst průhybů a ztráta tuhosti, způsobené: dotvarováním v důsledku změn v napětí v konstrukci, smršťováním sesycháním či nabýváním betonu v důsledku změn teplotních poměrů prostředí. Povrchově porušené stropy lze lokálně plombovat stříkaným, nanášeným betonem nebo plastbetonem na očištěný a zdrsněný povrch. Větší trhliny se zaplňují injektáţí s moţným pouţitím doplňkové výztuţe (tzv. stehování trhlin). Plošně lze povrch opravit pomocí vlepené skelné tkaniny do epoxidové pryskyřice. *agenturní zpravodajství ČTK pro ABF a.s. 25

26 KOMBINOVANÉ vytvářejí se pomocí prefabrikovaných prvků doplněných o monolitické konstrukce. Prefabrikované stropní prvky mohou být z těchto materiálů: ţelezobeton desky Filigrán BDS, nosníky PZT keramika HURDIS, SIMPLEX, sklo skleněné tvárnice na monolitické kazetové ţelezobetonové konstrukci. U tohoto typu konstrukce se nejvíce vad vyskytuje při špatném projektu nedodrţení doporučení výrobce pro návrh na zabudování, nebo při samotné výrobě náročné na dodrţení technologických postupů. Obecně lze uvést, ţe zásady oprav kombinovaných stropních konstrukcí jsou stejné nebo velmi podobné jako u konstrukcí, ze kterých se skládají. Problém stropních konstrukcí je velmi často odpovídající stáří nemovitosti a základní problematika vychází ze stáří pouţitého materiálu. Tato porucha nemá na konečnou cenu zcela zásadní vliv, neboť i moţným novým funkčním vyuţitím objektu je počítáno s rekonstrukcí stropů, zateplením a odzvučením. 26

27 2.5. Poruchy krovů, střech a jejich oprava Střechy obecně dělíme dle normy ČSN na: ploché. se sklonem od 0 do 10 šikmé o strmé se sklonem větším neţ 45 o sklonité.. se sklonem od 10 do 45 Z různých problémů vyskytujících se ve střešních konstrukcích se soustředím pouze na poruchy základních vrstev střešního pláště ( hydroizolační a nosné), které se ve stavební praxi vyskytují nejčastěji. poruchy hydroizolační vrstvy tato vrstva je u šikmých a strmých střech tvořena zpravidla skládanou krytinou. Skládaná krytina se navrhuje z plošných prvků rovinných nebo tvarovaných, hydroizolačně propojených přesahem nebo spojovaných na dráţky nebo lišty. Skládaná krytina odvádí vodu z povrchu střechy a není těsněná vůči vodě působící hydrostatickým tlakem. o mechanicky poškozené jednotlivé prvky skládané krytiny příčinou tohoto poškození můţe být nevhodný pohyb osob po střešní krytině. Oprava se provede prostou výměnou poškozeného prvku za nový stejného typu i druhu. Pro výměnu je nutno uvolnit mechanické připojení okolních prvků krytiny, aby bylo moţno nový prvek správně osadit a ukotvit. o nesprávný sklon střešní roviny sklon střešní krytiny neodpovídá normám ČSN ani minimálním poţadavkům výrobce. Oprava se provede uţitím jiného druhu střešní krytiny umoţňující bezpečné uţití na sklonu stávající střešní plochy. o nesprávný přesah krytiny v technických podkladech výrobce střešní krytiny jsou vţdy uvedeny minimální nutné přesahy jednotlivých prvků v závislosti na sklonu střešní plochy. 27

28 Při rekonstrukcích stávajících střešních konstrukcí je tento problém velmi aktuální zejména u velkoplošných skládaných krytin. Opravy je moţno provést snesením stávající krytiny, úpravou nosné konstrukce krytiny a novým osazením s dostatečnými přesahy, případně doplněním o speciální těsnící profily. o krytina nesplňující základní technické požadavky nevyhovující rovinnost keramických pálených tašek, nestejnorodá vrstva zinku u pozinkovaných střešních krytin, nedostatečně hladké a chemicky ošetřené dřevěné šindele, I kdyţ je moţno některé vady kvality střešní krytiny opravit (hybrofobizační nástřik, protikorozní nátěr, dílčí výměn), je nutno obecně konstatovat, ţe nejlepším způsobem opravy je úplná výměna nekvalitní střešní krytiny za novou vyhovující základním technickým poţadavkům. o nedostatečná tuhost nosných prvků krytiny v technických podkladech výrobce musí být vţdy stanoveny minimální poţadavky na statické dimenze nosných prvků konstrukce. Při opravě nedostatečné tuhosti střešních latí je nutno snést stávající skládanou střešní krytinu včetně stávajících střešních latí a provést novou nosnou konstrukci krytiny ze střešních latí dostatečného profilu. Opravu nedostatečné tuhého střešního bednění je moţné realizovat shodně s opravou nedostatečné tuhosti střešních latí. 28

29 Varianta opravy nedostatečně tuhého dřevěného bednění* o nedostatečná kvalita nosných prvků skládané krytiny je moţno charakterizovat jako uţití materiálu neodpovídajícího základním technickým poţadavkům. Oprava je moţná dílčí výměnou poškozených částí střešní konstrukce závěsných střešních latí nebo stávajícího bednění. o použití v nevhodných klimatických podmínkách zpravidla určeno nadmořskou výškou. Vedle geografické polohy je třeba zvaţovat i místní vliv na konstrukci (zvýšené větry, dešťové či sněhové sráţky). Oprava spočívá ve volbě vhodného druhu střešní krytiny včetně potřebných doplňkových vrstev ve skladbě střešní konstrukce pojistné a případně i pomocné hydroizolace. Dále u skládaných taškových krytin i doplňkové mechanické kotvení krytiny. * VLČEK,Milan Poruchy a rekonstrukce staveb 29

30 o poruchy a rekonstrukce nosných konstrukcí narušení nebo znehodnocení nosné konstrukce dřevěných krovů má řadu vedlejších příčin (vlhkost, zatékání, přetíţení, naddimenzování, zeslabení, nesprávné uloţení a způsob zatíţení) a vnitřních příčin (sukovitost, sesychání,biologicky napadené dřevo). o napadení biotickými škůdci napadení dřeva dřevokaznými houbami a hmyzem. Sanace stávajících dřevěných krovů napadených biotickými škůdci musí vţdy obsahovat: sterilizaci, náhradu či zesílení poškozené části konstrukce, konstrukční ochranu dřeva a preventivní chemickou ochranu. o tvarové změny nosné konstrukce nadměrný průhyb laťování, krokví, vaznic, pootočení pozednic a vaznic, vychýlení celé konstrukce krovu. Sanace je závislá na druhu prvku. Vţdy je třeba zváţit, zda je výhodnější oprava daného prvku nebo zda je vhodnější jej nahradit novou nosnou konstrukcí. o zazdění dřevěných prvků krovu do komínového zdiva ať jiţ hlavních nosných nebo pomocných, je velmi nebezpečné zejména z hlediska poţární bezpečnosti objektu. Sanace dřevěných prvků procházejících celou šířkou komínového zdiva závisí na poloze vůči komínovým průduchům. V kaţdém případě je vhodné napustit dřevěné prvky v blízkosti komínových těles protipoţárními nátěry nebo nástřiky. Pokud pojmeme tuto práci jako podklad pro klienty, kteří mají zájem o koupi staršího objektu, můţeme zde konstatovat, ţe při dnešních nabídkách střešní krytina včetně kompletního příslušenství, doby záruky a rychlosti provedení většina klientů počítá, ţe 30

31 investice do rekonstrukce střechy je vţdy nutná, neboť některé starší pouţité materiály jiţ v dnešní době ani neodpovídají normám pro ţivotní prostředí. S rekonstrukcí střechy se počítá i pro účely půdní vestavby, kdy se zvětšuje uţitný prostor. Cena nové střechy o velikosti cca 200 m2 se pohybuje okolo ,-Kč Poruchy konstrukce schodišť Schody se porušují opotřebováním, vlivem statických poruch vlastní konstrukce i v ostatních částech stavby, poškozením, které vzniká při nesprávném uţívání atd. V důsledku těchto závad se musí provést oprava, rekonstrukce, přestavba nebo vybourání a vybudování nového schodiště. Základní terminologie: 31

32 Náhled na druhy schodišť: Moţné poruchy schodiště: prošlapané schodišťové stupně nejběţnější závada, se kterou se v objektech setkáváme. Před zahájením opravy se musí posoudit, do jaké hloubky je schodišťový stupeň poškozen a dle toho volit způsob opravy. stupně s lokálně porušenými hranami nebo i jinými částmi stupně, lze opravit plombováním, umělým kamenem či u dřevěných stupňů odfrézováním. prasklé nebo zlomené schodišťové stupně vznikají obvykle v důsledku statických poruch stavby nebo přetíţením schodiště, při poţáru atd. trhliny v klenbách schodišťových podest vznikají nejčastěji z důsledku vybočení podestového nosníku. Poruchy schodišť vycházejí z běţného opotřebení a stáří pouţitých materiálů. 32

33 3. Životnost staveb Při posuzování ţivotnosti staveb se musí vţdy přihlíţet k ţivotnosti technické i ekonomické. Výslednou ţivotnost pak nazýváme základní ţivotností stavby. Tato základní ţivotnost stavby můţe být zkracována nebo prodluţována: kvalitou údrţby staveb, intenzitou uţívání staveb, polohou stavby, která vyvolává větší či menší působení povětrnostních, atmosférických, chemických a mechanických vlivů ovlivňující technickou ţivotnost staveb, funkční vyuţitelností stavby, která můţe výrazně ovlivnit ţivotnost ekonomickou, provedenými stavebními úpravami, modernizací a rekonstrukcí. Z hlediska ţivotnosti stavebních objektů jsou důleţité znaky ţivotnosti a trvanlivosti. Pro uţití v evropských normách navrhování stavebních konstrukcí (Eurokódy) jsou definovány v ČSN P ENV odlišné od dosud platné ČSN Z definice vyplývá, ţe při zachování předpokládaného účelu stavby a běţné údrţbě by po dobu navrhované ţivotnosti neměly být nutné podstatné opravy. Z tohoto pohledu je v zájmu účastníků výstavby definovat rozsah běţné údrţby, který má minimálně vyloučit opravy nosné konstrukce po dobu navrhované ţivotnosti. Obdobný poţadavek vyplývá i z nařízení vlády č. 178/1997 Sb., kde jsou v příloze č.1 odvozeny tyto základní poţadavky: mechanická odolnost a stabilita, poţární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost uţívání, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla. Přiměřenou dobu uţívání objektu lze ekonomicky stanovit z odpisové doby investičního majetku nebo z přiměřeného rizika ukončení uţívání objektu z ekonomických důvodů. 33

34 Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení Číslo Předpokládaná ţivotnost Název poloţky v letech 1 Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny, střecha Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetně WC Výtahy Ostatní Instalační prefabrikáty (jádra) Vyhláška č.364/2010 Sb., příloha č

35 4. Metody oceňování Podrobný popis metod oceňování by zabralo nejednu bakalářskou práci. Tato kapitola jsem byla vloţena za účelem přiblíţení metodiky, kterou lze pouţít pro ocenění vlivu poruchy či vady na cenu nemovitosti. Metodiku i s praktickými příklady popisuje odborná literatura Ing. Petra ORTA: Oceňování na tržních principech a Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech Oceňování na tržních principech Cílem je zjistit trţní hodnotu majetku. Tržní hodnota nemovitosti je tedy jakási obecná cena, za kterou by bylo moţno získat oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Vzhledem k významu tohoto pojmu je nutné uvést alespoň nejdůleţitější definice trţní hodnoty se kterými se můţeme v praxi setkat: Definice dle komunitárního práva práva Evropské unie - Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajících a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Definice podle IVSC/Tedova Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupijícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Definice z českého zákona o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účel tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávající nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy 35

36 mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţby vyplývající z osobního vztahu k ním. Definice Evropské unie je pro členské státy nadřazená a tedy závazná. Mezinárodní organizace odhadců (IVSC a TEGoVA) komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie. Z definice českého zákona vycházejí všechny vyhlášky související s oceněním Porovnávací metoda - při prodeji nemovitostí se stejnými parametry prodávány za porovnatelných podmínek. Předpokladem moţné aplikace této metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí Příjmová metody - nazývána také jako výnosová metoda = budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho udrţitelnost. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice Nákladová metoda - princip spočívá v porovnání známých reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou = za kolik bychom nemovitost postavili. Nákladová metoda se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události a i v oceňování na trţních principech. 36

37 Neexistuje jediná, dokonalá a absolutní metoda jak stanovit objektivní trţní hodnotu. Pro ilustraci metod oceňování: MINULOST SOUČASNOST BUDOUCNOST Nákladový přístup Porovnávací přístup Příjmový přístup S jakými náklady jsem majetek v minulosti realizovali Jaká je současná trţní hodnota majetku trhu Jaký očekáváme v budoucnosti výnos Ţádná ze základních metod oceňování majetku není samoúčelná, má své logické místo a svoji úlohu při konečné analýze trţní hodnoty. Přispění jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky to lze vyjádřit jako váţený průměr tří dílčích hodnot: Trţní hodnota majetku zjištěna porovnávací metodou.a% Trţní hodnota majetku zjištěna příjmovou metodou b% Trţní hodnota majetku zjištěna nákladovou metodou..c% Výsledná trţní hodnota = a+b+c. 100% 4.2. Oceňování na základě cenového předpisu Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb Způsoby oceňování : - oceňuje se obvyklou cenou. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a 37

38 kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění sníţeného o náklady na odstranění, b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce, c) z technického opotřebení stavby. Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. V této části bakalářské práce, kde se píše o moţnostech oceňování se hodí seznámit čtenáře se základními typy cen, které se v oblasti oceňování vyskytují. Pořizovací cena je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek, bez vedlejších pořizovacích nákladů Cena pořízení je označení pro cenu, za kterou byl pořízen majetek a zahrnuje cenu pořízení + vedlejší pořizovací náklady (pojištění, clo, dopravné apod.). Cena reprodukční je označení pro cenu, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. Pouţívá se k ocenění investičního majetku. Pro její stanovení je důleţitý odborný odhad, v případě souboru majetku ocenění znalcem. Cena smluvní je cena sjednaná v kupní nebo jiné smlouvě. Souvisí i s dalšími smluvními podmínkami, např. dodací lhůtou, platebními podmínkami, způsobem přepravy. Cena obvyklá je běţná cena stejných či obdobných produktů na trhu. Tržní cena (hodnota) za tuto cenu lze daný statek prodat dle situace na trhu pokud je poptávka vyšší neţ nabídka, je trţní cena vyšší neţ cena obvyklá, pokud nabídka převyšuje poptávku, je cena úměrná celkové situaci trhu. 38

39 Nabídková cena nabídka za daný statek. Realizovaná cena cena niţší neţ je nabídková cena. Cena pod pari cena niţší neţ je stanovena, převáţně na cenných papírech. Jmenovitá hodnota převáţně u cenných papírů, vyčíslená cena na kuponu. 39

40 5. Závěr teoretické části Pro účely bakalářské práce se nelze plně věnovat jednotlivým vadám a poruchám. Tato práce je zaměřena na všeobecný náhled a seznámení s vadami a poruchami prvků dlouhodobé ţivotnosti a jejich moţné opravy. Problém vad a poruch je způsoben mnoha vlivy, a téměř vţdy se jedná o individuální problém. Proto by si kaţdý, odhadce nebo zájemce o nemovitost, měl umět představit daný problém, moţnou nápravu a také to promítnout do výsledné nabídkové ceny. Všeobecně lze říci, ţe pokud se jedná o takovou vadu, kterou lze běţně bez problému odstranit, nemělo by to mít na výslednou cenu vliv. Zde se převáţně jedná o věci krátkodobé ţivotnosti, se kterými majitel či budoucí majitel nemovitosti více méně počítá. Pokud se jedná o komplikovanější problém, kde odstranění vyţaduje odborný postup a provedení autorizovanou firmou, výsledná nabídková cena za nemovitost by měla tento problém odrazit. V tomto případě by měla nabídková cena za nemovitost být niţší neţ běţná nabídková cena, jelikoţ je nutné počítat s náklady na opravu sanaci. Celou problematiku výsledného ocenění ale také odráţí aktuální situace na trhu, převis poptávky či nabídky a v neposlední řadě je zde také nutno přihlédnout k atraktivitě lokality. Z textu práce vyplývá, ţe největší dopad na cenu se váţe s hlavními konstrukcemi nemovitosti. Nestabilní základ má za následek další konstrukční vady, které vyplývají na povrch časem. Ostatní poruchy a vady jsou závislé na pouţitém materiálu, stáří či technologii provedení. Vzhledem k plynoucímu času, vývoji nových konstrukcí a materiálů je rekonstrukce některých činitelů i v bezvadném stavu nevyhnutelná. Pro promítnutí celé problematiky vad a poruch stavby bych zvolila jednoduchou rovnici: Cena nákladovou metodou = tržní cena nemovitosti + náklady na rekonstrukci (Myšlenkou je zde záměr, ţe novostavba by neměla převýšit cenu za koupi a rekonstrukci.) 40

41 B. PRAKTICKÁ ČÁST 6. Ocenění rodinného domu porovnávací metodou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro účely tohoto ocenění jsem pouţila jako porovnávané nemovitosti objekty, které jsou turisticky stejně lokalizovány, mají stejné vyuţití a přibliţné stáří. POPISY NEMOVITOSTÍ OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Nabídka většího rodinného domu o 3 NP a garáţí v těsné blízkosti skiareálu na okraji obce Vrchlabí. Sjezdovky jsou viditelné z terasy, pod kterou se nachází vlastní vinný sklípek. Přízemí je dispozičně řešeno jako 3+1, spíţ, dílna, koupelna, WC, kotelna, uhelna, garáţ a samostatný východ na terasu. Druhé patro je řešeno jak 4+1 s lodţií. Z chodby navazuje schodiště do 3.NP, kde se nachází půda. Majitelé jiţ započali s částečnou rekonstrukcí půdních prostor na pokoj. SITUACE Přehled oceňovaných staveb Druh vlastnictví Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajatá Rizika nemovitosti Rodinný dům čp. xxx na parcele č.xxx osobní vlastnictví Obec do obyvatel s kompletní infrastrukturou rekreační lokalita obce nemovitost není pronajata nejsou známa Popis základních konstrukčních prvků a vybavení Konstrukční systém klasický zděný Základy betonové Svislé nosné konstrukce pálená cihla 41