Ocenění tržní hodnoty automobilu

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Ocenění tržní hodnoty automobilu Bakalářská práce Studijní obor oceňování majetku Autor: Michal Houf Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Heřman, CSc. Praha Červen

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury. V Praze, dne Michal Houf 2

3 Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc za rady a vedení mé bakalářské práce. 3

4 Anotace Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na problematiku ocenění tržní hodnoty movitého majetku, konkrétně automobilu. V praktické části jsou vypracována dvě ocenění na tržních principech.ocenění rodinného domu a skladovací haly. Obě nemovitosti se nacházejí ve městě Rumburk. V analytické části bakalářské práce je zpracována analýza cen jednotlivých druhů nemovitostí a výši obvyklého nájemného u nemovitostí v okrese Děčín. Annotation The theotetic part of bachelor s thesis is focused to the problem of evaluation mobile effects fair market value.the car in the concrete. In practical part there are made two evaluations.evaluation of family house and storage hall.both buildings are located in Rumburk town. Analytic part of bachelor s thesis contains analysis of reality market where are included each building with its price or for rent in Děčín county. 4

5 Obsah 1. Definice tržní hodnoty Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: Definice z českého zákona o oceňování: Oceňování movitého majetku Principy oceňování majetku Porovnávací princip Výnosový pricip Princip majetkové substance Pojmy v oceňování motorových vozidel Motorové vozidlo Skupina vozidla Životnost Údržba Oprava Běžná oprava (BO) Celková oprava (CO) Generální oprava (GO) Renovace součástí Záruční oprava Modernizace vozidla Přestavba vozu Nestandardní úprava vozu Mimořádná výbava vozu (VM) Redukovaná technická hodnota vozidla (THVR) Technická hodnota skupiny (THS) Výchozí technická hodnota skupiny (THSN) Poměrný díl skupiny (PDS) Poměrná technická hodnota skupiny (PTHS) Technická hodnota pneumatik na voze (THP) Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla Výchozí cena (CN) Výchozí cena vozu (CN) Ceny výchozí skupin a dílů (CND) Výchozí cena části vozu (CNČ) Výchozí cena pneumatik z prvovýroby (CNPP) Výchozí cena pneumatik na voze (CNPV) Výchozí cena mimořádné výbavy vozu (CNVM) Redukovaná výchozí cena vozidla (CR) Časová cena (CČ) Časová cena vozu (CČV) Časová cena pneumatik na vozidle (CČPV) Časová cena mimořádné výbavy vozidla (CČVM) Koeficient prodejnosti (KP) Obvyklá cena (COB) Základní amortizace (ZA)

6 3.37 Doba provozu (DP) Počet ujetých kilometrů (PKM) Oceňování motorových vozidel Prohlídka vozu Rozpoznání vozu Vizuální hodnocení technického stavu skupin Motor Převodový systém Zavěšení kol Skříň karoserie Vybavení karoserie Soustava brzd Rám a jeho příslušenství Pneumatiky Posouzení výbavy karoserie vozu Zkušební jízda Stanovení redukované technické hodnoty vozu Určení základní amortizace (ZA) Určení technického stavu skupiny při prohlídce (c) Určení poměrného dílu skupiny (PDS) Určení poměrné technické hodnoty skupiny (PTHS) Výpočet redukované technické hodnoty vozidla Určení časové ceny vozu Určení výchozí ceny vozu (CN) Určení redukované výchozí ceny vozu (CR) Určení časové ceny pneu na vozidle Stanovení časové ceny mimořádné výbavy vozu (CČVM) Výpočet časové ceny vozu Určení obvyklé ceny vozu Stanovení koeficientu prodejnosti Výpočet obvyklé ceny vozu Přílohy Stanovení tržní hodnoty osobního vozu Ocenění Ocenění rodinného domu Ocenění skladovací haly Analýza trhu okres Děčín Struktura povrchu Demografické údaje

7 Úvod Téma této bakalářské práce Ocenění tržní hodnoty automobilu jsem si zvolil toho důvodu, jelikož vůz vlastní dnes stále se zvyšující procento obyvatelstva a počet ocenění vozidel se bude pravděpodobně v budoucnu stále zvyšovat. S ohledem na to, a také na skutečnost, že oceňování majetku nejsou jen různé druhy budov, ale v podstatě každá věc, objekt, či zařízení které lze zakoupit a tudíž ocenit, jsem dospěl k názoru, že teorie ocenění dopravního prostředku by mohla vhodně doplnit praktické ocenění budov v této bakalářské práci. Cílem mé bakalářské práce je proto seznámit čtenáře s problematikou oceňování tohoto druhu majetku, popsat a analyzovat metodiku a postupy stanovení jeho hodnoty. 7

8 A. Teoretická část 1. Definice tržní hodnoty 1.1 Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců 1 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.2 Definice z českého zákona o oceňování 2 : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 ISVC:Mezinárodní oceňovací standardy, čkom, Zákon č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) par.2 8

9 Hlavním posláním znalce při určování tržní hodnoty je nejdříve odhadnout hlavní využití oceňovaného majetku. Postupy a metody stanovení hodnoty berou v úvahu druh konkrétního majetku a faktory, za kterých by byl daný objekt obchodován na trhu. Přitom je třeba aby znalec respektoval stávající principy obchodu, práva, konkrétní situace a mimořádné okolnosti jako jsou například časová nebo finanční tíseň, širší vztahy majetku nebo vliv zvláštní obliby. 2. Oceňování movitého majetku Movitým majetkem chápeme předměty, které nelze zařadit jako nemovitosti. Dají se charakterizovat jako pohyblivé, přemístitelné. Movitý majetek je při použití podle jednotlivých zákonných norem (zákon o účetnictví č. 563/91 Sb., postupy účtování pro podnikatele, zákon o daních z příjmů) brán obdobně jako majetek nemovitý, pouze s malými rozdílnostmi. V odborné literatuře se lze setkat s mnohými navzájem provázanými postupy oceňování, které mají hodně podobného, ale často jsou různě nazývány. Metody oceňování vycházejí z několika základních modelů. Oceňovací metody jako takové prezentují v určité míře zjednodušení skutečnosti. Ocenění má za cíl stanovit hodnotu majetku pro zamýšlený účel použití z místa zadavatele posudku, případně i cenu, za kterou by bylo možno majetek zakoupit nebo uskutečnit jeho prodej. Záměrem metod oceňování je v konečném důsledku určit cenu a srozumitelně popsat postup jejího stanovení. Při odborném oceňování nelze jen dosazovat odhadnutá nebo naměřená data do vzorců, ale velké zastoupení má také cit pro stroj, vnímání designu a um znalce. 2.1 Principy oceňování majetku Hlavní principy oceňování vycházejí z teorie hodnoty, ze které se vyvinuly i dílčí metody oceňování. Pro určení tržní hodnoty se uplatnily tři základní principy: - porovnávací princip - výnosový princip - princip majetkové substance 9

10 V některých případech je možno se setkat se spojením těchto přístupů. Kontribuce těchto principů pak vyjadřuje výslednou hodnotu Porovnávací princip Porovnávací princip se zakládá na porovnání oceňovaného majetku s cenami podobného majetku realizovanými v nedávném čase. Model zapsaný matematicky vyjadřuje vzorec: 1 V = 1 p i k n n i V tržní hodnota (Co), Pi uskutečněná cena podobného majetku (Kč) Ki koeficient vyjadřující vzájemnou podobnost oceňovaného a prodaného majetku n počet případů porovnání Největší obtíž při určení tržní hodnoty je v určení rozsahu podbnosti u porovnávaných věcí. V případě shodného majetku bude zřejmě hodnota a tím pádem i cena relativně stejná. U majetku s větší užitnou hodnotou, to znamená s větší kvalitou i rozměry a větší životností bude hodnota a cena větší a stejně naopak méně kvalitní výrobek se promítne nižší hodnotou i cenou. Stanovení hodnoty i ceny, určení počtu a jejich podobnosti záleží u srovnávaných subjektů na kvalitách konkrétního znalce. 10

11 2.1.2 Výnosový pricip Tento princip vychází z myšlenky, že majitel věci očekává příjem v budoucím čase například vlivem pronájmu. Matematicky lze tuto situaci zapsat takto: C v = P N 100 Cv očekávaný diskontovaný výnos N předpokládaný budoucí výnos z majetku p zvolená kapitalizační míra v % Veličina N i výše kapitalizační miry p se při určování tržní hodonty vážou k danému časovému momentu. Je třeba aby znalec rozlišil provedení ocenění k minulosti nebo naopak k budoucnosti. U určení tržní ceny k minulosti je veličina N i p známa. Při výpočtu k budoucnosti je třeba výpočet odhadnout na základě vývoje cen z miunlých let a dalších podkladů. Avšak v dnešním tržním prostředí je možno odhadovat pouze horizontu cca tří let, nad tuto dobu je výsledek zkreslen. Posláním znalce bude nejdříve zvolit nejpřiléhavější výnosovou metodu. Volba metody má velký význam pro celý oceňovací postup. Volba a dosazování veličin - konstant a proměnných do vzorce je znovu otázka zkušeností konkrétního znalce. Na rozdíl od porovnávací metody má tato metoda poněkud větší zpoždění vůči nynější tržní situaci. 11

12 2.1.3 Princip majetkové substance Po matematické stráce lze princip majetkové substance vyjádřit takto: V = 1 1 n p C i + C t t j p C i hodnota hmotných částí oceňovaného subjektu p C j hodnota nehnotných částí oceňovaného subjektu Princip majetkové substance nalézá využití především na trzích, pro který je charakteristický pomalý vývoj a neměnnost cen obchodovaného zboží. Veličinu p C lze rozepsat do tvaru: C p = u ( B O ) + v k k 1 1 L t B k pořizovací cena nové věci O k snížení ceny vlivem opotřebení L t cena příslušenství u počet oceňovaných věcí v počet oceňovaných příslušenství Tato metoda má největší zpoždění vůči nynější tržní situaci. Oceňování automobilů se řídí Znaleckým standardem č.1/2005, jedná se o doporučenou technickou normu, která slouží k oceňování motorových a přípojných vozidel a ke stanovení výše majetkové újmy způsobené poškozením těchto vozidel. Znalecký standard č. I byl zpracován v roce 1990 Ústavem soudního inženýrství v Brně a dalšími odborníky. V průběhu roku 2004 byl znalecký standard novelizován, čímž došlo k přiblížení této normy současné realitě. 12

13 3. Pojmy v oceňování motorových vozidel Pro účely znaleckého standardu byly zavedeny tyto pojmy: 3.1 Motorové vozidlo Motorové vozidlo je jednostopé nebo dvoustopé nekolejové vozidlo poháněné vlastním motorem. 3.2 Skupina vozidla Skupina vozidla je technicky kompletní celek vozidla podle koncepce vozidla například motor se spojkou a příslušenstvím, převodovka, diferenciál, převodovka s diferenciálem, prostorový rám karoserie, zavěšení kol, výbava karoserie s příslušenstvím. 3.3 Životnost Životnost je způsobilost vozu dostát funkcím, které jsou požadovány do doby kdy dosáhne mezního stavu při předepsaném počtu prohlídek a oprav. Číselně se formuluje například technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým životem nebo střední dobou používání. Mezní stav je stav vozu, kdy musí být další používání vozu zastaveno pro neodstranitelnou závadu, která je v rozporu s bezpečností, parametry nebo efektivitou provozu nebo potřeba provést generální opravu. 3.4 Údržba Údržba je soubor úkonů, které mají zajišťovat způsobilost po stránce technické, pohotovost a ekonomickou hospodárnost provozu vozu. Své místo zde má hlavně technická prohlídka, ošetření vozu, seřizování, doplňování provozních kapalin ve vhodných intervalech a příprava pro provoz. 3.5 Oprava Oprava je soubor činností, kterými se odstraňuje destrukce materiálů vlivem opotřebení, výrobních nedostatků nebo poškození vozu nebo jeho částí. Opravou se uvede do původního stavu jejich funkce nebo vzhled. Není přitom podmínkou dodržet jmenovité rozměry součástí továrně vyráběných. 13

14 3.6 Běžná oprava (BO) Běžná oprava je oprava, kterou se uvede do původního stavu jednotlivé díly vozidla. Většinou se toto provádí záměnou dožitých dílů za nové, opravené nebo repasované. Běžná oprava se obvykle provádí bez demontování hlavní skupiny vozidla, ale jsou sem zařazeny i činnosti, při kterých se mění nebo opravuje některá z hlavních skupin. 3.7 Celková oprava (CO) Celková oprava je soubor činností, kterými se dosahuje obnovy původních hodnot technických vlastností skupin, podskupin nebo celků vyjmutých z vozu. Celková oprava sestává z výměny nefunkčních nebo opotřebovaných dílů za repasované, nové nebo opravené. To se týká i hlavních skupin. 3.8 Generální oprava (GO) Generální oprava je soubor činností, při kterých se obnovují původní technické vlastnosti vozu v povolených tolerancích. Dojde k rozebrání vozu na díly a záměně poškozených, nefunkčních dílů za nové, opravené nebo repasované, poté proběhne opětovné složení vozu s provedením nové povrchové úpravy. Generální oprava sestává z celkové opravy všech hlavních skupin, pokud se jedna skupina neopraví, nejde o generální opravu, ale o běžnou opravu. Pokud se v průběhu generální opravy vozu i podvozkových částí některá z hlavních skupin neopravuje ale dojde k její záměně za novou, stále se jedná o generální opravu. 3.9 Renovace součástí Renovace součástí je oprava, kdy se dožité nebo deformované části stávají v částmi geometricky a rozměrově shodnými s novými díly v mezích výrobních tolerancí, je jim navrácena funkčnost a životnost. Stává se tak aplikací nových vrstev materiálu, svářením, tvářením, obráběním a podobně. Technicky vzato se renovace týká pouze jednolitých součástí vozů jako je například karoserie Záruční oprava Záruční oprava se provádí v záruční době. Jsou při ní odstraňovány nedostatky od výrobce, nebo po opravě. 14

15 3.11 Modernizace vozidla Modernizace vozu je upravení vozu, které má za účel zvýšení jeho užitných vlastností jako je výkonnost, spolehlivost, bezpečnost a životnost. Modernizací jsou chápány takové úpravy, které mají za výsledek technické zlepšení. Díly vozu se zaměňují za technologicky pokročilejší pro smazání rozdílu vyvolaného pokrokem, zvyšuje se stupeň vybavenosti vozu nebo jeho celková užitnost. Například záměna pohonné jednotky za jednotku pozdější specifikace Přestavba vozu Přestavbou lze chápat změnu částí vozidla, mající velký vliv na jeho funkci, například změna rozměrů, pohonu, nebo hmotnosti Nestandardní úprava vozu Nestandardní úpravou vozidla se rozumí záměna původních částí vozu díly jiné konstrukce a ceny, které v konečném důsledku vůz zhodnocují nebo znehodnocují většinou je rozdíl poplatný ceně těchto součástí a rozdílu cen prací nutných k instalaci originálních nebo neoriginálních dílů, přičemž rozlišuje 3 typy : - výměna nestandardních skupin - výměna nestandardních dílů - nestandardní práce 3.14 Mimořádná výbava vozu (VM) Mimořádnou výbavu vozidla lze chápat jako dodatečnou výbavu, která není započtena v ceně Redukovaná technická hodnota vozidla (THVR) Redukovaná technická hodnota vozidla představuje zbývající část technického života vozu k datu ocenění v porovnání s továrně novým vozem (THVR = 100%) a jeho předpokládanou životností. Používá se pro vůz bez pneumatik a bez mimořádné výbavy. 15

16 3.16 Technická hodnota skupiny (THS) Technická hodnota skupiny je zbývající část technického života skupiny v datum ocenění ve srovnání s továrně novou skupinou a její předpokládanou životností. ( 100 b) ( 100 ± c) a d = [%] 4 10 a viz 3.17 b viz 3.37 c viz Výchozí technická hodnota skupiny (THSN) Výchozí technická hodnota skupiny je hodnota skupiny v technickém měřítku ve stavu továrně novém nebo po CO, vyhotovené průkazně v plném rozsahu, vztahující se k továrně nové skupině. Továrně nová skupina a = 100% Skupina skříně karoserie po CO a = 50% Skupiny ostatní po CO a = 80% 16

17 3.18 Poměrný díl skupiny (PDS) Poměrný díl skupiny je část, která ve vyjádření ceny patří k dané skupině jako k náhradnímu dílu ve srovnání s celým vozidlem bez pneumatik a mimořádné výbavy, složeným z náhradních dílů. Přehled rozdělení na PDS je uveden v příloze č.2. Pokud není v příloze č.2 pro daný nebo konstrukčně podobný druh vozidla rozdělení uvedeno, vypočte se následovně: CNDi e i = 100 [%] CND i e i... PDS pro skupinu -i- CND i... výchozí cena skupiny -i- CND... součet výchozích cen všech skupin vozidla bez pneu a VM i 3.19 Poměrná technická hodnota skupiny (PTHS) Poměrná technická hodnota je část, kterou představuje skupina ve stavu k datu ocenění z vozidla továrně nového neobsahujícího pneumatiky a bez mimořádné výbavy, vyjádřená dle vztahu: PTHS d e THS PDS = f = = [%] THVR = PTHS = f [%] 3.20 Technická hodnota pneumatik na voze (THP) Technická hodnota pneumatik na voze představuje zbytek jejich technického života v datum ocenění při srovnání se shodnými pneumatikami továrně novými. Jednotky jsou v %. 17

18 3.21 Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla je zbývající část života jednotlivých prvků mimořádné výbavy po technické stránce ke dni ocenění ve srovnání se shodnými prvky továrně zcela novými. Jednotky jsou v % Výchozí cena (CN) Výchozí cenu lze chápat jako cenu dílu, skupiny nebo vozidla neopotřebenou, továrně novou. Výchozí cenou rozumíme: Prodejní cenu věci s DPH nebo bez DPH, jestliže je tato věc nová na trhu ke dni ocenění. Cena srovnatelná s DPH nebo bez DPH pokud nelze aplikovat bod 1. Cena srovnatelná Určí se cenovým srovnáním přímého nebo parametrického způsobu s možným použitím zahraničních relací cen s díly, vozidly a skupinami, jenž jsou jako nové na trhu ke dni ocenění. Obvykle se mezi ně řadí i snížení technické úrovně a zastarání morálního charakteru věci oceňované Výchozí cena vozu (CN) Výchozí cenou vozidla pro ocenění vozidla se rozumí: a) Cena prodejní vozidla nového s DPH nebo bez DPH. Využije se v situaci, kdy je oceňovaný typ vozu ke dni ocenění na trhu nový b) Cena srovnatelná s DPH nebo bez DPH, jestliže není možné stanovit cenu podle bodu a) Ceny výchozí skupin a dílů (CND) Ceny výchozí skupin a dílů nalézají využití jen pokud se jedná o oceňování nezávislých dílů a skupin. Cenou výchozí se zde rozumí cena dílu nebo skupiny ke dní ocenění. Jestliže nelze zjistit prodejní cenu, určí se srovnatelná cena. Jestliže neexistují potřebné dokumenty pro srovnání cen, je možno za výchozí cenu skupiny uvažovat část poměrnou z redukované ceny vozidla. 18

19 3.25 Výchozí cena části vozu (CNČ) Tato cena je cena součásti vozidla, která obsahuje pouze některé z jeho skupin. Jestliže není pro takovouto součást vozu cena porovnatelná nebo prodejní, zhotoví se cenový odpočet chybějící ceny od CN vozu celého.pokud není možno jít touto cestou, určí se CNČ z redukované výchozí ceny vozu celého CR, která se vynásobí součtem poměrných dílů všech skupin, které jsou obsaženy v této části ( e i ) s úpravou procent, ze vztahu: CR e i CNČ = [Kč] 100 Pokud jsou v této části obsaženy pneumatiky, třeba připočíst jejich výchozí cenu 3.26 Výchozí cena pneumatik z prvovýroby (CNPP) Výchozí cena pneumatik z prvovýroby je cena pneumatik, které byly výrobcem vozu montovány na nové vozy v cenové hladině ke dni ocenění. V případě, že tuto cenu není možné dohledat, použije se cena pneumatik nových, které jsou na vozidle ke dni ocenění, jestliže jsou pro konkrétní vozidlo schváleny Výchozí cena pneumatik na voze (CNPV) Výchozí cenou pneumatik na vozidle se rozumí jejich cena v době prodeje, tzn. ve stavu novém, které jsou na vozidle ke dni ocenění. Nelze-li tuto cenu stanovit, určí se cena porovnatelná. U protektorovaných pneumatik se výchozí cenou rozumí prodejní cena Výchozí cena mimořádné výbavy vozu (CNVM) Výchozí cena mimořádné výbavy je cena nových dílčích částí mimořádné výbavy vozidla je dni ocenění, pokud ji nelze zjistit, určí se cena porovnatelná. 19

20 3.29 Redukovaná výchozí cena vozidla (CR) Redukovanou výchozí cenou vozu se rozumí výchozí cena vozu, od které je odečtena výchozí cena pneumatik z prvovýroby, přičemž oba subjekty jsou ve stejné cenové hladině s DPH nebo bez DPH, zapsaná dle vztahu: CR = CN CPP [Kč] 3.30 Časová cena (CČ) Časová cena je cena předmětu ke dni ocenění, která se vypočte tím způsobem, že od prodejní nebo jiné podobné ceny tohoto předmětu určené ke dni ocenění výchozí ceny bude odečtena suma, která odpovídá pravému opotřebení konkrétní věci, které započalo v okamžiku zakoupení věci jako nové do dne ocenění Časová cena vozu (CČV) THVR CR CCV = + CCPV + CCVM [Kč] 100 THVR.redukovaná technická hodnota vozidla [%] CR.. redukovaná výchozí cena vozidla [Kč] CČPV časová cena pneumatik na vozidle [Kč] CČVM časová cena mimořádné výbavy [Kč] 20

21 3.32 Časová cena pneumatik na vozidle (CČPV) CCPV CNPV THP = [Kč] 100 CNPV - výchozí cena pneumatik na vozidle [Kč] THP - technická hodnota pneu na vozidle [%] 3.33 Časová cena mimořádné výbavy vozidla (CČVM) CCVM CNVM THVM = [Kč] 100 CNVM.výchozí cena mimořádné výbavy [Kč] THVM..technická hodnota mimořádné výbavy [%] 3.34 Koeficient prodejnosti (KP) Koeficient prodejnosti je zprůměrňovaná hodnota dílčích podílů dosažených cen prodejních a časových vozů stejného nebo porovnatelného typu v konkrétní době a místě Obvyklá cena (COB) Obvyklou cenou rozumíme cenu, která by hypoteticky byla dosažena při prodeji shodného, případně podobného dílu, skupiny nebo vozidla nebo při přinášení shodné nebo podobné služby při tuzemském obchodním styku ke dni ocenění, přičemž se zvažují všechna fakta, která ovlivňují cenu, nicméně nemají na ni vliv mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se zapisuje s DPH. 21

22 Cena obvyklá se vypočte ze vztahu: COB = CČV x KP [Kč] CČV časová cena vozidla [Kč] KP - koeficient prodejnosti 3.36 Základní amortizace (ZA) Základní amortizace je aritmetický průměr základní procentní srážky za dobu provozu (ZAD) a základní procentuální srážky za počet ujetých kilometrů (ZAP) v souladu s amortizačními stupnicemi, které se nachází v příloze č.1. ZAD + ZAP ZA = [%] Doba provozu (DP) Doba provozu se počítá od doby prvního přihlášení vozu do provozu do dne ocenění. Jestliže bylo vozidlo vyrobeno v jiném roce než bylo přihlášeno do provozu, použije se doba provozu od 1. ledna dalšího roku po roku výroby. Jestliže na voze proběhla generální oprava (GO), použije se pro vypočtení základní amortizace doba provozování od jejího uskutečnění. K určení základní procentní srážky za dobu provozování se dle amortizačních stupnic použije i započatý rok provozu. Podobný je postup u skupin vozidla. Jestliže proběhla u skupiny celková oprava nebo výměna skupiny za skupinu novou, použije se doba provozu této skupiny ode dne celkové opravy skupiny nebo od data výměny skupiny Počet ujetých kilometrů (PKM) Počet ujetých kilometrů se počítá od přihlášení vozidla do provozu nebo od generální opravy (GO) do dne ocenění. U skupin vozidla se postupuje stejně. 22

23 4. Oceňování motorových vozidel 4.1 Prohlídka vozu Prohlídka vozidla se skládá z rozpoznání, vizuálního hodnocení jeho skupin, zjištění stupně výbavy a provedení zkušební jízdy Rozpoznání vozu Rozpoznání vozu se provede zkontrolováním údajů v dokladech k vozu s údaji na vozidle. Nalezené údaje se zapíší do znaleckého posudku, zapíše se, jestli záznamy spolu souhlasí a také zdali jsou technicky korektní, přičemž hlavním identifikačním artiklem je číslo VIN vozu Vizuální hodnocení technického stavu skupin Dále uvedené metody se týkají situace, kdy vůz nebo jeho agregáty nejsou rozebrány a vše je funkční a je možné použít metody diagnostiky bez demontáže. Mimo technického stavu se při vizuálním hodnocení hodnotí i poruchy, které by jinak nedovolovaly vozidlu provoz po veřejných komunikacích Motor Součásti: motor bez součástí polomotor + příslušenství motoru karburátor, vstřikovací čerpadlo, podávací palivové čerpadlo, ŘJ, turbodmychadlo, elektrické příslušenství a kompletní spojka. Základ pro posouzení technického stavu tvoří vizuální a poslechová kontrola a posouzení jízdních výkonů vozu tzn. zrychlení, stoupání, popřípadě maximální dosažitelná rychlost. Také se posoudí celková kvalita vozu, do které patří volnoběžný chod motoru, jeho start, míra hlučnosti, jak bylo o vůz pečováno, zda-li se vyskytují průsaky oleje, celková těsnost potrubí pro provozní kapaliny, stav výfukového systému a přítomnost a míra koroze. Lze rovněž provést dodatečné testy jako je měření výkonu, spotřeby, tlaku ve spalovacím prostoru, tlaku oleje nebo použití diagnostiky pro zjišťování vad na elektronice vozu. 23

24 Prověření funkce spojky se týká zejména způsobu přenášení točivého momentu a charakteristika záběru spojky ve vztahu k poloze pedálu Převodový systém Součásti: převodovka, přídavná převodovka, diferenciál, poloosy. Technický stav převodového ústrojí se zjišťuje na základě prověření funkčnosti jednotlivých částí, jako je jemnost a preciznost řazení jednotlivých stupňů, aktivace a deaktivace náhonů a vůle v systému jako taková. Samozřejmostí je kontrola úniku oleje, celkový vzhled, míra hlučnosti signalizující stav opotřebení a koroze Zavěšení kol Součásti: zavěšení včetně kompletního řízení, jednotky odpružení a tlumení, stabilizátory, brzdový systém a kola. Předmětem posouzení je chování vozu během zatáčení, brzdění a projevy podvozku řízení při překonávání nerovností. Kontrolují se vůle v uložení jednotlivých prvků zavěšení a jejich celkový stav včetně posouzení stavu kol, ložisek a účinnosti brzdového systému. Lze rovněž provést diagnostické zkoušky tlumičů a seřízení geometrie Skříň karoserie Součásti: karoserie bez vybavení opatřená povrchovou úpravou skelet, dveře, víka, čela. Pohledově se kontroluje celkový vzhled a pravidelnost karoserie, známky oprav, poškození, kvalita lakování, přítomnost koroze a ochranných nátěrů proti korozi, přičemž lze změřit počet vrstev laku Vybavení karoserie Součásti: vnitřní a vnější zrcátka, zasklení, sluneční clony, stěrače, ostřik předního okna, přístrojová deska, obložení sloupků, dveří, stropu, zavazadlového prostoru, podlahy, vnější a vnitřní osvětlení a elektroinstalace, ovladače, mechanismy, nárazníky, lišty, spoilery, akumulátor, soustava topení a klimatizace atd. 24

25 Zkoumá se stav výše jmenovaných částí, jejich funkce, úplnost, přítomnost koroze a těsnící schopnost Soustava brzd Brzdová soustava je součástí výbavy karoserie a zavěšení kol, přičemž zde se prověřuje účinnost ruční a provozní brzdy. Lze provést praktické vyzkoušení například změřit délku brzdné dráhy a zhodnotit chování vozu během různých režimů brzdění Rám a jeho příslušenství Součásti: samostatný rám, soustav ovládání brzd a elektroinstalace i její části, popřípadě další příslušenství, pokud se nejedná o součást výbavy karoserie. Pohledovou kontrolou se posuzuje celkový stav, úplnost, přítomnost poškození a koroze Pneumatiky Stav pneumatik se hodnotí s ohledem na celkový stav, kdy mimo zjevného úbytku tloušťky vzorku pneumatiky je třeba brát v úvahu také celkovou konzistenci pryže, jenž degraduje vlivem stárnutí. Pneumatiky se rozlišují na protektorové a neprotektorové. Jestliže pneumatika vykazuje nadměrné známky stárnutí a je-li hloubka dezénu pod přípustnou hranicí, je obvykle hodnota pneumatiky nulová Posouzení výbavy karoserie vozu Posuzuje se, jestli výbava karoserie vozu souhlasí s daty výrobce pro konkrétní typ vozu a jeho model. V nálezu se zapíše, že výbava odpovídá nebo neodpovídá, přičemž nalezené rozdíly se poznamenají a zapíše se stupeň mimořádné výbavy pokud se ve voze nachází, tzn. stáří, druh a typ výbavy Zkušební jízda Zkušební jízda se absolvuje je-li to možné až poté, co proběhne zkoumání dílčích skupin, přičemž vůz je řízen buď majitelem vozu nebo osobou jím pověřenou. 25

26 4.2 Stanovení redukované technické hodnoty vozu Určení základní amortizace (ZA) Základní amortizace se určí na základě doby, po kterou byl vůz provozován (DP) a počtu ujetých kilometrů (PKM). Pro konkrétní druh vozu se z amortizačních stupnic, které se nachází v příloze č.1 nalezne základní procentní srážka za dobu po kterou byl vůz provozován (ZAD) a základní procentní srážka za počet najetých kilometrů (ZAP). Základní amortizace je poté aritmetickým průměrem těchto výstupů. ( ZAD + ZAP) ) ( b) = ZA = [%] 2 V případě, že je pro nějaký druh vozu napsána pouze základní procentní srážka za do po kterou byl provozován, potom se ZA rovná této hodnotě. Obecná pravidla při použití amortizačních stupnic: 1. tabulky základní amortizace se týkají hlavně vozidel ne více než 25 let starých, přičemž pro vozidla starší než je tato doba tabulky platí pouze orientačně. 2. při určení případných přirážek a srážek (c) k základní amortizaci platí, že technická hodnota skupiny (THS,(d)), u které její technický stav požaduje bezodkladnou CO, může být obvykle nejvíce 20% a nejméně 10% hodnoty skupiny továrně nové nehledě na hodnotu základní amortizace skupiny. Rozmezí určuje náročnost opravy z pohledu práce a dílů. V případě, že u skupiny, s přihlédnutím k technickému stavu už nelze provést opravu, je možné klesnutí její THS pod hranici 10%. To samé platí i pro kompletní vozidlo, pokud u něj již nelze provést opravu, je možné klesnutí jeho THR pod 10%. 3. neobvyklou situací je určení technické hodnoty vozů, u kterých jejich výroba skončila a nevyrábějí pro ně náhradní díly. Tímto byla těžce znesnadněno jejich možné používání a údržba. Týká se to hlavně těch typů vozidel, které nemají 26

27 své nástupce v modelových řadách. U těchto vozů bude většinou určena zůstatková technická hodnota 10% - 15%, přičemž se bude brát v úvahu skutečný technický stav vozu, pokud je vůz schopen bez opravy provozu na pozemních komunikacích. 4. V některých situacích už při odpočtení základní amortizace bude technická hodnota vozidla nebo skupiny menší než 20% vozidla nebo skupiny továrně nového, i když pravý technický stav nalezený při prohlídce je na daleko lepší úrovni. V této situaci se zbývající technická hodnota stanoví ve výši 20% - 30% hodnoty vozidla nebo skupiny továrně nového dle aktuálního stavu. U výpočtu ZA se zapíše: Technický stav hodnocen stanovena hodnota v intervalu 20% - 30% - nehledě na vypočtenou hodnotu základní amortizace Určení technického stavu skupiny při prohlídce (c) Základní amortizace vystihuje obecný dopad deformací a stárnutí součástí na vlastnosti vozu. Degradací technické hodnoty továrně nového vozidla o vlivem amortizace je docíleno jakéhosi porovnávacího vzoru, přičemž je možné říci, že jeho technický stav je poplatný době, po kterou byl vůz provozován a počtu najetých kilometrů, tedy úměrně ZA. Avšak stav posuzovaného vozu se stejným stářím a počtem kilometrů se může od tohoto vzoru v mnohém lišit. Posláním znalce je tedy zhodnotit, zda stav oceňovaného vozu je úměrný pomyslnému vzoru nebo se vzdaluje. Odchylky od tohoto vzoru se ohodnocují procentní přirážkou nebo srážkou k základní amortizaci. Přirážkou se ohodnotí stav vozu po provedené opravě nebo v případě minimálního využívání vozu. Srážkou se naopak ohodnocuje přítomnost koroze, špatná údržba, případně porucha a deformace. Přirážka nebo srážka 0% vyjadřuje, že stav vozu je poplatný ZA, tzn. době provozování a počtu kilometrů. Přirážka 5% by znamenala, že je vůz lepší než je odpovídající ZA. Srážka 10% by vyjadřovala, že je vůz o 10% horší než údaj základní amortizace. Technické zhodnocení vozidla je přitom možné pouze do hodnoty vozu továrně nového, za daných předpokladů není možné sestavit z nových součástí vůz lepší než byl vůz továrně nový. 27

28 4.2.3 Určení poměrného dílu skupiny (PDS) Poměrný díl skupiny z vozidla bez pneumatik jako celku se stanoví podle druhu vozidla z tabulek v příloze č.2 nebo podle 3.18, jednotky jsou vyjádřeny v % Určení poměrné technické hodnoty skupiny (PTHS) Poměrná technická hodnota skupiny se vyjádří ze vztahu: PTHS= [%] f ( b) ( 100± c) e THSN ( 100 ZA) ( 100± techstav. ) a 100 PDS = = V situaci stanovení základní amortizace podle stavu 4. tohoto standardu se pro vyplnění sloupce použije následující vztah: PTHS d e THS PDS = f = = [%] Ostatní sloupce se v tomto případě v tabulce redukované technické hodnoty nevyplní Výpočet redukované technické hodnoty vozidla Redukovaná technická hodnota vozidla se vypočte jako součet poměrných technických hodnot skupin. THVR = PTHS = f To znamená součtem sloupce f v tabulce výpočtu redukované technické hodnoty. 28

29 Tabulka výpočtu redukované technické hodnoty Skupina (alternativy podle koncepce vozidla) (a) THSN % (b) ZA % (c) Technický stav ± % (d) THS % (e) PDS % (f) PTHS % Tabulka1-Znalecký standard č.1/2005 Redukovaná technická hodnota vozidla THVR = % Rozdělení na skupiny podléhá údajům v příloze č.2. Předpokládá se, že žádná ze skupin neprošla CO a základní technický stav a amortizace všech skupin při vizuální prohlídce jsou totožné, poté lze vypočíst THVR pro vůz bez pneumatik jako komplet. 4.3 Určení časové ceny vozu Určení výchozí ceny vozu (CN) Výchozí cena vozu CN se stanoví podle 3.23, přičemž způsob stanovení ceny musí být zapsán ve znaleckém posudku i s exaktním zdrojem Určení redukované výchozí ceny vozu (CR) Najde se výchozí cena pneumatik z prvovýroby podle 3.27 a odečte se od výchozí ceny vozu dle vztahu: CR = CN CNPP 29

30 4.3.3 Určení časové ceny pneu na vozidle U pneumatik, jež jsou součástí vozu a rezervního kola se zjistí jejich výchozí cena CNPV. Určí se technická hodnota THP, která je závislá na míře opotřebení vzorku a aktuálním stavu. Časová cena pneumatik namontovaných na vozidle (CČPV) se zjistí součtem časových cen CČ všech pneumatik Stanovení časové ceny mimořádné výbavy vozu (CČVM) U dílčích částí mimořádné výbavy popsané v se určí jejich výchozí cena CNVM a technická hodnota THVM podle stáří a aktuálním stavu. Časová cena mimořádné výbavy CČVM se stanoví podle 3.34 součtem cen časových dílčích částí mimořádné výbavy, přičemž se zahrnou úpravy díly nestandardními Výpočet časové ceny vozu Časová cena vozu uvedená v 3.32 se získá tím způsobem, že se vynásobí redukovaná výchozí cena vozu redukovanou technickou hodnotou vozu a připočte se časová cena pneumatik na voze a časová cena prvků mimořádné výbavy dle vztahu: THVR CR CCV = + CCPV + CCVM 100 [Kč] 4.4 Určení obvyklé ceny vozu Stanovení koeficientu prodejnosti Koeficient prodejnosti se zjistí z prodejních a časových cen vozů stejného, případně porovnatelného typu, dosažených v období a lokaci během ocenění vozu a prodejnách vozidel ojetých. Určení koeficientu prodejnosti pro konkrétní typ se realizuje tak, že u vozidel z realizovaných prodejů se zjistí jejich technický stav, určí se základní amortizace většinou pouze na základě jejich DP a PKM a vypočte se časová cena vozidla -i- (CČVi). 30

31 Koeficient prodejnosti prodaného vozidla KPi se získá dle vztahu: KP i cenaprodejnívozidla i = cenacasovavozidla i ( CCV ) i Koeficient prodejnosti pro konkrétní typ se poté vypočte jako průměrný z koeficientů prodejnosti dílčích vozů KPi dle vzorce: KP n i= = 1 KP n i n počet zjištěných KP dílčích prodaných vozidel, přičemž dostačuje zahrnout 15 vozidel do výpočtu KP. V případě, že tohoto čísla nelze dosáhnout, použijí se všechna dostupná prodaná vozidla bez prodejů s významně vychylujícími se hodnotami Výpočet obvyklé ceny vozu Obvyklá cena vozidla o známé časové ceně CČV se získá ze vzorce: COB = CČV x KP 31

32 5. Přílohy Příloha č.1 Amortizační stupnice pro osobní automobily Základní procentuální srážka za dobu provozu (ZAD) Doba provozu vozidla roky % srážka za rok provozu pro vozidla do zdvihového objemu 950 cm 3 % srážka za rok provozu pro vozidla od zdvihového objemu 951 cm 3 do cm 3 % srážka za rok provozu pro vozidla o zdvihovém objemu od cm a další Tabulka2 Znalecký standard č.1/2005 Základní procentuální srážka za počet ujetých km (ZAP) Osobní automobily se zdvihovým objemem válců motoru [cm 3 ] do nad 3000 Tabulka3 Znalecký standard č.1/2005 Rozsah ujetých % srážka za každých 1000 km kilometrů čtyřdobý motor a ostatní skupiny do prvních ,33 další 0,67 do prvních ,00 další 0,50 do prvních ,67 další 0,33 do prvních ,50 další 0,25 32

33 Pro skupinu dvoudobý motor se pro další výpočet uvažuje vypočtená základní amortizace (průměr srážky za dobu provozu a srážky za počet ujetých kilometrů) násobená koeficientem 1,5. Objem motoru Wankel se pro srovnání násobí koeficientem 2. Příloha č.2 Rozdělení vozů bez pneumatik osobní automobily s pohonem jedné nápravy, hodnoty v % Druh motoru zážehový čtyřdobý zážehový dvoudobý vznětový čtyřdobý motor vpředu, zadní pohon motor vzadu, zadní pohon motor vpředu, přední pohon motor vpředu, zadní pohon motor vzadu, zadní pohon motor vpředu, přední pohon motor vpředu, zadní pohon Motor vzadu, zadní pohon motor vpředu, přední pohon motor+spojka převodovka rozvodovka (hnací hřídel) zadní náprava 4 4 přední náprava mech.řízení rám skříň karoserie výbava karoserie Tabulka4 Znalecký standard č.1/

34 Rozdělení vozidel bez pneumatik osobní automobily s pohonem čtyř kol včetně terénních automobilů, hodnoty v % Druh motoru zážehový motor vznětový motor terénní s karoserií terénní s karoserií osobní uzavřenou s plachtou osobní uzavřenou s plachtou motor + spojka převodovka + rozvodovka zadní náprava rozvodovka + hnací hřídel přední náprava mech. řízení + rozvodovka + hnací hřídel rám skříň karoserie výbava karoserie Tabulka5 znalecký standard č.1/

35 6. Stanovení tržní hodnoty osobního vozu Znalec : Michal Houf Adresát : Krista Heralová, Karlova 16, Varnsdorf, Z n a l e c k ý p o s u d e k o c e n ě m o t o r o v é h o v o z i d l a Počet stran : 7 Počet předaných vyhotovení : 1 Znalecký posudek je vypracován s využitím metodiky, doporučené Znaleckým standardem č. I/

36 0. ÚVOD 0.1 Žadatel o znalecký posudek Krista Heralová, Karlova 16, Varnsdorf, Vyžádání písemné ze dne , termín vypracování znaleckého posudku Účel vyžádání znaleckého posudku Stanovení tržní hodnoty osobního vozu. 0.2 Datum, ke kterému má být cena vozidla stanovena Podklady pro vypracování znaleckého posudku Protokol o měření emisí, protokol o technické prohlídce, TP, OTP, servisní knížka. 1. Nález 1.1 Identifikace vozidla Značka a typ vozidla : Renault Thalia Druh vozidla : Osobní Technický průkaz série, číslo : Osvědčení o TP platné do : Výrobní číslo vozidla / rok výroby : 2003 VIN nebo výrobní. číslo karosérie / rok výroby : VF1LB / 2003 Druh karosérie (nevyplývá-li jednoznačně z typového označení nebo druhu vozidla) : Výrobní číslo motoru / rok výroby : 4G62G654/ 2003 Obsah, druh, výkon motoru : 1495, vznětový, 48kW 36

37 Druh a rozměr pneu prvomontáže : 165/60/R14 Schválené změny proti původnímu typu dle TP : žádné Registrační značka (SPZ) vozidla : 1U Datum prvního uvedení do provozu : Držitel vozidla : Krista Heralová Počet předchozích držitelů : 0 Stav počítače ujetých kilometrů : Údaje o počtu ujetých kilometrů dle sdělení držitele : Údaje na vozidle s údaji v dokumentaci ne souhlasí : souhlasí 1.2 Údaje o opravách Pneumatiky vyměněny za nové stejných rozměrů a konstrukce. Výbava vozidla Výbava vozidla odpovídá údajům výrobce, žádná mimořádná výbava. 1.4 Prohlídka a zkušební jízda Technický stav vozidla zjištěn prohlídkou dne: Za účasti: Krista Heralová Zkušební jízda dne: Vozidlo řídil: Krista Heralová Stav vozovky, atmosférické podmínky: dobrý, teplota 22 stupňů celsia. Stabilita vozidla - v přímé jízdě dobrá - při brzdění provozní brzdou dobrá 37

38 1.5 Technický stav jednotlivých skupin vozidla Motor akcelerace a stoupavost vozu přiměřená, bez výhrad, maximální rychlost nebyla zjišťována. Funkce motoru bez závad, pravidelná, hlučnost v mezích, údržba dobrá, únik provozních kapalin žádné, výfukový systém těsný, kouřivost minimální. Převodové ústrojí řazení všech rychlostních stupňů snadné, bez vůlí. Celkově nebyly zjištěny žádné vůle v ústrojí, únik maziv nulový, hlučnost žádná, celkový stav odpovídající. Nápravy stabilita vozidla při jízdě zatáčkou v přímém směru dobrá, vůle v uložení dílů náprav žádná, mechanismus a převod řízení bez vůlí, stav kol a dílů odpružení dobrý, účinnost brzdové soustavy dobrá. Výbava karoserie a příslušenství opotřebení výbavy minimální, vzhled dobrý, funkčnost bez výhrad, těsnost v pořádku, koroze se nevyskytuje. Pneumatiky neprotektorované, velmi málo opotřebené, žádné znaky stárnutí směsi. Výbava vozidla souhlasí, žádná mimořádné výbava. 1.6 Pneumatiky Výchozí cena pneu prvomontáže CNPP = 5 ks x 962 Kč = 4810 Kč 38

39 Pneumatiky na vozidle : Pneu LP PP LZ PZ R Typ letní letní letní letní letní Rozměr, označení 165/60/14 165/60/14 165/60/14 165/60/14 165/60/14 Druh (prvovýroba nebo protektor) prvovýroba prvovýroba prvovýroba prvovýroba prvovýroba Dezén (ozn.) směrový směrový směrový směrový směrový Výchozí cena pláště (Kč) Výchozí cena duše (Kč) Celková výchozí cena pneu (Kč) Technická hodnota THP (%) Časová cena CČPV (Kč) Celkem časová cena pneu na vozidle CČPV 1 = 4570 Kč (Viz Standardu) 1.7. Mimořádná výbava : Druh, typ Ks Výchozí cena CNVM (Kč) Stáří (roků) Stav při prohlídce Technická hodnota THVM (%) Časová cena CČVM (Kč) (Viz Standardu) Cena časová výbavy mimořádné CČVM celkem Kč : 39

40 2. Posudek 2.1 Stanovení technické hodnoty vozidla Výpočet základní amortizace Doba provozu DP = 7 roků, ZAD = 60 % Pramen, eventuální zdůvodnění: Osvědčení o technické prohlídce Počet ujetých km PKM = ZAP = 16,5 % Pramen, eventuální zdůvodnění: Stav tachometru Aritmetický průměr ZA = 38,25 % (eventuálně odděleně pro skupiny s odlišnou DP, PKM) Výpočet redukované technické hodnoty vozidla Skupina (alternativy dle koncepce vozidla) (a) THSN (b) ZA (c) Technický stav (%) (d) THS (e) PDS (f) PTHS (%) (%) (%) (%) (%) Vozidlo jako celek ,25 0,0 61, ,75 Redukovaná technická hodnota vozidla THVR 61, Výchozí cena vozidla Výše výchozí ceny vozidla CN = Kč Pramen, eventuálně zdůvodnění: Renault Česká republika 40

41 2.3 Výpočet časové ceny vozidla Výchozí cena CN Kč Výchozí cena pneu prvomontáže CNPP 4810 Kč Redukovaná cena vozidla CR Kč Redukovaná technická hodnota vozidla THVR 61,75 % THVR x CR Kč Časová cena pneu na vozidle CČPV 4570 Kč Časová cena mimořádné výbavy CČVM 0 Kč Časová cena vozidla CČV Kč Časová cena vozidla po zaokrouhlení Kč 2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla Koeficient prodejnosti vozidla KP = 0,75 Pramen eventuální zdůvodnění : Výpočet KP na základě údajů vozů stejného typu Obvyklá cena vozidla COB = CČV x KP = Kč Obvyklá cena vozidla po zaokrouhlení : Kč Slovy : stošestnácttisíc korun českých Obvyklá cena je vyjádřena v úrovni cen s DPH. V Rumburku dne

42 B.Praktická část 7. Ocenění 7.1 Ocenění rodinného domu Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č.1 Rodinný dům č.p. 17 Nacházejícího se na adrese Krásnolipská 17,40801,Rumburk,Česká Republika V katastrálním území Rumburk 42

43 Objednatel ocenění: Bankovní institut vysoká škola a.s. Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny majetku Ocenění provedeno ke dni: 4. únor 2010 Ocenění vypracoval: Michal Houf Krásnolipská 17 Rumburk,

44 Seznam částí ocenění: Úvod Popis lokality Oceňovaný majetek Pozemek Vedlejší stavby a garáž Trvalé porosty Rodinný dům Konstrukční řešení a vybavenost Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění úvod Volba metod ocenění Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Nákladová metoda Závěr Přílohy: Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí parcela Příloha č.2 Snímek katastrální mapy 44

45 Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvažují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně využíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle požadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 45

46 Při zpracování oceněni majetku jsem bral v úvahu následující faktory: polohu, velikost a využitelnost pozemku velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší využití majetku převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 17 se nachází v Ústeckém kraji v okrese Děčín v obci Rumburk. Obec je dobře zabezpečena po všech stránkách občanskou vybaveností, je plně plynofikována a pokryta vodovodními sítěmi. V obci jsou zřízeny mateřské a základní školy, v kulturním domě jsou k dispozici mimoškolní aktivity. Mají zde ordinaci dětský lékař, všeobecní lékaři a zubní lékaři. Spojení s okolními městy Varnsdorf, Šluknov, Česká lípa, Liberec atd. zabezpečuje autobusová doprava. V obci bylo evidováno k roku 2007 celkem obyvatel a katastrální výměra je 24,69 km². Obec leží v nadmořské výšce 387m. 46

47 Oceňovaný majetek Jedinou činností v rodinném domě je vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Pozemek je situován v obci Rumburk v ulici Krásnolipská. Jako celek půdorys do tvaru L. Z jižní strany hraničí s místní komunikací, z východní strany se sousedními domy, ze západní strany lze vidět sousedící zahradu a severní strana je hranicí se sousedním domem. Pozemek parc.č o výměře 863 m2 je zastavěn budovou č.p. 17, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a dvoru. Přípojky elektro, plynu a vody vedou přes podzemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Kanalizace je řešena napojením na ČOV. Pozemek je oplocen dřevěným plotem na ocelových sloupcích. Zámková dlažba je u příjezdu na dvorku před domem. Venkovní úpravy Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Obrubníky z prostého betonu 2. Dřevěný plot na ocelových sloupcích 3. Vrata svařovaná z ocelových profilů 4. Vrátka svařovaná z ocelových profilů 5. Zpevněná plocha z betonové zámkové dlažby 6. Přípojka vody z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Krásnolipská 7. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Krásnolipská 8. Přípojka kanalizace z trub kameninových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ulici Krásnolipská 9. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného za oplocením do domu 47