Indikace příčin a výpočet pojistného plnění při likvidaci pojistné události

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Indikace příčin a výpočet pojistného plnění při likvidaci pojistné události Diplomová práce Autor: Bc. Michaela Šlapáková Finance, Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph. D Praha Duben 2012

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Neratovicích, dne Bc. Michaela Šlapáková 1

3 Poděkování Velice tímto děkuji Ing. Petr Ort, Ph. D, vedoucímu práce, bez kterého by tato práce nemohla vzniknout. Rovněţ je mé upřímné poděkování věnováno Ing. Michalu Fišerovi, za odbornou konzultaci a osobní poznatky z odborné praxe. 2

4 Anotace práce: Tato diplomová práce je rozdělena do tří částí. První část se zabývá indikací příčin a následků pojistného nebezpečí povodně, které vedou ke vzniku pojistných událostí v zasaţeném území. Druhá část je zaměřena na metody oceňování majetku v pojišťovnictví v České republice a popisuje způsob stanovení pojistné hodnoty. Třetí, závěrečná část, se zabývá procesem likvidace pojistné události, který je završen výpočtem výše pojistného plnění. Klíčová slova: Pojistná hodnota, Nová cena, Časová cena, Likvidace pojistné události, Pojistné plnění Abstract: This thesis is divided into three parts. The first part analyzes the causes and consequences of the flood insurance risk, which leads to insured events in the area affected. The second part focuses on the valuation of assets in the insurance industry in the Czech Republic and describes the method of determining the value of insurance. The third and final part is concerned with Insurance claim process, which is completed by calculating the amount of insurance benefits. Key words: Insured value, New price, Time price, Insurance claim process, Insurance benefits 3

5 Obsah Úvod Indikace příčin vzniku a následky pojistné události Povodeň versus záplava Dělení povodní z hlediska Zákona č. 150/2010 Sb Mapy povodňového nebezpečí Povodňové zóny Příčiny vzniku povodní v České republice Přirozené příčiny vzniku povodní Umělé příčiny vzniku povodní Faktory ovlivňující rozsah povodní Vliv následků povodně na stavebně-technický stav staveb Stabilita zaplaveného objektu Objekty vyzděné z plných pálených cihel Objekty vyzděné z nepálených cihel Objekty vybudované panelovou technologií Poruchy stavebních konstrukcí Sanační a bezpečnostní opatření Nedostatky při sanaci a rekonstrukci zaplavených objektů Nevhodný postup při vysoušení Vliv stavu konstrukcí před povodní Vliv tlakového působení vody na konstrukce a hydroizolace Problematika omítek Sanace a údrţba vlhkého zdiva zaplavených objektů Stavební úpravy a sanace vlhkého zdiva Podmínky pro vysychání zaplaveného zdiva Analýza vlivu následků povodně na hodnotu nemovitosti Pojistná událost č Pojistná událost č Pojistná událost č Pojistná událost č Závěr vliv následků povodně na hodnotu nemovitosti Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví Metody oceňování nemovitostí pro stanovení pojistné hodnoty Význam pouţívaných termínů Stanovení pojistné hodnoty Nákladová metoda Indexová metoda Časová cena stavby Výpočet ceny pro stanovení pojistné hodnoty administrativní budovy Popisné informace Stanovení nové ceny Stanovení časové ceny Závěr ke způsobu stanovení pojistné hodnoty Metodika rozpočtování při likvidaci pojistné události Poloţkový rozpočet Postup sestavení poloţkového rozpočtu Sestavení ceny pomocí rozpočtovacího softwaru

6 3 Likvidace pojistné události Proces likvidace pojistné události Postup při zpracování expertního posudku Zjištění příčiny pojistné události Zjištění rozsahu škody způsobené povodní Náklady na uvedení do původního stavu Technické zhodnocení Odpočet hodnoty vyuţitelných zbytků Pojistné plnění při likvidaci pojistné události Výše pojistného plnění Podpojištění Výpočet pojistného plnění Závěr Seznam pouţité literatury Přílohy Oficiální zadání diplomové práce

7 Úvod K výběru tématu Indikace příčin a výpočet pojistného plnění při likvidaci pojistné události mne vedla spojitost s mím studijním oborem. Protoţe mě problematika v této oblasti oceňování zaujala, rozhodla jsem se ji více prozkoumat v této diplomové práci. Diplomovou práci lze rozčlenit na tři části. První kapitola je zaměřena na dílčí oblast pojistného nebezpečí, resp. povodně nebo záplavy, jejich příčiny a následky, které vedou ke vzniku pojistných událostí v zasaţeném území. Druhá kapitola se zabývá problematikou způsobu stanovení pojistné hodnoty a analyzuje dvě hlavní metody pro oceňování nemovitého majetku v pojišťovnictví v České republice. Na konkrétní příklad je aplikována nákladová metoda, která je nejvíce pouţívaná v pojišťovací praxi. Dále je popsána metodika rozpočtování v pojišťovnictví, která otvírá téma třetí kapitoly. Třetí kapitola je zaměřena na proces likvidace pojistné události, jehoţ poslední fází je výpočet výše pojistného plnění. Kaţdá fáze procesu je popsána obecně. V závěru kapitoly je proveden výpočet pojistného plnění. Je vysvětlen pojem podpojištění ve vztahu ke stanovené pojistné částce. Z jednotlivých kapitol vyplývá jejich závislost. Je třeba podotknout, ţe oceňování majetku v pojišťovnictví je speciální problematika, která v právních předpisech a různých metodických pokynech doposud není zcela vystiţena. 6

8 1 Indikace příčin vzniku a následky pojistné události Povodně jsou v České republice jednou z největších přírodních hrozeb, která můţe způsobit obrovské škody na majetku v zasaţeném území. Ze statistik vyplývá, je povodeň je na druhém místě ze tří nejčastějších pojistných událostí v ţivelním pojištění. Tato část práce se zabývá problematikou příčin vzniku a následky povodně v osídleném území a v závěru analyzuje vliv následků povodně na hodnotu nemovitosti. 1.1 Povodeň versus záplava Povodeň výrazné přechodné zvýšení hladiny vodního toku, ať jiţ v důsledku náhlého zvětšení průtoku, například v důsledku dešťových sráţek nebo tání sněhu, nebo zmenšením průtočnosti koryta například ledovou zácpou, ucpáním mostních otvorů. Záplava vylití vody z koryta v důsledku povodně. Pojišťovny ve svém výkladovém ustanovení rozlišují povodně a záplavy následovně: Povodeň je zaplavení území vodou, která se vylila ze břehů vodních toků nebo vodních nádrţí tj.přehrad a rybníků, nebo která tyto břehy a hráze protrhla. Záplava je vytvoření souvislé vodní plochy, která po určitou dobu stojí nebo proudí a můţe být způsobena i z jiných zdrojů neţ vodních toků, např. dešťovými sráţkami, táním sněhu, z vodovodních zařízení a nádrţí apod. Ve Všeobecných pojistných podmínkách pojišťovny nerozlišují pojistné nebezpečí na povodeň a záplava, ale jednotně na povodeň nebo záplava. 1.2 Dělení povodní z hlediska Zákona č. 150/2010 Sb. Přirozené povodně - povodně vzniklé především shodou přírodních podmínek v povodí vodního toku v daném místě 7

9 Zvláštní povodně - povodně, jeţ nevznikly z přírodních příčin, ale v důsledku technické závady či havárie na nějakém vodním díle v povodí příslušného vodního toku 1 Účelem Zákona č. 150/2010 Sb. je mimo jiné vytvořit podmínky pro sniţování nepříznivých účinků povodní a sucha a zajistit bezpečnost vodních děl v souladu s právem Evropských společenství. POVODNĚ PŘÍROZENÉ ZVLÁŠTNÍ zimní a jarní povodně způsobené táním sněhové pokrývky letní povodně způsobené dlouhotrvajícími regionálními dešti způsobené poruchou vodního díla vyvolané ztrátou akumulační schopnosti krajiny jímat vodu letní povodně způsobené krátkodobými sráţkami velké intensity zimní povodňové situace způsobené ledovými jevy ledové povodně v období tání ledové povodně v období mrazů toky s dnovým ledem toky s ledovou kaší Graf č. 1 Druhy povodní vyskytující se v České republice 1.3 Mapy povodňového nebezpečí Ministerstvo ţivotního prostředí vydává plány pro zvládání povodňových rizik jako opatření obecné povahy. Povodňovým rizikem se rozumí kombinace pravděpodobnosti výskytu povodní a jejich možných nepříznivých účinků na lidské zdraví, životní prostředí, kulturní dědictví a hospodářskou činnost. 1 Zákon č. 150/2010 Sb. - o vodách (vodní zákon) a související předpisy, 64a, odst. 2 8

10 Předběžné vyhodnocení povodňových rizik je podkladem pro vymezení oblastí s významnými povodňovými riziky. Pro tato území se zpracují nebo aktualizují mapy povodňového nebezpečí, mapy povodňových rizik a plány pro zvládání povodňových rizik. Mapy povodňového nebezpečí vymezují území, která by mohla být zaplavena podle různých povodňových scénářů a s využitím stanovených záplavových území. Na mapách povodňových rizik se vyznačí potenciální nepříznivé následky povodní podle těchto scénářů. 2 Mapy povodňového nebezpečí jsou zveřejněny na portálu České asociace pojišťoven. Tento systém v současné době vyuţívá více neţ 30 členských pojišťoven asociace při stanovení pojistných nebezpečí a kalkulaci cen pojistného u majetkového pojištění v místě polohy objektu Povodňové zóny Většina pojišťoven na trhu, vyuţívá systému rizikových povodňových zón záplav, rozděleného do čtyř skupin podle stupně nebezpečí výskytu záplav : Zóna 1 se týká území se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav, mimo území vymezené rizikovými zónami. Zóna 2 se týká území s nízkým nebezpečím výskytu záplav a odpovídá zejména území tzv. maximálního rozlivu. Zóna 3 se týká území se středním nebezpečím výskytu záplav a odpovídá zejména území tzv. padesátileté vody. Zóna 4 se týká území s vysokým nebezpečím vzniku záplav a odpovídá zejména území tzv. dvacetileté vody. 3 Z analýzy povodňových map vyplývá, ţe do nejrizikovější čtvrté zóny spadá 2% území jiţních Čech, další v pořadí je Olomoucký kraj a Karlovarsko. Naopak nejbezpečnější je Praha. V nejrizikovější zóně je pouze 0,42 % území hlavního města. 2 Zákon č. 150/2010 Sb. - o vodách (vodní zákon) a související předpisy, 64a, odst.2,3,4 3 ARCREVUE GIS v ČSOB Pojišťovně. vyd Praha: ARCDATA, 2/2011 s.6 ISSN , MK ČR E

11 Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Zóna 2 zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Zóna 3 zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. Zóna 4 zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně. Obr.1 Mapa povodňového nebezpečí Příčiny vzniku povodní v České republice Přirozené příčiny vzniku povodní Příčinou zimní a jarní povodně je tání sněhové pokrývky, popřípadě v kombinaci s dešťovými sráţkami. Povodně v těchto ročních období se vyskytují zejména v podhorských oblastech. Příčinami letní povodně jsou dlouhotrvajícími regionální deště nebo krátkodobé sráţky velké intenzity a vyskytují se na všech tocích v zasaţeném území. Zimní povodně jsou způsobené ledovými jevy a objevují se v úsecích toku náchylných ke vzniku ledových nápěchů a ledových zácp. Pro vznik povodní v České republice jsou v naprosté většině případů rozhodující hydrologické příčinné jevy na území republiky. Povodně přicházející ze sousedních zemí mohou připadat v úvahu pouze na Ohři (přítok do nádrţe Skalka), na Dyji (přítok do nádrţe Vranov) a částečně na horní Luţnici a na Olši. 4 CAP: Povodňové mapy

12 1.4.2 Umělé příčiny vzniku povodní Zvláštní povodně jsou povodně způsobené umělými vlivy, tj. situacemi, které mohou nastat při stavbě nebo provozu vodohospodářských děl vzdouvajících vodu, při narušení vzdouvacího tělesa, při poruše hradících konstrukcí výpustných zařízení, nebo při nouzovém řešení kritických situací z hlediska bezpečnosti vodohospodářských děl. Tyto případy bývají často spojeny s výskytem přirozené povodně v daném území. Jde většinou o zemní hráze malých nádrţí a rybníků, jejichţ výpustné a přelivné objekty nejsou dostatečně kapacitní pro bezpečné převedení přítoku do nádrţe. Činnost v průběhu zvláštní povodně se řídí příslušnými plány ochrany území pod vodním dílem před zvláštní povodní, dle zvláštního metodického pokynu Ministerstva ţivotního prostředí Faktory ovlivňující rozsah povodní Pro krizovou situaci jakou je povodeň, jsou doporučeny typové postupy, zásady a opatření pro její řešení, a to v dokumentu tzv. typovém plánu Povodně velkého rozsahu. Vlastní zpracování typových plánů je přeneseno na jednotlivé ústřední správní úřady podle jejich působnosti. Typový plán mimo jiné rozlišuje vlivy na rozsah povodní, vznik a trvání krizových stavů a velikost povodňových škod. Mezi nejdůleţitější faktory ovlivňující rozsah povodní patří: dlouhotrvající vodní sráţky, přívalové deště, v zimě prudká obleva s deštěm vyvolávající tání sněhu a chod ledu, kapacita a stav koryta vodního toku, odolnost a dostatečná výška ochranných hrází podél vodního toku proti vzduté a proudící vodě a odolnost proti přelití hrází vodních děl, vliv retenční schopnosti vodních děl, například nádrţí, rybníků nebo poldrů a dalších technických opatření například jezů, ochranných hrází podél vodních toků a další, vliv retenční schopnosti krajiny, zástavba a vyuţívání záplavového území, 5 ČHÚ: Odborné pokyny Hlásné a předpovědní povodňové služby. 11

13 včasná informovanost o povodňovém nebezpečí, operativní řízení vodohospodářských procesů v době povodní, opatření k ochraně před povodněmi. 1.6 Vliv následků povodně na stavebně-technický stav staveb Při záplavách bývají části staveb nad úrovní hydroizolace ponořeny do vody zpravidla několik dnů aţ týdnů. Zaplavené podzemní a částečně i nadzemní prostory způsobují plné nasycení vodou souvisejících stavebních konstrukcí. Vysoká vlhkost zůstává v zasaţených stavebních konstrukcích i po opadnutí vody. Na tuto vlhkost reagují odlišně objekty z pálených cihel, z nepálených cihel a objekty s panelovou technologií Stabilita zaplaveného objektu U zaplaveného objektu se ve větší míře mění: charakteristiky zeminy pod základovými konstrukcemi, ato především úhel vnitřního tření, soudrţnost zemin mechanické parametry materiálů, zejména zdiva. To můţe zapříčinit pohyb základů excentricky zatíţených pilířů a stěn, ale téţ sníţení pevnosti zdiva ve smyku. Pokles úhlu vnitřního tření a nasycení zásypového materiálu vodou můţe být nebezpečné i pro klenby. Vzrůst hladiny spodní vody a její pohyb podporuje výskyt sesuvů půdy. Voda nakumulovaná v objektu způsobuje především tlak na obvodové suterénní stěny, popř. deformaci dřevěných stropů. Rozdíl mezi úrovní vody v objektu a hladinou spodní vody v jeho okolí ohroţuje stabilitu suterénních stěn. Při čerpání vody z objektu se mohou vyplavovat jemné frakce zemin v podloţí, coţ můţe mít za následek zvýšené, popř. nerovnoměrné sedání základových konstrukcí. 12

14 Jakmile voda opadne, mohou se na objektu objevit trhliny vlivem sníţení úrovně spodní vody, poklesu zásypů pod podlahami i objemových změn vysychajících materiálů. U objektů částečně podsklepených, zaloţených na nehomogenním podloţí nebo s nerovnoměrným zatíţením například s nástavbami, přístavbami apod.. se trhliny projevují mnohem častěji. Dále se mnohem častěji deformují klasické masivní stavby bez účinných ztuţujících věnců. Objekty s tuhými monolitickými nebo montovanými nosnými konstrukcemi vykazují vůči trhlinám a deformacím vyšší odolnost. U dřevěných stropů, podhledů a dalších konstrukcí se můţe v menší nebo větší míře objevovat hniloba, která můţe tyto konstrukce zcela vyřadit ze své funkce Objekty vyzděné z plných pálených cihel Pokud zděné domy mají dostatečnou prostorovou tuhost, tj. jsou v úrovni stropů svázány ţelezobetonovými věnci a nejsou podemlety silným proudem záplavové vody, zůstávají po povodních bez podstatných poruch. V případě, ţe jsou provedeny nástavby či stavební úpravy na spodním zdivu z vepřovic, dochází jiţ k destrukci původního zdiva z nepálených cihel. Pokud se v objektu vyskytovali zavlhlé stěny i před zaplavením, pokles vlhkosti přirozeným způsobem je velmi pomalý. V takovém případě při výměně poškozených omítek je nutno aplikovat omítky sanační, propouštějící zbytkovou vlhkost ve zdivu. Rozsah odstranění stávajících omítek bývá určen hranicí 500 mm aţ 800 mm nad obrysem vlhkostních map. Rychlost vysušování je ovlivněna: větráním interiérů v klimaticky vyhovujícím stavu temperováním či mírným vytápěním vnitřních prostor stavebními úpravami např. obnaţením mokrého zdiva strţením narušené omítky, umoţňujícími snazší transport vnitřní vlhkosti do ovzduší. 6 KUPILIK, Václav. ČVUT Praha, Stavební fakulta. TZB : Riziko poškození objektů zasažených povodněmi no.6 13

15 Technologická přestávka mezi otlučením staré omítky s vyškrábáním spár zdiva a novým omítnutím se pohybuje v rozmezí 15 aţ 30 dní Objekty vyzděné z nepálených cihel Objekty vyzděné z nepálených cihel bývají nepodsklepené s jedním aţ dvěma podlaţími. Zdivo není zpravidla opatřeno izolací proti zemní vlhkosti. U podsklepeného objektu jsou suterénní stěny většinou vyzděny z kamene nebo z plných pálených cihel. Starší obytné domy jsou mnohdy vyzděny z tzv. vepřovic. Hlavními příčinami poruch stavebních konstrukcí starších obytných domů dotčených povodní bylo: nerozumné konstrukční spojení různých materiálů v průřezu, nedořešení detailu styku svislých a vodorovných konstrukcí, zejména s ohledem na situaci, při které je část průřezu z nepálených cihel vyloučena z funkce, malá únosnost a nadměrná štíhlost prvků ve vztahu k celkovému zatíţení, malá únosnost svislých konstrukcí v podsklepených částech objektů, a to s ohledem jak na svislé, tak i na vodorovné zatíţení. 7 U zdiva kombinovaného z cihel nepálených a pálených nebyly konstrukce většinou navrţeny tak, aby při selhání částí průřezů z nepálených cihel v důsledku promočení došlo, byly části provedené z pálených cihel nebo tvarovek schopny zatíţení přenést samy. 7 KUPILIK, Václav. ČVUT Praha, Stavební fakulta. TZB : Riziko poškození objektů zasažených povodněmi no.6 14

16 Obr. 1 Příklad statické poruchy nosného obvodového zdiva z nepálených cihel Obr. č.2 - Nevhodné ponechání heterogenního pilíře z pálených a nepálených cihel - vytvoření nového železobetonového věnce nad pilířem. Obr. č.3 - Příčka z vepřovic se působením povodňové vody roztekla, cihelná příčka je neporušena. Obr. č.4 - Narušení zdiva srážkovou vodou z porušené střechy a vadných svodů Obr. č.5 - Vytvoření nosného pilíře z části z plných cihel pod průvlakem 15

17 Na základě statických průzkumů objektů vybudovaných z vepřovic se doporučuje následující postup sanace a rekonstrukce: 1. ověření inţenýrsko-geologickou skladby podzákladí, 2. ohledání základové konstrukce, případně zjištění výskytu starých základů jiţ neexistujících objektů, 3. zajištění kontroly přívodů vody, kanalizace, odpadů ze střech, provedení spádování okolního terénu směrem od objektu apod., 4. zesílení nekvalitně provedených, nedostatečně dimenzovaných, příp. degradovaných základů, 5. posouzení vhodnosti zachovat části z nepálených cihel a nekombinovat různé stavební materiály, 6. v případě nových konstrukcí z odlišných materiálů vybudovat dostatečně dimenzované pilíře z pálených cihel na kvalitních základech, na kterých budou provedeny nové vodorovné prvky pro vynášení konstrukce stropu, 7. doplnit vodorovné tuhosti objektu, například vytvořit věnce, případně sepnutí táhly, ztuţení lany Objekty vybudované panelovou technologií Objekty montované prefabrikované, resp. panelové objekty mají nosný konstrukční systém odolný vůči vlivům povodně. Degradace se týká především doplňkových konstrukcí, například bytová jádra. V mnohých bytových jádrech jsou pouţity materiály z plastů, sendvičové lehké desky s obsahem nejrůznějších pryskyřic a proto můţe docházet k vývinu nepříjemného zápachu v důsledku degradace těchto materiálů ve vlhkém prostředí. Tato vlhkost stoupající i do vyšších nadzemních podlaţích zapříčiňuje zhoršenou zavíratelnost výplňových otvorů a destrukci podlah. Poslední povodně potvrdily, ţe nejčastějšími sanačními zásahy u panelových objektů byly výměny podlah, bytových jader, dveří, popřípadě oken. 16

18 1.6.5 Poruchy stavebních konstrukcí Omítky Omítky zasaţené záplavami jsou obvykle zašpiněné, nepřiléhají k podkladu, vykazují vlhké mapy, puchýře, dutiny apod. Z hlediska zašpinění hraje značnou roli poréznost povrchu - čím větší je jejich poréznost, tím více je omítka citlivá k zachycení nečistot. Nečistotami mohou být velmi jemné částice, někdy i produkty koroze ţeleza projevující se rezavým zabarvením povrchu. Vlhkost způsobuje sníţení přídrţnosti jednotlivých vrstev mezi sebou nebo redukci adheze k podkladu. Vlhkostí bobtnají jednotlivé vrstvy, ve kterých dochází ke vzniku napětí, v jejichţ důsledku dochází ke tvorbě puchýřů a dutin. Intenzivní pronikání vlhkosti do struktury omítky umoţňuje transport rozpustných solí a jejich hromadění v místech odpařování vody. Tento jev se vyskytuje hlavně v blízkosti komunikací a u starší zástavby. Zavlhčení omítek ve srovnání se zdivem obvykle dosahuje větších výšek, neţli je úroveň hladiny zátopové vody. Se zvětšujícím se obsahem hygroskopických solí, které přijímají vlhkost ze vzduchu v závislosti na jeho relativní vlhkosti, roste vlhkost omítky. Tato vlhkost se udrţuje v omítce po dlouhou dobu, sniţuje ji pouze pokles relativní vlhkosti vzduchu. Proto po záplavách zvýšená vlhkost omítky projevující se vlhkými mapami nebo výkvěty není zapříčiněna přesunem vody, ale obsahem těchto hygroskopických solí. Destrukce omítek vlivem pozdější krystalizace solí rozpustných ve vodě závisí na místě, kde krystaly vzniknou. Pokud dochází ve struktuře omítky k rychlému odpaření vody, nastává zde tvorba převáţně velkých krystalů i kdyţ póry jsou jiţ zaplněny krystaly malých velikostí. Naproti tomu při pomalém odpařování vody a přesunu rozpuštěných solí k povrchu porézní omítky pak soli krystalizují na povrchu. Tato povrchová a vnitřní krystalizace solí můţe probíhat současně. 17

19 Jestliţe struktura omítky má omezený počet pórů (např. omítky s větším obsahem cementu nebo nepropustný nátěr), takţe rozpustné soli se nemohou dostat k povrchu omítky, přechází voda do vnějšího prostoru ve skupenství vodní páry. V tomto případě se redukuje pod vnější vrstvou její mnoţství, soli se zde akumulují a můţe nastat v důsledku jejich krystalizace oprýsknutí vnější vrstvy nebo tvorba puchýřů. Také na vlhkých omítkách se mohou vytvářet plísně nebo houbovité organismy, které se vzhledem a vlastnostmi podobají pravým plísním a tvoří na vlhkých podkladech olivově zelené tečkovité skvrny. Výkvěty pak vznikají většinou vyluhováním solí z podkladu, ale za předpokladu působení vlhkosti. Podlahy U podlah škody způsobené povodněmi závisí jednak na charakteru nášlapné vrstvy (koberec, povlaky z PVC, dřevěné podlahy plovoucí, vlysové atd.), ale i na jejich podkladu. Jestliţe např. koberec je poloţen na neprodyšném podkladu (beton, dlaţba atd.), dojde k výraznému poškození či destrukci jen u nášlapné vrstvy. Naproti tomu u dřevěných podlah poloţených např. na násypy, voda můţe způsobit nejen deformace povrchové dřevěné vrstvy, ale proniknout i do těchto násypů, které mohou být vodou rozmáčeny a mohou se tam dostat zárodky nejrůznějších mikroorganismů. U PVC povlaků voda můţe proniknout netěsností spár jak mezi jednotlivými pásy, tak mezi pásy a lemující konstrukce ke spodnímu podkladu. Míra poškození podkladu bude závislá opět na jeho odolnosti vůči vlhkosti. Výplně otvorů U dřevěných výplní otvorů - okna, dveře, můţe kromě rovinných deformací tj. vyboulení, zvlnění nebo odpadnutí povrchových dýh, nastat zhoršení netěsnosti mezi rámy a křídly, zkříţení otevíravých prvků, při dlouhodobém působení vlhkosti k jejich počáteční hnilobě. U dřevěných stropů jsou nebezpečné především jejich deformace a napadení dřevokaznými houbami. 18

20 1.6.6 Sanační a bezpečnostní opatření U nosného zdiva se mohou vyskytnout některé příznaky, které by mohly ohrozit stabilitu nebo spolehlivost objektu. Jedná se především o trhliny nejen v omítkách, ale v podkladním zdivu, ať jiţ ve zdicích prvcích či maltě s tloušťkou trhlin nad cca 0,2-0,3 mm. Pokud se takové trhliny objeví, je vhodné kolmo na ně umístit sádrové pásky. Ty se osazují po odstranění omítek přímo na zdivo a sleduje se jejich další rozvoj, čili zda jsou aktivní - rozšiřují se či pasivní - bez dalších změn. Sádrové pásky by se měly kontrolovat poklepem, jestli se neuvolnily od podkladu a měly by být označeny datem jejich umístění. Dále je nutno sledovat, zda u zdiva nevypadávají cihly či kámen nebo jestli jsou stěny vyboulené. Také nerovnoměrné deformace nosných stěn se mohou projevit např. kříţením výplní otvorů. Nelze vyloučit ani nadměrné deformace stropů, popř. krovů. Všechny dřevěné prvky vykazující nadměrnou vlhkost, např. podlahová prkna, okenní a dveřní křídla, dveřní obloţky musí být demontovány a vypodloţeny tak, aby mohly prosychat. Některé výrobky z dřevitých materiálů, např. dřevovláknité a dřevotřískové desky nebo OSB desky, kde se projevily známky rozpadu, musí být nenávratně odstraněny Nedostatky při sanaci a rekonstrukci zaplavených objektů Ve fázi rekonstrukce objektu, kdy jiţ nehrozí statické riziko nebo je objekt staticky zajištěn často dochází k chybám, které vedou ke znehodnocení provedených stavebních prací. Následující kapitoly analyzují tyto nejčastější chyby: Nevhodný postup při vysoušení Vliv stavu konstrukcí před povodní Vliv tlakového působení vody na konstrukce a hydroizolace Problematika omítek 8 KUPILIK, Václav. ČVUT Praha, Stavební fakulta. TZB : Riziko poškození objektů zasažených povodněmi.2010, no.6 19

21 1.7.1 Nevhodný postup při vysoušení Pokud se pouţívají odvlhčovače vzduchu, je nutno dodrţovat obecně platné zásady, které zajistí jejich skutečný efekt, tzn. Nepouţívat je při otevřených oknech a dveřích, nevyuţívat je dlouhodobě v případech, kdy není zajištěna funkční vodorovná nebo svislá hydroizolace. Pokud není pouţito dostatečné mnoţství těchto vysoušečů, nedojde k očekávanému efektu a je naopak podpořena nebezpečná kondenzace osekaného zdiva. Další nejčastější chybou je nedostatečná výměna vzduchu, kdy dochází ke vzniku kondenzátu na omítkách, který má za následek poruchy omítek a vznik plísní. Statické poruchy kleneb se objevují v případech, kdy je odstraněn původní kontaminovaný zásyp a není opětovně staticky zajištěn. Rovněţ tak pouze lokální zaměření horkovzdušných vysoušečů způsobuje následné trhliny ve stavebním materiálu. Velmi se osvědčil způsob, kdy se vyuţila funkce lokálních klasických topných těles nebo se alespoň obnovily původní komínové průduchy pro zajištění správné cirkulace vzd2uchu. Nejčastěji a s dobrými výsledky se realizovalo vysoušení na principu rozdílů teplot konstrukcí a následná výměna vzduchu v zasaţených prostorech Vliv stavu konstrukcí před povodní Jednou z opomíjených skutečností je fakt, ţe navrţené opravy neakceptují stav konstrukcí před povodní. Například v obcích s objekty starými 70 a více let byly konstrukce jiţ zavlhčené a zasaţené stavebně škodlivými solemi. Svůj vliv měly i opravy v minulých letech, kdy se pouţívaly k sanaci konstrukcí vnitřní izolace na bázi asfaltu, a tím se vlhkost dostávala do vyšších úrovní a na vnější stranu stěny. V takovém případě není vysoušení pomocí odvlhčovačů dostatečné a je nutný posudek odborníka. 20

22 1.7.3 Vliv tlakového působení vody na konstrukce a hydroizolace I v nových objektech (nejen ve starších), můţe tlakové působení povodňové vody způsobit poruchy funkčních izolací, a to jak svislých, tak vodorovných. Dále je nutno překontrolovat i stav rozvodů zdravotní instalace a odpadů. Opravy, které nevyloučí i moţnost těchto poruch, rovněţ povedou k nesprávnému nebo nedokonalému způsobu sanace Problematika omítek Neodborně provedené zásahy vyţadují další nemalé finanční částky na následné opravy. Obecně lze z vysledovaných objektů konstatovat, ţe zhruba v 70 % případů má smysl porušené a poškozené omítky okopat. Pouze v případech tzv. buchet, tedy stěn z vepřovice, by okopání mohlo vést ke statickým poruchám nebo aţ ke zborcení objektu, protoţe rozmáčenou hlínu nemá co drţet pohromadě. Pokud se urychleně aplikovaly klasické omítky na extrémně vlhké stěny, došlo v cca 60 % případů k poruchám, kdy se začaly objevovat plísně a solné výkvěty. Ke stejným chybám dochází, kdyţ se stavebník snaţí vysokou vlhkost zaizolovat pod omítky. Vlhkost začne zákonitě stoupat do vyšších úrovní nebo se projeví na vnější straně stěny. Díky této skutečnosti (vlhká stěna = studená stěna = odvod tepla), dochází ke vzniku rosného bodu na omítkách a k následnému vzniku neodvratitelných poruch omítek (sole, mapy, plísně,..) V případech smysluplného vysoušení prováděného pod dozorem odborného technika, má smysl aplikovat sanační omítky, a to takové, které jsou na tyto případy zvláště uzpůsobeny. Ne kaţdá sanační omítka je schopna odolat vysoké vlhkosti a vysokému stupni zasolení. Je třeba upozornit, ţe není-li dodrţen výrobcem stanovený postup, je účinnost sanačních omítek silně sníţena. 21

23 Tam, kde majitel objektu nepřistoupí ke komplexnímu řešení vlhkosti například provětrávané podlahy, drenáţe, vzduchové kanály, správné větrání a cirkulace vzduchu, neodpovídá v mnoha případech výsledek vynaloţeným nákladům. Kdo chce efektivně provádět rekonstrukci, neobejde se bez rad zkušeného a odborného technika Sanace a údržba vlhkého zdiva zaplavených objektů Stavební úpravy a sanace vlhkého zdiva Výsledkem provádění oprav, stavebních úprav a sanace vlhkého zdiva musí být následující: Provedením potřebných stavebních prací a úprav zajistit statiku objektu a jeho částí. Pouţitím účinných vysušovacích způsobů dosáhnout výrazné a trvalé sníţení obsahu vlhkosti ve dříve zaplavených a zamokřených konstrukcích. Vlhkostní sanaci konstrukcí je moţno provádět aţ po určitém odeznění záplavových účinků, tj. např. po trvalém poklesu hladiny záplavové vody do podzákladí nebo alespoň pod úroveň podlah, příp. suterénů a sklepů objektu. Sanaci vlhkého zdiva lze rozdělit do dvou fází: 1. V první fázi se předsuší zdivo nuceným způsobem, například s pouţitím teplovzdušných agregátů, vysoušecích kondenzačních nebo adsorpčních přístrojů, mikrovlnného ohřevu zdí. Zde je důleţitá rychlost provedení. 2. Ve druhé fázi se zajistí průběţné větrání a temperování nebo vytápění v zaplavených místnostech a prostorách. 9 SMOLA J., ŚÁLA J., ADRA: Obnova bytových domů po záplavách.. Tepelná ochrana budov - květen 2002 [cit ]. 22

24 Kromě odvlhčování zdiva, i ohřevu konstrukcí a vytápění a větrání interiérů staveb by měly být z dříve zaplavených podlah a stropů či kleneb odstraněny všechny vodou nasáklé sypké materiály - například škvára, stavební suť, dále trámy, prkna a podlahové krytiny. Ze stěn by se pro umoţnění odparu vlhkosti ze struktury zdiva měly ze strany vnějšího a vnitřního líce v potřebném rozsahu odstranit stávající běţné vnější i vnitřní omítky a v případě silné kontaminace někdy i omítky vlastností sanačních. Ve zdivu by se mohly, pokud je to ze statického hlediska moţné, alespoň ve vnitřním prostředí proškrábat spáry. V místnostech je technicky vhodné provést na otlučené zdivo i protiplísňový nástřik Podmínky pro vysychání zaplaveného zdiva K vytvoření podmínek, aby zdivo objektů mohlo přirozeně vysýchat, patří zejména toto: v podlahách a podél obvodových stěn pod terénem by měly být zřízeny vzduchoizolační systémy; nově provedené omítky a jejich povrchové nátěry ve vnějším prostředí a uvnitř objektů musí být dostatečně paropropustné; dříve provedené obklady stěn, především nad terénem ve vnějším prostředí, by měly být obnoveny hlavně na zřízenou vzduchovou mezeru, uvnitř budov je lze obnovovat jen po dostatečném vyschnutí zdiva (zjistí se objektivním průzkumem); podél paty zdí by měl být povrch terénu nebo chodníků v paropropustné úpravě (kamenná nebo zámková betonová dlaţba do písku) 23

25 K vyschnutí zdiva staveb dojde dále jen za podmínek, kdy budou jejich střešní krytiny a ţlaby v dobrém technickém stavu a kdy nebude docházet k únikům sráţkové vody z dešťových svodů na povrch terénu a do podzákladí. Do zeminy nesmí dále docházet k únikům dešťové a biologicky znečištěné vody z kanalizace, z přípojek a z odpadů a z instalací vodovodu uvnitř objektů. Voda stékající po povrchu terénu musí být odváděna od paty zdí Analýza vlivu následků povodně na hodnotu nemovitosti Pojistná událost č. 1 Fotodokumentace: Zjištěný stav Během povodní (r.2002) byl objekt zatopen přibliţně minimálně do výšky stropu, tedy cca 3.2 m od úrovně terénu. V době prohlídky byl objekt celkově demolován, na místě byla pouze betonová základová deska se zabetonovanými trámy a severní zděná štítová stěna, tvořící současně stěnu skladu. Při povodni zjevně došlo k namočení tepelné izolace, a to na obvodových stěnách i na stropě. V důsledku zvýšení hmotnosti pak došlo k deformaci a zřícení částí konstrukce tak, ţe musela být zcela odstraněna. 10 SMOLA J., ŚÁLA J., ADRA: Obnova bytových domů po záplavách.. Tepelná ochrana budov - květen 2002 [cit ]. 24

26 Rozsah sanace objektu Objekt je zcela demolován a jedinou moţností je tak výstavba haly nové, shodného či obdobného provedení dřevostavba se zatepleným obvodovým pláštěm a stropem, rozdělá na dílny, kanceláře atd., s hlukově izolovanými stěnami mezi kancelářemi a dílnami. Pokud by byl stavěn objekt naprosto shodného provedení, byla by, po opravách, které by zahrnovaly lokální opravy výtluků v podlaze stěrkou a odstranění zabetonovaných dřevěných nosníků, pouţitelná základová deska. V případě, ţe objekt není moţné provést ve zcela shodném provedení, coţ je pravděpodobnější, je základová deska nadále nepouţitelná vhledem k mnoţství různých oslabení práce zabetonovanými trámy. Rozpočtové náklady na náhradu škody: Objekt Náklady celkem ( bez DPH, CÚ 2002) Hala Kč Pojistná událost č. 2 Fotodokumentace: Zjištěný stav Během povodní ( r.2002) byl objekt zatopen přibliţně do výšky 1.2 m od úrovně podlahy, voda na místě servala cca 36 hodin. Objekt v době prohlídky nevykazoval poruchy statického charakteru. 25

27 Při prohlídce byl zjištěn následující stav: Podlahy v obývacím pokoji a jídelně odstraněny v celé skladbě aţ k násypu pod vyrovnávací betonovou vrstvou Vnitřní omítky osekané do výšky cca 1.2 m od podlahy Dřevěné dveře lokálně deformované, dveře WC zcela zničené Dřevěné schodiště deformované schodnice, objevují se podélné trhliny. uvolněné spoje jednotlivých prvků, stupně částečně deformované prohnuté. Okna v dosahu vody (obývací pokoj a jídelna) částečně deformovaná. Vnější obvodový plášť lokálně poškozený trhlinami, za pláštěm nečistoty a mokrá zeď Rozsah sanace objektu Výměna podlah v obývacím pokoji a jídelně (demontáţ jiţ provedena) v celém rozsahu a celé skladbě (podkladní beton 60 mm, vodorovná izolace, betonová mazanina 50, OSB desky, volně poloţený koberec tloušťky jednotlivých vrstev nebylo moţno stanovit, jsou tedy pouze odhadnuty) celková plocha 30 m 2 Výměna vnitřních omítek jiţ odstraněny 70 m 2 Malba vnitřních prostor 200 m2 Výměna vnitřních dveří 2 ks 60/197, 3 ks 80/197 Repase vnějších dveří dřevěných 80/197 palubkový obklad, 80/197 dýhované, s dřevěnými zárubněmi Repase oken zasaţených vodou 4 ks 1.8/1.0, dvoukřídlá, dvojitá Repase dveří na zahradu dřevěné dvojité, prosklené, 80/197 Oprava celodřevěného schodiště do podkroví, nutná bude zřejmě demontáţ (schodiště je slepeno na místě a upevněno k podlaze) jednoramenné schodiště šířky 0.8 m, délky cca 3.5 m. 26

28 Pro urychlení vysychání a moţnost sanace znečištěného a vlhkého zdiva je třeba částečně odstranit vnější zateplovací plášť (lokálně postiţený trhlinami) v rozsahu zaplavení celkem 38 m2, dále bude třeba nově provést celou omítku fasády (vzhledem k provedení profilované omítky je nemoţné provést napojení omítek bez zjevné spáry, která vzhled omítky znehodnotí ), včetně finálního barevného nátěru celkem cca 125 m2. Demontáţ zateplovacího pláště bude vyţadovat demontáţ keramických parapetů oken, v celkové délce 7.2 m, po opravě nové provedení. Rozpočtové náklady na náhradu škody: Objekt Náklady celkem ( vč. DPH, CÚ 2002) Rodinný dům Kč Pojistná událost č. 3 Fotodokumentace: 27

29 Zjištěný stav Při povodni došlo k zatopení objektu do výšky cca 1.5 m. Následně došlo k těmto poruchám: pokles části obvodového zdiva, doprovázený vznikem širokých trhlin ve zdivu poškození veškerých dřevěných částí stavby dřevěných podlah, dřevěných dveří a zárubní, deformace dřevěných oken propadnutí podlah v oblasti WC a koupelny, doprovázené destrukcí příček a s tím související poškození rozvodu vody, odpadů atd. v důsledku deformací zdiva a promočení došlo k poškození elektroinstalace oplocení kolem objektu zcela chybí studna byla zatopena a následně vyčištěna betonový chodník kolem objektu je poškozený, deformovaný, z části jsou však závady dlouhodobého charakteru (trhlinami prorůstá tráva), z části se jedná o poruchy nové část dřevěného stropu postiţena hnilobou bez souvislosti s povodní Rozsah sanace objektu V první řadě bylo provedeno statické zajištění objektu, které zahrnovalo: odhalení základů a jejich zesílení dobetonováním s tím ţe byla doplněna svislá izolace z nopové folie sepnutí poškozeného zdiva ocelovými táhly zazdění okna v poškozené stěně, přemístění okna do stěny druhé s tím, ţe samotné okno bylo pouţito původní Statické zajištění objektu bylo, vzhledem ke zjištěnému poškození objektu, zcela na místě. Dále byly provedeny následující práce: veškeré podlahy, kromě podlahy v zádveří, byly odstraněny a nahrazeny betonovou deskou veškeré dřevěné dveře a dřevěné zárubně byly odstraněny, osazeny byly zárubně ocelové vybourány a nově provedeny byly příčky v oblasti koupelny a WC, s novým rozvodem vody a odpadů 28

30 nově byla prováděna elektroinstalace v důsledku poškození podlahy musel být vybourán zděný sporák a pec odstraněny byly veškeré postiţené vnitřní i vnější omítky Obytný dům: odhalení základů v délce 44 bm, do hloubky 1.2 m dobetonování ţelezobetonového prahu v délce 44 m staţení objektu ocelovými kleštinami v obvodových stěnách a v dostatečně silných příčkách celkem cca 110 bm kleštin výměna poškozených vnitřních omítek cca 250 m2 výměna keramických obkladů 25 m2 výměna poškozených příček tl. 150 mm 27.3 m2 demontáţ dřevěných podlaha a jejich náhrada v původní skladbě (násyp, polštáře, dřevěná hrubá podlaha 50 m2, palubky 33.5 m2, nebo dřevotříska s PVC 16.5 m2), je moţná náhrada betonovými deskami výměna poškozených betonových podlah 24 m2 výměna keramické dlaţby 24 m2 výměna dveří včetně zárubní 80/197 4 ks, 70/197 3 ks výměna vodovodního potrubí v poškozených příčkách od přívodu cca 10m výměna kanalizačního potrubí v poškozených příčkách a podlahách cca 10 m výměna elektroinstalace výměna poškozených vnějších omítek 120 m2 malba interiéry - 360m2 nátěry fasády 135 m2 repase oken - 1.8/1.3 3 ks, 1/1.2 5 ks zazdění jednoho okna a jeho přemístění do nepoškození zdi okno 1.8/1.3 m Špejchar : výměna vnějších omítek 25 m2 výměna vnitřních omítek 45 m2 vybílení vnitřního prostoru 65 m2 nátěr fasády 30 m2 29

31 Oplocení : zbourání a nové vystavění kamenné podezdívky v délce 40 m, včetně základu a ocelových sloupků - rozměru cca 0.4x0.8 m výstavba plotu délky 40 m, výška 1.2 m, drátěné pletivo, ocelové sloupky Betonový chodník : částečná výměna betonové desky tl. cca 100 mm cca 20 m2 Studna : vyčištění Oproti předloţenému rozpočtu není uvaţováno s aplikací hydroizolačních folií, a to jak pod podlahami, tak kolem podzemních částí zdiva nopová folie, protoţe se sice jedná o úpravy ţádoucí, nicméně se jedná o zlepšení objektu nad rámec sanace následků povodně Rozpočtové náklady na náhradu škody: Objekt Náklady celkem ( vč. DPH, CÚ 2002) Obytný dům Špejchar Oplocení, chodník, studna Celkem Kč Kč Kč Kč 30

32 1.9.4 Pojistná událost č. 4 Fotodokumentace: Zjištěný stav V době povodně byl objekt zaplaven do výšky cca 3.4 m od úrovně podlahy 1.NP. Prostor kuchyně, chodby, WC atd. byl zcela zatopen, v obývacím pokoji voda dosahovala cca 10 cm pod úroveň stropu, postiţeny byly pouze dřevěné stropní trámy. V prostoru 2.NP byla z části zaplavena chodba a jeden pokoj, jejichţ podlaha je níţe oproti ostatním prostorám. V prostoru 1.NP byly postiţeny veškeré omítky, dřevěné konstrukce, elektroinstalace, plynový kotel, poškozeno je těleso krbu. V prostoru 2.NP došlo k postiţení pouze části omítek s tím, ţe jsou promočené podlahy, a dřevěné konstrukce dveře v dosahu zatopení. Na vnějším povrchu byly postiţeny omítky a štuková výzdoba, stejně tak byla znehodnocena provětrávaná mezera u hydroizolace zdiva. Prostor 1.NP je vysoušen kondenzačními vysoušeči, avšak v důsledku absence oken zcela neúčinně. V době prohlídky nebyly na objektu zjištěny statické poruchy. Rozsah sanace objektu obnova vnitřních omítek stěn 320 m2 obnova omítek stropů na rákosovém podbití 86 m2 31

33 demontáţ a obnova stropní konstrukce prkenný podhled, násyp cca 200 mm, prkenná podlaha, dlaţba 23.5 m2 očištění a impregnace stropních trámů 70 m2 výměna keramických obkladů stěn 30 m2 výměna dlaţby1.np včetně podkladního betonu, doplnění a dohutnění násypu pod podlahou 43 m2 výměna dřevěné plovoucí podlahy včetně podkladního betonu, doplnění a dohutnění násypu pod podlahou 44 m2 malba interiéru 530 m2 obnova vnějších omítek se štukovou výzdobou m2 fasádní nátěr 260 m2 nátěr klempířských prvků oplechování říms 16 m2 svislé izolace podzemní části obvodového zdiva v celkové ploše cca 16 m2, ve výkopu hl. 0.7m a délky cca 25m, m3, s nutným předláţděním přilehlého chodníku (kamenná dlaţba) 17m2. výměna dveří dřevěných, včetně dřevěných zárubní, atypického provedení vnější dveře plné 0.9/1.9, balkónové prosklené 1.3/2.5, vnitřní jednokřídlé hladké 0.7/ ks, 0.8/ ks, vnitřní dvojkřídlé prosklené 1.2/2.2, vnitřní posuvné prosklené 3.6/2.7 výměna oken dřevěných, včetně rámů 1.0/1.4 5 ks, 1.3/0.6 1 ks U dalších nutných prací nelze předem jednoznačně určit rozsah : rekonstrukce elektroinstalace v 1.NP, výměna osvětlovacích těles, oprava a vyčištění mosazných lustrů (2 ks) oprava kanalizace a rozvodu vody (v době prohlídky jiţ provedeno) výměna plynového kotle ústředního topení (typ nebyl určen) demontáţ, vyčištění a nátěr radiátorů ÚT 8 ks demontáţ a montáţ zařizovacích předmětů WC, umyvadlo, dřez, vodovodní baterie přezdění, resp. zrestaurování, tělesa krbu s přihlédnutím k historické hodnotě, zejména římsy cca 1m3 zdiva, cca 3 m2 keramických původních obkladů, vyspárování atd. Po instalaci oken, případně zakrytí okenních otvorů, je ţádoucí vyuţít metod pro vysušení objektu, tedy kondenzační vysoušeče a topidla. 32

34 Objekt Náklady celkem ( vč. DPH, CÚ 2002) Obytný dům Kč Závěr vliv následků povodně na hodnotu nemovitosti Z uvedených pojistných událostí bylo zjištěno, ţe u stavebních konstrukcí a technologií, které byly ve styku s vodou se poruchy vyskytují nejčastěji. Jedná se především o omítky na zdivu, dřevěné a povlakové podlahy, dřevěná okna, dveře, dřevěné stropy, dřevěné schodiště, obvodový plášť, elektroinstalace. Ţivotnost objektu, včetně nákladů na opravy a budoucí stavebně-technický stav objektu, závisí na správném provedení sanačních opatření ve vhodném čase. Věcně či časově nesprávná rozhodnutí mohou povodňové škody znásobit. 33

35 2 Metody oceňování nemovitostí v pojišťovnictví Oceňování v pojišťovnictví v České republice je pro nezávislé experty, jakými jsou odhadci majetku, znalci či likvidátoři, dosud málo obsazený sektor trhu. Pojišťovny v České republice se omezují na zjednodušené postupy jak při indikaci pojistných hodnot, tak při likvidaci pojistné události a na experty se obracejí v malém měřítku. Zvyšováním nabídky sluţeb a zvýšením tak počtu smluv na jednoho klienta, tzv. propojištěnost, jsou kladeny vyšší poţadavky na pouţívané nástroje, na jejich přesnost, sofistikovanost. Expert - specialista se setká s pojišťovnou ve dvou procesech, a to při stanovení pojistné hodnoty pojištěného majetku a při likvidaci pojistné události. 2.1 Metody oceňování nemovitostí pro stanovení pojistné hodnoty Význam používaných termínů Pojistná událost Pojistná událost je nahodilá skutečnost blíţe označená v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění. 11 Pojištění Pojištění je vytváření finanční rezervy slouţící k úhradě škod nebo potřeb, které vzniknou nahodile a jsou přitom pojistnou událostí. Finanční rezerva se vytváří z kumulovaných prostředků pojištěných subjektů, jinými slovy z pojistného, které je cenou za poskytování pojistné ochrany. 12 Pojistitel Pojistitel je právnická osoba, která je oprávněna provozovat pojišťovací činnost podle zvláštního zákona. 11 Zákon č. 37/2004 Sb. ze dne 17. prosince 2003 o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (zákon o pojistné smlouvě) 12 Ing. Petr Ort, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha

36 Pojistník Pojistník je osoba, která uzavřela s pojistitelem pojistnou smlouvu. Pojištěný Pojištěný je osoba na jejíţ ţivot, zdraví, odpovědnost za škodu nebo jiné hodnoty pojistného zájmu se soukromé pojištění vztahuje. Pojistná hodnota Pojistnou hodnotou je cena pojištěné věci, od které se odvíjí stanovení pojistné částky v době uzavření smlouvy. Pojistná částka Pojistná částka vyjadřuje výši pojistného plnění nebo horní hranici pojistného plnění. Nová cena 3 (w) Novou cenou je cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. Časová cena 3 (v) Časovou cenou je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemž se přihlíží ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuž došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem Zákon č. 37/2004 Sb. ze dne 17. prosince 2003 o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů (zákon o pojistné smlouvě) 35

37 Cena obvyklá 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Stanovení pojistné hodnoty Z metodického hlediska se stanovuje pojistná hodnota třemi následujícími způsoby: 1. U pojištění na cenu novou se jedná o stanovení reprodukční ceny. Pokud je pojištěnou věcí budova nebo stavba, její pojistnou hodnotou je nová cena stavby, která umoţní rovnocennou náhradu budovy v případě poškození nebo úplného zničení. V praxi platí, ţe většina nemovitostí se oceňuje na cenu novou. 2. U pojištění na cenu časovou se jedná o stanovení věcné hodnoty čili odečet opotřebení od reprodukční ceny. Časová cena je pouţita pro výpočet pojistné hodnoty v případě, ţe opotřebení věci nebo její znehodnocení přesáhne mezní hodnotu stanovenou v pojistných podmínkách U pojištění na cenu dohodnutou se jedná o stanovení ceny obvyklé čili trţní hodnoty a výjimečně ocenění inklinuje k hodnotě zvláštní obliby. Postup stanovení pojistné hodnoty lze přirovnat k indikaci ceny nákladovým způsobem, a to v následujících fázích: 1. Stanovení typu stavby 2. Materiálově technická charakteristika 3. Určení stáří stavby 4. Opotřebení stavby 5. Stanovení standardu 6. Výpočet obestavěného prostoru 7. Stanovení reprodukční ceny 14 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 15 NĚMEČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. 1. vydání. Praha : C.H.Beck, ISBN

38 Add.1) V první fázi výpočtu reprodukční ceny a následně stanovení pojistné hodnoty se stanoví typ objektu, čili zda se jedná o rodinný dům, bytový dům, výrobní halu nebo jiný typ objektu. Důvodem je struktura jednotlivých ceníků pojišťoven podle typu staveb. Add.2) Ve druhé fázi se zatřídí stavbu dle materiálově technické charakteristiky, čili zda se jedná o stavu zděnou, dřevostavbu, nebo jiný konstrukční systém. K tomu lze vyuţít dokumentaci stavby pokud je k dispozici, nebo vizuální prohlídku stavby v místě šetření. Add.3) Třetí fáze se týká především pojištění na cenu časovou a případně na cenu dohodnutou. Stáří stavby lze snadno určit podle kolaudačního rozhodnutí, podle dokladu o zaplacení daně z nemovitosti, pokud je nemovitost například v majetku obchodní společnosti, lze stáří stavby určit z účetní dokumentace, u historických staveb a u staveb bez jakékoliv dokumentace lze vyuţít například kroniku obce, nebo podle architektonického, materiálového a konstrukčního provedení. Určit stáří stavby je oprávněn i pojistník a dle Všeobecných pojistných podmínek ručí za pravdivost této informace. Add.4) Pro zjištění opotřebení se pouţívá, ze tří základních metod lineární, nelineární, analytická metoda, téměř výhradně metoda lineární a vyjímečně metoda analytická. Pojišťovny pouţívají lineární metodu z toho důvodu, aby si sníţily objem pojistného plnění. Analytická metoda je pouţívána vyjímečně, a to u velkých staveb s pojistnou hodnotou v řádech stovek milionů Kč. Add.5) Všeobecné pojistné podmínky se ke stanovení standardu pojištěné stavby nevyjadřují. Vzhledem k tomu, ţe současná legislativa nedefinuje průměrný standard, pro oceňování standardu při stanovení pojistné hodnoty je osvědčené pouţití vyhlášky 3/2008 Sb. zákona č.151/1997 Sb. 37

39 Add.6) Výpočet obestavěného prostoru se provádí podle metodiky konkrétního ceníku dané pojišťovny, vzhledem k tomu, ţe pojišťovny mají agregované a vysoce agregované ceny vztaţené k různým typům obestavěného prostoru. 16 Add.7) Reprodukční cenu lze indikovat několika metodami, které se vzájemně od sebe liší přesností, pracností a náklady: 1. Indexová metoda. Jedná se o přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu s vyuţitím cenových indexů ČSÚ. 2. Nákladová metoda dle cenového předpisu. Jde o metodu vysoce agregovaných poloţek s vyuţitím jednotkových cen za 1m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy. 3. Propočet ceny pomocí technicko-hospodářských ukazatelů. Jde o metodu vysoce agregovaných poloţek, a to nejčastěji s vyuţitím technickohospodářských ukazatelů (THU), čili jednotkových cen za 1m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy. Pro ocenění metodou THU mohou být vyuţity Ukazatelé průměrných orientačních cen na měrnou a účelovou jednotku, které vydává ÚRS Praha, a.s Metody agregovaných poloţek, kde agregovaná poloţka představuje souhrn několika poloţek stavebních prací. Tato metoda slouţí pro rychlé a poměrně přesné ocenění. 5. Podrobný poloţkový rozpočet. Jedná se o podrobné ocenění pro stanovení přesné ceny stavby pomocí poloţek stavebních prací, dodávky stavebních materiálu. Tato metoda je velmi přesná a pracná. 6. Individuální nákladová kalkulace. Jedná se o sestavení ceny poloţky ze dvou hlavních skupin nákladů, a to z přímých nákladů a nepřímých nákladů. Přímé a nepřímé náklady lze dále členit a sestavovat do kalkulačních vzorců. Tato metoda je nejpodrobnější, nejpřesnější a nejvíce pracná ORT, P., Oceňování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s s ISBN viz. Příloha č.1 18 BRADÁČ, A., FIALA, J., HLAVINKOVÁ,V. : Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4.přepracované a dopl. vyd. Praha : Linde Praha, s ISBN

40 Pro stanovení pojistné hodnoty, resp. výpočet nové (reprodukční) ceny, se v praxi nejčastěji pouţívá nákladová metoda Nákladová metoda Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 19 Stanovení nové ceny nákladovým způsobem je zjednodušenou metodou dle Vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v části Oceňování staveb nákladovým způsobem. Součin základní ceny a indexu pojišťovny přibliţně odpovídá součinu základní ceny a koeficientu změny cen staveb podle přílohy č. 38 uvedené vyhlášky. Cena zjištěná nákladovým způsobem, se svým charakterem přibliţuje nové ceně pro pojištění a je označena CN. Nákladovou metodu pouţívá většina pojišťoven na českém pojistném trhu. Vzhledem k tomu, ţe pojišťovny mají své metodiky, mohou se výpočty lišit. Stanovení nové ceny pro budovy a haly Cena budovy a haly se dle vyhlášky zjišťuje ze součinu počtu jednotek v m 3 obestavěného prostoru a upravené základní ceny za jednotku v m3. Základní cena za m3 je dána především účelem uţití, stavebními konstrukcemi a vybavením stavby. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaná stavba nebývá zpravidla identická se stavbou srovnávací, u které známe jednotkovou cenu, je základní cena upravena koeficienty v souladu z vyhláškou. Ve vyhlášce pod 3 Budova a hala je uveden vzorec: ZCU = ZC x K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K i x K p Význam zkratek: ZCU je základní cena upravená (Kč/m 3 ) ZC je základní cena podle účelu pouţití stavby podle tabulek (Kč/m 3 ) 19 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. 2 odst.3 písm.a) 39

41 Zařazení stavby a určení základní ceny (ZC) podle přílohy oceňovací vyhlášky: Tabulka č. 1 - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru budov Tabulkové hodnoty se vztahují k roku 1994, kdy byly poprvé uvedeny ve vyhlášce. Propočet na součastnou dobu se provádí v ZCU (základní cena upravená) násobením koeficientem K ip - aktuální cenový index pojišťovny dle ČSÚ, který je uveden níţe. 40

42 K 1 je koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, tab.č.2 Tabulka č. 2 Koeficient K 1 20 K 2 je koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy K 2 = 0,92 + (6,60/PZP), kde PZP je průměrná zastavěná plocha v m 2 K 3 je koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 = (2,10/v) + 0,30, kde v je průměrná výška podlaţí v metrech K 4 je koeficient vybavení stavby K 4 = 1 + (0,54 x n), kde n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení K 5 je koeficient polohový, uvedený v příloze č.13 vyhlášky a měl by rozlišit různé náklady na stavby v různých místech K i je koeficient změny ceny staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (1994=1,00). K p je koeficient prodejnosti, získaný jako statistický poměr administrativních cen zjištěných podle vyhlášky a reálných kupních cen nemovitostí Vzorec Nové ceny stavby CN je následující: CN=ZCU x OP, kde OP je obestavěný prostor 20 Vyhláška č.3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 41