ZNALECKÝ POSUDEK. č. 334/5124/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 334/5124/2011 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 113 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, v ulici Podbořanská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO Minská Brno usnesením č.j. 97EX 7102/09-82 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (exekutorský řád) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 22. června 2011 Posudek vypracoval: ENI CONSULT spol. s r.o. Posudek obsahuje patnáct stran textu, čtyři přílohy a byl vydán ve třech vyhotoveních. V Mostě, dne 30. června 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Podle usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno město, č.j. 97EX 7102/09-82 je úkolem znalce: 1. Ocenění nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkaze č.j. 97EX 7102/09-9, a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi, a to cenou obvyklou. Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 113 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, v ulici Podbořanská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj. Oceňovaný bytový dům a pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví č. 113 pro k.ú. a obec Lubenec, v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Žatec. 1.2 Bližší údaje o oceňovaných nemovitostech Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 113 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, v ulici Podbořanská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj. Obec Lubenec se nachází na jihozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Louny, přibližně 13 km jihozápadně od města Podbořany, přibližně 35 jihovýchodně od města Karlovy Vary a přibližně 89 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2010 ČSÚ má obec, včetně svých částí, obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, škola, mateřská školka, pošta, ordinace lékaře, pohostinství, obchody apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, leží na významné silniční trase I/6 (Praha - Karlovy Vary), obec je také napojena na železniční dopravu. V obci je rozvod pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Oceňované nemovitosti se nalézají v severní části obce Lubenec, v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Podbořanská, z veřejně přístupného pozemku ve vlastnictví Obce Lubenec a z veřejné komunikace ve vlastnictví Ústeckého kraje. V příslušenství bytového domu jsou vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, oplocení a zpevněné plochy. 1.3 Podklady pro vypracování posudku a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 665 pro k.ú. a obec Lubenec, vyhotovený dálkovým přístupem k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lubenec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí dne c/ zjištění na místě - 2 -

3 1.4 Vlastnictví Podle předloženého listu vlastnictví jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Jana Šuliče (r.č /2014), bytem Borská 99, Vysoká, Dalovice. Vlastnictví nemovitostí podle předloženého listu vlastnictví není omezeno žádným věcným břemenem. Pozn.: Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví (zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská) nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitostí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze č Prohlídka Místní šetření bylo uskutečněno dne v hod. bez účasti strany oprávněné a strany povinné. Provedení prohlídky všech vnitřních prostor nemovitostí nebylo umožněno z důvodu nepřítomnosti strany povinné. Při ocenění je proto vycházeno z informací získaných na místě a z dalších známých a dostupných informací. 1.6 Předmět ocenění 1) STAVBY 1. 1) Bytový dům č.p ) Vedlejší stavby 1. 3) Venkovní úpravy 2) POZEMEK 2. 1) Stavební parcela čís. St. 94/3 1.7 Způsob ocenění Oceňovací předpis Nemovitosti jsou oceněny podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. Při ocenění nemovitostí pro postup podle 336 zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (exekutorský řád), je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jež definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího - 3 -

4 nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; jímž je též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci

5 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 OCENĚNÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM STAVBY Popis Jde o následující stavbu bytového domu a její příslušenství Bytový dům č.p. 113 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Bytový dům č.p. 113 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, a částečně na pozemku čís. parcely St. 94/4, k.ú. Lubenec, který je ve vlastnictví jiného vlastníka než oceňované nemovitosti. Z hlediska ocenění jde budovu typu K domy vícebytové (netypové). Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky všech vnitřních prostor domu nebyla zjištěna přesná dispozice domu. Dům je částečně podsklepený a má dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice je tvořena dvěma byty v přízemí, a to bytem o velikosti 1+2 s příslušenstvím a bytem se samostatným vchodem z nádvoří, který při prohlídce nebyl zpřístupněn, a dvěma byty v patře, a to bytem o velikosti 0+1 s příslušenstvím a bytem o velikosti 1+2 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, se založením na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s vaznicovým krovem, krytina je z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové, schodiště je kamenné, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyních a sociálních zařízeních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy jsou opatřeny hladkou fasádní omítkou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné do kovových zárubní, podlahy jsou betonové, prkenné a z dřevotřískových desek, povrchy podlah tvoří převážně povlaky z PVC a keramická dlažba. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu, topení je lokální plynovými přímotopy, příprava teplé vody je zajištěna v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně a sociální zařízení jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, které jsou za hranicí své životnosti, případně chybí. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat dobu vzniku domu na začátek minulého století, tedy stáří domu na přibližně 100 roků. Dům je ve špatném stavebně-technickém stavu, suterén domu je zatopen pravděpodobně spodní vodou, do domu zatéká střešní konstrukcí, většina prvků krátkodobé životnosti je za hranicí své životnosti (např. vybavení kuchyní, sociálních zařízení, plynové přímotopy, povrchy podlah, dveře apod.). Dům vyžaduje řadu stavebních prací pro zamezení - 5 -

6 dalšího zhoršování stavebního stavu. Vzhledem k stavebně-technickému stavu domu je opotřebení stanoveno výstižnější analytickou metodou Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce standard % 3. Stropy standard % 4. Zastřešení mimo krytinu standard % 5. Krytiny střech standard % 6. Klempířské konstrukce standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů standard % 8. Úpravy vnějších povrchů standard % 9. Vnitřní obklady keramické standard % 10. Schody standard % 11. Dveře standard % 12. Vrata neuvažuje se % 13. Okna standard % 14. Povrchy podlah standard % 15. Vytápění podstandard % Elektroinstalace standard % 17. Bleskosvod chybí % *

7 18. Vnitřní vodovod standard % 19. Vnitřní kanalizace standard % 20. Vnitřní plynovod standard % 21. Ohřev vody standard % 22. Vybavení kuchyní standard % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard % 24. Výtahy chybí % * Ostatní chybí % * Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech odhad % % 6. Klempířské konstrukce odhad % % 7. Úpravy vnitřních povrchů odhad % % 8. Úpravy vnějších povrchů odhad % 1.783% 9. Vnitřní obklady keramické odhad % 2.416% 10. Schody % % - 7 -

8 11. Dveře odhad % 3.681% 12. Vrata % 13. Okna odhad % % 14. Povrchy podlah odhad % 3.566% 15. Vytápění odhad % 2.487% 16. Elektroinstalace odhad % 5.982% 17. Bleskosvod % 18. Vnitřní vodovod odhad % 3.797% 19. Vnitřní kanalizace odhad % % 20. Vnitřní plynovod odhad % 0.368% 21. Ohřev vody odhad % 2.417% 22. Vybavení kuchyní odhad % 2.072% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc odhad % 4.373% 24. Výtahy % 25. Ostatní % 26. Instalační prefabrik.jádra % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.150,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (neuplatní se) x K3: podle průměrné výšky podlaží (neuplatní se) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (neuplatní se) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.212,83-8 -

9 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,50 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,50 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,58 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,92 Bytový dům č.p. 113 Cena celkem Kč , Vedlejší stavby Oceněno podle 16 vyhlášky Popis Na západním okraji pozemku čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, se nacházejí vedlejší stavby tvořící pravděpodobně příslušenství bytového domu č.p Vedlejší stavby jsou ve velmi špatném stavebně-technickém stavu a předpokládá se jejich odstranění. Náklady na zbourání staveb a odklizení materiálu pravděpodobně převýší obvyklou cenu použitelného materiálu, z hlediska ocenění je tedy cena těchto vedlejších staveb nulová. Vedlejší stavby Cena celkem Kč 0, Venkovní úpravy Oceněno podle 10 vyhlášky Popis Jedná se o přípojky inženýrských sítí, oplocení a zpevněné plochy. Cena těchto venkovních úprav se zjistí zjednodušeným způsobem podle 10 odst. 2 oceňovací vyhlášky Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena Kč 1. Bytový dům č.p Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 2% ze zjištěné ceny = Kč ,06 Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- STAVBY Cena celkem Kč ,

10 2.1.2 POZEMEK Popis Jde o následující pozemek v k.ú. Lubenec Stavební parcela čís. St. 94/3 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek částečně zastavěný domem č.p. 113 a vedlejšími stavbami v příslušenství domu, nezastavěná plocha tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,76 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,76 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 42,64 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (neuplatní se) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 91,84 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,71 Stavební parcela čís. St. 94/3 Cena celkem Kč ,- POZEMEK Cena celkem Kč ,- OCENĚNÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč ,

11 2.2 OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Popis Vzhledem ke skutečnosti, že stavebně-technický stav domu neumožňuje jeho pronajmutí, není ocenění výnosovým způsobem stanoveno. OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč -,

12 2.3 OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Přímá metoda OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč ,

13 3. REKAPITULACE A ANALÝZA OCENĚNÍ REKAPITULACE A/ OCENĚNÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM 1. 1) STAVBY ) Bytový dům č.p. 113 Kč , ) Vedlejší stavby Kč 0, ) Venkovní úpravy Kč ,- 1. 1) STAVBY Kč ,- 1. 2) POZEMEK ) Stavební parcela čís. St. 94/3 Kč ,- 1. 2) POZEMEK Kč ,- OCENĚNÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč ,- B/ OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Ocenění výnosovým způsobem není uplatněno OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč -,- C/ OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM 1. 1) STAVBY ) Bytový dům č.p ) Vedlejší stavby ) Venkovní úpravy 1. 1) STAVBY 1. 2) POZEMEK ) Stavební parcela čís. St. 94/3 1. 2) POZEMEK OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Cena celkem Kč ,

14 ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Cena bytového domu č.p. 113 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, v ulici Podbořanská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj, byla zjištěna - jako věcná hodnota nákladovým způsobem ve výši ,- Kč - výnosový způsob nebyl uplatněn - jako porovnávací hodnota porovnávacím způsobem ve výši ,- Kč Při stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) byla dána přednost porovnávací hodnotě, stanovené na základě údajů z trhu nemovitostí v příslušné lokalitě. Oceňované nemovitosti mají následující silné stránky - lokalita v blízkosti centra obce Slabé stránky - dům ve špatném stavebně-technickém stavu - dům stojí částečně na pozemku čís. parcely St. 94/4, k.ú. Lubenec, který je ve vlastnictví jiného vlastníka

15 4. ZÁVĚR Obvyklá cena bytového domu č.p. 113 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 94/3, k.ú. Lubenec, v ulici Podbořanská v Lubenci, okres Louny, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 665 pro k.ú. a obec Lubenec u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Žatec, stanovená na základě analýzy v předcházející části posudku, činí ke dni ocenění 22. června 2011 Slovy: Pětsettisíc korun českých ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 665 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Poznámka: Výše stanovená obvyklá cena nezohledňuje omezení vlastnického práva evidovaná na listu vlastnictví č. 665, tj. zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská (podrobněji viz list vlastnictví v příloze č. 2). S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 334/5124/2011. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 30. června 2011 software PC.System Olomouc