Znalecký posudek č. 3629/250/13

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3629/250/13 088EX 2843/08-63 O ceně ½ podílu bytového domu č.p. 67 Husova ul. a ½ podílu parc.č. St.25 v k.ú a obci Třebívlice, o. Litoměřice Postup při zpracování posudku : Dne 7. 11, 2013 byla provedena prohlídka za účasti manželů Červeňákových a provedena konzultace se starostou Obce Třebívlice, Mgr. Josefem Seifertem ( mob ). Bylo konstatováno, že Obecní úřad by měl zájem o koupi této nemovitosti. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2843/08-31, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno Mob Posudek obsahuje 12 stran textu a 22 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a 1x elektronicky. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 2843/08-31, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu O ceně ½ podílu bytového domu č.p. 67 Husova ul. a ½ podílu parc.č. St.25 v k.ú a obci Třebívlice, o. Litoměřice, vše zapsáno na LVA č. 372 pro obec a katastrální území Třebívlice, Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Červeňákové a pana Červeňáka 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Litoměřice, vypracovaný dne z LV 372 pro katastrální území Třebívlice, - snímek pozemkové mapy - Usnesení o ustanovení znalce č,j, 088Ex 2743/ informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Balogová Marie, Husova Třebívlice 1/2 SJM Červeňák Rudolf a Červeňáková Gizela, Husova 67, Třebívlice 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o patrový, nepodsklepený bytový dům se 4 bytovými jednotkami 2x 2+1 a 2 x 3+1, v 1. NP 2+1, 3+1, ve 2. NP 2+1, 3+1. Ve výpise z KN je uvedeno, že se jedná o rodinný dům. Rodinný dům má však max. 3 bj., proto nemovitost je posuzována jako bytový dům. Dům je situován v rovinném terénu na okraji obce. Dům je v dezolátním stavu, před kompletní rekonstrukcí, případně demolicí. Trvalé porosty nejsou. Obec Třebívlice se nachází na jihozápadě okresu Litoměřice, kraj Ústecký, necelých 13 km jihozápadně od Lovosic. Obec leží na rozhraní tří okresů a jsou spádovou obcí se základní a mateřskou školou, obvodním, dětským a zubním lékařem, lékárnou, poštou, pohostinstvím a obchodním střediskem s pojízdnou prodejnou. Dopravní spojení je zajištěno autobusy. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Bytový dům č.p. 67 b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Litoměřice Počet obyvatel: do obyvatel a) Bytový dům č.p Jedná se o dům s dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený postavený v roce Střecha je sedlová s taškovou krytinou se žlaby a svody bez bleskosvodu. Obvodové zdivo je v tl. 70 cm. Vnější omítky jsou hladké, vnitřní omítky jsou hladké s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni a v koupelně. Okna jsou dvojitá, dveře jsou hladké a náplňové. Podlahy jsou betonové, prkenné a z keramické dlažby. El. instalace je světelná. Proveden rozvod studené vody. Topení je lokální na tuhá paliva. Kuchyňský sporák je plynový. WC je splachovací. Vybavení koupelen, umyvadlo a vana. Výčet místností : Přízemí : 2 bytové jednotky - 2+1, 3+1, chodba, schodiště 1.patro : 2 bytové jednotky - 2+1, 3+1 chodba, schodiště Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí, v dezolátním stavu, vybydlený. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 0,670 (Bytové domy)

5 5 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,90 m 24,50 7,98 = 195,51 m 2 1.patro 2,80 m 24,50 7,98 = 195,51 m 2 Součet: 5,70 m 391,02 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 195,51 m 2 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,90 24,50 7,98 = 566,98 m 3 1.patro 2,80 24,50 7,98 = 547,43 m 3 střecha 3,20 0,50 24,50 7,98 = 312,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 427,23 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Podstandardní 10. Schody 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 30 % Podstandardní 70 % 15. Vytápění 4,70 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Podstandardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Podstandardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0, Vnitřní obklady keramické 0,54 2,10 % 0,0113

6 6 14. Povrchy podlah 0,54 3,10 % 70 % 0, Vytápění 0,54 4,70 % 0, Elektroinstalace 0,54 5,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 3,30 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 3,80 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7798 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9538 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0368 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 0,6700 Základní jednotková cena upravená: = 1 938,31 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 427,23 m ,31 Kč/m 3 = ,18 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní 103 / ( ) 100 = 68,667 % 68,667 % 6,00 % 0,46 / 0, ,430 % 2. Svislé konstrukce standardní 103 / ( ) 100 = 68,667 % 68,667 % 18,80 % / 0, ,555 % 3. Stropy standardní 103 / ( ) 100 = 68,667 % 68,667 % 8,20 % / 0, ,221 % 4. Krov, střecha standardní 103 / ( ) 100 = 68,667 % 68,667 % 5,30 % / 0, ,667 % 5. Krytiny střech standardní 40 / ( ) 100 = 59,701 % 59,701 % 2,40 % / 0, ,837 % 6. Klempířské konstrukce standardní 97,561 % 0,70 % / 0, ,876 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 97,561 % 6,90 % / 0, ,633 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 97,561 % 3,10 % / 0, ,878 %

7 7 9. Vnitřní obklady keramické podstandardní 97,561 % 2,10 % 0,46 / 0, ,209 % 10. Schody standardní 103 / ( ) 100 = 68,667 % 68,667 % 3,00 % / 0, ,642 % 11. Dveře standardní 40 / ( ) 100 = 80,000 % 80,000 % 3,20 % / 0, ,283 % 13. Okna standardní 97,561 % 5,40 % / 0, ,756 % 14. Povrchy podlah standardní 30 % 40 / (40 + 5) 100 = 88,889 % 88,889 % 3,10 % 30 % / 0, ,060 % 14. Povrchy podlah podstandardní 70 % 40 / (40 + 5) 100 = 88,889 % 88,889 % 3,10 % 70 % 0,46 / 0, ,138 % 15. Vytápění podstandardní 97,561 % 4,70 % 0,46 / 0, ,705 % 16. Elektroinstalace podstandardní 97,561 % 5,20 % 0,46 / 0, ,993 % 18. Vnitřní vodovod podstandardní 97,561 % 3,30 % 0,46 / 0, ,899 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 97,561 % 3,20 % / 0, ,004 % 20. Vnitřní plynovod standardní 20 / (20 + 5) 100 = 80,000 % 80,000 % 0,40 % / 0, ,410 % 21. Ohřev vody standardní 20 / (20 + 5) 100 = 80,000 % 80,000 % 2,10 % / 0, ,154 % 22. Vybavení kuchyní standardní 20 / (20 + 5) 100 = 80,000 % 80,000 % 1,80 % / 0, ,847 % 23. Vnitřní hygienické vybavení podstandardní 40 / (40 + 5) 100 = 88,889 % 88,889 % 3,80 % 0,46 / 0, ,993 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 80,200 % Odpočet opotřebení: ,18 Kč 80,200 % ,17 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,01 Kč Bytový dům č.p. 67 zjištěná cena: ,01 Kč

8 8 b) Pozemky 28 Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť a vodovod. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 893 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % 1,500 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,670 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná pl. St , 69, ,84 Pozemky zjištěná cena: ,84 Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytový dům č.p ,18 Kč b) Pozemky ,84 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,02 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Bytový dům č.p ,01 Kč b) Pozemky ,84 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,85 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: pětsetosmdesátšesttisíctřistasedmdesát Kč 1/2 podílu ,- Kč, zaokrouhleno ,- Kč Cena slovy: dvěstědevadesáttřitisícjednostodevadesátkč K ceně obvyklé: Jedná se o nemovitost v dezolátním stavu, jejíž stav, bez velkých investic neumožňuje pronájem, a zároveň nebyly nalezeny obdobné objekty k porovnání. V těchto případech lze pro zjištění výše obvyklé ceny použít podpůrně cenu zjištěnou dle cenového předpisu. Obvyklá cena 1/2 podílu : ,- Kč Cena slovy: dvěstědevadesáttřitisícjednostodevadesátkč

10 10 Závěr : Obvyklá cena byla stanovena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, podpůrně dle cenového předpisu. Obvyklá cena oceňované nemovitosti 1/2 podílu činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : pozemek parc.č. St.25 o výměře 554 m2, budova bydlení č.p. 67, vše v k.ú a obci Třebívlice Obvyklá cena 1/2 podílu : ,- Kč Cena slovy: dvěstědevadesáttřitisícjednostodevadesátkč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá cena 1/2 podílu : ,- Kč Cena slovy: dvěstědevadesáttřitisícjednostodevadesátkč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3629/250/13 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3629/250/13 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č Kladno v Kladně dne

12 12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (6 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (11 listů) 4) Usnesení (3 listy) 5) Mapa (1 list)