ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 680/2011 Ocenění bytové jednotky č. 1298/12 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 3415, v budově č.p a 1298, zapsané na LV č. 2190, stojící na pozemcích st.parc.č a st.parc.č. 2315, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 363/10000 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemky) pro obec Stříbro, katastrální území Stříbro u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Podklad pro draţbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 1298/12 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 3415, v budově č.p a 1298, zapsané na LV č. 2190, stojící na pozemcích st.parc.č a st.parc.č. 2315, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 363/10000 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemky) pro obec Stříbro, katastrální území Stříbro u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č (bytová jednotka) pro k.ú.stříbro ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (bytový dům, pozemky) pro k.ú. Stříbro ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umoţněna Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů uţitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Stříbro SJM Šenk Jaroslav a Šenková Jiřina, Soběslavova Stříbro Adresa nemovitosti: Soběslavova Název katastrálního území: Stříbro Název obce: Stříbro Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pohledávka a) ,- Kč b) pro budoucí pohledávky dle smlouvy ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, Praha 81. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné severní části města Stříbro místní komunikaci. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (v bezprostřední blízkosti školka, základní škola, gymnázium, sportovní hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s moţností parkování. Oceňovaný bytový dům je vyuţíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován ze východní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 6 nadzemních podlaţí, v kaţdém podlaţí tři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udrţované. Objekt byl dán do uţívání v 80 tých letech min. století, v posledních letech byla provedena výměna oken za nová plastová, jinak je dům v původním, udrţovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inţenýrské sítě, výtah původní. Stříbro je město, které má obyvatel, Stříbro má dobrou technickou vybavenost (kanalizace, plynofikace, vodovod apod.), dobrou občanskou vybavenost (školka, škola, pošta, zdravotnické zařízení, policie, prodejny potravin, vybrané sluţby, obecní úřad, apod.). Město Stříbro je vzdálené od Krajského statutárního města Plzně cca 37 Km, od okresního města Tachov 31 Km, leţí v blízkosti dálnice směr Plzeň Rozvadov. Celkově je daná lokalita hodnocena kladně Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 4+1 se sociálním zázemím se nachází v 4 nadzemním podlaţí bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vpravo. V bytě se nachází prostorná čtvercová předsíň s vestavěnou skříní, z předsíně je vstup vpravo na WC, vpravo vedle WC do koupelny (koupelna betonové jádro, keramický obklad, původní stav) vpravo z předsíně se vchází chodbou do kuchyně okno na východ, (kuchyňská linka rohová s plynovým sporákem, jiţ dříve měněná), z kuchyně do jednoho menšího pokoje okno na východ. Z předsíně pak rovně do pokoje (obývacího) s lodţií na západ, z něj vpravo do pokoje (dětského) okno štítové na sever. Z předsíně vlevo do pokoje (loţnice) okno na západ. Na podlahách místností koberce, ostatní keramické dlaţby, okna plastová, stěny v předsíni a částečně v kuchyni obloţeny imitací dřeva, částečně jiţ poškozeno, jiţ dříve byla vyměněna původní kuchyňská linka. Byt je trvale uţíván k bydlení, je v dobrém, mírně opotřebovaném stavu. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou ţelbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je ţelezobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Dům je v původním stavu, výtah původní. Byt je trvale uţíván pro bydlení, udrţovaný, 5

6 Pozemky K dané nemovitosti náleţí spoluvlastnický podíl o velikosti 363/10000 na pozemcích st.parc.č o výměře 242 m 2 a st.parc.č o výměře 254 m 2 oba zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemky celé zastavěné bytovým domem čp a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale uţívána pro bydlení, v původním stavu. Nevyţaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích - podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č ,00 86, ,62 st.parc.č ,00 86, ,94 Součet ,56 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,93 Mezisoučet ,49 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu uţití): * 0,7790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,16 Pozemky - zjištěná cena = ,16 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,16 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,16 Kč 6

7 Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1298/12-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 74,50 m 2 lodţie: = 4,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 79,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 79,00 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 79,15 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,765 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III 0,00 7

8 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,765 * 1,100 * 0,900 = 0,757 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,757 = ,24 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,24 Kč/m 2 * 79,15 m 2 = ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 363 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,16 Kč * 363 / = ,44 Kč Byt, jednotka č. 1298/12 - zjištěná cena = ,64 Kč Byt, jednotka č. 1298/12 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč 8

9 Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1298/12 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jeden milion dvacet tisíc korun českých Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Střííbro, Soběslavova ul. panelový bytový 74,50 4.NP 4+1 X X X X dům Srovnávané jednotky Stříbro, Brožíkova ul. Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví v cihlovém domě ve 3. patře v Brožíkově ulici. Byt je velmi zachovalý, dispozičně šikovně řešený. Byt má nová plastová okna, v pokojích na podlaze parkety, v kuchyni, na chodbě a soc. zařízení dlažba. Shodná nemovitost, zděný dům. X Aktuální nabídková cena. zděný dům 65, , Stříbro, Nerudova ul. Nabízíme Vám ke koupi panelový byt 3+1 s lodžií, který se nachází v klidné části Stříbra, v Nerudově ulici. Byt prošel rekonstrukcí: nová kuchyňská linka, plastová okna, nová koupelna se zděným jádrem a se sprchovým koutem a umyvadlem. Podlahovou krytinu tvoří nová lina, dlažba a plovoucí podlaha. Vytápění bytu je centrální. K bytu náleží sklep. Dům má novou fasádu a je zateplen. Shodná nemovitost, po rekonstrukci, zateplený dům. Aktuální nabídková cena. panelový dům 84, , Stříbro, Soběslavova ul. Představujeme prodej bytu 4+1 se zasklenou lodžií v 5.patře Celková výměra je 82,15 m2, Jádro tvoří betonová skořepina, na podlaze je PVC, v koupelně (2,88 m2) a na WC dlažba. V prostorné předsíni (9,67 m2) je vestavěná skříň, z obývacího pokoje (20,44 m2) je vstup na lodžii (4,16 m2), která je orientovaná na západ, stejně jako okna v dalším větším pokoji (16,30 m2). Dva menší pokoje mají výměru 8 m2. V kuchyni (9,66 m2) je původní kuchyňská linka. Shodná nemovitost. 9 Aktuální nabídková cena. panelový dům 82, ,

10 Stříbro, Palackého ul. Pěkný byt s balkónem v Palackého ulici ve Stříbře. Byt se nachází v 2. patře panelového domu s eurovýtahem. Prošel nákladnou rekonstrukcí, zděné jádro, vestavěná kuchyně na míru, zabudovaná pračka, plovoucí podlahy, dlažby, nové omítky. Aktuální nabídková cena. Shodná nemovitost, po kompletní rekonstrukci a modernizaci panelový dům 69, , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 74,50 m 2 Porovnávací hodnota ,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navrţena porovnávací hodnota nemovitosti na : ,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy:devětsettřicet tisíc korun českých 10

11 Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: ,00 Kč, slovy: jedenmiliondvacettisíc korun českých ,00 Kč slovy: devětsettřicet tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné vyuţívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale uţívána pro bydlení, bytový dům je cca 30 let starý, bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti školka, škola, sportovní a dětské hřiště, dobré moţnosti parkování, v okrajové části města. Byt je trvale uţíván k bydlení, nevyţaduje investic k zachování provozuschopnosti. Slabé stránky nezateplený dům ovlivňuje záporně obvyklou cenu. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší neţ jejich nabídka. Byt je v původním, mírně morálně zastaralém stavu. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu trţní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout trţní hodnotu s ve výši porovnávací ceny. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni Slovy: devětsettřicet tisícc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráţí Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 680/2011 znaleckého deníku. 11

12 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy Schéma (bez rozměrů, bez měřítka) 12

13 Vstupní dveře předsíň Koupelna WC Kuchyně Pokoj za kuchyní obývací pokoj s lodţií 13

14 Pokoj za obývacím pokojem (do štítu domu) loţnice Vstup do domu chodník Pohled východní západní Pohled severní 14

15 5.4. Doklady 15

16 16

17 17