Možnosti financování potřeb bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finanční obchody Možnosti financování potřeb bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Michala Krejčí Finance Vedoucí práce: Ing. Jiří Anděl, CSs. Praha Duben,

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. V Ústí nad Labem dne Bc. Michala Krejčí 2

3 Poděkování: Děkuji své mamince za veškerou pomoc, kterou mi poskytovala během celého studia. Děkuji. 3

4 Anotace: Ve své diplomové práci se věnuji možností financování potřeb bydlení. V práci porovnávám úvěry vhodné na financování bydlení. V první části se věnuji teorii úvěrování. V druhé části píši o typech úvěrů na bydlení. Třetí, čtvrtá a pátá část je již konkrétně o nejvhodnějších úvěrech. Na konci práce jsem neopomněla zmínit i doplňkové informace související s úvěry na bydlení a porovnání dvou nejvhodnějších typů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Cílem této práce je najít vhodný úvěr produkt pro financování bydlení. Abstract: In my diploma thesis I deal with financing of housing need. I compare loans suitable for housing financing. The first part is devoted to the theories of crediting. In the second par I deal with types of housing loans. The third, fourth and fifth parts focus on the most suitable loans in detail. At the end of thesis I have not omitted to mention additional information related to housing loans and two most suitable types mortgage and loan from building saving. The aim of this thesis is to find a suitable loan product for housing financing. 4

5 OBSAH ÚVOD TEORIE ÚVĚROVÝCH OBCHODŮ CHARAKTERISTIKA AKTIVNÍCH OBCHODŮ ÚROKOVÁ MÍRA ÚROKOVÁ SAZBA TYPY ÚROKOVÝCH SAZEB SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ JEDNOTIVÉ TYPY ÚVĚRŮ ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRŮ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI POJIŠTĚNÍ NEMOVITOSTI KLASIFIKACE POHLEDÁVEK ÚVĚRY NA BYDLENÍ DRUHY ÚVĚRŮ NA BYDLENÍ SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR AMERICKÝ HYPOTÉKA HYPOTEČNÍ ÚVĚR ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRŮ HYPOTEČNÍ ÚVĚR DRUHY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ HYPOTÉKA 2v FLEXIBILNÍ HYPOTÉKA HYPOTÉKA NA PRONÁJEM HYPOTÉKA BEZ DOLOŽENÍ PŘÍJMU HYPOTÉKA Z OBRATU HYPOTÉKA NA REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKA DOPŘEDU, DOZADU PŘEKLENOVACÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR ŽADATEL O ÚVĚR ZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU RIZIKOVÉ ŽIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ ZÁNIK ZÁSTAVNÍHO PRÁVA HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY PROCES VYŘÍZENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PODÁNÍ ŽÁDOSTI O ÚVĚR SCHVALOVACÍ PROCES SMLUVNÍ DOKUMENTACE PLNĚNÍ PODMÍNEK SMLOUVY A ČERPÁNÍ ÚVĚRU SPLÁCENÍ ÚVĚRU A POPLATKY

6 3.6.6 SLEDOVÁNÍ ÚVĚRU PŘÍKLADY ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ FÁZE SPOŘENÍ ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR (MEZIÚVĚR) ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A MEZIÚVĚRU ÚVĚROVÝ PROCES PŘÍKLADY ÚVĚR ZE STÁTNÍHO FONDU ROZVOJE BYDLENÍ DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE DAŇOVÉ ZVÝHODNĚNÍ ODPOČET ÚROKŮ OD ZÁKLADU DANĚ ODPOČET POJISTNÉHO OD ZÁKLADU DANĚ STÁTNÍ FINANČNÍ PODPORA PODPORA HYPOTÉK PRO MLADÉ LIDI NA STARŠÍ NEMOVITOSTI ZÁKLADNÍ PODMÍNKY PRO ZÍSKÁNÍ PODPORY PODPORA HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ BYTOVÉ VÝSTAVBY ÚVĚROVÉ REGISTRY ZELENÁ ÚSPORÁM ZÁKLADNÍ ČLENĚNÍ PROGRAMU DOTAČNÍ BONUS ZA VYBRANÉ KOMBINACE OPATŘENÍ PODPORA NA PŘÍPRAVU A REALIZACI OPATŘENÍ ŽADATELÉ O PODPORU SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚR NEBO STAVEBNÍ SPOŘENÍ...59 ZÁVĚR...66 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY...68 SEZNAM GRAFŮ A TABULEK...69 PŘÍLOHY

7 Úvod Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb. Pouze málokdo z nás má dostatek peněžních prostředků, aby si mohl pořídit kvalitní bydlení z vlastních zdrojů. Například mladí lidé se chtějí osamostatnit a pořídit si vlastní nemovitost, nechtějí čekat, až si naspoří. Takové spoření by mohlo trvat roky a není předem jisté, že by toto spoření bylo v budoucnu dostačující. Ale nejenom mladí, kteří chtějí vylétnout z hnízda, i ti, co již bydlení mají zajištěné, mívají potřebu ho změnit. Tak tedy, jaké máme v dnešní době možnosti financování potřeb bydlení? Jednou z možností je nemovitost si pronajmout. Výhodou jsou minimální počáteční náklady a také investiční náklady do nájemní nemovitosti. Do nájemní nemovitosti většinou nájemní neinvestuje vlastní prostředky, jelikož takováto investice se mu nevrátí. Nevýhodou nájemního bydlení stále zůstává růst cen nájemného, kterému se zcela jistě nikdo nevyhne. Další z možností je tedy nemovitost pořídit do vlastního jmění za pomoci úvěru na bydlení. S trochou nadsázky bych řekla, že to, co ušetří klient na nájemném, by mohl investovat do splátky úvěru. Oproti pronájmu nemovitosti je zde jasná výhoda spojená vlastnictvím nemovitosti. Pro lidi, kteří by tedy rádi vlastnili nějakou nemovitost, jsou zde možnosti v podobě financování jejich potřeby prostřednictvím úvěru na bydlení. Nejčastěji využívané úvěry na financování bydlení jsou hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření. Financování bydlení formou úvěr není v dnešní době nijak neobvyklé a lidí, kteří tuto možnost využívají, stále přibývá. Naopak spíše využívají takové financování i v případech, kdy mají k dispozici vlastní peněžní prostředky. Vlastní zdroje v těchto případech bývají využity jako rezervní zdroj, který při vhodném umístění může přinést i menší zisk. Koncem roku 2008 došlo k výraznému zpřísnění podmínek na získání úvěru z důvodu celosvětové hospodářské krize. Začátkem roku 2010 se podmínky pomalu vrací na původní úroveň, avšak banky a stavební spořitelny zůstávají velmi obezřetní v poskytování úvěrů. Své klienty důkladně prověřují jak z interních, tak z externích zdrojů. Stále však platí, že klienti bez negativní historie by se získáním úvěru problém mít neměli. Konečné slovo však mají peněžní ústavy, jelikož na úvěr neexistuje právní nárok. Jelikož ale největší 7

8 příjem těmto společnostem plyne právě z poskytovaných úvěrů, je v zájmu každé banky či stavební spořitelny svým klientů úvěry poskytnout. Cílem mé práce je analyzovat úvěry vhodné na financování bydlení. Tato práce má čtenáře seznámit se základními parametry úvěrů, s výhodami, ale i nevýhodami. Závěru bych ráda porovnala, který z produktů je pro vybraného fiktivního klienta nejvýhodnější. Má práce je detailně zaměřena na jednu nejmenovanou finanční skupinu, která působí na českém trhu jak v oblasti hypotečního úvěrování, tak v oblasti stavebního spoření. První část mé práce je zaměřena na obecné informace o úvěrech pro fyzické osoby nepodnikatele. V druhé kapitole už píši o konkrétních úvěrech pro tyto klienty, které je možné využít. Třetí a čtvrtá část je konkrétní úvěrový proces hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Tato část je detailně zaměřena na jednu finanční skupinu (jeden bankovní ústav a jedna stavební spořitelna). Pátá kapitola vypoví o dalším produktu na trhu, který je vhodný pro spolufinancování bytových potřeb, a to o úvěru ze státního fondu rozvoje bydlení. Další kapitola poskytne doplňující informace v podobě úlev na daních a státních podporách. V závěrečné kapitole bych ráda porovnala oba nejčastěji využívané úvěry na bydlení, dále porovnala srovnatelné produkty jiných peněžních ústavů. 8

9 1. Teorie úvěrových obchodů 1.1 Charakter aktivních produktů Vzhledem k tomu, že se má práce týká možností financování potřeb bydlení, budu se zabývat financováním prostřednictvím úvěru. Co je to tedy úvěr? Úvěr je formou dočasného postoupení zboží nebo peněžních prostředků (půjčka) věřitelem, na principu návratnosti, dlužníkovi, který je ochoten za tuto půjčku po uplynutí nebo v průběhu doby splatnosti zaplatit určitý úrok ve formě peněžité prémie. 1 Je to vlastně finanční transakce na trhu, věřitel má přebytek finančních prostředků, dlužník naopak nedostatek. Dochází tedy ke směně, kdy věřitel doufá v zisk a dlužník uspokojí svou okamžitou potřebu. Bankovní úvěrové produkty dělíme do tří základních skupin. První skupinou jsou peněžní úvěry, které představují skutečné poskytnutí likvidních prostředků v hotovostní či bezhotovostní formě. V dohodnuté lhůtě klient splatí úvěr včetně příslušenství, což je převážně úrok. Do této skupiny řadíme například hypoteční, spotřebitelské, eskontní či kontokorentní úvěry. Druhou skupinou bankovních úvěrů jsou závazkové úvěry a záruky. Tyto úvěry naopak neznamenají získání likvidních prostředků. Banka se pouze zavazuje plnit za klienta jeho závazek, pokud tak neučiní sám klient. Sem bychom řadili například bankovní záruky či avalové úvěry. Poslední skupinou jsou alternativní formy financování, které umožňují získat likvidní prostředky za určitých podmínek. Příkladem je faktoring či forfaiting. Při poskytování úvěru musí banka vždy sledovat základní ukazatele rizikovost, likviditu a rentabilitu. Banka dále sleduje i jiné ukazatele jako je např. úvěrová angažovanost. Likvidita je momentální schopnost uhradit své závazky, rentabilita je schopnost dosahovat výnosu Jak jsem již uvedla, za zapůjčení získá banka úrok ve formě peněžitého plnění. Jedná se vlastně o cenu peněz. Úrok se vyjadřuje procentním vyjádřením, které zvýší půjčenou částku (jistinu) za určitý časový okamžik (nejčastěji rok). 1) www. wikipedia.cz 9

10 Ve své práci se nebudu zabývat úvěry, které patří do skupiny peněžních úvěrů, které jsou poskytovány fyzickým osobám občanům. Má práce je zaměřena na potřebu bydlení a tato potřeba se zpravidla řeší hypotečními úvěru či úvěry ze stavebního spoření, méně často spotřebními úvěry. 1.2 Úroková míra Za zapůjčení peněžních prostředků klientovi banka obdrží úrok. Úrok je ziskem banky, jde o cenu peněz. Bezúročné půjčování prostředků by pro banku nemělo žádný význam. Naopak každý, kdo si půjčuje peněžní prostředky, musí sám zvážit, zda při daném úroku je pro něj úvěr výhodný, zda není možné svou potřebu odložit. Stanovuje se pomocí úrokové míry, která vyjadřuje zvýšení půjčené částky za určité období. Uvádí se v procentech, nejčastěji za jeden rok (p. a.). Takovouto míru označujeme jako nominální úrokovou míru, takto se vyskytuje v úvěrových smlouvách. Sleduje se však i reálná úroková míra, která odráží změnu cenové hladiny, jelikož v sobě obsahuje i míru inflace. Úroková míra = úrok půjčená částka Reálná úroková míra = nominální úroková míra míra inflace 1 + míra inflace 1.3 Úroková sazba Úroková sazba je již konkrétní vyjádření úrokové míry, nejčastěji se uvádí v desetinných číslech. Úroková sazba není konstantní veličinou, její změna představuje pro klienta úvěrové riziko. Výši úrokové sazby ovlivňuje několik faktorů, především riziko klienta, dále pak lhůta splatnosti, charakter a druh úvěru, výše nákladů banky V dnešní době také úrokovou sazbu velmi ovlivní konkurenční nabídka jiného peněžního ústavu. 10

11 Úroková sazba je stanovena pro každý druh úvěrového obchodu individuálně. Zahrnuje v sobě vnitrobankovní sazbu a tržní odchylku, přičemž vnitrobankovní sazba je tvořena součtem báze vnitrobankovní sazby a likviditní prémie a tržní odchylka obsahuje takzvané rizikové náklady a úrokovou marži. Vnitrobankovní sazba vyjadřuje vnitrobankovní cenu peněz a je tak nástrojem přerozdělování peněz uvnitř banky. Smyslem vnitrobankovního ocenění je centralizovat finanční rizika a zajistit výsledky obchodních jednotek banky proti změnám tržních cen (měnových kurzů, úrokových sazeb). Každý obchod je vnitrobankovně oceněn touto sazbou ke dni jeho vzniku, a to dle dané měny, typu úročení (pevná nebo pohyblivá sazba), splatnosti jednotlivých cashflows. Pro spotřebitelské úvěry je konstruována specifická vnitrobankovní sazba, která obsahuje i přirážku za opci klienta na předčasné splacení úvěru bez pokuty. Rovněž vnitrobankovní sazby pro hypoteční úvěry jsou konstruovány samostatně, a to s ohledem na jejich zdrojové krytí prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Tržní odchylku stanovuje každé obchodní místo individuálně s ohledem na bonitu klienta. Úroková sazba může být sjednána jako fixní či jako variabilní. Fixní neboli pevná úroková sazba je po dobu trvání úvěrového obchodu neměnná. Variabilní neboli pohyblivá úroková sazba, která není stanovena pevně pro celé období, nýbrž se mění v závislosti na vývoji situace na trhu. Z hlediska řízení finančních rizik je důležité, aby banka neposkytla klientovi produkt s pevnou úrokovou sazbou na neomezeně dlouhou dobu (např. běžný účet nebo kontokorentní úvěr) nebo se nezavázala k poskytnutí produktu s předem dohodnutou pevnou úrokovou sazbou v budoucnosti (např. sazba hypotečního úvěru po budoucím přecenění). U některých dlouhodobých úvěrů (např. hypotečních) nemusí být pevná úroková sazba fixována po celou dobu trvání úvěrového obchodu, ale je stanovena pouze na část celkové doby do splatnosti obchodu (tzv. dlouhý float). Po uplynutí této doby je pevná sazba zaktualizována. U produktů s pohyblivou úrokovou sazbou existuje úrokové riziko zejména u úvěrových rámců bez pevně stanoveného splátkového plánu, kdy klient má smluvně dohodnutou indexovou odchylku a může se operativně rozhodnout, zda bude úvěr čerpat nebo ne. Zdrojem rizika je skutečnost, že indexová odchylka vychází z vnitrobankovní sazby, resp. likviditních prémií, které se mění v čase. Z hlediska banky je 11

12 tedy výhodnější poskytovat produkty s pohyblivou sazbou, jelikož je méně riziková. Z hlediska klienta však pohyblivá sazba znamená, že klient nebude schopen dopředu spočítat celkovou výši jeho nákladů. 1.4 Typy úrokových sazeb Existuje několik základních typů úrokových sazeb. Jedná se o: Základní - ta je vyjádřením minimální sazby, za kterou je banka ochotna poskytnout peníze. Každá banka si ji stanovuje individuálně a od ní odvozuje i ostatní používané sazby a rozpětí úrokových sazeb Diskontní - za tuto sazbu půjčuje bankám peníze ČNB PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) úroková sazba pražského mezibankovního trhu LIBOR, FIBOR, VIBOR aj. - sazby na mezibankovním zahraničním trhu, stanovené na mezibankovních zahraničních trzích, v Londýně, Frankfurtu nad Mohanem, Vídni a jinde Sazby přes noc - ovlivňované ČNB pomocí otevřených tržních operací (repo obchody) Sazby pokladničních poukázek, sazby určené v závislosti na nabídce a poptávce, za které banka prodává pokladniční poukázky 1.5 Splácení úvěru Způsob splácení úvěru je dán smlouvou o úvěru. Nejčastějším způsobem splácení je formou měsíční anuitní splátky. Anuita je konstantní splátka, která v sobě zahrnuje část jistiny a část úroku. Poměr jistiny a úroku se v každé splátce mění. Klient v průběhu splácení postupně umořuje více jistiny a úrok se snižuje, tzn. zůstatek úvěru se s každou splátkou snižuje. Výpočet měsíční anuitní splátky: Anuitní splátka = P (1 + i) n. i /12 (1 + i) n 1 12

13 kde: P výše úvěru i... úroková sazba p. a. n počet let Další způsob splácení úvěru je formou jednorázového splacení k datu konečné splatnosti (tato forma je možná například v případě překlenovacího hypotečního úvěru v kombinaci s dalším finančním produktem, jako je kapitálové životní pojištěním nebo úvěr ze stavebního spoření). V případě jednorázového splacení platí klient podobu trvání úvěrového obchodu měsíční splátku pouze úroků, splátka jistiny je provedena jednorázově po přidělení cílové částky za použití výnosu stavebního spoření či kapitálového životního pojištění. Výpočet měsíční platby úroku: platba úroků = P i / Úvěr je také možné splácet formou pravidelných měsíčních splátek jistiny a úrok je splácen samostatnou platbou. Tato platba úroku nemusí být stanovena jako měsíčné, ale může být čtvrtletní, pololetní či dokonce roční. Výpočet měsíční splátky úvěru a úroku: Splátka úvěru = P / t Splátka úroku = Z / i kde: t počet měsíců Z zůstatek úvěru 1.6 Jednotlivé typy úvěrů Aktivní obchody banky jsou takové, které bance přinášejí nejvyšší výnos. Mezi takové obchody patří úvěry. Úvěr je poskytovaný na základě smlouvy o úvěru uzavřené mezi klientem a bankou. Členíme je podle různých kritérií, např. podle účelu, doby splatnosti, typu dlužníka, zajištění, způsobu splácení apod. 13

14 Podle účelu dělíme úvěry na účelové (smlouvou o úvěru je striktně dáno, za jakým účelem bude úvěr poskytnut) a úvěry neúčelové (hotovostní úvěry, které se čerpají ve prospěch účtu klienta). Podle doby splatnosti jsou úvěry rozděleny na krátkodobé (se splatností do 1 roku), střednědobé (se splatností od 1 roku do 4 let) a dlouhodobé (se splatností nad 4 roky). Další rozlišení je podle typu dlužníka, takto rozlišujeme úvěry pro fyzické osoby občany, fyzické osoby podnikatele a právnické osoby. Podle zajištění jsou úvěry děleny na zajištěné a úvěry bez zajištění. Z hlediska způsobu splácení členíme úvěry na jednorázově splatné či úvěry splácené pravidelnou splátkou. 1.7 Zajištění úvěru Zajištění slouží bance jako ochrana před úvěrovými riziky. Jsou to veškerá opatření banky, která sníží riziko ohrožení návratnosti poskytnutých prostředků. Zajištěním úvěru nelze nahrazovat jeho návratnost z prostředků žadatele. Účelem zajištění je předejít ztrátám a dosáhnout uspokojení pohledávky i v případě, že žadatel není schopen plnit smluvní závazky vůči bance. Cílem je zajistit řádné splácení úvěru. Zajišťovací instrumenty lze členit na osobní a věcné. U osobního zajištění bance ručí za její pohledávku vedle příjemce úvěru ještě další, třetí osoba. Mezi osobní zajištění patří například ruční třetí osoby či směnečné zajištění. Věcné zajištění naopak dává bance právo na určité majetkové hodnoty. Do této skupiny patří především zástavní právo k movitému či nemovitému majetku, zástavní právo k pohledávce nebo k cenným papírům. Před akceptací navrhované formy zajištění banka zkoumá kvalitu a platnost nabytí předmětu zajištění. Banka používá takové postupy, aby nemohla být zpochybněna platnost zajištění v důsledku falzifikátů příslušných dokumentů. 1.8 Ocenění nemovitosti Každá banka si stanovuje postup při ocenění nemovitosti sama. Některé banky předají klienti seznam odhadců, které banka akceptuje a klient si zajistí ocenění sám. V tomto případě má klient volbu odhadce dle vlastní vůle. Jiné banky naopak samy zajistí klientovi odhadce. 14

15 Ocenění nemovitosti je prováděno v obvyklé ceně, přičemž cenou obvyklou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejné, případně obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Při ocenění jsou zvažovány všechny okolnosti, které mají vliv na cenu. Zástavní hodnota se stanovuje především s ohledem na právní stav nemovitosti, umístění nemovitosti, využitelnost a technický stav Odhadce v odhadu vyhodnocuje veškerá rizika spojená s nemovitou zástavou, která lze z podkladů a z místního šetření zjistit, podrobně rizika popíše a specifikuje jejich vliv na výši obvyklé ceny. 1.9 Pojištění nemovitosti Každý bankovní ústav dále žádá, aby nemovitost byla pojištěna proti živelním rizikům a pojistné plnění bylo vinklováno ve prospěch úvěrující banky. Pojištění a vinkulace je nástrojem eliminující rizika vyplývající z poškození, ze zničení, ztráty nebo jiných škod vzniklých na objektu zástavy. Nemovitost by měla být pojištěna na konkrétní částku (minimálně ve výši stanovenou odhadcem) či na novou hodnotu. Nová hodnota znamená, že při vzniku pojistné události plní pojišťovna částkou, za kterou by se v tuto chvíli daná nemovitost pořídila jako nová. Klient je povinen zajistit po celou dobu trvání úvěrového obchodu pojištění objektu zástavy a vinkulaci pojistného plnění, tuto podmínku si banka jistí smluvní pokutou Klasifikace pohledávek Úvěry třídíme dle jejich splácení, podle výše předpokládaných rizik a případných ztrát. Podle této klasifikace banky vytvářejí rezervy a opravné položky pro krytí ztrát z úvěrové činnosti. Pohledávky jsou tříděny do pěti skupin: standardní úvěr je klientem řádně splácen, není důvod se obávat nesplácení úvěru sledované úvěr nejspíše bude splacen v plné výši, ale občas se klient opozdil se splátkou nestandardní splacení v plné výši je nejisté, již je zde vyšší stupeň rizika pochybné částečné splacení úvěru je možné, ale v plné výši již nepravděpodobné ztrátové návratné úvěry, či návratné pouze v minimální výši 15

16 2. Úvěry na bydlení 2.1 Druhy úvěrů na bydlení Spotřebitelský úvěr Spotřebitelský úvěr je úvěr, který v dnešní době poskytuje každý bankovní, mnohdy i nebankovní, ústav. Je to úvěr určený na osobní potřebu žadatele fyzické osoby. Úvěr bývá zpravidla hotovostní neúčelový, kdy klient bance nemusí dokládat, ani zpětně, k jakému účelu byly peněžní prostředky poskytnuty. Může však být poskytován i jako bezhotovostní účelový úvěr. V tomto případě klient dokládá bance účel a banka finanční prostředky zpravidla zasílá ve prospěch účtu dodavatele, investora, či prodávajícího. V případě nižší výše investice na bydlení je možné použít financování prostřednictvím spotřebitelského úvěru. Výhodou bývá rychlé vyřízení a menší administrativní náročnost. Dále je velmi výhodná možnost předčasného splacení bez jakékoli sankce. Nevýhodou spotřebitelského úvěru je však kratší doba splácení (max. 10 let v případě účelového úvěru a zpravidla 6 let v případě neúčelového úvěru). Pro klienty kratší doba splácení znamená vyšší měsíční splátku a vyšší zatížení rodinného rozpočtu. Při vyšší investici je však tento úvěr zcela nevhodný. Úroková sazba téměř v každé bance přesahuje 12 % p. a. a to se odráží na celkové ceně peněz, je však pevná po celou dobu splácení. Zajištění spotřebitelského úvěru bývá zpravidla vyžadováno u částek přesahujících ,00 Kč (dle nabídky jednotlivých bank). Úvěr může být zajištěn ručitelským prohlášením, zástavním právem k nemovitosti, či např. zástavním právem k termínovanému vkladu u banky Americká hypotéka Název Americká hypotéka nám trochu napovídá, že klient má volnost v použití poskytnutých peněžních prostředků. Pro tento nejmladší typ úvěrů se vžil název Americká hypotéka, ačkoli opravdová americká hypotéka je spjata s nemovitostí, nikoli s osobou dlužníka, jak je tomu u nás. Je to tedy typ spotřebitelského úvěru, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Tento úvěr je neúčelový, tudíž nemusí být vždy využit na 16

17 investici do nemovitosti. Dále se ani zpětně bance nedokládá, za jakým účelem byly peněžní prostředky vynaloženy. V současné době americká hypotéka nechybí v nabídce žádné banky, která se u nás poskytováním hypoték zabývá. Takovýto úvěr může být splácen většinou až 20 let. Jak již bylo napsáno, jedná se o spotřebitelský úvěr a tomu také odpovídá úroková sazba. Ta je oproti hypotečnímu úvěru vyšší, avšak pohybuje se zpravidla do 10 % p. a., což umožňuje pořídit či zkvalitnit bydlení za relativně výhodných podmínek. Bývá stanovena jako pevná po celou dobu splácení úvěru. Výhodou Americké hypotéky je možnost předčasného splacení bez sankcí. Americká hypotéka je zajištěna zástavním právem k nemovitosti, banka klientovi poskytne zpravidla 70 % z odhadní ceny nemovitosti, maximálně ,00 Kč. A ačkoli je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti, není možné snížit si o zaplacené úroky základ daně z příjmů Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je úvěr, který je poskytnut na investice do nemovitosti nebo na její výstavbu či pořízení a jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Poskytují se jako střednědobé nebo dlouhodobé úvěry. Výhodnost hypotečního úvěru je dána nižší úrokovou sazbou a delší dobou splácení. V případě potřeby je možné rozložit měsíční splátky až na 30 let, výjimečně jsou poskytovány i na dobu 40 let. Z daného zajištění nemovitostí vyplývá nízké riziko a možná dlouhodobost splácení. Splácení hypotečního úvěru probíhá formou měsíční anuitní splátky, v případě hypotečního úvěru v kombinaci s jiným finančním produktem (zpravidla kapitálové či investiční životní pojištění nebo stavební spoření), bývá splácen měsíčně úrok z poskytnutého úvěru a jistina je splacena jednorázově z výnosu tohoto finančního produktu. Úroková sazba je vzhledem k relativně nízkému riziku, které je dáno právě zajištěním nemovitostí, nižší než u jiného podobného úvěru. Banky rozdělují hypoteční úvěry podle poměru poskytnutého objemu k zástavní hodnotě nemovitosti. Hypoteční úvěry banky financují ze zdrojů z emise hypotečních zástavních listů. 17

18 2.1.4 Úvěr ze stavebního spoření Stavební spoření je založeno na získávání levných zdrojů z vkladů účastníků spoření a vytváření fondu stavebního spoření a na poskytování levnějších úvěrů pro účastníky spoření. Účastníci na začátku vztahu spoří a po splnění daných podmínek mají nárok na získání úvěru ze stavebního spoření. Stavební spoření podporuje určitým způsobem stát. Velkou výhodou je relativně nízká úroková sazba, která je pevná po celou dobu trvání úvěru, nelze ji tedy měnit a klient se vyhne riziku, které plyne z možného zvýšení úrokové sazby. Úvěr ze stavebního spoření může být poskytnut bez zajištění (zpravidla do určité výše objemu úvěru), může být zajištěn ručením třetí osoby či zástavním právem k nemovitosti Úvěr ze Státního fondu rozvoje bydlení Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení je určen pro žadatele mladší 36 let věku. Úvěr může být poskytnut maximálně ve výši ,00 Kč. S ohledem na maximální výši úvěru bývá úvěr kombinován ještě další, již bankovním úvěrem. Výhodou je jeho velmi nízké úročení, které je 2 % p. a. Takovýto úvěr je splatný maximálně do 20 let. Jelikož i stát požaduje nějaké jištění, bývá tento úvěr zpravidla zajištěn ručením třetí osoby. Avšak je možné ho zajistit i jiným způsobem. Ručení nemovitostí není vhodné, jelikož by si žadatel uzavřel cestu k poskytnutí hypotečního úvěru. V případě, že se žadateli v době splácení narodí dítě, může si žadatel požádat o odpuštění splacení části jistiny ve výši ,00 Kč za každé narozené (či osvojené) dítě. 2.2 Podmínky pro poskytování úvěru na bydlení Základní podmínkou pro poskytnutí úvěru je prokázání schopnosti žadatele úvěr splácet. Na základě informací klienta o jeho investičním záměru, příjmech, výdajích, počtu a skladbě členů domácnosti apod. provede předběžné posouzení možnosti poskytnout úvěr, včetně propočtu schopnosti klienta splácet úvěr v požadované výši a v jím uvažované době. Toto posouzení slouží pouze k orientačnímu posouzení bonity klienta na základě vybraných údajů. V případě kladného výsledku dále banka provádí kompletní sběr dat, tzv. skóring. Skóring je komplexní hodnocení bonity klienta a má zásadní vliv na poskytnutí úvěru. V rámci tohoto hodnocení banka ověřuje i informace o klientově platební morálce v úvěrových registrech. Podmínkou poskytnutí úvěru je kladný, případně žádný záznam. 18

19 Další, neméně důležitou, podmínkou je vhodné a dostatečné zajištění úvěru. Nejkvalitnější zajištění bývá formou zástavního práva k nemovitosti. V případě účelového úvěru na pořízení, nebo zkvalitnění, bydlení klient zpravidla vystupuje jako stávající či budoucí vlastník nemovitosti, která je objektem úvěru. Jak jsem již napsala, hlavní podmínkou získání úvěru je zajištění schopnosti splácet tento úvěr. V dnešní době je prakticky nemožné získat úvěr ve větším objemu bez doložení příjmů klienta. Banky si tímto zajišťují návratnost financí. Klienti, kteří bance neprokáží dostatečný příjem na splácení úvěr, v dnešní době nemají šanci úvěr získat, a to ani při kvalitním zajištění tohoto úvěru. Kvalitní zajištění bance schopnost splácet nezajistí. Klienti se mnohdy mylně domnívají, že dají-li bance o zástavy kvalitní nemovitost v dostatečné hodnotě, banka se již nebude na prokazatelný měsíční příjem ptát. Opak je však pravdou, jelikož banka je poskytovatel finančních prostředků a nikoli realitní agentura, která by si splacení úvěru zajistila z výnosu prodeje nemovitosti. 19

20 3. Hypoteční úvěr V této části své práce se budu již zabývat konkrétním nejmenovaným bankovním ústavem na českém trhu a jeho nabídce hypotečních úvěrů. Hypotečním úvěrem je úvěr poskytnutý na investici do nemovitosti, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Investicí do nemovitosti rozumíme: koupě nemovitosti do vlastnictví (i koupě spoluvlastnického podílu) vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí vyrovnání dříve poskytnutých půjček určených na investici do nemovitosti zhodnocení pozemků zpětné proplacení již zaplacené investice do nemovitosti splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu koupě práv a povinností k družstevnímu bytu Úvěr je poskytován jako střednědobý (se splatností do 5 let) nebo jako dlouhodobý (se splatností do 30 let, velmi výjimečně je poskytován se splatností do 40 let). Ve sledované bance je možnost splácení maximálně 30 let. Hypoteční úvěr je poskytován od částky ,00 Kč, vrchní hranice není omezena konkrétní částkou. Maximální hranice výše hypotečního úvěru je dána schopností klienta splácet, dále odhadní cenou nemovitosti v zajištění a v neposlední řadě i výší plánované investice. Čerpání hypotečního úvěru je jednorázové nebo postupné. Zpravidla bývá zahájeno do šesti měsíců od data podpisu smlouvy a ukončeno do dvou let od data podpisu smlouvy. Závisí na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti. Úroková sazba je stanovena jako pevná po dobu platnosti úrokových podmínek stanovených smlouvou o úvěru, tzn. po dobu fixace úrokové sazby. Po dobu fixace je tedy úroková sazba pevná a neměnná. Po ukončení tohoto období se úroková sazba mění na aktuální v té době. Délka fixačního období je volena klientem. Klient má možnost zvolit fixační období 1 rok až 10 let, nebo 15 let. Při výběru fixace by měl klient zvážit více faktorů, např. výše úrokové sazby, možnost mimořádných splátek, či snad plánovaný 20

21 prodej nemovitosti před splacením celého úvěru. V den, kdy se mění úroková sazba na aktuální má klient možnost udělat mimořádnou splátku v jakékoli výši bez pokuty za předčasnou splátku. Mimo tento den si banky účtují pokutu za předčasnou splátku. Tato pokuta bývá v řádech desetitisíců, jelikož banka přichází o zisk, se kterým do budoucna počítala. Banka rozlišuje hypoteční úvěry dle zatížení hodnoty nemovitosti, tzv. LTV (Loan To Value poměr mezi poskytovanou výší úvěru a hodnotou nemovitosti). Úvěry dělíme na hypoteční úvěry do 70 % LTV, do 85 % LTV, do 90 % LTV a nad 90 % LTV. Z odhadní ceny nemovitosti, která bude zastavena, však banky klientovi poskytnou maximálně 100 %. V takovýchto případech klient nemusí mít vlastní zdroje, které by do nemovitosti investoval a celá investice bude pokryta z hypotečního úvěru. Klient má tedy možnost vlastní prostředky vložit například do úprav či zvelebení domácnosti. Stoprocentní hypotéky jsou vnímány jako více rizikové, jelikož v případě, že klient nebude splácet a banka bude muset nemovitost prodat, nemusí být výnos z prodeje nemovitosti dostatečný na pokrytí veškerých závazků dlužníka z hypotečního úvěru. Míra rizika je tedy promítnuta do výše úrokové sazby. S větším procentem z LTV se zvedá výše poskytnuté úrokové sazby u hypotečního úvěru. Platí tedy, že čím méně je zatížena hodnota nemovitosti zástavním právem, tím nižší bude poskytnutá úroková sazba. Sledovaná banka umožňuje svým klientům poskytovat hypoteční úvěry až do výše 110 % LTV, tuto možnost klientovi sice zohlední v úrokové sazbě, která bude vyšší než u jiného typu hypotečního úvěru. Avšak ve chvíli, kdy se klient během splácení úvěru dostane pod hranici 85 % LTV, automaticky je mu nová úroková sazba nabízena jako by měl úvěr do výše 85 % LTV. Reálně je tedy možné, že se splacením určité části úvěru klesne nominální úroková sazba. Nabídkové úrokové sazby se mění prakticky každým dnem, proto dnes klient neví, jakou úrokovou sazbu mu banka nabídka po ukončení fixačního období. 21

22 Graf č. 1 Znázorňuje stávající průměrné sazby pro jednotlivé fixace v závislosti na výši LTV. Průzkum byl proveden koncem března roku Úrokové sazby HÚ 7 6,5 Výše ÚS 6 5,5 5 4,5 do 70 % LTV do 85 % LTV do 90 % LTV do 100 % LTV 4 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let délka fixace Zdroj: vlastní průzkum Graf č. 2 Tento graf naproti tomu znázorňuje vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů od ledna roku 2005 do současnosti. Vývoj úrokových sazeb 7 6 Výše ÚS ÚS leden 2005 červenec 2005 leden 2006 červenec 2006 leden 2007 červenec 2007 leden 2008 období červenec 2008 leden 2009 červenec 2009 leden 2010 Zdroj: vlastní průzkum 22

23 Z uvedeného znázornění vyplývá, že úroková sazba byla v roce 2005 na velmi nízké úrovni, od té doby pomalu stoupala do roku 2009, kdy začala opět malinko klesat. 3.1 Druhy hypotečních úvěrů Hypotéka 2 v 1 Tento typ hypotečního úvěru umožňuje klientovi získat část peněz účelově na investici do nemovitosti a část neúčelově, kdy klient nemusí bance dokládat, a to ani zpětně, účelovost vynaložených prostředků. Výše neúčelové části je omezena částkou 20 % z celkového součtu obou úvěrů, maximálně však dosahuje výše ,00 Kč. Mohli bychom tedy říci, že jde o kombinaci klasické hypotéky a americké hypotéky, ale při zachování zvýhodněných podmínek pro oba účely. Reálně klient podepisuje dvě úvěrové smlouvy za stejných podmínek, v bance bude mít vedené dva úvěrové účty. Účelová část je striktně oddělena od té neúčelové Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéka je hypotečním úvěrem, který umožňuje klientovi upravovat splátky dle jeho aktuálních potřeb. Klient může v průběhu splácení požádat banku o zvýšení či snížení měsíční splátky, např. z důvodu navýšení měsíčního příjmu, či naopak z důvodu snížení příjmu. Klient má dále možnost požádat o odklad splátek (zpravidla na dobu šesti měsíců). Odklad celých anuitních splátek lze také uskutečnit již na začátku splácení, kdy až po dobu dvanácti měsíců klient nemusí splácet. Jakoukoli změnu však klient může udělat pouze jednou za dvanáct měsíců a podmínkou povolení změny je řádné splácení úvěru. Flexibilní hypotéka z důvodu větší administrativní náročnosti v době splácení úvěru má vyšší měsíční poplatek za vedení úvěrového účtu, tudíž nevyužít možností, které nabízí, není pro klienta výhodné Hypotéka na pronájem Tento hypoteční úvěr je poskytován za účelem koupě nemovitosti, kterou klient zamýšlí dále pronajímat. Její výhoda spočívá v tom, že k příjmu klienta je možné připočíst i příjem z budoucího pronájmu této nemovitosti, za předpokladu doložení budoucích nájemních smluv. Banky zpravidla prověřují stanovené nájemné, aby předešly účelovému uzavření takovýchto nájemních smluv. Nevýhodou bývá omezení doby splatnosti, zejména 23

24 maximálně na 15 let, tudíž měsíční splátka by v případě vyššího objemu poskytnutého úvěru mohla být pro klienta neúnosná. Některé z banku tuto hypotéku nabízejí jako samostatný druh, jiné banky již tuto možnost mají v klasickém hypotečním úvěru Hypotéka bez doložení příjmů V tomto případě žadatel o úvěr nemusí bance dokazovat své příjmy. Stačí pouze podepsat čestné prohlášení, že má dostatečný měsíční příjem na splácení úvěru. Tato hypotéka je poskytována maximálně do 60 % hodnoty nemovitosti a zároveň je nutné, aby klient zbytek investičních nákladů uhradil z vlastních zdrojů. Hypotéka bez dokládání příjmů byla hitem roku 2008 a začátkem roku Po razantním zpřísnění podmínek je dnes prakticky nemožné bez doložení příjmů úvěr získat. Avšak některé banky do budoucna počítají s možností, že by alespoň pro své klienty, kterým chodí prokazatelný pravidelný příjem na běžný účet, mohli poskytovat hypoteční úvěry bez předkládání potvrzení o výdělku Hypotéka z obratu Hypotéka, kdy je příjem počítám z obratu klienta, je určena všem fyzickým osobám, které podnikají na základě jiného než živnostenského zákona, tedy lékařům, stomatologům, lékárníkům, veterinárním lékařům, advokátům, daňovým poradcům, notářům, soukromým exekutorům, architektům, restaurátorům, auditorům, odhadcům, správcům konkurzní podstaty, likvidátorům, členům Komory certifikovaných účetních. V případě, že nedisponují dostatečným příjmem z daňového přiznání, může jim být bonita propočítána dle určitého procenta z ročního obratu. Nejčastěji bývá stanoveno 20 % Hypotéka na refinancování Hypoteční úvěr na refinancování je pouze marketingový název pro konsolidaci dříve poskytnuté půjčky od bankovního ústavu nebo stavební spořitelny za účelem investice do nemovitosti na bydlení. Klient, který již splácí hypoteční úvěr a při obnově úrokové sazby není ve své bance spokojen, může i s hypotečním úvěrem přejít k jiné bance. V těchto případech nová banka nabízí klientovi lepší podmínky než jeho stávající banka. Výhodou pro klienta je získání lepších podmínek pro svůj úvěr, dále je také možné splatnost úvěru opět natáhnout na co nejdelší období a tím si ponížit měsíční splátku úvěru. V případě refinancování si banky neúčtují poplatky za vyřízení úvěru. Tuto změnu dle stávající 24

25 platných právních norem může klient udělat pouze jednou, v každém dalším případě ztrácí výhodu uplatnění úroků od základu daně Hypotéka dopředu, dozadu Hypotéka dopředu je opět marketingový název pro příslib úvěru. Tento příslib úvěru vydá banka poté, co jí klient sdělí svou představu hypotečního úvěru. Při vyřizování příslibu klient nedokládá žádné podklady k příjmům, k objektu úvěru, ani k objektu zajištění. Banka pouze s klientem sepíše dohodu o tom, že klientovi bude nejpozději do 6 měsíců poskytnut úvěr, parametry úvěru jsou touto dohodou jasně specifikovány, hlavně je zde dána úroková sazba. Klient má čas si vybrat vhodnou nemovitost a nejpozději do 6 měsíců s bankou uzavřít smlouvu o úvěru za podmínek daných příslibem. Veškeré prověřování bonity klienta, odhadní ceny nemovitosti či prověřování v bankovních a nebankovních registrech probíhá až při následném vyřizování hypotečního úvěru. Výhodou tohoto příslibu je garantovaná úroková sazba, která je stanovena při podpisu příslibu. Klient ví, že v případě zvýšení vyhlašované úrokové sazby, jeho sazba zůstává neměnná. Hypotéka dozadu je hypoteční úvěr za účelem refundace, tedy zpětného proplacení již zaplacené investice do nemovitosti určené k bydlení z vlastních zdrojů klienta. Tato investice má jediné omezení a to, že musí být k datu podání žádosti úvěr maximálně jeden rok stará. Jelikož se v tomto případě jedná o hotovostní čerpání ve prospěch účtu klienta, banky vyžadují dokládání účelovosti vynaložených peněz a zároveň prokázání toku peněz. Tedy klient musí doložit, že peníze, které byly vynaloženy, byly jeho vlastní, např. výpisem z běžného účtu klienta Překlenovací hypoteční úvěr Překlenovací hypoteční úvěr je produkt kombinovaný s dalším finančním zdrojem (zpravidla kapitálové či investiční životní pojištění nebo stavební spoření), který je vinklován ve prospěch banky. Princip spočívá v tom, že úvěr není splácen anuitní splátkou, splácí se pouze úrok z vyčerpaného úvěru, klient investuje do tohoto finančního zdroje. Výše úvěru tedy po dobu splácení neklesá, úvěr je jednorázově splacen z výnosu tohoto finančního produktu. Některé banky tento úvěr prezentují pod názvem Hypotéka s odloženou splátkou. U tohoto druhu hypotečního úvěru klient splácí maximálně možné úroky, avšak tyto úroky si může uplatnit jako odpočet od základu daně. Dále si také může uplatnit zaplacené pojistné na životním pojištění (v případě kombinace s životním 25

26 pojištěním). Rizikem je možná změna úpravy Zákona o daních z příjmu, která by tuto možnost odpočtu omezila či zrušila. Dalším nepřítelem této hypotéky může být i sám klient, na něhož může psychologicky působit fakt, že po několikaletém splácení, se mu zůstatek úvěru nesnižuje. Banky umožňují klientům přepracování tohoto úvěru na hypoteční úvěr se standardním anuitním splácením. Nevýhodou této kombinace hypotečního úvěru a životního pojištění je i ta skutečnost, že pojistnou smlouvu je třeba uzavřít pouze s konkrétní pojišťovnou, kterou daná banka akceptuje. To klienta příliš omezí při výběru vhodného pojišťovacího partnera. Pojistná částka je volena pouze s ohledem na hypoteční úvěr, nikoli na potřebu klienta mít pojištěná všechna rizika. Pokud tedy klient chce mít hypoteční úvěr pojištěný tak, aby zajistil osoby závislé na něm v případě nečekané události, určitě ideálnější kombinací je klasický hypoteční úvěr s anuitním splácením s rizikovou životní pojistkou Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr má charakter spotřebitelského úvěru. Je využíván v případech, kdy není možné ihned poskytnout hypoteční úvěru, např. z důvodu, kdy klient nemá k dispozici nemovitost do zajištění. Nejčastějším účelem je převod práv a povinností spojených s družstevním bytem, kdy dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví nebo prodej nemovitostí od města či obce. Majitel nemovitosti (prodávající) není ochoten zřídit ve prospěch banky k zajištění poskytnutého hypotečního úvěru, tudíž klient může využít tuto možnost předhypotečního úvěru. Dalším hojně využívaným účelem je výstavba nemovitosti v prvotní fázi, tj. před zápisem rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Předhypoteční úvěr není možné poskytnout jako samostatný úvěr, je spjat s hypotečním úvěrem. Je splácen stejně jako překlenovací hypoteční úvěr pouze úrokem z čerpané jistiny, jistina je splacena z výnosu poskytnutého hypotečního úvěru poté, kdy je doložena zástavní smlouva, která se vztahuje k zajištění hypotečního úvěru s vyznačení povolení vkladu na katastru nemovitostí. Předhypoteční úvěr může být poskytnut jako úvěr bez zajištění, nebo jsou akceptovány i jiné zajišťovací prostředky. Vyjma zajištění zástavním právem k nemovitosti může být úvěr zajištěn například ručením třetí osoby či zástavním právem k pohledávce. 26

27 3.2 Žadatel o úvěr Žadatelem o úvěr je občan České republiky starší 18 let, který je způsobilý k právním úkonům. Většina bank poskytuje úvěry i cizím státním příslušníkům, které dělíme do dvou skupin občané Evropské unie a cizí státní příslušníci. Občanům Evropské unie banky poskytují úvěry, pokud mají v České republice přechodný či trvalý pobyt, oproti tomu cizí státní příslušní musí mít zpravidla povolen pobyt pouze trvalý. Pro všechny žadatele platí, že v případě existence manželství, žádost o úvěr podávají manželé společně a nerozdílně. Výjimkou je manželský pár, který má společné jmění manželů zúžené. 3.3 Zajištění hypotečního úvěru Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, nacházející se na území České republiky. Nemovitost je vhodná do zajištění, pokud není zatížena jiným zástavním právem a není zatížena omezením převodu nemovitosti (výjimkou je zástavní právo pro totožný peněžní ústav). Předmět zástavního práva o objekt financovaný z úvěru bývá velmi často shodný. Jako zajištění může sloužit úvěrovaná nemovitost či jiná nemovitosti, žadatel o úvěr nemusí být majitelem zastavované nemovitosti. Zástavní právo k nemovitosti musí být zapsáno v katastru nemovitostí a vzniká na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to s účinky zpětně ke dni podání návrhu na vklad tohoto práva. Nemovitosti jsou zastavovány jako funkční celek, tj. hlavní stavba včetně příslušenství, které spolu souvisí tak, že oddělení některé části by v případě prodeje vedlo ke snížení hodnoty nemovitosti. Jedná se zejména o zahrady, přístupové komunikace nebo například samostatné garáže. K nemovitosti musí vést přístup z veřejné komunikace, či je takový přístup zajištěn formou věcného břemene. Zástavní právo k nemovitosti vzniká na základě písemné zástavní smlouvy mezi bankou a majitelem nemovitosti. Řádně uzavřená zástavní smlouva se vkládá na katastr nemovitostí na místě příslušném katastrálním úřadě, kde je zaregistrována. Doplňkovou formou zajištění hypotečního úvěru je životní pojištění klienta pro případ smrti, trvalé invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Životní pojištění není plošně vyžadováno u všech klientů, může však být u rizikovějších klientů podmínkou. Hlediskem může být například věk klienta, profese klienta, výše úvěru, kvalita zajištění úvěru. Uspokojení pohledávky věřitele z životního pojištění je zabezpečeno vinkulací pojistné smlouvy ve prospěch banky. 27

28 3.3.1 Rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru Jako doplňkové zajištění hypotečního úvěru složí i rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru. Je určeno klientům, kteří žádají o úvěr jako zajištění klienta a jeho rodiny v případě neschopnosti splácet úvěr v důsledku těžké životní situace. Životní pojištění k úvěru není pro klienty povinné, jeho existence však umožňuje získat výhodnější úrokovou sazbu. Při splnění podmínek je klientovi přiznána sleva na úrokové sazbě ve výši 0,1 %. Rizikové životní pojištění k hypotečnímu úvěru je pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání. Pojistná částka v průběhu pojištění klesá, v každém okamžiku odpovídá pohledávce banky za pojištěným. Dojde-li k pojistné události během splatnosti hypotečního úvěru, pojišťovna uhradí v případě smrti nebo plné invalidity nesplacenou část hypotečního úvěru bance, v případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání hradí pojišťovna bance pravidelné splátky. Je možné pojistit celou výši hypotečního úvěru nebo pouze jeho část. Doba trvání pojištění odpovídá době trvání úvěrové smlouvy s přesností na měsíce, avšak nejdéle do dosažení věku 66 let. Cena za pojištění, tedy pojistné, je určena jako procento z pojistné částky. Výše pojistného je po celou dobu pojištění konstantní. Varianta A zahrnuje pojištění pro případ smrti a plné invalidity, je počítáno jako 0,025 % z výše úvěru měsíčně pro klienty ve věku do 45 let. Klienti starší 45 let věku hradí částku 0,045 % z výše úvěru měsíčně. Varianta B zahrnuje pojištění pro případ smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti, je počítáno jako 0,035 % z výše úvěru pro klienty ve věku do 45 let. Pro klienty starší 45 let věku toto pojištění není sjednáváno. Varianta C zahrnuje pojištění pro případ smrti, plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání, je počítáno jako 0,045 % z výše úvěru pro klienty ve věku do 45 let. Opět pro starší klienty není sjednáváno. 28

29 3.4 Zánik zástavního práva Zástavní právo zaniká, zanikne-li zajištěná pohledávka, úvěr je řádně splacen. Dále je možné, aby zástavní právo zaniklo složením ceny zástavy, tj. zástavní dlužník složí zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci (finanční prostředky odpovídající ceně obvyklé nemovitosti). Další možné případy zániku zástavní práva jsou uplynutí doby, na kterou je sjednáno, vzdáním se zástavního práva, realizací zástavního práva 3.5 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou speciálním druhem dluhopisů emitovaných bankami. Krytí je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Banky totiž výnos z hypotečních zástavních listů mohou využít pouze za účelem poskytování hypotečních úvěrů. Jsou relativně velmi málo rizikových cenným papírem, výnos však pro držitele bývá také nižší. Z pohledu banky je emise hypotečních zástavních listů levný zdroj financí. 3.6 Proces vyřízení hypotečního úvěru Podání žádosti o úvěr Banka poskytuje úvěry na základě poptávky klientů, kteří žádají banku o poskytnutí úvěru. Na obchodním místě banky je s klientem sepsána žádost o úvěr na standardním formuláři banky, kde klient uvede své osobní údaje, požadovanou výši úvěru, účel úvěru, předpokládanou splatnost, navrhované zajištění úvěru a informace o svých příjmech, výdajích, počtu a skladbě členů domácnosti atd. Banka provede předběžné posouzení možnosti poskytnout úvěr včetně propočtu schopnosti klienta splácet úvěr v požadované výši a v jím uvažované době splatnosti. Tento předběžný proces se nazývá předselekce, slouží pouze k orientačnímu posouzení bonity klienta na základě vybraných údajů. V případě kladného výsledku je třeba provést kompletní sběr dat. Zde již klient dokládá potvrzení o výdělku ze mzdové účtárny v případě zaměstnanců nebo daňové přiznání v případě osob samostatně výdělečně činných. Dále se již dokládají podklady k objektu úvěru a k objektu zajištění. Bankovní pracovník provádí vstupní prověrku předložených dokladů k požadovanému úvěru. Součástí takové prověrky je ověření dokladů totožnosti, kontrola předaných 29

30 dokladů, ověření příjmů, ověření závazků, ověření právního stavu nemovitosti Základním pravidlem posuzování příjmové situace klienta je trvalost a stabilita příjmu, nejen výše, ale i zdroj příjmů. Klientovy závazky banka analyzuje dle druhů: o závazky vůči bankám (nesplacené zůstatky úvěrů) o závazky vůči jiným osobám (půjčky, splátky leasingu, splátky z nákupu na splátky) o závazky plynoucí z pojistných smluv a ze smluv o stavebním spoření o ostatní závazky (ručení, záruky, avaly směnek) Klient je povinen v žádosti o úvěr své závazky bance sdělit. Na základě zhodnocení všech podkladů pracovník banky doporučí úvěr ke zpracování. Úvěr je zpracovávám v bankovní aplikaci a již je vyslána informace do bankovního registru, že klient požádal o hypoteční úvěr. Proces sběru dat dále pokračuje vyhotovením odhadu a stanovením procenta LTV Schvalovací proces Na základě provedené komplexní analýzy klienta zpracovatel úvěru vypracuje návrh na rozhodnutí o poskytnutí úvěru, ve kterém zhodnotí veškeré skutečnosti zjištěné o klientovi. Návrh obsahuje kromě základních informací o klientovi také všechny údaje o navrhovaném úvěru, především jeho typ, délku splatnosti, výši úrokové sazby, objekt úvěru, objekt zajištění, způsob čerpání i způsob splácení. Dále také obsahuje přehled všech aktivních obchodů klienta u banky a výpis z bankovního a nebankovního registru a registru Solus. Úvěrový specialista v návrhu hodnotí obchodní i finanční riziko, návratnost úvěru a vyjadřuje se ke kladům a záporům celého obchodu. Součástí návrhu jsou také konkrétní podmínky smlouvy vztahující se k čerpání úvěru (např. podmínky týkající se pojištění nemovitosti, životního pojištění, zástavního práva k nemovitosti apod.). Zpracovaný návrh předkládá v elektronické podobě schvalujícímu místu. Schvalovatel přezkoumá zjištěné informace a doplní své poznámky a úvěr schválí či neschválí Smluvní dokumentace Po schválení úvěru hypoteční specialista připravuje smlouvy k podpisu. Smlouva o úvěru je právní dokument, na jehož základě je jednoznačně vymezen vztah mezi bankou a 30