ZNALECKÝ POSUDOK č. 09/2012

Transkript

1 Znalkyňa: Ing. Ivana Cihová Sibírska Bratislava mob.: 0903 / Zadávateľ: BKB Partners, spol.s r.o. Záhradnícka Bratislava IČO: IČ DPH: SK Číslo spisu ( objednávky ): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č. 09/2012 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.4 na 2.p. na ulici Ľudovíta Fullu č.4,6,8,10 v bytovom dome súp.č.3012 na pozemku parc.č. 1669/193 a spoluvlastníckeho podielu prislúchajúceho k predmetnému bytu na pozemku parc.č. 1669/193 v k.ú. Karlova Ves v Bratislave v mestskej časti Karlova Ves za účelom dobrovoľnej dražby. Počet strán ( z toho príloh ): 28 (14) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.4 na 2.p. na ulici Ľudovíta Fullu č.4,6,8,10 v bytovom dome súp.č.3012 na pozemku parc.č. 1669/193 a spoluvlastníckeho podielu prislúchajúceho k predmetnému bytu na pozemku parc.č. 1669/193 v k.ú. Karlova Ves v Bratislave v mestskej časti Karlova Ves. Znalecký posudok má byť použitý za účelom dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : Objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum vykonania obhliadky nehnuteľnosti Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Prehľad použitých podkladov : predložených za vlastníka bytu: - potvrdenie o veku bytového domu - Darovacia zmluva zo dňa , podľa V-19490/10 zo dňa obstaraných znalcom: - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.2868, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez kataster portál na parcelu 1669/193, okres: Bratislava IV, obec: BA-m.č. KARLOVA VES, katastrálne územie Karlova Ves - zo dňa obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch tlmočníkoch a prekladateľoch platnom znení - Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení

3 - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov - Indexy vývoja cien v stavebníctve, 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Zadávateľ nemal žiadne osobitné požiadavky. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy : Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN Výpis z katastra nehnuteľností - výpis z listu vlastníctva č čiastočný, - zo dňa , vytvorený cez kataster portál: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo 1669/193 Výmera 756 m2 Zastavané plochy a nádvoria Stavby Súpisné číslo 3012 na parcele číslo 1669/193 Ľudovíta Fullu 4,6,8,10 Byty a nebytové priestory ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY BYTY... Vchod: Ľ. Fullu 10 2.p. Byt č.: 4 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 6980/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por.číslo: 11 Rusková Lívia, r. Rusková, Ľudovíta Fullu 10, Bratislava, PSČ , SR Dátum narodenia:

4 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí záložného práva zo dňa predajom na dražbe v prospech UniCredit Bank, P-1406/12 Titul nadobudnutia Darovacia zmluva, podľa V-19490/10 zo dňa ČASŤ C: ŤARCHY Záložné právo v prospech Hl.mesto SR Bratislavy podľa 18 b,ods.4 zákona č.182/1993 Z.z. v znení zákona č.151/1995 Záložné právo v prospech HVB Bank Slovakia, a.s. Bratislava IČO na byt č. 4, 2.p., Ľ. Fullu 10, s.č.3012 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku o veľkosti 6980/ podľa V 7814/06 z Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia, a.s., Šancová 1/A, Bratislava (IČO: ) na byt č. 4, na 2.p., vchod: Ľ.Fullu 10, podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu o veľkosti 6980/463010, podľa V-28603/09 zo dňa Iné údaje Bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadku a zameranie nehnuteľností som vykonala v sprievode pani Mgr. Viery Ruskovej, matky vlastníčky nehnuteľností. Obhliadka bola vykonaná dňa , pri obhliadke bola zhotovená aj fotodokumentácia a zameranie Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom : Vlastníčka nehnuteľností nepredložila projektovú dokumentáciu. V predloženej Darovacej zmluve je deklarovaná podlahová plocha bytu 68,3 m 2, podlahová plocha bytu mnou zameraná je 68,49 m 2. Do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha pivnice, ktorá mi pri obhliadke nebola sprístupnená. Na liste vlastníctva je podlahová plocha, zrejmá z podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, 69,80 m 2, rozdiel medzi touto plochou a plochou mnou nameranou je 1,31 m 2 ( pravdepodobne plocha pivnice ). Inak neboli zistené žiadne relevantné rozdiely Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým stavom Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve : Stavby: - byt č.4 na 2.p. bytového domu súp.č.3012, Ľudovíta Fullu 4,6,8,10, vchod Ľ. Fullu 10 v Bratislave m.č. Karlova Ves, vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 6980/ Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 6980/ prislúchajúci k vyššie uvedenému bytu č.4 na pozemku parcelného čísla 1669/193 v Bratislave m.č. Karlova Ves, Katastrálne územie Karlova Ves

5 1. 7. Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené : Všetky ohodnocované nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.4, Ľ.Fullu 10 Bytový dom má 8.poschodí (9 nadzemných podlaží). Na 1.nadzemnom podlaží sú spoločné časti a zariadenia domu, pivnice iné nebytové priestory. Od 2.až po 9. nadzemné podlažie sú byty. Na každom podlaží sú 2 byty, celkom 16 bytov vo vchode. Bytový domu je realizovaný podľa typových podkladov, založený na základových železobetónových konštrukciách s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie sú železobetónové montované. Dom nie je ešte zateplený. Stropy sú železobetónové s rovným podhľadom. Schodisko je železobetónové s povrchom terazzo a okrem podiest a medzipodiest, ktoré sú z povrchom z PVC. Strešný plášť bytového domu je vytvorený ako plochá strecha dvojplášťová s krytinou z ťažkých natavovacích pásov. Klampiarske konštrukcie sú úplné z pozinkovaného plechu. Vonkajšia povrchová úprava obvodového plášťa je z omietky zo striekaného brizolitu. Vnútorné povrchové úpravy stien v spoločných priestoroch sú hladké vápenné omietky a do troch štvrtín výšky stien je umývateľný náter. Niektoré steny vo vstupnom priestore sú obložené až po strop keramickým obkladom. Povrch podláh ostatných spoločných priestorov je z dlažby. Dvere sú hladké plné. Okná v spoločných priestoroch sú prevažne oceľové jednoduché alebo zdvojené, ostatné okná sú prevažne plastové. Vstupný priestor vchodu je pôvodný zachovalý. Vstupné vchodové dvere sú oceľové presklené, opatrené elektrickým vrátnikom. Ostatné dvere sú hladké plné. Vykurovanie je ústredné. V objekte je svetelná a motorická elektroinštalácia a je vybavený bleskozvodom. Zvislé a ležaté rozvody vodovodu sú z oceľových rúr. Zo všetkých zariaďovacích predmetov je odpad z liatinových rúr zaústený do verejnej kanalizácie. V dome sú rozvody zemného plynu. Dom má osobný výťah. Byt pozostáva z troch obytných miestností a z príslušenstva, ktorým je hala, chodba, kuchyňa, kúpeľňa, WC a pivnica. Byt je čiastočne zrekonštruovaný. Vnútorné povrchy stien bytu sú upravené dvojvrstvovou vápennou omietkou. Podhľady sú bez akustickej funkcie. V kúpeľni, vo WC a okolo kuchynskej linky je keramický obklad. V byte boli vymenené dve okná za plastové, ostatné sú pôvodné drevené. Interiérové dvere bytu sú plné drevené. Vchodové dvere bytu sú bezpečnostné. Na podlahách v obytných miestnostiach je položená plávajúca podlaha. V kúpeľni, vo WC, v hale a na chodbe je podlaha upravená keramickou dlažbou a v kuchyni je korková krytina. Vykurovanie bytu je ústredné s plechovými alebo liatinovými radiátormi bez meračov spotreby tepla. V byte je svetelná elektroinštalácia s automatickým istením v byte s elektromerom umiestneným v ochrannej skrinke na chodbe, domáci telefón, telefónna prípojka, integrovaná kabeláž. Rozvody TV sú pod omietkou. Prípojka studenej a teplej vody od stúpacích rozvodov do kuchyne, kúpeľne a záchodu je z plastového potrubia. Byt má merače spotreby studenej a teplej vody ako aj plynomer v byte. Prípojky vnútornej kanalizácie do zvislých zvodov z kuchyne, kúpeľne a záchodu sú z plastového potrubia. V byte je pripojenie zemného plynu. Ohrev teplej vody je centrálny. Vybavenie kuchyne je vymenené, varenie je zabezpečené na plynovom sporáku s elektrickou rúrou. Kuchynská linka je nová s nerezovým drezom s pákovou zmiešavacou vodovodnou batériou. V kúpeľni je smaltovaná vaňa s pákovou zmiešavacou vodovodnou batériou so sprchou a keramické umývadlo s pákovou zmiešavacou vodovodnou batériou. V toalete je WC misa kombi. Bytové jadro je

6 murované. V byte boli vymenené niektoré okná za plastové. Štandard bytu zvyšujú zasklená loggia a balkón. Bytový dom bol daný do užívania v roku Jeho životnosť vzhľadom na typ konštrukčného systému predpokladám 80 rokov, opotrebovanie je primerané veku. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1990 Vek: = 22 r. Životnosť: 80 r. Opotrebenie obytného domu: 22 * 100% / 80 = 27,50 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,194 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1,15 Počet izieb: 3 Podlahová plocha: hala 2,841*2,811 7,99 m 2 chodba 0,842*1,436 1,21 m 2 WC 0,830*1,101 0,91 m 2 kúpeľňa 2,633*1,894-0,968*0,704 4,31 m 2 kuchyňa 3,785*2,821 10,68 m 2 spálňa 2,833*4,260 12,07 m 2 obývacia izba 4,072*4,730 19,26 m 2 izba 2,840*4,246 12,06 m 2 0,00 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 68,49 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: montovaná z dielcov betónových plošných > K k = 1,037 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] Spoločné priestory: 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4, ,57 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16, ,42 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7, ,31 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,74 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,57 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1, ,83 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,91 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,74 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1, ,83 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0, ,46

7 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0, ,46 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6, ,85 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,28 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,83 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,91 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,83 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,83 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,91 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1, ,83 21 Ostatné 2,00 1,30 2,60 2, ,37 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3, ,65 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0, ,91 24 Dvere 2,00 1,20 2,40 2, ,19 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2, ,74 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,28 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,74 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,91 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,91 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0, ,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,83 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,50 3,00 2, ,74 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3, ,65 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5, ,48 35 Ostatné 2,50 2,00 5,00 4, ,57 Spolu 100,00 109,50 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 109,50 / 100 = 1,095 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 64,94 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 35,06 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,194*1,037*1,095*1,15 = 931,99 EUR/m 2 Východisková hodnota: 931,99 EUR/m 2 * 68,49m ,00 EUR Technický stav: 100% - 27,50% 72,50 % Technická hodnota spolu: 72,50% z ,00 EUR ,20 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Byt je situovaný na 2.poschodí ( 3.nadzemnom podlaží ) bytového domu, súp.č.3012 na ulici Ľudovíta Fullu 4,6,8,10 vo vchode č.10 v Bratislave v mestskej časti Karlova Ves. Obytné miestnosti bytu sú orientované na severovýchod a juhozápad. Bytový dom má deväť nadzemných podlaží. Na prízemí sú situované spoločné časti a zariadenia domu, pivničné kobky a nebytové priestory, na ostatných podlažiach sú po dva byty, celkom 16 bytov vo vchode. Terén v okolí bytového domu je mierne svahovitý. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne

8 komunikácie je dobré. Blízko domu je zastávka autobusu. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plyn, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť, základná škola, supermarket Billa, lekáreň a pod. Analýza využitia nehnuteľností: Byt i bytový dom je využívaný na bývanie, zmenu využitia nepredpokladám. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na liste vlastníctva je zapísané: Oznámenie o začatí záložného práva zo dňa predajom na dražbe v prospech UniCredit Bank, P-1406/12 Záložné právo v prospech Hl.mesto SR Bratislavy podľa 18 b,ods.4 zákona č.182/1993 Z.z. v znení zákona č.151/1995 Záložné právo v prospech HVB Bank Slovakia, a.s. Bratislava IČO na byt č. 4, 2.p., Ľ. Fullu 10, s.č.3012 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku o veľkosti 6980/ podľa V 7814/06 z Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia, a.s., Šancová 1/A, Bratislava (IČO: ) na byt č. 4, na 2.p., vchod: Ľ.Fullu 10, podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu o veľkosti 6980/463010, podľa V-28603/09 zo dňa STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,3 V priemernom koeficiente polohovej diferenciácie som zohľadnila reálnu situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom čase a mieste ( v prílohe posudku sú obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie ). Zohľadnila som vplyvy na predajnosť predmetnej nehnuteľnosti, a to typ stavby, polohu nehnuteľnosti ako aj štandard prevedenia a celkový technický stav. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = II. trieda = IV. trieda = 3,900 2,600 0,715 III. trieda % = (1,300+2,600) Aritm. priemer I. a III. triedy Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: III. trieda = 1,300 Aritm. priemer V. a III. triedy č. Popis Trieda Kpdi V. trieda = 0,130 III. trieda - 90 % = (1,300-1,170) Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku IV. 0, ,1500

9 dopyt v porovnaní s ponukou je nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 1, ,0000 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 2, ,2000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 3, ,5000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu III. 1, ,8000 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu III. 1, ,0000 vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 3, ,2000 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 2, ,6000 priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 1, ,5000 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 2, ,4000 byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku III. 1, ,1000 Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov, charakteristika nebytového priestoru: obchodné priestory 12 Doprava v okolí bytového domu I. 3, ,3000 železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu I. 3, ,4000 pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0, ,8600 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 2, ,0000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca II. 2, ,0000 dobrý byt Spolu ,01 Koeficient polohovej diferenciácie: 309,01/ 145 = 2,131 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,20 EUR * 2,131 = ,84 EUR

10 3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = ,84 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU podiel 6980/ prislúchajúci k bytu č.4 Pozemok je situovaný v Bratislave v mestskej časti Karlova Ves v hlavnom meste SR Bratislava v zástavbe bytových domov. Jedná sa o pozemok zastavaný bytovým domom parc.č. 1669/193. Terén v okolí bytového domu je mierne svahovitý. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré. Blízko domu je zastávka autobusu. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plyn, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť, základná škola, supermarket Billa, lekáreň a pod. Parcela Druh pozemku Vzorec 1669/193 zastavaná plocha a nádvorie Spolu výmera Podiel Výmera , / ,40 m 2 Obec: Bratislava Východisková hodnota: 66,39 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: 7. veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od do obyvateľov a kúpeľných mestách, vedľajšie ulice k S v centre miest nad obyvateľov, nákupné centrá 1,60 vo veľkých obytných častiach mimo centra miest nad obyvateľov s dobrými dopravnými možnosťami Koeficient intenzity využitia: 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové k V domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové 1,00 stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Koeficient dopravných vzťahov: k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: Hodnota koeficientu 1,00 k P 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00

11 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, k I 1,30 elektriny, zemného plynu) Koeficient povyšujúcich faktorov: k Z 1,00 Koeficient redukujúcich faktorov: k R 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,60*1,00*1,00*1,00*1,30*1,00*1,00=2,08 Jednotková hodnota pozemku: 2,0800 * 66,39 EUR/m 2 = 138,09 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 11,40 m 2 *138,09 EUR/m 2 = 1 574,23 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. VŠH pozemkov = 1 574,23 EUR

12 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov STAVBY Byt č.4, Ľ.Fullu ,84 POZEMKY podiel 6980/ prislúchajúci k bytu č.4 - parc. č. 1669/193 (11,4 m 2 ) Všeobecná hodnota [EUR] 1 574,23 Spolu VŠH ,07 Zaokrúhlene ,00 Slovom: Jedenstotisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva je zapísané: Oznámenie o začatí záložného práva zo dňa predajom na dražbe v prospech UniCredit Bank, P-1406/12 Záložné právo v prospech Hl.mesto SR Bratislavy podľa 18 b,ods.4 zákona č.182/1993 Z.z. v znení zákona č.151/1995 Záložné právo v prospech HVB Bank Slovakia, a.s. Bratislava IČO na byt č. 4, 2.p., Ľ. Fullu 10, s.č.3012 a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku o veľkosti 6980/ podľa V 7814/06 z Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia, a.s., Šancová 1/A, Bratislava (IČO: ) na byt č. 4, na 2.p., vchod: Ľ.Fullu 10, podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu o veľkosti 6980/463010, podľa V-28603/09 zo dňa V Bratislave dňa Ing. Ivana C i h o v á

13 IV. PRÍLOHY - Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.2868, čiastočný - zo dňa , vytvorený cez kataster portál - Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez kataster portál na parcelu 1669/193, okres: Bratislava IV, obec: BA-m.č. KARLOVA VES, katastrálne územie Karlova Ves - zo dňa potvrdenie o veku bytového domu - Darovacia zmluva zo dňa , podľa V-19490/10 zo dňa zameranie bytu - obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie - fotodokumentácia

14 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 09/2012 Znaleckého denníka č.1. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.09/2012. Ing. Ivana C i h o v á