ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015

Transkript

1 Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, Trenčín, tel.č.: Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie Vodohospodárske stavby odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo spisu (objednávky) : zo dňa Počet strán (z toho príloh) : 34(13) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa kópia z katasterportálu - Znalecký posudok č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) - originál - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1916, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 806/12 Záhrady o výmere 386 m2 - parc.č. 806/25 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 714 m2 - parc.č. 806/49 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2 Stavby rodinný dom s.č.484 na parc.č.806/25 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 MIŠÍKOVÁ Miriama r. GERGELYOVÁ, Dubovany, č.222, SR Dát. nar Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa , za účasti priateľa vlastníčky nehnuteľnosti. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) predloženou vlastníkom nehnuteľnosti pri obhliadke. Zistené rozdiely vo vnútornej dispozícii rodinného domu sú zachytené v grafických prílohách znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č Garáž - Kopaná studňa - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka Strana 3

4 - Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Pozemky - parc.č.806/12 - parc.č.806/25 - parc.č.806/49 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Vzhľadom na technický stav znalec neohodnocuje oplotenie pozemkov, pretože vplyv týchto objektov na celkovú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je zanedbateľný. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č.484 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostoľany, na miestnej komunikácii Družstevná, na severozápadnom okraji obce v zástavbe starších rodinných domov. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. Pôvodná stavba rodinného domu je z roku V roku 1975 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti a kuchyne, v roku 1984 bola k zadnej časti pristavaná letná kuchyňa. V roku 2014 bola zahájená komplexná prestavba vnútorných priestorov rodinného domu, ktorá nebola k dátumu obhliadky ukončená. Vzhľadom na vykonané rekonštrukcie a opravy je opotrebenie stavby stanovené analyticky. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Na I.NP sa nachádza zádverie, dve chodby, kuchyňa, obývacia izba, 3 obytné miestnosti, kúpelňa a letná kuchyňa. Pred vchodovými dverami je zrealizované prekrytie vstupnej časti predĺžením prestrešenia zádveria. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 450 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 150 mm. Strop nad I.NP je drevený trámový s rovným podhľadom. Strecha je zložená z viacerých častí. Časť na pôvodnou stavbou z roku 1964 je stanová, strechy nad prístavbami sú pultové. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá betónová škridľa BRAMAC (vymenená v roku 2005). Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2005). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kombináciou brizolitovej a vápennocementovej omietky. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami, na časti chodby a obytnej miestnosti sú tvorené sadrokartónovým obkladom. Podlahy obytných miestností sú prevažne palubovkové, v kuchyni sa nachádza nová lamino podlaha v kombinácii s keramickou dlažbou okolo kuchynskej linky (2014), v chodbe, zádverí a kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby (2014). Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni, v kuchyni okolo linky je zrealizovaný kamenný obklad. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v obložkových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové. Ako zdroj tepla slúži plynový kotol umiestnený v chodbe na I.NP. V zadnej izbe sa nachádzajú akumulačné kachle. Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, samostatnú elektrickú rúru a nerezový drez. V letnej kuchyni sa nachádza sporák na pevné palivo. V kúpelni (rekonštruovanej v roku 2014) je umiestnená plastová rohová vaňa, hydromasážny sprchový kút, WC kombi a umývadlo (v čase obhliadky demontované). Strana 4

5 Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Na dome sa vykonávajú rekonštrukčné práce, čomu zodpovedá aj jeho technický stav. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,00*10, NP ,25*(10,00-1,30)+6,14*3,60 41,68 1. NP ,60*3,78 13,61 Spolu 1. NP 145,29 120/145,29=0,826 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4 Murivo ,0 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové ,0 8.2 väznicové valbové, stanové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Strana 5

6 17 Dvere 18 Okná 17.3 hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , sporák na tuhé palivo (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady Strana 6

7 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,826)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (7502, * 0,826)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 301,68 290,58 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 10, ,62 2 Zvislé konštrukcie 20, ,93 3 Stropy 8, ,37 4 Zastrešenie bez krytiny 6, ,05 5 Krytina strechy 8, ,36 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,15 7 Úpravy vnútorných povrchov 3, ,43 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,26 9 Vnútorné keramické obklady 1, ,02 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 1, ,18 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 5, ,45 14 Povrchy podláh 3, ,06 15 Vykurovanie 7, ,33 16 Elektroinštalácia 5, ,53 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 1, ,02 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0, ,01 21 Ohrev teplej vody 0, ,01 22 Vybavenie kuchýň 7, ,11 23 Hygienické zariadenia a WC 2, ,04 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 0, ,01 Opotrebenie 43,94% Technický stav 56,06% Strana 7

8 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1964 Východisková hodnota 301,68 EUR/m 2 *145,29 m 2 *2,263*0, ,26 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 290,58 EUR/m 2 *145,29 m 2 *2,263*0, ,16 Technická hodnota 56,06% z , ,83 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [EUR] Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. nadzemné podlažie , , ,83 Spolu , , ,83 Dokončenosť stavby: (90 763,16EUR / ,26EUR) * 100 % = 96,32 % 2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ Garáž POPIS STAVBY Objekt garáže je zrealizovaný ako murovaná konštrukcia na betónových pásových základoch. Hrúbka obvodových múrov z plnej pálenej tehly je 300 mm. Strecha je pultová pokrytá krytinou z pozinkovaného plechu, krov je drevený trámový s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú z vápennocementovej omietky, vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Podlahu tvorí cementový poter. Okno je drevené, vstupné garážové vráta sú otvárané drevené. Objekt je vybavený rozvodom NN ako aj rozvodom studenej vody a kanalizácie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení Garážové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,80*5,21 14,59 18/14,59=1,234 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Strana 8

9 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 5 Krov 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4455 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) Kanalizácia 23.4 z kuchyne (1 ks) Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks) 70 Spolu 395 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,234)/30, ,06 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,67 33,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 164,06 EUR/m 2 *14,59 m 2 *2,263*0, ,96 Technická hodnota 33,33% z 5 145, ,15 Strana 9

10 2.3 STUDNE Studňa kopaná - Kopaná Kopaná studňa s priemerom 1000 mm sa nachádza v priestore pred objektom garáže. Je vybavená 1 ks elektrického čerpadla. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 10 m Priemer: 1000 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa kopaná ,00 49,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 5m + 357,83 EUR/ks * 1 Východisková hodnota 3 249,13 ks) * 2,263 * 0,95 Technická hodnota 49,00 % z 3 249,13 EUR 1 592, VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 14 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 10

11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,14 42,86 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 14 bm * 41,49 EUR/bm * 2,263 * 0, ,76 Technická hodnota 42,86 % z 1 248,76 EUR 535, Vodomerná šachta Vodomerná šachta je umiestnená na vodovodnej prípojke v priestore pri vstupe do dvora rodinného domu. Šachta je vybavená typovou vodomernou zostavou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,50*1,40 = 2,52 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 0,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2,52 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,263 * 0, ,54 Technická hodnota 0,00 % z 1 377,54 EUR 0,00 Strana 11

12 2.4.3 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu žumpu nachádzajúcu sa vo dvore rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,67 48,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * 28,38 EUR/bm * 2,263 * 0,95 366,08 Technická hodnota 48,33 % z 366,08 EUR 176, Žumpa Žumpa s užitočným objemom 3,0 m3 je umiestnená vo dvore rodinného domu. Je zrealizovaná z plastových nádrží zakopaných pod úroveň terénu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 3 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,67 98,33 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95 695,78 Technická hodnota 98,33 % z 695,78 EUR 684, Plynová prípojka STL plynová prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný STL plynovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 38,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * 14,11 EUR/bm * 2,263 * 0,95 182,01 Technická hodnota 38,00 % z 182,01 EUR 69, Prípojka NN Prípojka NN slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vzdušný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Strana 13

14 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,50 22,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 8 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,263 * 0,95 273,98 Technická hodnota 22,50 % z 273,98 EUR 61, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č , ,83 Garáž 5 145, ,15 Studňa kopaná 3 249, ,07 Vodovodná prípojka 1 248,76 535,22 Vodomerná šachta 1 377,54 0,00 Kanalizačná prípojka 366,08 176,93 Žumpa 695,78 684,16 Plynová prípojka 182,01 69,16 Prípojka NN 273,98 61,65 Celkom: , ,17 Strana 14

15 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný objekt rodinného domu sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostolany, na severozápadnom okraji obce, v zástavbe starších rodinných domov na miestnej komunikácii Družstevná. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na severovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku obdĺžnikového tvaru so juhozápadoseverovýchodnou orientáciou. Nezamestnanosť v regióne sa pohybuje okolo 12 %. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Veľké Kostoľany. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie, prebiehajúce rekonštrukčné práce a dobrý technický stav, znalec konštatuje, že v prípade dokončenia rekonštrukcií v primeranej dobe, objekt nepredstavuje nadmerné riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Strana 15

16 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,4000 I. 1, ,5000 III. 0, ,0500 malá hustota obyvateľstva I. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV IV. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,1500 železnica, alebo autobus IV. 0, ,7360 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,7360 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,78 Strana 16

17 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 106,78/ 180 0,593 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,17 EUR * 0, ,69 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Oceňovaný pozemok sa nachádza v severozápadnej časti obce Veľké Kostoľany v blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a Trnava. Pozemok sa nachádza v zástavbe starších rodinných domov zo 60 -tych rokov 20. storočia. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m, vzdialenosť do centra mesta Piešťany je cca 12 km, vzdialenosť do Trnavy je cca 18 km m. Jedná sa o pozemok obdĺžnikového pretiahleho tvaru. Zo severovýchodnej strany je pozemok ohraničený existujúcou miestnou komunikáciou, v ktorej sú uložení verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Prípojka V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a krajského mesta Trnava, čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Piešťany. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 806/12 záhrada ,00 1/1 386,00 m 2 806/25 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 714,00 m 2 806/49 zastavaná plocha a nádvorie 20 20,00 1/1 20,00 m 2 Spolu výmera 1 120,00 m 2 Obec: Veľké Kostoľany Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 26,56 EUR/m 2 = 15,94 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 0,90 1,00 0,90 1,25 Strana 17

18 kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,50 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,25 * 1,50 * 1,00 1,8225 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 15,94 EUR/m 2 * 1, ,05 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 120,00 m 2 * 29,05 EUR/m ,00 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 806/ ,30 parcela č. 806/ ,70 parcela č. 806/49 581,00 Spolu ,00 Strana 18

19 III. ZÁVER Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom s.č.484 0,00 145,29 1 Garáž 0,00 14,59 1 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 806/12 386,00 Pozemok 806/25 714,00 Pozemok 806/49 20,00 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,69 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : ,00 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 19

20 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č ,93 Garáž 1 017,08 Studňa kopaná 944,10 Vodovodná prípojka 317,39 Vodomerná šachta 0,00 Kanalizačná prípojka 104,92 Žumpa 405,71 Plynová prípojka 41,01 Prípojka NN 36,56 Pozemky Pozemok - parc. č. 806/12 (386 m 2 ) ,30 Pozemok - parc. č. 806/25 (714 m 2 ) ,70 Pozemok - parc. č. 806/49 (20 m 2 ) 581,00 Spolu VŠH ,69 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Šestdesiatpäťtisícšesťsto EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Určité riziko z hľadiska predajnosti bytu predstavuje výkon záložného práva v prospech Prima banky a.s. Bratislava uvedený na LV č V Trenčíne dňa Ing. Juraj Sedláček Strana 20

21 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa kópia z katasterportálu 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa kópia z katasterportálu 4. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa originál 5. Potvrdenie OÚ Veľké Kostoľany o veku rodinného domu 6. Pôdorys rodinného domu s.č Pôdorys garáže 8. Fotodokumentácia Strana 21