Ocenění nemovitosti pro účel dědického řízení (stanovení ceny obvyklé) č /16

Transkript

1 Ladislav Charvát Kancelář tel./fax: Člen Komory soudních znalců ČR mobil: Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno e - mail: charvatladislav@seznam.cz kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov www: IČO: o ceně nemovitosti: Ocenění nemovitosti pro účel dědického řízení (stanovení ceny obvyklé) č /16 Pozemky v katastrálním území Vrutice, obec Vrutice, okres Litoměřice, kraj Ústecký, listy vlastnictví č. 499, 536, 46, 496. Objednatel ocenění: Mgr. Jana Galková, notářka se sídlem v Chomutově, Školní 5336, Chomutov Účel posudku: Stanovení ceny v souvislosti s děděním, určené oceněním nemovitostí znalcem v úrovni obvyklé ceny k datu úmrtí zůstavitele: zemř. dne Milan Nedbalý 35D 83/ Ocenění obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a přílohy a předává se objednatelce ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, dne

2 2 Úvod k ocenění pro dědické řízení v souladu s výkladem Nejvyššího správního soudu ČR: Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitosti. Ocenění je provedeno v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. V 2 uvedeného zákona je stanoveno, že majetek se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob ocenění. Obvyklá cena: Obvyklá cena se stanoví jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku ke dni smrti zůstavitele, pokud není stanoven jiný způsob oceňování, např. nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob. Pokud je stanoven jiný způsob oceňování, což je případ oceňování nemovitostí, je pro notáře i soud při vypořádání dědictví obvyklou cenou podle 175o o.o.ř. cena stanovená těmito jinými způsoby oceňování, tedy cena administrativní vypočtená podle platného cenového předpisu. Znalec, který oceňuje nemovitosti pro účel stanovení odměny notáře při vypořádání dědictví, proto musí zjistit cenu podle platného cenového předpisu a nemůže nemovitosti oceňovat obvyklou cenou, neboť zákon připouští v 2 ocenění obvyklou cenou pouze v případech, kdy nestanoví jiný způsob oceňování. Protože pro stavby zákon předepisuje ocenění jinými způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací) než obvyklou cenou a zároveň stanoví, jak se oceňují pozemky a některý další v zákoně vyjmenovaný majetek, nelze ocenit takový majetek obvyklou cenou. Znalci je samozřejmě známo, že cena majetku se zjišťuje i z důvodu ustanovení 175o o.s.ř., který stanoví, že soud určí obvyklou cenu majetku, výši dluhů a čistou hodnotu dědictví, popřípadě výši jeho předlužení v době smrti zůstavitele. To samozřejmě platí pro automobily, stroje, obrazy, koberce, šperky a další movité věci a různá práva, pro jejichž ocenění zákon nestanoví jiné způsoby oceňování. Závěr: Z výše uvedeného tedy plyne závěr, že obvyklou cenou nemovitostí při vypořádání dědictví, a to jak pro účel stanovení odměny notáře, tak i ve smyslu ustanovení 175o o.s.ř. je cena stanovená podle platného cenového předpisu.

3 3 Podklady pro ocenění: Výpisy z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice ze dne , LV č. 499, 536, 496, 46. Usnesení č. 35 D 83/ ze dne , usnesení nabylo právní moci dne Údaje sdělené objednatelkou. Vlastníci nemovitostí dle LV: Milan Nedbalý, Pohraničníků 187, Hřebečná, Abertamy r.č /056 podíl: 1/9 Pozemky: Obec Vrutice nemá cenovou mapu pozemků. Ve výpisu z katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako orné půdy, trvalý travní a ostatní plochy neplodné půdy. Pozemky jsou bez staveb, trvalých ů a venkovních úprav. Chmelnice jsou bez zařízení a bez chmelových rostlin. Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni úmrtí: zemř. dne Milan Nedbalý 35D 83/ Obsah znaleckého posudku: LV č Pozemky LV č.46 LV č Pozemky LV č.496 LV č Pozemky LV č.536 LV č Pozemky LV č.499

4 4 Hodnota dle platného cenového předpisu (orientační ukazatel): Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č Pozemky LV č.46 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcel. Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] chmelnice ,00 11,43 11, ,35 orná půda ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8,76 788,40 orná půda ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8, ,40 orná půda 353/ ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8, ,52 chmelnice 405/ ,00 8,76 8, ,00 trvalý travní 1107/ ,00 5,48 5,48 328,80 trvalý travní 1107/ ,00 5,48 5,48 158,92 trvalý travní 1107/ ,00 7,66 7, , ,00 5,48 5, ,80 orná půda 1107/ ,00 5,48 5, ,16 orná půda 1107/ ,00 5,48 5,48 284,96 orná půda 1107/ ,00 8,59 8, , ,00 7,66 7, , ,00 5,48 5, ,92 orná půda 1107/ ,00 5,48 5,48 16,44 orná půda 1107/ ,00 5,48 5,48 21,92 orná půda ,00 8,59 8, ,40 orná půda ,00 8,59 8, ,83 orná půda ,00 8,59 8, , ,00 7,66 7, ,64

5 ,00 5,48 5, ,48 orná půda ,00 8,59 8, , ,00 7,66 7, , ,00 5,48 5, ,04 orná půda ,00 8,59 8, ,40 trvalý travní 1400/ ,00 5,48 5, ,80 trvalý travní 1405/ ,00 5,48 5, ,68 trvalý travní 1405/ ,00 5,48 5, ,84 trvalý travní 1406/ ,00 5,48 5,48 652,12 Mezisoučet , ,70 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,70 Jiné pozemky oceněné dle 32: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] p [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 9,32 0,25 1,000 2,33 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha ,00 2,33 421,73 32 odstavec 3 ostatní plocha /4 123,00 2,33 286,59 32 odstavec 3 ostatní plocha /23 198,00 2,33 461,34 32 odstavec 3 ostatní plocha /24 44,00 2,33 102,52 32 odstavec 3 ostatní plocha /25 145,00 2,33 337,85 32 odstavec 3 ostatní plocha /26 1 2, ,33 001,00 32 odstavec 3 ostatní plocha /27 327,00 2,33 761,91 32 odstavec 3 ostatní plocha /28 2 2, ,02 594,00 32 odstavec 3 ostatní plocha /29 138,00 2,33 321,54 32 odstavec 3 ostatní plocha ,00 2,33 570,85 32 odstavec 3 ostatní plocha ,00 2, ,68

6 6 Jiné pozemky - celkem ,36 Pozemky LV č.46 - zjištěná cena = ,06 Kč LV č Pozemky LV č.496 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 8,59 8, , ,00 7,66 7, , ,00 5,48 5, ,80 orná půda ,00 8,59 8, ,11 Mezisoučet 3 959, ,89 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,89 Pozemky LV č zjištěná cena = ,89 Kč LV č Pozemky LV č.536 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 657/ ,00 11,43 11, ,24 orná půda ,00 11,43 11, ,81 orná půda 659/ ,00 11,43 11, ,11 Mezisoučet , ,16 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,16 Pozemky LV č zjištěná cena = ,16 Kč

7 7 LV č Pozemky LV č.499 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 11,43 11, ,25 orná půda ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8,76 8,76 orná půda ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8,76 8,76 orná půda ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8,76 87,60 orná půda 353/ ,00 11,43 11, , ,00 8,76 8, , ,00 6,81 6, ,21 Mezisoučet 4 755, ,58 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,58 Pozemky LV č zjištěná cena = ,58 Kč

8 8 REKAPITULACE LV č Pozemky LV č ,10 Kč celkem ,10 Kč LV č.46 celkem ,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Výsledná cena ,50 Kč LV č Pozemky LV č ,90 Kč celkem ,90 Kč LV č.496 celkem ,90 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Výsledná cena 3 605,40 Kč LV č Pozemky LV č ,20 Kč celkem ,20 Kč LV č.536 celkem ,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Výsledná cena ,20 Kč LV č Pozemky LV č ,60 Kč celkem ,60 Kč

9 9 LV č.499 celkem ,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 9 Výsledná cena 5 827,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devadesátjednatisíctřistadvacet Kč V Chomutově

10 10 VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny nemovitostí: pozemků v k.území Vrutice, obec Vrutice, kraj Ústecký. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považuji při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Tato cena je vyjádřením průměru několika dohodnutých cen nemovitostí srovnatelného druhu, kvality, stáří nebo i jiných jejich vlastností v určitém místě a v určité době. Obvyklá (tržní) cena nepředstavuje skutečnou cenu nemovitosti, je pouze určitou představou (fikcí) vytvořenou na základě zkušeností zpracovatele s úrovní kupních cen nemovitostí v dané lokalitě a podmínkách a podpůrných výpočtů. To znamená, že odhadce může zpracovat a podat jen návrh tržní hodnoty nemovitosti, protože tržní (obvyklá) cena je skutečně realizovaná cena na trhu nemovitostí podle dohody mezi kupujícím a prodávajícím v kupní smlouvě a může se lišit (a také se v našich nestandardních podmínkách trhu většinou liší) od návrhu tržní hodnoty. Pro stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházím z hodnoty orientační ceny dle platného oceňovacího předpisu a odborného úsudku a vlastní databáze. Věcná břemena Zástavní práva Ostatní rizika spojená s nemovitostí Vyhodnocení rizik Nebyla zjištěna. Viz LV Omezení vlastnického práva Viz LV Omezení vlastnického práva Slabé stránky: Exekuce. Silné stránky: Cena odpovídá stavu nemovitosti a lokalitě jejího umístění.

11 11 Rekapitulace: Hodnota dle platného oceňovacího předpisu (podíl 1/9 Milana Nedbalého): ,-Kč Na základě provedeného výpočtu, posouzení nemovitosti, porovnání s cenami obvyklými v daném místě a čase stanovuji výslednou obvyklou hodnotu. VÝSLEDNÁ OBVYKLÁ CENA (zaokr.) Pozemky v katastrálním území Vrutice, obec Vrutice, okres Litoměřice, kraj Ústecký, listy vlastnictví č. 499, 536, 46, ,- Kč podíl 1/9 Milan Nedbalý Slovy: = Devadesátjednatisíc korun českých = Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Chomutově, dne

12 12 Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Chomutov Číslo jednací: ŽÚ/1340/01 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Evidenční číslo: IČO: Jméno a příjmení: Ladislav Charvát Místo podnikání: U Větrného mlýna 1647, Chomutov Den vzniku živnostenského oprávnění: Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro účel dědického řízení. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy 9) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. Informace o programu K sestavení elaborátu byl použit program NEM 3000, poskytovatel: PLUTO OLT Praha 6 a na základě udělené licence od Asociace znalců a odhadců Brno Doc.Ing.Albert Bradáč, DrSc.