ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 954/133/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 954/133/2015 NEMOVITÁ VĚC: Garáž, podíl id. 1/2 - pozemek p.č. 19/6 se stavbou garáže bez čp a bez LV, vše v k.ú. Ruprechtice. obci Liberec, pozemek zapsaný na LV č. 1207, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Ruprechtice Adresa nemovité věci: Ruprechtice, Liberec OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení sp.zn. 131 Ex 5943/14-49 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA id.1/2 podílu Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/2 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Novotný Štefan byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, doručenka se vrátila s poznámkou, že dne byla zásilka vhozena do schránky. Doporučeným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice nemovitostí, která do dnešního dne nereagovala. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, omluvil se z účasti telefonicky, sdělil informace k ocenění, nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 Ex 5943/14-49 Místopis Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem ČR (třetím v Čechách). Spolu se - 2 -

3 sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 i jeho hlavním městem. Okres Liberec se skládá z 59 obcí, liberecký obvod obce s rozšířenou působností z 28 obcí. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského. Liberec se nachází zhruba 91 km severoseverovýchodně od Prahy a 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině. Liberec má 26 katastrálních území a člení se na 33 místních částí nazývaných městské čtvrti, přičemž 32 je spravováno přímo libereckým magistrátem a Vratislavice nad Nisou jsou samosprávný městský obvod. Silniční síť na Liberecku tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje R10 na Prahu. Další silnice míří do Jablonce nad Nisou (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, Hrádku n. Nisou a německé Žitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. Ruprechtice jsou jednou z částí Liberce. Pod číslem XIV je co do počtu obyvatel třetí největší mezi příměstskými čtvrtěmi. Ruprechtice jsou jednou z nejstarších obcí na Liberecku, pravděpodobně vznikly nedlouho po samotném Liberci a Rochlici. Poprvé jsou zmíněny v listině o machnínské hraniční při z roku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro garáž nepoužiji, neměla by vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 19/3 Statutární Město Liberec, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, Liberec Celkový popis Nemovitost je situována v souvisle zastavěné severní okrajové části města Liberec, v jeho části - 3 -

4 zvané Ruprechtice, v okolní zástavbě obdobných řadových garáží, BD a RD, v blízkosti ZŠ, obchodu a lékárny, přístupna z nezpevněné komunikace p.č. 19/3 ve vlastnictví statutárního města Liberce. Jde o území zainvestované, stabilizované, pozemek je napojen na rozvod NN. Od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, policie, soud, banky, ZŠ, MŠ, SŠ, VŠ, aquapark, obchody, služby, restaurace a sportoviště) je vzdálena cca. 2,6 km, od autobusové zastávky cca. 200 m. Oceňovaná garáž se předpokládá, že je užívána ke garážování a skladování. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Janeček Jan, Frýdlantská 1321/3, Liberec I-Staré Město, Liberec 1/2 Vondrušková Brigita, Hroznová 782/4, Liberec XIV-Ruprechtice, Liberec 1/2 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Janeček Jan Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-7102/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :12:13. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, dle sdělení nemovitosti užívá povinný spolu se spoluvlastnicí

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Ruprechtice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 19/6 Pozemek p.č. 19/6 o výměře 27 m 2 je zastavěn stavbou garáže bez čp a bez LV. Pozemek je napojený na rozvody NN, je přístupný z veřejné nezpevněné komunikace na pozemku p.č. 19/3. Užívání je v souladu s právním stavem. Obec nemá cenovou mapu pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,824 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,824 = 0,783 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,22 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 19/6 27, , ,94-5 -

6 nádvoří Stavební pozemek - celkem 27,00 m ,94 Pozemek p.č. 19/6 - zjištěná cena = ,94 Kč Garáž bez čp, bez LV Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Garáž je řadová vnitřní, s průčelím přivráceným k západu, přízemní, zastřešená plochou střechou. Obvodové zdi jsou železobetonové s cihlovou dozdívkou, vrata dřevěná otvíravá, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, sokl s obkladem, střešní krytina ze svařované lepenky, klempířské konstrukce z pozinkového plechu. Stavba je napojena na rozvody NN. Celkový stav: Stavba se předpokládá v původním udržovaném stavu, se standardním příslušenstvím, bez vybavení. Příslušenstvím je přípojka NN. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 22,81 m 2 2,60 m Výčet místností: garáž 18,50 m 2 1,00 18,50 m 2 Užitná plocha celkem: 18,50 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. (3,57*6,39)*(2,60) = 59,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor v.s. 59,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 59,31 m 3-6 -

7 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny železobetonové dozdívané 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina lepenka 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úpravy povrchů vápenné štukové omítky 8. Dveře chybí 9. Okna chybí 10. Vrata dřevěná otvíravá 11. Podlahy betonová 12. Elektroinstalace světelná a motorová Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 23 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 19 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 59,31 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 50 Další životnost roků 40 Opotřebení % 55,60 Věcná hodnota (VH) [Kč]

8 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,50 m 2 Obestavěný prostor: 59,31 m 3 Zastavěná plocha: 22,81 m 2 Plocha pozemku: 27,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti Garáž železobetonová s cihlovou dozdívkou, řadová - vnitřní, v původním udržovaném stavu, bez vybavení, v zastavěné, stabilizované okrajové části města. Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Garáž v Liberci na Františkově. Jedná se o garáž v osobním vlastnictví o rozměru 5x4m, bez elektřiny, lze však připojení obnovit, garáž má vlastní hodiny. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Typ domu:přízemní Plocha zastavěná:20 m2 Užitná plocha:18 m2 Lokalita Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,08 K4 Provedení a vybavení 1,04 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 20 m Kč Kč/m 2 Název: Garáž Garáž se nachází u hlavní silnice mezi Královým hájem a Broumovskou. Garáž je v dobrém technickém stavu, nedávno udělaná střecha, má odvětrávací průchody, s trojtým zámkem, el. Ke garáži je velmi dobrý přístup z hlavní komunikace. Celková cena: Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Užitná plocha:18 m2 Elektřina:230V, 400V - 8 -

9 Lokalita Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 20 m Kč Kč/m 2 Název: Garáž Garáž v družstevním vlastnictví, ul. Senovážná,Liberec - Staré Pavlovice, v těsné blízkosti sídliště - anuita splacena. Ke garáži je dobrý přístup i příjezd z ul Gen. Svobody nebo ul. Senovážná, dobrý stav, výměra 19 m2,výška vrat 185 cm, šířka 225 cm, elektřina do garáže zavedena, vlastní podružný elektroměr, trojí zamykání. Celková cena: Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Plocha zastavěná:22 m2 Užitná plocha:19 m2 Lokalita Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,06 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 19,00 m 2 22 m Kč Kč/m 2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 3 000,-Kč do Kč/m 2, indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 18,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třicetdvatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemku s garáží použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky s garážemi, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. podíl id. 1/2 na nemovitostech - Garáži, železobetonové s cihlovou dozdívkou, řadové-vnitřní, s vlastním pozemkem, v původním udržovaném stavu, bez vybavení, situované v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka po spoluvlastnických podílech na garážích výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelný a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k= 20% Návrh OC podílu zaokrouhleno ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl ,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - přípojka NN - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- výhody a nájemné právo nezjištěno 0,

11 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: podílu id. 1/2 - pozemku p.č. 19/6 se stavbou garáže bez čp a bez LV, vše v k.ú. Ruprechtice. obci Liberec, pozemek zapsaný na LV č. 1207, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad: ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 954/133/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedie

13 Snímek katastrální mapy

14 Fotodokumentace nemovitosti

15 Mapa oblasti