ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /13 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 6, pozemky parc.č. 273, 274, 275, včetně součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Česká Bříza, k.ú. Česká Bříza Adresa nemovitosti: Česká Bříza 6, Vlastník stavby: Tereza Senjuková, Přehýšov 111, 33023, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Tereza Senjuková, Přehýšov 111, 33023, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GAUTE, a.s. Lidická 2006/26, Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, Velatice IČ: telefon: DIČ: CZ volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne Ing. Tomáš Volek

2 Znalecký úkol: NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol: Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 32, k.ú. Česká Bříza, ve vlastnictví paní Terezy Senjukové. Jedná se o rodinný dům č.p. 6 na pozemku parc.č. 275 a dále o pozemky parc.č. 273, 274, 275 vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb a to k datu místního šetření, tj. k Zvolené metody pro ocenění I. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí bývá často jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku). II. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů: a. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 32, k.ú. Česká Bříza, vyhotovený notářem dne b. Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Česká Bříza. c. Objednávka znaleckého posudku, ze dne

3 d. Vyhláška MF č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. e. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. f. Mapa obce Česká Bříza a okolí. g. Informace a sdělení získána z internetového serveru ( místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. h. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne za přítomnosti zástupce objednatele paní Lenky Zavřelové (GAUTE, a.s.). i. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. j. Knihovna znalce. k. Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti č. 979/2012 ze dne , který vyhotovila Renata Havířová, Pod Stráží 75, Plzeň. Místopis Vesnice Česká Bříza se nachází v okrese Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Česká Bříza se rozkládá asi jedenáct kilometrů severovýchodně od centra Plzně a dvacettři kilometrů severovýchodně od města Nýřany. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 480 obyvatel. Protéká zde řeka Třemošná. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj: Celkový popis: Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený cca 100m od centra obce, při vedlejší komunikaci. Rodinný dům je situován v lokalitě s výstavbou rodinných domů a obdobných zemědělských usedlostí. Jedná se o původní zemědělskou usedlost, kterou představuje rodinný dům č.p. 6, postavený na vlastním pozemku parc.č Příslušenství tvoří stodola situovaná v jihovýchodní části dvora na parc.č. 275, vedlejší stavba kůlny v jihozápadní části dvora. Další příslušenství tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody, plynu, el.nn), kanalizace je svedena do septiku, dále zpevněné plochy na dvoře, oplocení, vjezdovou bránu, branku, studnu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění je cena venkovních úprav tvořící příslušenství vyjadřována zjednodušeným způsobem, jako procentuální podíl z ceny staveb. Objekt je osazen do mírně svažitého terénu se severozápadní orientací. Na parc.č. 275, podél severovýchodní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 6 o půdorysném obdélníkovém tvaru. Podél jihozápadní hranice je postavena vedlejší stavba kůlny. Na konci dvora je přes celou jeho šířku postavena stodola. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Podél jižní hranice je situována menší zahrada na parc.č.274. Druhá větší zahrada na parc.č. 273 je situována za stodolou. Součástí této zahrady jsou přestárlé ovocné stromy zanedbané údržby, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 269/1 ve vlastnictví Obce Česká Bříza. Silné stránky -velké pozemkové zázemí, dobrý stavebně technický stav Slabé stránky - poničené nebo chybějící vybavení, delší dobu nevyužívaná nemovitost, náklady nutné na uvedení do obyvatelného stavu, malá obec s minimální občanskou vybaveností

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 32 k.ú. Česká Bříza ze dne jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní pro Oberbank AG, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, dražební vyhláška, zástavní právo exekutorské. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Na základě informací od objednatele posudku není známo, že by byla na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění

5 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Stodola 1.3 Kůlna 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 6 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 1.1 Rodinný dům č.p. 6 Popis: Jedná se o krajní řadový rodinný dům (v řadě dvou domů), nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je obdélníkový. Rodinný dům obsahuje dva byty o velikosti 1+kk, 2+1 s hygienickým příslušenstvím, které jsou přístupné samostatnými vstupy ze dvora. Dispoziční řešení: 1.NP byt 1+kk (na straně do ulice) obsahuje: obytný pokoj s kuchyňským koutem, hlavní vstupní chodbu, WC, koupelnu (bez vybavení), komoru. PP=47,25 m 2. - byt 2+1 (na straně do dvora) obsahuje: pokoj, kuchyň, spíž, vstupní chodba, koupelna s WC vybavena vanou, umyvadlem a bojlerem, pokoj s krbem. PP=77,89 m 2. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou z betonu a kamene, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva v tl. 80 cm. Stropní konstrukce jsou v části trámové s rovným podhledem, v bytě 2+1 převážně klenbové. Střecha je sedlová, s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou vápennocementové hladké. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách, na WC a v kuchyních. Podlahy jsou z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná kastlová. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední pomocí radiátorů, původně z plynového kotle (ke dni místního šetření kotel chybí). Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do septiku. Instalace plynu je provedena. Kuchyně nejsou vybaveny. Hygienické vybavení tvoří 1x vana, 2x splachovací WC, umyvadlo (převážně poničené). Ostatní vybavení tvoří krb. Stáří a technický stav: - 5 -

6 Dle sdělení místních obyvatel a poskytnutých podkladů byl původní rodinný dům postaven kolem roku Během další životnosti byla prováděna běžná údržba. V letech 1992 až 2007 byla provedena rekonstrukce do současné podoby. Celkový technický stav je dobrý, vybavení domu je poničené. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 25,00*7,20 = 180,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 180,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (25,00*7,20)*(3,00) = 540,00 m 3 Zastřešení (25,00*7,20)*(3,50/2) = 315,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 540,00 m 3 Zastřešení Z 315,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 855,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20-6 -

7 13. Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní P 3, ,46 1,56 Součet upravených objemových podílů 87,73 Koeficient vybavení K 4: 0,8773 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8773 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 664,65 Plná cena: 855,00 m 3 * 3 664,65 Kč/m 3 = ,75 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 113 roků Opotřebení: 65,000 % ,24 Kč Rodinný dům č.p. 6 - zjištěná cena = ,51 Kč 1.2 Stodola Popis: Jedná se o přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu, která je postavena v jihovýchodní části pozemku parc.č Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou z betonu a kamene, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, převážně kamenné. Stropní konstrukce chybí. Střecha je sedlová, s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, částečné. Vnitřní omítky chybí, vnější omítky jsou pouze na straně do dvora vápennocementové hladké. Podlaha z hrubého betonu. Vrata dřevěná. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Stáří a technický stav: Stodola byla postavena společně s rodinným domem kolem roku Údržba zanedbaná. Celkový technický stav je mírně zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch: - 7 -

8 Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,00*18,00 = 216,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 216,00 m2 5,00 m 1 080,00 Součet 216, ,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 080,00 / 216,00 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 216,00 / 1 = 216,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (12,00*18,00)*(5,00) = 1 080,00 m 3 Zastřešení (12,00*18,00)*(3,50/2) = 378,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 080,00 m 3 Zastřešení Z 378,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 458,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy C 13, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů C 3, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 1,35 8. Úprava vnějších povrchů C 2, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 3, ,00 3, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,88 Koeficient vybavení K 4: 0,

9 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9506 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,7200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,6388 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce) * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP) * 2,1650 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 597,89 Plná cena: 1 458,00 m 3 * 1 597,89 Kč/m 3 = ,62 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 113 roků Opotřebení: 85,000 % ,08 Kč Stodola - zjištěná cena = ,54 Kč 1.3 Kůlna Popis: Jedná se o částečně podsklepenou, přízemní stavbu se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu, která je postavena v jihozápadní části pozemku parc.č Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou z betonu a kamene, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, převážně kamenné. Stropní konstrukce klenbové a trámové. Střecha je sedlová, s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítky jsou vápennocementové hladké. Podlaha z hrubého betonu. Dveře dřevěné. Okna dřevěná jednoduchá. Elektroinstalace je provedena světelná. Je zavedena studená voda. Stáří a technický stav: Kůlna byla postavena společně s rodinným domem kolem roku 1900, původně jako chlévy. Údržba zanedbaná. Kolem roku 1992 provedena nová střešní krytina a fasádní omítka. Celkový technický stav je mírně zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 3,40*7,40 = 25,16 1.NP 8,60*4,70+2,95*6,10 = 58,41-9 -

10 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 25,16 m 2 2,00 m 1.NP 58,41 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (3,40*7,40)*(2,00) = 50,32 m 3 1.NP (8,60*4,70+2,95*6,10)*(2,60) = 151,88 m 3 Zastřešení (8,60*4,70+2,95*6,10)*(2,70/2) = 78,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 50,32 m 3 1.NP NP 151,88 m 3 Zastřešení Z 78,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 281,06 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6, ,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 8. Schodiště S 3, ,00 3,80 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 96,65 Koeficient vybavení K 4: 0,9665 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9665 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 149,31 Plná cena: 281,06 m 3 * 2 149,31 Kč/m 3 = ,07 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 113 roků Opotřebení: 80,000 % ,06 Kč Kůlna - zjištěná cena = ,01 Kč

11 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,- * 0,0400 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,92Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 275 o výměře 1186 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 274 o výměře 157 m 2, zahrada. Parc.č. 273 o výměře 921 m 2, zahrada. Pozemek složený ze tří parcel je mírně svažitý, uceleného tvaru do písmene L a lze jej napojit na obecní rozvody vody, kanalizace, plynu a el. energie. Na parc.č. 275, podél severovýchodní hranice je postavena stavba rodinného domu č.p. 6 o půdorysném obdélníkovém tvaru. Podél jihozápadní hranice je postavena vedlejší stavba kůlny. Na konci dvora je přes celou jeho šířku postavena stodola. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr. Podél jižní hranice je situována menší zahrada na parc.č.274. Druhá větší zahrada na parc.č. 273 je situována za stodolou. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru ( ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 300,- až 500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 400,- Kč/m 2, u zahrady na 100,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 274, Celková výměra pozemků Hodnota pozemků

12 4. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 4.1 Rodinný dům č.p. 6 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 125,14 m 2 Obestavěný prostor: 855,00 m 3 Zastavěná plocha: 180,00 m 2 Plocha pozemku: 2 264,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: RD č.1 prodej rodinného domu v obci Hromnice, 12 km od Plzně. Dům má 3 obytné místnosti + kuchyň, u domu je garáž pro 2 auta. Vytápění domu je tuhými palivy z kotelny, ale zaveden i plyn, voda z vlastní studny i připojení na místní vodovod. Dům není podsklepený, ale sklepy jsou samostatně za domem. V obci je veškerá občanská vybavenost, ZŠ, MŠ, obchod, zdravotní středisko. Zdroj: RD č.2 Nabízíme vám k prodeji zrekonstruovaný rodinný dům částečně podsklepený s rozlehlou zahradou

13 1693 m2, 2 garáže, sklípkem, dílnou, který je situován na krásném, slunném, klidném místě vhodném pro trvalé bydlení, tak k rekreaci nedaleko obce Zruč v obci Planá u Nynic. Dispoziční řešení domu: hlavním vchodem se dostaneme do chodby, ze které můžeme vstoupit do zimní zahrady, obývacího pokoje, ložnice, dále pak zrekonstruované koupelny se sprchovým koutem, WC, vkusně řešené kuchyně, dětského pokoje, sklepních prostor, kde najdeme kotelnu a zázemí pro vytápění a také schodiště do podkroví, kde se nachází obytný pokoj /tzv.mancarda/ a prostory vhodné k dovybudování obytného podkroví. Na podlahách v místnostech jsou položeny parkety, kuchyň a předsíň dlažba. Celý dům má ústřední vytápění s novými rozvody, nové elektro v mědi. Odpad do jímky. Dům je možný ihned k nastěhování. Obec Planá se nachází 9 km od Zruče a 15 km od Plzně. Zdroj: RD č.3 Nabízíme prvorepublikovou vilku o výměře 86m2 na pozemku 230m2. Domek je před rekonstrukcí. Na pozemku je vlastní studna a žumpa, ale přímo před domem jsou všechny inženýrské sítě, tj. vodovod, kanalizace a plyn. Blízko domu je zastávka autobusu a MHD do Plzně. V obci je škola, školka, lékařská zařízení i kompletní síť obchodů. Plzeň je cca 5km. V domě býval i obchůdek s vlastním vchodem. Zdroj: RD č.4 Nabízíme k prodeji dům ve Zruči-Senci 4 km od Plzně v původním stavu a zastavěné ploše 122m2. K domu náleží upravený nebytový prostor s kanceláří o 150m2, vhodných na sklad či lehkou výrobu (truhlárna, autodílna apod.) Výhodou je samostatný vchod. Dům leží na pozemku o výměře 747m2, na kterém jsou k dispozici hospodářská stavení. Objekt je připojen na místní vodovod a plyn. Nabízená nemovitost se nachází na okraji obce. Dům je možné financovat hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi zdarma vyřídíme. Zdroj: RD č.5 Nabízíme Vám ke koupi dům o dispozici 5+1 s rozlehlou zahradou ve velmi žádané lokalitě v obci Zruč - Senec vzdálené 3 km od okraje Plzně. Celková výměra pozemku činí 1385 m2. Dům je dvoupodlažní, v přízemí vstupní veranda, zádveří, vlevo pokoj, za ním je koupelna, napravo kuchyně spojená dveřmi s obývacím pokojem. V prvním patře je terasa, napravo pokoj, vlevo dva pokoje za sebou. Objekt je vhodný k renovaci, je navržena architektonická studie rekonstrukce a dostavby objektu, vizualizace přiloženy, možno zajistit i celkový rozpočet prací. V domě je zavedena elektřina, voda z vlastní studny, plyn a obecní vodovod na hranici pozemku. V obci je kvalitní občanská vybavenost ( škola, školka, zdravotní středisko, lékárna, obchody ) Srovnatelné nemovitosti Název: RD č.1 Lokalita Hromnice, okr. Plzeň - sever Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Upravená j. cena

14 Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - nepatrně lepší; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; K C 0,93 Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD č.2 Lokalita Hromnice, okr. Plzeň - sever Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,30 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně větší; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - nepatrně lepší; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. K C 1,43 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 174,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD č.3 Lokalita Třemošná, okr. Plzeň - sever Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně horší RD; Celkový koef. K C 1,13 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč Kč/m

15 Název: RD č.4 Lokalita Zruč-Senec, okr. Plzeň-sever. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,40 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší objekt; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně horší nemovitost; Celkový koef. K C 1,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD č.5 Lokalita Plzeňská, Senec, okr. Plzeň - sever Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný RD; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 135,00 m m Kč Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena nad středním pásmem výše zmiňovaného intervalu, tj ,- Kč/m

16 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125,14 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 1.2 Stodola ,00 Kč 1.3 Kůlna ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Venkovní úpravy ,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč Kč Kč Kč

17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitostí - rodinného domu č.p. 6 na pozemku parc.č. 275, pozemků parc.č. 273, parc.č. 274, parc.č. 275 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Česká Bříza, obec Česká Bříza, okres Plzeň - sever, vše zapsáno na LV č. 32, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby dobrovolné dražby, k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: volek@odhady-posudky.cz

18 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Ve Velaticích Ing. Tomáš Volek Velatice Velatice telefon: volek@odhady-posudky.cz SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti