Znalecký posudek č /2016

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2016 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 312/1, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e a pozemků parcelní číslo 988/14, 1053/1, 1317/14, 1384/74 a 1965/7 v katastrálním území u Olomouce, obci, okrese Olomouc Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 568/ ze dne Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 23. května 2016

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 196 EX 568/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 312/1 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., a pozemky parcelní číslo 988/14 orná půda, parcelní číslo 1053/1 zahrada, parcelní číslo 1317/14 orná půda, parcelní číslo 1384/74 orná půda a parcelní číslo 1965/7 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území u Olomouce, obci, okrese Olomouc. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : : : : Olomoucký Olomouc u Olomouce 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 18. května 2016 znalcem, přístup do stavby nebyl umožněn. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území u Olomouce LV č. 73 ze dne Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění dne 18. května 2016, fotodokumentace Mapa obce a okolí Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, -2-

3 který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 %) metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 73 je pan Karel Kadlčík nar. dne přihlášen na adrese , č.p. 23 (obecní úřad) vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 312/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 14,0 m2, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., a pozemků parcelní číslo 988/14 orná půda o výměře 3526,0 m2, parcelní číslo 1053/1 zahrada o výměře 268,0 m2, parcelní číslo 1317/14 orná půda o výměře 5194,0 m2, parcelní číslo 1384/74 orná půda o výměře 1606,0 m2 a parcelní číslo 1965/7 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1195,0 m2 v katastrálním území u Olomouce, obci, okrese Olomouc. 8. Přírodní katastrofy: V dané lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. Radonové riziko se nezvažuje 9. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitostech nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis: Vesnice se nachází na území okresu Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž Město Olomouc. Obec se rozkládá asi jedenáct kilometrů východně od centra Olomouce. Území této středně velké vesnice trvale obývá 1405 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Kocourovec a. Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. V obci je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti má obec obchod se základním sortimentem, poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnice leží v průměrné výšce 310 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 967 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet procent. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Zajímavostí je, že se v obci pěstuje kromě jiného i chmel. Předmětem ocenění je několik pozemků zemědělské půdy, umístěných v zemědělských honech v okolí souvisle zastavěné části obce. Dále je také předmětem ocenění garáž, bez č.e./č.p. a spolu s ní stavební pozemky užívané v jednotném funkčním celku. Dopravní dostupnost Garáž je dopravně dostupná přes pozemek jiného vlastníka, který ji pravděpodobně také využívá. Dle umístění se pravděpodobně jedná o příslušenství domu č.p V obci najdeme autobusovou zastávku meziměstských linek, nejbližší železniční stanice je v obci Velká Bystřice vzdálené přibližně 3 km. -3-

4 Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo st. 312/1, na kterém se nachází garáž bez č.p./č.e a pozemek parcelní číslo 1053/1, který je užíván v jednotném funkčním celku, vše v k.ú. u Olomouce, obci, okres Olomouc Pozemek parcelní číslo 988/14 orná půda, nacházející se na okraji zemědělského honu situovaného severně od zastavěné části obce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc Pozemek parcelní číslo 1317/14 orná půda, situovaný v zemědělském honu východně od zastavěné části obce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc -4-

5 Pozemek parcelní číslo 1384/74 orná půda, situovaný v zemědělském honu východně od zastavěné části obce a pozemek 1965/7 ostatní plocha jiné plocha, který částečně leží pod stavbou dálničního obchvatu Olomouce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc Pozemky jsou užívané v souladu s evidencí. Obsah ocenění a) stavební pozemky parcelní číslo st. 312/1 a 1053/1 v k.ú. u Olomouce, obci b) stavební pozemek parcelní číslo 1965/7 v k.ú. u Olomouce, obci c) zemědělské pozemky parcelní číslo 988/14, 1317/14, 1384/74 v k.ú. u Olomouce, obci d) garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo st. 312/1 v k.ú. u Olomouce, obci 12. Popis objektů: a) stavební pozemky parcelní číslo st. 312/1 a 1053/1 v k.ú. u Olomouce, obci Předmětem ocenění je pozemek zastavěné plochy a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou garáže, a pozemek zahrady, který je užíván s garážní v jednotném funkčním celku. Pozemky jsou rovinné, v místě je možnost napojení na el. energii, vodovod, kanalizaci i plyn. Obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. b) stavební pozemek parcelní číslo 1965/7 komunikace v k.ú. u Olomouce, obci Předmětem ocenění je pozemek zastavěný dálnici a násep, který dálnici vynáší. Vlastníkem této parcely má být podle zákona ČR. c) zemědělské pozemky parcelní číslo 988/14, 1317/14, 1384/74 v k.ú. u Olomouce, obci Předmětem ocenění jsou pozemky orné půdy, rozmístěné v zemědělských honech v okolí zastavěné části obce. Oceňované zemědělské pozemky se nedotýkají. Pozemek parcelní číslo 988/14 leží na okraji zemědělského honu severně od zastavěné části obce. Parcela číslo 1317/14, ta leží v zemědělském honu východně od zastavěné části obce. Poslední pozemek 1384/74 se nachází taktéž v zemědělském honu východně od zastavěné části, navazuje na něj pozemek parcelní číslo 1965/7, který je částečně zastavěn stavbou dálničního obchvatu města Olomouce. Pozemky orné půdy jsou většinou obhospodařován nájemním způsobem, ve veřejném registru půdy LPIS je jako nájemce vedena společnost Agrospol Velká Bystřice s.r.o.. Pozemky jsou rovinné povahy. V lokalitě jsou dokončeny pozemkové úpravy. d) garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo st. 312/1 v k.ú. u Olomouce, obci Posuzovaný objekt evidovaný jako garáž nemůže být užíván ke svému účelu, neboť není dostupný autem. Na pozemku zahrady parcelní číslo 1053/1 je navíc postaven přístřešek, vlastník neznámý. Objekty jsou pravděpodobně užívány vlastníkem domu č.p Plocha zahrady je přístupná z přilehlé komunikace. Evidovaný objekt je stavbou zděnou, založenou na betonových základových pásech. Dřevěná stropní konstrukce tvoří současně konstrukci střechy. -5-

6 B. Posudek: Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) stavební pozemky parcelní číslo st. 312/1 a 1053/1 v k.ú. u Olomouce, obci Stanovení ceny stavebních pozemků dle 3, 4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st. 312/1 a 1053/1 Obec Katastrální území u Olomouce Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR Kraj Olomoucký Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m Plocha pozemku P m2 282 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel III obyvatel 0,70 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce IV. do 10 km od Olomouce 1,01 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost III. autobusová zastávka 0,90 O6 občanská vybavensot III. základní vybavenost 0,95 ZC Základní cena pozemku 899 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 3 vyhlášky 1 Dílčí situace I. malý zájem -0,06 2 Vlastnictví nemovitosti IV. stejný vlastník stavby 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené I. souvisí s cizí stavbou -0,15 6 Povodňové riziko IV. Zanedbatelné nebezpečí 1,00 It 0,79 Index omezujících vlivů pozemků, tabulka č. 2 přílohy č. 3 vyhlášky Io 1,00000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 4 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. garáž 0,80 2 Zástavba v okolí I. rezidenční 0,04 3 Napojení na sítě I. lze napojit na všechny 4 Dopravní dostupnost II. zpevněná k hranici 5 Parkovací možnosti I. omezené možnosti -0,01 6 Komerční využití II. ne 7 Vlivy neuvedené I. u domu jiného vlastníka -0,20 Ip 0,66 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P ,40-6-

7 b) stavební pozemek parcelní číslo 1965/7 komunikace v k.ú. u Olomouce, obci Pozemek komunikace /7 Obec Katastrální území u Ol. Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR Kraj Olomoucký upravená cena - viz. výše ZC 899,00 Plocha pozemků P m Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 5 příloha č. 3 vyhlášky 1 Kategorie I. dálnice -0,30 2 Charakter území III. sídelní, nezastavěno -0,15 3 Povrch I. zpevněno 4 Ostatní I. bez vlivu 5 Komerční využití I veřejná dálnice s poplatkem 0,60 Ip 0,33 Cena pozemku CP = ZC*Ip*P ,65 c) zemědělské pozemky parcelní číslo 988/14, 1317/14, 1384/74 v k.ú. u Olomouce, obci Stanovení ceny zemědělských pozemků dle 6 vyhlášky: U pozemků byla při změně číslování parcel v katastrálním území dočasně odebrána BPJE, administrativní cena bude tedy vypočtena dle 6 odst. 2 písmeno b), z průměrné ceny zemědělské půdy v katastru. parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava m2 Kč/m / ,57 60% 1317/ ,57 60% 1384/ ,57 60% Cena pozemků celkem úprava Kč/m2 6,942 6,942 6,942 jedn. cena Kč/m2 18,512 18,512 18,512 podíl celkem Kč 65273, , , ,91 c) garáž bez č.p./č.e. na pozemku parcelní číslo st. 312/1 v k.ú. u Olomouce, obci Výměry pro ocenění: OP = 14,0 * 2,6 = 36,4 m2 Stanovení ceny garáže dle 37 vyhlášky: Garáž bez čp./če. na pozemku 312/1 Obec Katastrální území Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 Kraj Základní cena příloha č. 26 ZC Kč/m3 Obestavěný prostor stavby OP m3 Konstrukce a vybavení garáže příloha 26, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis přidružená k cizímu RD 1 Druh stavby I. zděná do 30 cm 2 Kontrukce II. el. proud 230 V 3 Technické vybavení II. 4 Příslušenství III. neevidovaný přístřešek nelze užívat jako garáž 5 Jiné kriterium I. u Olomouce Olomoucký 817,00 36,4 V1-0,01-0,02 0,05-0,20-0,18 0,800 1,00 0,65600 s = 1-5*40 v souladu se stářím Iv Index trhu s nemovitostými věcmi, tabulka č. 1 přílohy č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,85 Index polohy pozemku, nakterém se nachází stavba, tab. č. 4 přílohy č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,74 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,94 s 6 Stáří staby v rocích Stav 40 II. -7-

8 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. rekap.: pol. a) b) c) d) objekt pozemky stavební pozemek komunikace pozemky zemědělské garáž bez č.p./č.e. Cena celkem kat. území u Olomouce u Olomouce u Olomouce u Olomouce obec Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) jednotka Kč Kč Kč Kč cena , , , , , Kč 2. Zjištění hodnoty podílu na nemovitých věcech metodou porovnání Předmětem ocenění je soubor nemovitých věcí, které z hlediska typu je nutno rozdělit do tří skupin: a) garáž, situovaná u rodinného domu jiného vlastníka, v obci, okres Olomouc, spolu s pozemky užívanými s garáží, včetně pozemku zahrady, na kterém je navíc neevidovaný přístřešek. V obcích v okolí není příliš velká nabídka garáží, většina domů totiž má garáž vlastní, popřípadě jiný typ parkovacího stání. Navíc posuzované parcely jsou velmi pravděpodobně užívány vlastníkem přilehlého domu čp. 187 a on by tedy měl být přirozeným nabyvatelem. Pravděpodobnost, že takto situované dvě parcely zaujmou nabyvatele z volného trhu je mizivá. Pak hodnota Stavební plocha s garáží a zahrady s přístřeškem parcely číslo st. 312/1 a 1053/1 může činit maximálně zlomek ceny dle předpisu, tj. cca Kč. b) pozemek parcelní číslo 1965/7 je jednoznačně typem parcely, jež souvisí s dálničním obchvatem Olomouce, konečným vlastníkem má být ze zákona stát. Ceny tohoto druhu parcel za posledních patnáct let prošly tak diametrálně odlišnými regulovanými či speciálními zákony vymezenými cenami, že dnes lze konstatovat jen to, že sjednaná cena musí být v souladu s aktuálně platnými právními předpisy a tady se nejedná o platnou vyhlášku, podle které je stanovená cena parcely dle předpisu. Předpokládaná cena by se měla pohybovat kolem částky Kč. c) zemědělské pozemky užívané v souladu s evidencí V realitní servery v okolí obce prezentují několik nabídek na prodej zemědělských pozemků. -8-

9 Průměrná cena půdy v katastru od vzrostla z 10,07 Kč/m2 na 11,57 Kč/m2. Tím se zvýšil výnos z nájmu, ač jeho výše, 1 3 % z průměrné ceny půdy a to včetně daně z nemovitých věcí, je stále velmi nízká. Zájem trhu o zemědělskou půdu a především hospodařících subjektů, v posledních létech vzrostl, nicméně právě hospodařící organizace nabízejí vlastníkům za metr čtvereční max. o 30 % více, než je průměrná cena půdy v jednotlivých katastrech. Požadované ceny za zemědělské pozemky v okrese Olomouc jsou velmi vysoké, jedná se totiž o velmi kvalitní zemědělskou půdu, ale tvrdou realitou v současné době je, že výnos z nájmu těchto pozemků nedosahuje takové výše, aby opodstatnil velmi vysoké požadované ceny v případě uvedených příkladů. V konkrétním případě se jedná o aktivně obdělávané pozemky. Je pravděpodobné, že zemědělský subjekt, který pozemky obhospodařuje, projeví zájem. Maximální dosažitelná cena se pohybuje v dané lokalitě okolo 25,00 Kč/m2. Cena zemědělské půdy v posuzovaném souboru, který netvoří souvislý lán, lze předpokládat ve výši Kč. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí ve výši Cena nemovitých věcí určená metodou srovnání (zaokrouhleno) Kč

10

11 Pozemek parcelní číslo 1053/1 je od ulice ohrazen dřevěným plotem, přístřešek na jeho části je viditelný, vše v k.ú. u Olomouce, obci, okres Olomouc Pozemek parcelní číslo 988/14 orná půda, nacházející se na okraji zemědělského honu situovaného severně od zastavěné části obce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc

12 Pozemek parcelní číslo 1317/14 orná půda, situovaný v zemědělském honu východně od zastavěné části obce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc Hon, jehož je parcela číslo 1317/14 součástí

13 Pozemek parcelní číslo 1384/74 orná půda, situovaný v zemědělském honu východně od zastavěné části obce a pozemek 1965/7 ostatní plocha jiné plocha, který částečně leží pod stavbou dálničního obchvatu Olomouce, k.ú. u Olomouce, obec, okres Olomouc. V tomto honu najdeme parcelu 1384/74 Část této plochy náleží parcele číslo 1965/7-13 -

14 List vlastnictví

15

16 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 15 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne Powered by TCPDF (