ZNALECKÝ POSUDEK číslo: Ř4/2015

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: Ř4/2015 O cen ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjišt ní obvyklé ceny nemovitých v cí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 67445/12-22 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské nám stí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 11 stran a 5 stran příloh. V Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základ usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 67445/12-22, byl přibrán znalecký ústav a to k ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu t chto nemovitých v cí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých v cí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých v cí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými v cmi. V případ, že nejsou žádné movité v ci, které by tvořily příslušenství nemovitých v cí, uvede znalec, že tyto movité v ci nejsou. V případ, že s nemovitými v cmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých v cech, jež jsou součástí nemovitých v cí, a o právech a závadách s nemovitými v cmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, Ětržní, obchodovatelnéě ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti Ěexekuční řádě a o zm n dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - Ětzv. administrativní cena ě - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném zn ní, ve zn ní vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobn ocen ny pozemky a trvalé porosty. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - Ěocen ní porovnávací, srovnávací, komparativní metodouě - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečn ných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečn né prodeje a vyhodnocované prodeje by nem ly být starší než 6 m síců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základ vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, výv sek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zam ření nemovitých v cí byly provedeny dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vít zslava Kožušníka. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 34, pro k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejn ná na zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Územní plán obce N mčičky. Údaje sd lené objednavatelem. Skutečnosti a vým ry zjišt né na míst samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejn ných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základ které by byl předm t ocen ní užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zem m řičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Jihomoravský Břeclav N mčičky N mčičky u Hustopečí Ě703061ě List vlastnictví číslo: 34 Vlastníci: 1. Hajdová Monika Podíl: 1/2 č. p. 161, N mčičky 2. Poláčková Oldřiška Podíl: 1/2 č. p. 225, N mčičky 5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým v cem sestávající z pozemku p.č vinice, v k.ú. N mčičky u Hustopečí, obec N mčičky, okres Břeclav, který je situován ve východní části katastrálního území s přístupem přes veřejnou, nezpevn nou komunikaci na pozemku p.č ostatní plocha, který je ve vlasntictví: OBEC N MČIČKY, č. p. 221, N mčičky. Na části pozemku p.č vinice se nachází trvalé porosty vinice, stáří odhadnuto odborným odhadem na 15 roků, včetn op rné konstrukce, a to ocelových sloupků a vodících drátů. Pozemek je zem d lsky obd lávaný. Ocen ní je provedeno dle zjišt ného stavu. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene. 6. Obsah znaleckého posudku 1ě Objekty aě Trvalé porosty vinic 2ě Pozemky aě Pozemek 3ě V cná práva aě V cné břemeno ve prosp ch předm tu ocen ní bě V cné břemeno váznoucí na předm t ocen ní stránka č. 4

5 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Trvalé porosty vinic Viničné porosty příloha č. 37 Množství Typ Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava Celková cena m 2 Komerční vinice r. 65, Kč , Kč Viničné porosty celkem: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = , Kč Trvalé porosty vinic zjištěná cena: , Kč 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemek 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Vým ra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 4919 Vinice - část ,94 17, , Vinice - část ,17 1, , Vinice - část ,42 10, ,10 Součet: ,63 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 6 298,82 Kč Pozemek zjištěná cena: 6 298,82 Kč stránka č. 5

6 3) Věcná práva 3.a) Cenový předpis 3.a.1) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocen ní v cného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí pozemkového úřadu 1667/1998. V cné břemeno bylo zřízeno ve prosp ch: - Parcela: 4919 a vázne na: - Parcela: 4920 Právo odpovídající v cnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základ ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však p ti. Patří - li toto právo osob na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Ocenění věcného břemene je provedeno samostatně a to bez zohlednění vlivu na hodnotu předmětu ocenění. Vlastní existence tohoto věcného břemene má vliv na výsledné hodnoty stanovené tímto znaleckým posudkem. Podle odst. 5 se v cné břemeno ocení jednotn částkou: , Kč V cné břemeno jako užitek oprávn ného Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 5 000, Kč Hodnota věcného břemene: = 5 000, Kč stránka č. 6

7 3.a.2) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Jedná se o ocen ní v cného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Rozhodnutí pozemkového úřadu 1667/1998. V cné břemeno bylo zřízeno ve prosp ch : - Parcela: Parcela: 4918 a vázne na. - Parcela: 4919 Právo odpovídající v cnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základ ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však p ti. Patří - li toto právo osob na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 16b, zákona 151/1997Sb. Podle odst. 5 se v cné břemeno ocení jednotn částkou: , Kč V cné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, 1 Hodnota v cného břemene: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 5 000, Kč Hodnota věcného břemene: = 5 000, Kč Ceny věcných práv Cenový předpis: aě V cné břemeno ve prosp ch předm tu ocen ní bě V cné břemeno váznoucí na předm t ocen ní Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení: 5 000, Kč 5 000, Kč 0, Kč 0, Kč stránka č. 7

8 C. REKAPITULACE Obvyklá cena Ětržní, obecnáě - je to cena aktuálního trhu, cena zpen žitelná tzn. Cena, za kterou lze v c v daném míst a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vn i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základ odborného posouzení zjišt ných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledn ny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující m rou ovlivnit hodnotu majetku. Nejv tší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na n kolik roků, dále na vn jší i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umíst ní lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky předmětu ocenění: - nebyly zjišt ny Záporné stránky předmětu ocenění: - pozemky v současné dob využitelné pouze pro zem d lské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocen ní obecn poptávka po obdobných pozemcích dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu prům rnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předm t ocen ní považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné dob porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 15,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých v cí, při středu uvedeného rozp tí, a to ve výši 20,- Kč/m 2, po vynásobení celkovou vým rou pozemků ve výši m 2 se dostáváme k hodnot ve výši ,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocen ní ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedenému předm tu ocen ní. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případn jsou kupovány se spekulativním zám rem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případ volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši ,- Kč Ězaokrouhlenoě. Na části pozemku p.č vinice se nachází trvalé porosty vinice. Za obvyklou hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 t chto porostů považujeme cenu zjišt nou dle platného cenového předpisu, a to v našem konkrétním případ činí ,- Kč Ěpo zaokrouhleníě. Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: , ,- = ,- Kč stránka č. Ř

9 REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků 6 300, Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Movité věci 0, Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. 0, Kč Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* , Kč Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna.* , Kč * Konstatováno na základ podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Věcné břemeno chůze a jízdy, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 34, pro k.ú. Němčičky u Hustopečí a bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění je již ve výsledných hodnotách zohledněno. Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí , KčĚObvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závadě Cena slovy: osmdesáttisíc Kč Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí ,-Kč ĚObvyklá hodnota, se zohledněním váznoucích práv a závadě Cena slovy: sedmdesátpěttisíc Kč Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Št pán Orálek Ondřej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová Ing. Tomáš Vingrálek V Praze, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. ř

10 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady v cí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zem d lské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské nám stí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 10

11 E. SEZNAM P ÍLOH Ortofoto mapa parcely 4919 Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 11

12 Ortofoto mapa parcely 4ř1ř stránka č. 12

13