ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015. Odhad obvyklé ceny nemovité věci

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.665/16 v budově č.p.665 a 666, realizované na pozemku p.č.1683/60, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, katastrální území Bílina (kód:604208), obec Bílina, okres Teplice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/ Praha Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 003 EX 4290/05-88 Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 3.listopadu 2015 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 19. listopadu 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen porovnatelných nemovitých věcí

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.665/16 se nalézá v budově č.p.665 a 666, vchod č.p.665, ulice Maxe Švabinského, katastrální území Bílina (kód:604208), obec Bílina. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.665 a 666. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5360/247120, - na pozemku p.č.1683/60. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5360/ Budova - bytový dům č.p.665 a 666 je situován v lokalitě s převážně bytovou (sídlištní) zástavbou, nalézá se ve střední části obce, v části Teplické předměstí. Dopravní dostupnost obce Bílina je na dobré úrovni, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.13, která je hlavní silniční spojnicí na trase Ústí nad Labem-Teplice-Most-Chomutov- Karlovy Vary. Krajské město Ústí nad Labem je vzdáleno přibližně 30 km severovýchodním směrem, okresní město Teplice je cca 15 km severovýchodně od obce, Most je jihozápadním směrem asi 15 km, Chomutov je cca 30 km jihozápadně a Karlovy Vary se nalézají přibližně 80 km jihozápadně. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, Karlovy Vary, Chomutov, Most, Ústí nad Labem, Teplice, aj. V obci je MHD. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Bílina stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Bílina má statut města, je obcí s rozšířenou působností a s pověřeným správním úřadem. Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, určení vnitřních konstrukcí a vybavení bylo na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka. Oceňovaná nemovitá věc se nachází v lokalitě, která je převážně obývána sociálně nepřizpůsobivými občany, převážně romské národnosti. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře, Exekutorský úřad Prahy 10 č.j. 003 EX 4290/05-88 ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Bílina (kód: ), obec Bílina, list vlastnictví č.4451 ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Bílina (kód: ), obec Bílina, list vlastnictví č.3116 ze dne Prohlášení vlastníka, podle 5 zákona č.72/1994 Sb., ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Teplice. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Cenová mapa stavebních pozemků obce Bílina Místní šetření konané dne

4 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.4451, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.3116 pro katastrální území Bílina (kód: ), obec Bílina zapsán: Michal Karchňak identifikátor: /2856 Břežánská 50/ Bílina 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.1683/60 2) Bytová jednotka č.665/16 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.1683/60 Oceněno podle 2 vyhlášky. 1. Pozemek p.č.1683/60 Oceněno podle 2 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.1683/60, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 427 m 2. Na pozemku p.č.1683/60 je realizovaný bytový dům č.p.665, 666. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 5360/ Pozemek je oceněn na základě platné cenové mapy. 1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 200,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Započtení spoluvl.podílu 5360/ = Kč 1.852,31 Pozemek p.č.1683/60 Cena celkem Kč 1.852,- 2. Bytová jednotka č.665/16 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.665/16 v budově č.p.665 a 666, ulice Maxe Švabinského, vchod č.p.665, realizované na pozemku p.č.1683/60 v obci Bílina, katastrální území Bílina (kód: ), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 51,5 m 2, k bytu dále náleží balkón s výměrou 3,65 m 2 a sklep 2,1 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s Oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 7. NP, v budově je realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna, vybavení a vnitřní konstrukce jednotky jsou určena na základě vnějšího vizuálního šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka. Bytový dům je v zanedbaném stavu. Důvodem jsou absence základní údržby a zároveň elementární snahy o správu domu. Na technickém stavu se negativně odráží i vandalský, devastující, přístup některých vlastníků, případně uživatelů jednotek. Technický stav rozhodně neodpovídá době realizace, zvolené konstrukci, použitým materiálům a účelu užití. Je velmi pravděpodobné, že tento trend se odráží i na technickém stavu bytové jednotky. Oceňovaná nemovitá věc se nachází v lokalitě, která je převážně obývána sociálně nepřizpůsobivými občany, převážně romské národnosti

6 Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5360/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně m 2 pokoj m 2 pokoj m 2 koupelna m 2 WC m 2 předsíň m 2 sklep m 2 balkón 3.65* m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba - 6 -

7 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Skupiny nepřizpůsobivých jedinců v okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem 5. Orientace obytných místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon a sklep 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kritérium jinde neuvedené Významně snižující cenu špatný technický stav domu - 7 -

8 10. Stavebně- technický stav b) Byt ve špatném stavu - nutná rekonstrukce (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 45 let) Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.31 = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 6.753,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.235,80 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,02 Bytová jednotka č.665/16 Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.1683/60 Kč 1.852,- 2) Bytová jednotka č.665/16 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

9 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v obci Bílina, katastrální území Bílina. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1, výměra je 51,5 m 2, k bytu dále náleží balkón a sklep. Jednotka se nalézá v 7. NP panelového bytového domu v ulici Maxe Švabinského. Pozitivní faktory: - lokalita: širší centrum města - dostupnost služeb Negativní faktory: - převis nabídky nad poptávkou v dané lokalitě, - rozkolísaný trh nemovitostí, - špatný technický stav - skupiny nepřizpůsobivých jedinců v okolí Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Úvodem je třeba konstatovat, že v podstatě na volném trhu nelze najít porovnatelné nemovité věci. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů. V tomto případě se vesměs jedná o bytové jednotky, které jsou v dobrém stavu v udržovaných domech s funkční správou. Při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak - podle názoru znalec - je jejich obvyklá cena většinou v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně zjištěné 1) Cena zjištěná Kč ,

10 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.665/16 v budově č.p.665 a 666, realizované na pozemku p.č.1683/60, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, katastrální území Bílina (kód:604208), obec Bílina, okres Teplice, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: sedmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, určení vnitřních konstrukcí a vybavení bylo na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka. - oceňovaná nemovitá věc se nachází v lokalitě, která je převážně obývána sociálně nepřizpůsobivými občany, převážně romské národnosti. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zástavní právo exekutorské, nařízení předběžného opatření, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, věcné břemeno) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. 2. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady 3. Na nemovité věci neváznou žádné práva, ani závady, které by dražbou nezanikly. 4. Nemovitá věc, ani její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. 5. Cena obvyklá, za kterou je nemovitá věc prodejná, je: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 19. listopadu vypracoval

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz