Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně podílů na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 635 a 636 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 Školská 695/ Praha 1 Usnesení č.j. 189 EX 1539/15-18 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 19. března 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 189 EX 1539/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitých věcech ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/3 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 635 orná půda v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ a podíl ve výši id. 1/12 na nemovité věci - pozemku parcelní číslo 636 orná půda v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. 2. Informace o nemovitosti : Kraj : Středočeský kraj Okres : Praha-východ Obec : Sluštice Katastrální území : Sluštice 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpisy z katastru nemovitostí pro katastrální území Sluštice LV č. 241 a 186 dle cuzk 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Mapa obce a okolí 5) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Zákon č. 416/2009 Sb. a zákon č. 405/2012 Sb. část IV. Náhrady při vyvlastnění D. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 % včetně daně z nemovitostí) metoda nebude aplikována

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 186 je pan František Bambula, nar. dne Dobročovice, č.p. 60 vlastníkem podílu ve výši id. 1/12 na oceňované nemovité věci - pozemku parcelní číslo 636 orná půda o celkové výměře 12938,0 m 2 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 241 je pan František Bambula, nar. dne Dobročovice, č.p. 60 vlastníkem podílu ve výši id. 1/3 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 635 orná půda o celkové výměře 17101,0 m 2 v katastrálním území Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. V území jsou dokončeny pozemkové úpravy, podle nich jsou obě parcely přístupné z pozemku ve vlastnictví obce Sluštice parcelní číslo 631, dnes zaoraného v honu. Plocha pozemků parcelní číslo 635 a 636 je užívána nájemním způsobem, v evidenci LPIS jsou následující nájemci: Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitých věcech nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis : Vesnice Sluštice spadá do okresu Praha východ a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Říčany. Obec Sluštice se rozkládá asi dvacet dva kilometrů východně od centra Prahy a šest kilometrů severovýchodně od města Říčany. Úředně žije v katastru této menší vesnice 380 obyvatel. Vesnice Sluštice leží v průměrné výšce 306 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 410 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát tři procent

4 Pozemky parcelní číslo 635 a 636 jsou součástí honu západně od zastavěné části katastru, parcely spolu bezprostředně sousedí. Plocha je aktivně zemědělsky obdělávána. V území jsou realizovány pozemkové úpravy. Pozemky jsou ke dni ocenění užívány v souladu s evidencí. Obsah ocenění 6 zemědělské pozemky Pozemky parcelní číslo 635 a 636 v k.ú. Sluštice B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) 6 pozemek zemědělský - parcelní číslo 635 k.ú. Sluštice, podíl id. 1/3 p arc. číslo výmě ra B P E J jed. ce n a ú p ra va úp rava je dn. cen a p o díl celk em m 2 - Kč/m Kč/m 2 Kč/m 2 - Kč , % 22, , / , , % 20, ,1 4 1/3 3 74, C e na p oze m k u ,26 b) 6 pozemek zemědělský - parcelní číslo 636 k.ú. Sluštice, podíl id. 1/12 p arc. čís lo výmě ra B P E J jed. ce n a ú p ra va úp rava je dn. c en a p o díl c e lk em m 2 - Kč /m Kč /m 2 Kč /m 2 - Kč , % 22, , / , C e na p oze m k u ,83 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: a) 6 zemědělský pozemek p.č. 635, podíl id. 1/3 v k.ú. Sluštice = ,26 Kč b) 6 zemědělský pozemek p.č. 636, podíl 1/12 v k.ú. Sluštice = ,83 Kč Administrativní cena nemovitý věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 1/ ,00 Kč Administrativní cena nemovitý věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) id. 1/ ,00 Kč - 4 -

5 2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělských pozemcích orné půdě aktivně obdělávané v honu v k.ú. Sluštice, obci Sluštice, okrese Praha-východ. V okolí najdeme nabídku plochy, jež je zemědělsky obdělávaná: Průměrná cena půdy v katastru činila v roce ,15 Kč/m2, v roce 2015 byla zvýšená na 13,92 Kč/m2. Oceňovaná plocha činí celkem3,0 ha, parcely spolu sousedí, ovšem z jedné je předmětem ocenění podíl ve výši id. 1/3, z druhé 1/12. Po zvýšení cen zemědělské půdy ode dne došlo k masivním nabídkám odkupu půdy směřované od hospodařících subjektů k vlastníkům. Nabízená cena bez ohledu na výši podílu na pozemcích bývá vyšší, než je nová průměrná cena půdy v katastru. Je nutno mít na zřeteli, že kvalita půdy v místě je vysoká, již základní jednotková cena pozemků dle BPEJ je vyšší než nová průměrná cena, plochy jsou rovinné a i podíl přináší okamžitý výnos ve formě nájmu (podílu na nájmu). A tak fakticky dosažitelná cena za podíl na posuzovaných parcelách vyjádřený jednotkovou cenou se bude pohybovat minimálně kolem 30,00 Kč/m2. S ohledem na výše uvedené určují dosažitelnou cenu za podíl ve výši id. 1/3 na posuzovaném pozemku parcelní číslo 635 orná půda ve výši Cena nemovitých věcí metodou srovnání (zaokrouhleno) id. 1/ ,00 Kč dosažitelná cena za podíl ve výši id. 1/12 na posuzovaném pozemku parcelní číslo 636 orná půda činí Cena nemovitých věcí metodou srovnání (zaokrouhleno) id. 1/ ,00 Kč C) Závěr : Podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parcelní číslo 635 orná půda: Administrativní cena id. 1/ ,00 Kč Porovnávací hodnota.. id. 1/ ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/3 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 241 vedeném pro katastrální území Sluštice, obci Sluštice, okres Praha - východ, tj. podílu na pozemku parcelní číslo

6 orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši ,00 Kč Slovy : jednostosedmdesáttisíc korun českých Podíl ve výši id. 1/12 na pozemku parcelní číslo 636 orná půda: Administrativní cena id. 1/ ,00 Kč Porovnávací hodnota...id. 1/ ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/12 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 186 vedeném pro katastrální území Sluštice, obci Sluštice, okres Praha - východ, tj. podílu na pozemku parcelní číslo 366 orná půda vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši Slovy : třicettisíc korun českých ,00 Kč Poznámka: parcely jsou užívány nájemním způsobem, což cenu jejich podílu nesnižuje. V Otrokovicích, dne 19. března 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 44 /15. Letecký snímek lokality a katastrální mapa - 6 -

7 Pozemky parcelní čílo 635 a 636 v k.ú. Sluštice Fotodokumentace Pohled na hon na horizontu, jehož součástí jsou pozemky parcelní číslo 635 a 636 k.ú. a obec Sluštice, okres Praha-východ Listy vlastnictví - 7 -

8 - 8 -

9 Powered by TCPDF ( Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 8 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Jiří Leskovjan Vystavil: Leskovjan Jiří, JUDr. et Mgr. - soudní exekutor V Praze dne