ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 05558/ Značka: GB-02358/5911 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o stanovení obvyklé ceny nemovitosti: rodinného domu č.p. 159 na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče, obec Terezín, okres Hodonín, LV č. 634, 422, Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení na základě usnesení Č.j. 018 EX 05558/11-051, Značka: GB / 5911 ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 30 stran, z toho 11 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 159 na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče, obec Terezín, okres Hodonín, LV č. 634, 422, Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by znalecký posudek měl být použit v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (RD č.p. 159 včetně pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č zahrada) evidovaných na LV č. 634, 422, k.ú. Terezín u Čejče, obec Terezín, okres Hodonín, byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: - Nebyl umožněn přístup do oceňovaného RD, vlastník rovněž nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 25 % Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora o ustanovení soudního znalce, Č.j.: 018 EX 05558/11-051, Značka: GB-02358/5911 ze dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 634 vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 422 vyhotovený dálkovým přístupem dne Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Terezín u Čejče, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 159 na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče, obec Terezín, okres Hodonín, LV č. 634, 422, VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 634 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - SJM Bayer Jaroslav a Bayerová Petra, Terezín 159, Terezín Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 422 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví: - Bayer Jaroslav, Terezín 159, Terezín

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 634 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 422 jsou v části C uvedena následující omezení vlastického práva:

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 7

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 - Nebyl umožněn přístup do oceňovaného RD, vlastník rovněž nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 25 %. - Malá část RD (směrem z ulice) je postavena na pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří (pozemek ve vlastnictví obce Terezín). Tato skutečnost nemá vliv na stanovenou obvyklou cenu POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou: - rodinný dům č.p. 159 na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří. - pozemek p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří. - pozemek p.č. 126 zahrada POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚTECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA JEDNOTLIVÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Terezín má 408 obyvatel a leží přibližně 20 Km severozápadně od bývalého okresního města Hodonína. V obci Terezín je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Hodoníně. Obec je dostupná autobusovou dopravou, nejbližší vlaková stanice je v sousední obci Čejč. Oceňovaný rodinný dům je postaven v rovinném terénu, v jihozápadní okrajové zastavěné části obce Terezín. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného charakteru. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě mimo splaškové kanalizace. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Parkování je možné na veřejné komunikaci před RD nebo v garáži při pravé štítové zdi RD Rodinný dům č.p. 159 na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří. Nebyl umožněn přístup do oceňovaného RD, vlastník rovněž nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka a částečné zaměření objektu. U prvků, které nebylo možno zjistit je uvažováno s jejich standardním provedením. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 25 %. Oceňovaný RD je řadový krajní, z venkovní obhlídky se jeví jako nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, zastřešený sedlovou střechou. Oceňovaný rodinný dům je postaven v rovinném terénu, v jihozápadní okrajové zastavěné části obce Terezín. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného charakteru. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě mimo splaškové kanalizace, lze předpokládat, že oceňovaný RD je na tyto inženýrské sítě napojen, odkanalizování bude provedeno do jímky nebo septiku. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Parkování je možné na veřejné

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 9 komunikaci před RD nebo v garáži při pravé štítové zdi RD. Vnitřní dispozici RD nebylo možno zjistit, neboť nebyl umožněn přístup do interiéru RD. Z venkovní obhlídky lze předpokládat, že je v RD situována bytová jednotka o velikosti 4+1 až 6+1 se sociálním zařízením. Původní stáří RD nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce je přibližně z 90. let minulého století. Z venkovní obhlídky jsou patrné drobné stavební nedodělky (chybějící fasádní omítka, z ulice chybí několik cihelných bloků na úrovni půdního prostoru). Stavební dokončenost interiéru nelze hodnotit, jelikož nebyl umožněn přístup do RD. Technický stav RD se z venkovní obhlídky jeví jako průměrný. Za RD je malá oplocená zahrada pravidelného obdelníkového tvaru, z ulice je patrných několik vysázených okrasných dřevin. Stavebně-technický popis (z venkovní obhlídky, u prvků, které nebylo možno zjistit je uvažováno s jejich standardním provedením): základy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy lze předpokládat hurdisky, střecha vaznicová sedlová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky lze předpokládat vápenné hladké, fasádní omítka chabí, schody lze předpokládat buď betonové s ker. dlažbou, ocelové s dř. nášlapy, nebo dřevěné, vstupní dveře dřevěné, interiérové dveře lze předpokládat rovněž dřevěné, vrata dřevěná křídlová, okna dřevěná zdvojená, povrchy podlah obytných místností lze předpokládat PVC, keramickou dlažbu a volně ložené koberce, povrchy podlah ostatních místností lze předpokládat PVC a keramickou dlažbu, vytápění lze předpokládat ÚT plyn, elektroinstalace světelný a motorový rozvod, lze předpokládat rozvod teplé a studené vody s přípravou teplé vody buď v elektrickém bojleru, nebo plynovém kotli, odkanalizování lze předpokládat ze všech zařizovacích předmětů do vlastní jímky, vybavení kuchyně lze předpokládat standardní, vnitřní vybavení lze předpokládat vanu, sprchový kout, umyvadla, WC a ostatní prvky se buď nevyskytují nebo je nebylo možno pouze z venkovní obhlídky zjistit. S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 40 %. Předmětem ocenění jsou rovněž pozemky p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří (pozemek z části zastavěn oceňovaným RD č.p. 159, z části tvořící malý dvůr za RD), p.č. 126 (zahrada navazující na dvorní část) SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTI Z venkovní obhlídky se oceňovaný RD jeví jako užívaný.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č Rodinný dům č.p. 159 postavený na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří. Výpočet informativního obestavěného prostoru (objekt bylo možno zaměřit pouze částečně při venkovní obhlídce) Vrchní stavba: 10,50*11,10*6,50 757,58 m 3 Vrchní stavba celkem: Zastřešení: 10,50*11,10*4,55*0,50 Zastřešení celkem: 265,15 m 3 Informativní obestavěný prostor celkem: m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový předpokládaný technický stav, předpokládané stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 40 % Obestavěný prostor celkem m ,73,-- Jednotková cena dle ÚRS 2014 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,8 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 40 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet věcné hodnoty pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. V nejbližších lokalitách se stavební pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových jednotkových cen od 200,- Kč/m 2 do 400,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím směrnou cenu pozemků při středu uvedeného rozpětí: 300,- Kč/m 2. p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří m 2 256,00 p.č. 126 zahrada m 2 169,00 Výměra pozemku celkem m 2 425,00

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 12 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 425,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 300,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace, LV č. 634, 422, k.ú. Terezín u Čejče Reprodukční hodnota RD č.p. 159 Kč ,- Věcná hodnota RD č.p. 159 Kč ,- Věcná hodnota pozemků p.č. 127, 126 Kč ,- Věcná hodnota celkem (RD č.p pozemky p.č. 127, 126) Kč ,-

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům uvedené velikosti, vybavení, resp. předpokládanému technickému stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu předpokládanému technickému stavu, předpokládanému vybavení, provedení a možnému způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaný rodinný dům je obchodovatelný. Objekty k porovnání: RD Terezín Pěkné bydlení bez nutnosti rekonstrukce v obci terezín,1km od obce čejč,na hlavní trase brno-hodonín.tento rohový rodinný dům o velikosti 6+1 a celkové ploše 407m2, skýtá prostorné bydlení v klidné ulici.dům je patrový dům a dispozičně velmi dobře řešený. v domě zavedeny všechny is(voda,plyn,elekřina i 380,kanalizace).vytápění plynovým kotlem umístěným ve sklepě.podlahy vesměs dlažba,pvc,beton.parkování možné před domem,nebo v prostorné garáži do které je přístup přímo z domu,což je výhodou obzvlášť v zimních měsících.výhodná koupě,v dobré lokalitě s dobrou dostupností na brno i hodonín. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Čejč Nabízíme k prodeji rohový, podsklepený RD v Čejči se dvěma samostatnými byty 2+1 a 3+1 s garáží a vjezdem na zahradu 440 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí, nová střecha, plastová okna, 2x nová koupelna. V přízemí je garáž, sklad, v mezipatře byt 2+1 s koupelnou a WC, ve II. NP se nachází byt 3+1 se dvěma balkóny. Výhodou je možnost vytápění plynem nebo tuhými palivy. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Hovorany Hodonín- Hovorany 15 km. Velmi pěkný, suchý, cihlový rodinný dům 4+kk s průjezdem a zahradou. Dům prošel částečnou, velmi zdařilou rekonstrukcí, nové rozvody elektřiny, plynu a vody, plastová okna, plovoucí podlahy, sádrokartonové podhledy a stěny.dispozice: V přízemí domu se nachází vstupní chodba,ložnice 16m2, pokoj 15m2, prostorný obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem. Velmi pěkná koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem, WC.V podkroví domu jsou v přípravě další dva pokoje. Možnost parkování v průjezdu, nebo v garáži, která se nachází na dvorku, který poskytuje úplné soukromí. Dům je napojen na veškeré IS. K domu patří dva kvelbené sklepy, dvůr, zahrada 692 m2, na zahradu navazuje pole 1189 m2. Součástí prodeje je také lesní pozemek o výměře 3977 m2. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 14 Tabulka zohlednění hodnototvorných faktorů: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Přepočtená Tech. cena (Kč) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní RD Terezín ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1, ,- RD Čejč ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1, ,- RD Hovorany ,- 1,00 0,85 1,05 0,85 0,90 1, ,- Výsledná cena (průměr, zaokrouhleno) ,- Při srovnání realizovaných prodejů rodinných domů z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnány zejména velikost, provedení, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na inženýrské sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na objekty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových cen do ,- Kč do ,- Kč, po zohlednění hodnototvornými faktory v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu mírně pod středem výše uvedeného rozpětí přepočtených cen: ,- Kč. Dále uplatňuji srážku 25 % vyjadřující skutečnost, že nebyl umožněn přístup do oceňovaného RD. Výsledná srovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí tak činí po zaokrouhlení: ,- Kč Výpočet výsledné srovnávací hodnoty nemovitostí: Vyjádření srážky 25 % vyjadřující neumožnění přístupu do oceňovaného RD: ,- Kč * 0,75 = ,- Kč Výsledná srovnávací hodnota nemovitostí evidovaných na LV č. 634, 422, k.ú. Terezín u Čejče, tedy činí: ,- Kč

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí evidovaných na LV č. 634, 422, k.ú. Terezín u Čejče: ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí evidovaných na LV č. 634, 422, k.ú. Terezín u Čejče: ,- Kč Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je stanovena ve výši srovnávací hodnoty.

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Z hlediska obchodovatelnosti lze oceňované nemovitost považovat za obchodovatelné. Výsledná obvyklá cena Rodinný dům č.p. 159 na pozemku p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku jiného vlastníka p.č. 130 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče, obec Terezín, okres Hodonín, LV č. 634, 422, ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek

19 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví Omezení a rizika... 5 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Terezín u Čejče, LV č. 634 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Nález Popis nemovitostí Popis, dispoziční řešení, stavebnětechnická charakteristika jednotlivých objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitosti Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty pozemků p.č. 127 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 126 zahrada, k.ú. Terezín u Čejče Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 19