ZNALECKÝ POSUDOK č.97/2012

Transkript

1 Znalkyňa: Ing. Katarína Badalíková Majerníkova Bratislava tel.: 02 / , mob.: 0903 / Zadávateľ: BKB Partners, spol.s r.o. Záhradnícka Bratislava Číslo spisu ( objednávky ): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK č.97/2012 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.3659/2 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom pre účely dobrovoľnej dražby Počet strán ( z toho príloh ): 30 (17) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - bytu č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 a spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.3659/2 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom. Znalecký posudok má byť použitý pre účely dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky : Objednávka zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum vykonania obhliadky nehnuteľností Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Prehľad použitých podkladov : predložených zadávateľom: - kópia katastrálnej mapy na parcelu C KN č.3659/2, mapový list č.nové Mesto nad Váhom 5-8/33, 5-9/11, k.ú. Nové Mesto nad Váhom zo dňa , vydaná Katastrálnym úradom v Trenčíne, Správou katastra Nové Mesto nad Váhom - potvrdenie o veku bytového domu - kúpna zmluva zo dňa pôdorys bytu obstaraných znalcom: - výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.4950 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - obhliadka a zameranie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - Zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch tlmočníkoch a prekladateľoch 2

3 - Vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č.491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v platnom znení - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov - Indexy vývoja cien v stavebníctve, 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : Zadávateľ nemal žiadne osobitné požiadavky. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy : Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku hodnoverných a preskúmateľných podkladov. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline v roku 2001, ISBN Vlastnícke a evidenčné údaje, identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.4950 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál: ČASŤ A: MAJETKOVÁ PODSTATA Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parcelné číslo 3659/2 Výmera 619 m 2 Zastavané plochy a nádvoria PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V-2711/2012 Stavby Súpisné číslo 2071 na parcele číslo 3659/2 BYTOVÝ DOM Byty a nebytové priestory 3

4 ČASŤ B: VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY BYTY... Vchod: 37 5.p. Byt č.: 7 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 6676/ Účastník právneho vzťahu: Vlastník Por.číslo: 1 Petro Róbert r.petro, , Hrádok, č.106, SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel: 1/1 ČASŤ C: ŤARCHY Záložné právo v prospech UniCredit Bank Slovakia, a.s.... viď list vlastníctva v prílohe posudku Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadku nehnuteľností som vykonala v sprievode JUDr. Juraja Baláža - zástupcu zadávateľa posudku a pani Petrovej - sestry vlastníka nehnuteľností. Obhliadka bola vykonaná dňa , pri obhliadke bola zhotovená aj fotodokumentácia a zameranie Porovnanie technickej dokumentácie nehnuteľností so skutočným stavom : Zadávateľ predložil pôdorys bytu, ktorý je v súlade so skutkovým stavom. Podlahová plocha bytu mnou zameraná je 65,56 m 2 (bez pivnice), podlahová plocha deklarovaná v zmluve o prevode je 66,76 m 2, (s pivnicou) rozdiel je 1,2 m 2, čo je pravdepodobne plocha pivnice, ktorá mi pri obhliadke nebola sprístupnená. Ostatné skutočnosti sú v súlade so skutkovým stavom Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom : Údaje katastra nehnuteľností sú v súlade so skutkovým stavom. Na liste vlastníctva je pri parcele č.3659/2 vyznačená plomba Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve : Stavby: - byt č.7 na 5.p. vchodu č.37 bytového domu súp.č.2071 na Športovej ulici č.37,38,39 v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom, včítane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo veľkosti 6676/

5 Pozemky: - spoluvlastnícky podiel 6676/ prislúchajúci k vyššie uvedenému bytu na nasledovnom zastavanom pozemku v k.ú. Nové Mesto nad Váhom v Novom Meste nad Váhom Parcelné číslo 3659/2 Výmera 619 m 2 Zastavané plochy a nádvoria Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené : Všetky ohodnocované nehnuteľnosti sú vlastnícky doložené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č.7, Športová 37 Byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je predsieň, kuchyňa, špajza, kúpeľňa, WC, pivnica a loggia. Byt je iba čiastočne rekonštruovaný, dobre udržiavaný. Okná v celom byte sú pôvodné drevené zdvojené, chránené interiérovými žalúziami. Rekonštruované boli podlahy, ktoré sú plávajúce laminátové ( okrem jednej izby, kde je PVC krytina ). Kúpeľňa je v pôvodnom stave, inštalované boli iba nové pákové vodovodné batérie. Kuchynská linka je nová rohová z materiálov na báze dreva. Štandard bytu zvyšuje loggia. Konštrukcie bytového domu sú štandardného vyhotovenia, za nadštandardné ( vzhľadom na použitý rozpočtový ukazovateľ ) považujem dodatočné zateplenie bytového domu. Bytový dom bol daný do užívania v roku Jeho životnosť vzhľadom na typ konštrukčného systému predpokladám 80 rokov, opotrebovanie je primerané veku. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1987 Vek: = 25 r. Životnosť: 80 r. Opotrebenie obytného domu: 25 * 100% / 80 = 31,25 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 1 Počet izieb: 3 Podlahová plocha: predsieň 3,435*1,744+0,824*1,872 7,53 m 2 izba 3,421*2,949 10,09 m 2 obývacia izba 3,438*5,167 17,76 m 2 izba 3,448*4,215 14,53 m 2 5

6 WC 0,906*1,147 1,04 m 2 kúpeľňa 1,608*1,785 2,87 m 2 kuchyňa 3,421*2,866 9,80 m 2 špajza 1,102*1,761 1,94 m 2 pivnica 1,2 1,20 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 66,76 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: montovaná z dielcov betónových plošných > K k = 1,037 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Spoločné priestory: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4, ,34 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,50 27,00 23, ,39 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 6, ,94 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,60 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,34 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1, ,74 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,87 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,60 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1, ,74 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0, ,43 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0, ,43 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4, ,34 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,43 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,17 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,74 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,87 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,74 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,74 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,87 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1, ,74 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1, ,74 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,50 6,00 5, ,21 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0, ,87 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1, ,74 6

7 25 Povrchy podláh 2,50 1,50 3,75 3, ,25 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,17 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,60 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,87 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,87 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0, ,43 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,74 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,50 3,00 2, ,60 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3, ,47 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3, ,47 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2, ,17 Konštrukcie naviac: 36 Loggia - - 2,00 1, ,74 Spolu 100,00 115,25 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 115,25 / 100 = 1,1525 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 66,80 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 33,20 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,211*1,037*1,1525*1 = 859,59 EUR/m 2 Východisková hodnota: 859,59 EUR/m 2 * 66,76m ,23 EUR Technický stav: 100% - 31,25% 68,75 % Technická hodnota spolu: 68,75% z ,23 EUR ,03 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľnosti : Byt je situovaný na 5.nadzemnom podlaží bytového domu na Športovej ulici v Novom Meste nad Váhom. Bytový dom má 9 nadzemných podlaží. Na prízemí sú spoločné zariadenia domu a pivnice, na ostatných nadzemných podlažiach sú vždy po dva byty, celkom 16 bytov vo vchode. Dopravné a komunikačné napojenie na verejné mestské a štátne komunikácie je dobré. Z verejných inžinierskych sietí sú tu vybudované rozvody vodovodu, kanalizácie, elektrorozvody, plynovod, káblová televízia. V bezprostrednom okolí domu sú objekty pre bývanie a občianska vybavenosť. Analýza využitia nehnuteľností: Byt i bytový dom je využívaný formou na ktorú bol postavený, teda na bývanie, zmenu využitia nepredpokladám. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : Na liste vlastníctva je zapísané záložné právo v prospech UniCredit Bank, a.s. 7

8 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 V priemernom koeficiente polohovej diferenciácie som zohľadnila reálnu situáciu na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v danom čase a mieste ( v prílohe posudku sú obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie ). Zohľadnila som vplyvy na predajnosť predmetnej nehnuteľnosti, a to typ stavby, polohu nehnuteľnosti, štandard jej prevedenia a jej celkový technický stav. Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,950 III. trieda % = (0,650+1,300) II. trieda = 1,300 Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,650 IV. trieda = 0,358 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,065 III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku IV. 0, ,5800 dopyt v porovnaní s ponukou je nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce I. 1, ,5000 obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu I. 1, ,6500 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 1, ,7500 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu III. 0, ,9000 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,5800 byt bez vykonaných zásadných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1, ,6000 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, 8

9 nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku III. 0, ,9000 vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám II. 1, ,5000 orientácia obytných miestností nad 65 % Z - V 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome I. 1, ,5500 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP 11 Počet bytov vo vchode - v bloku III. 0, ,5500 Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov 12 Doprava v okolí bytového domu II. 1, ,1000 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu II. 1, ,8000 pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu V. 0, ,2600 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 1, ,5000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca II. 1, ,0000 dobrý byt Spolu ,72 Koeficient polohovej diferenciácie: 190,72/ 145 = 1,315 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,03 EUR * 1,315 = ,73 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = ,73 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 9

10 Parcela Druh pozemku Spolu výmera Podiel Výmera 3659/2 zastavaná plocha a nádvorie 619, / ,22 m 2 Obec: Nové Mesto nad Váhom Východisková hodnota: 9,96 EUR/m 2 Označenie koeficientu Názov a hodnotenie Koeficient všeobecnej situácie: 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do k S obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými k V priestormi Koeficient dopravných vzťahov: k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: Hodnota koeficientu 1,10 1,00 1,00 k P 3. obytná poloha 1,20 Koeficient technickej infraštruktúry pozemku: k I 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 Koeficient povyšujúcich faktorov: k Z 1,00 Koeficient redukujúcich faktorov: k R 1,00 Koeficient polohovej diferenciácie: 1,10*1,00*1,00*1,20*1,50*1,00*1,00=1,98 Jednotková hodnota pozemku: 1,9800 * 9,96 EUR/m 2 = 19,72 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 11,22 m 2 *19,72 EUR/m 2 = 221,26 EUR VÝBER VHODNEJ METÓDY Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer. VŠH pozemkov = 221,26 EUR 10

11 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mali tieto dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Pre výpočet všeobecnej hodnoty som použila metódu polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nedosahuje primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku preukázateľných hodnoverných podkladov. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [EUR] STAVBY Byt č.7, Športová ,73 POZEMKY podiel na pozemku - parc. č. 3659/2 (11,22 m 2 ) 221,26 Spolu VŠH 52101,99 Zaokrúhlene 52100,00 Slovom: Pätdesiatdvatisícsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva je zapísané záložné právo v prospech UniCredit Bank, a.s. Toto záložné právo nie je zohľadnené vo výslednej všeobecnej hodnote. V Bratislave, dňa Ing. Katarína Badalíková 11

12 IV. PRÍLOHY - výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č.4950 zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - kópia katastrálnej mapy na parcelu C KN č.3659/2, mapový list č.nové Mesto nad Váhom 5-8/33, 5-9/11, k.ú. Nové Mesto nad Váhom zo dňa , vydaná Katastrálnym úradom v Trenčíne, Správou katastra Nové Mesto nad Váhom - potvrdenie o veku bytového domu - kúpna zmluva zo dňa predložený pôdorys bytu - zameranie bytu - obdobné ponúkané nehnuteľnosti pre porovnanie - fotodokumentácia 12

13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 97/2012 Znaleckého denníka č.5. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.97/2012. Ing. Katarína Badalíková 13