ZNALECKÝ POSUDEK č. 3256/083/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI STAVEBNÍ PARCELY Č. 1249, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3256/083/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI STAVEBNÍ PARCELY Č. 1249, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 1343, POZEMKOVÁ PARCELA P.Č. 1480/28 UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SVITAVY-PŘEDMĚSTÍ, V OBCI SVITAVY, UL. LIDICKÁ Č.O. 31 VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 625/2015-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu ( +5 stran příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace ze Byt v1.np - kuchyně obývací pokoj ložnice koupelna WC Byt v 2.NP - kuchyně pokoj 1.PP - sklep vedlejší stavba skladu na st.p.č interiér prostoru ke garážování Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 zahrada p.č. 1480/28 přístupová p.č. 1800/3 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 1249, jejíž součástí je rodinný dům č.p s příslušenstvím, pozemková parcela p.č. 1480/28 Lidická č.p. 1343, č.o. 31, Svitavy Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svitavy Katastrální území: Svitavy.-předměstí Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne v 15,00 hod. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 1565 SJM Marušinec Roman, a Marushintsova Nataliia, Lidické 1343/31, Svitavy Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č. 1249, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 1343, pozemková parcela p.č. 1480/28, umístěné v katastrálním území Svitavy-předměstí, obci Svitavy, na ulici Lidické, včetně příslušenství, přípojky elektro, vodovodní, kanalizační a plynovodní, zpevněných ploch, oplocení. Svitavy jsou bývalým okresním městem umístěným na jihovýchodním okraji Pardubického kraje, jsou městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Pardubic je 75 km, do Brna 75 km, do Olomouce 70 km, jsou městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. V obci není městská doprava. Svitavy jsou umístěny na dopravní křižovatce komunikací č. 43 Brno - Svitavy - Lanškroun, č. 34 Svitavy - Havl. Brod, obchvat komunikace č Olomouc - Hradec Králové je ve vzdálenosti 5 km. Město je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, in-line dráha, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Územní plán je vypracován a byl aktualizován v roce O bydlení ve městě je zájem. Ke dni ocenění probíhá výstavba nových rodinných domů ve třech lokalitách, Na Vějíři, Gorkého - Majakovského, Šalounova. Výstavba vícebytových domů s cca 200 byty byla dokončena před cca 5 lety v lokalitě Na Vějíři. V posledním roce probíhá výstavba objektů pro individuální rekreaci, k trvalému bydlení v lokalitě rybníka Rosnička. Oceňovaná nemovitost je umístěna na severovýchodním okraji města na ulici Lidická. Okolní zástavbou jsou řadové rodinné domy. Poloha je velmi vhodná pro bydlení v klidné lokalitě. Bez rizika záplav. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace ul. Lidická p.č. 1799/1 ve vlastnictví Města Svitavy, dále je přístup možný ze strany severní do zahrady přes p.č. 1800/3 ve vlastnictví Města Svitavy.. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Němčí, list vlastnictví č ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Svitavy-předměstí mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Nebyly předloženy 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 1565, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekucí Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pro účel dražby bude upřednostněna metoda srovnávací. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Předmětem ocenění je koncový řadový rodinný dům se dvěma byty byt vel. 2+1 s příslušenstvím je umístěný v 1. NP a vel. 1+1 bez příslušenství je umístěný ve 2. NP koupelna s WC jsou společným příslušenstvím. Rodinný dům je v části podsklepen, ve střešním prostoru je volný půdní prostor. Jedná se o budovu zděnou. Sklep je přístupný z vnitřního schodiště, půdní prostor taktéž. Stavba rodinného domu byla dána do užívání v roce Technický stav: Technický stav rodinného domu je celkem dobrý, bez závad s vlivem na jeho užívání. Je vytápěn kotlem na pevná paliva umístěným v 1.PP. V posledních 10 letech byla modernizovaná kuchyně a pokoj v 2.NP - byly pronajímány. Dispozice: 1.PP: kotelna, sklep, sklep, chodba 1.NP: veranda, chodba, schodiště, WC, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, komora, koupelna 2.NP: chodba, kuchyně, pokoj Ke dni ocenění je rodinný dům užíván vlastníky Popis konstrukcí a vybavení : Název Popis Název Popis 1. Základy betonové, kamenné 2. Zdivo zděné cihelné a smíšené 3. Stropy polospalné s rovným 4. Střecha krov dřevěný, vázaný podhledem 5. Krytina pálené tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Vnější omítky břizolitové škrábané 10. Schody betonové 11. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 12. Okna dřevěná špaletová, 13. Dveře hladké Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 14. Podlahy ostatních místností betonové 15. Podlahy obytných místností prkenné, koberce, PVC, keramické dlažby 16. Elektroinstalace světelná + zás 400V 17. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva 18. Zdroj teplé vody el. bojler 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Kanalizace litinové potrubí 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 23. Vybavení kuchyně 2* kuchyňská linka, 2* plynový sporák 24. Záchod splachovací Seznam podlahových ploch Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP kotelna 12,80 m 2 0,50 6,40m 2 sklep 7,20 m 2 0,50 3,60m 2 sklep 7,00 m 2 0,50 3,50m 2 chodba 6,22 m 2 0,50 3,11m 2 1.PP - celkem 33,22 m 2 16,61 m 2 1.NP veranda 3,28 m 2 1,00 3,28m 2 chodba 8,30 m 2 1,00 8,30m 2 schodiště 6,75 m 2 1,00 6,75m 2 WC 1,37 m 2 1,00 1,37m 2 kuchyně 11,73 m 2 1,00 11,73m 2 obývací pokoj 18,20 m 2 1,00 18,20m 2 ložnice 15,98 m 2 1,00 15,98m 2 koupelna 2,78 m 2 1,00 2,78m 2 komora 1,00 m 2 1,00 1,00m 2 1.NP - celkem 69,39 m 2 69,39 m 2 2.NP kuchyň 14,31 m 2 1,00 14,31m 2 pokoj 18,00 m 2 1,00 18,00m 2 chodba 4,73 m 2 1,00 4,73m 2 2.NP - celkem 37,04 m 2 37,04 m 2 Technické parametry: OP: Reprodukční cena: 833,31 m3 * 4500,00 Kč/m3 = 833,31 m ,00 Kč Opotřebení: 50 % Věcná hodnota: ,50 Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb VEDLEJŠÍ STAVBA KE SKLADOVÁNÍ, GARÁŽOVÁNÍ NA ST. P.Č Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH sklad zděná budova, střecha pultová z dřevěné konstrukce, krytina z pozinkovaného plechu, podlaha betonová, st ,24 m Kč/m Kč 50 % Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 omítky, dveře a vrata dřevěná, okno dřevěné jednoduché, světelná elektroinstalace Věcná hodnota ostatních staveb celkem Věcná hodnota budov celkem: Kč ,00 Kč OCENĚNÍ POZEMKŮ : Předmětem ocenění je stavební parcela č.1249 zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím a pozemková parcela p.č. 1480/28 umístěné na severovýchodním okraji města, na ul. Lidická Je 100% zainvestovaná. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je napojena na přípojku elektro, veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Pozemky pro výstavbu ve Svitavách jsou obchodované za cenu Kč/m 2 v závislosti na poloze, stupni zainvestování, vzdálenosti od centra města. Pozemky pro výstavbu v lokalitě Na Vějíři jsou obchodovány za ceny Kč/m 2, na ulici Šalounově za Kč/m 2, Majakovského Kč/m 2, v lokalitě U Rybníka Rosnička za 550 Kč/m 2 - pozemky nejsou 100 % zainvestované - bez kanalizace, veřejného vodovodu, plynovodu. Po vyhodnocení velmi dobré polohy, výměry, stupně zainvestování pozemků a skutečnosti, že se jedná o koncový řadový rodinný dům s možností přístupu do zahrady, do garáže - odhaduji obvyklou cenu pozemků ve výši 700 Kč/m m2 * 700 Kč/m2 = ,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,50 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není ve Svitavách realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v obci nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 319 m2 Započitatelné plochy obytných místností : 123,04 m2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 ul. Šalounova 133, Byt s přísl., jedna garáž v suterénu - omezené možnosti parkování , Rodinný dům, Řadový RD na ul. Šalounova s bytem 4+1. Dům je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna včetně balkónových dveří, novou elektriku a topení. Dům je celý podsklepený, přičemž v suterénu se nachází garáž, prádelna s vanou a spr. koutem, kotelna, sklad, dílna. Dům je dvoupodlažní, v I. NP se nachází zádveří, koupelna s WC, chodba se schodištěm, kuchyň, obývací pokoj, 2 pokoje, terasa, ve 2.NP je 1 pokoj, WC, půda a lodžie. U domu je zahrada o celk. výměře 726 m2. Vytápění je ÚT plynové a na tuhá paliva. Pozemky 859 m2. Nutná rekonstrukce střešní krytiny. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard - koeficient 0,90; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení - koeficient 0,80; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž; ul. U Mlýnského potoka 145, s přísl. s garáží , Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 4+1 s přísl. Původní stavba rodinného domu byla postavena v roce V průběhu posledních 26 let byly prováděny dílčí rekonstrukce a modernizace. Velmi dobrý technický stav, vybavení standardní, nadstandardní, pouze jedna koupelna, nižší standard vybavení. Poloha blíže centra, poloha u rušné komunikace, příslušenstvím je garáž, menší výměra pozemků, koncový řadový dům. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - těsně u komunikace se zvýšeným provozem - koeficient 1,05; Velikost objektu - větší výěmra započitatelných ploch - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - nižší opotřebení konstrukcí a vybavení - koeficient 0,80; Vliv pozemku - srovnatelná - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - jedna garáž - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - méně lukrativní - těsně u komunikace se zvýšeným provozem; Velikost objektu - větší výěmra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení konstrukcí a vybavení; Vliv pozemku - srovnatelná; Úvaha zpracovatele ocenění - jedna garáž; ul. Slovenská 113, Byt 3+1 s přísl., bez garáže , Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Rodinný dům, Vnitřní řadový dům v části podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, 2.NP je vestavěno do půdního prostoru šikmé střechy s mansardou. Obsahuje byt s přísl.. V posledních 5 letech byla dokončena modernizace: výměna krytiny, oken, sádrokartonové podhledy, nové instalace včetně vnitřních omítek, vytápění, plovoucí podlahy + dlažby, osazeny dveře, opraveny úpravy vnějších povrchů, vybavena koupelna a kuchyně bez sporáku, instalován bojler. Poloha na východním okraji města, v sousedství dráha ČD. Oblíbená lokalita rodinných domů.. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - nižší opotřebení - koeficient 0,80; Vliv pozemku - srovnatelná - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelná; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže; ul. Slovenská 114, Byt 4+kk s přísl., bez garáže , Rodinný dům, Řadový rodinný dům v části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a v části zastavěné plochy se stavebně upraveným podkrovím v šikmé střeše, s bytem vel. 4+kk s přísl.nejsou vytápěny všechny obytné místnosti - pouze 1* WAW + plynové topítko v koupelně, vyšší opotřebení vykazuje střešní krytina z osinkocementových šablon, dřevěná zdvojená okna, vybavení koupelny - vana, umyvadlo, kuchyně s podstandardní kuchyňskou linkou, sporákem plynovým. Poslední modernizace byla učiněna před cca lety.poloha na východním okraji města, v sousedství dráha ČD. Oblíbená lokalita rodinných domů.. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení, chybějící - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - srovnatelná - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáží - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení, chybějící; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelná; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáží; Variační koeficient před úpravami: 16,47 % Variační koeficient po úpravách: 8,81 % Užitná plocha 123,04 m 2 Minimální jednotková cena: 9 898Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti starších rodinných domů ve Svitavách v dobrém technickém stavu po provedených modernizacích v různém rozsahu. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena porovnávací metodou a po vyhodnocení rozdílů mezi příklady prodejů a oceňovanou nemovitostí byla odhadnuta ve výši Kč. Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši : ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši : ,00 Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíckorunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí - viz LV 1565 Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3256/083/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15 Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,