ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 3903/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3903/2013 NEMOVITOST: 1/4 rekreační chaty bez č.p./č.ev. na pozemku St. 200 (jiný vlastník) Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Libochovice, k.ú. Dubany Adresa nemovitosti: Libochovice, Vlastníci stavby: Karel Kovač, U Věžových domů 2940/2, Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Libuše Nováková, Větrná 2728/34, Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jaroslav Pulec, Dr. Vacka 34, Libochovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Petr Pulec, U Jeslí 2191/12, Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Květa Šrámková, Česká 97/3, Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 3064/08-18 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ¼ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o. 1

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) ¼ rekreační chaty bez č.p./č.ev. na pozemku č. parc. St. 200 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Dubany, obec Libochovice, okres Litoměřice, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 446 pro kat. úz. Dubany, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Dubany, list mapy č exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-3064/08-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-3064/08-70 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Libochovice patří územně do okresu Litoměřice a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lovosice. Obec Libochovice se rozkládá asi 17 km jihozápadně od Litoměřic a 13 km jižně od města Lovosice. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 3630 obyvatel. Protéká zde Ohře. Libochovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dubany, Libochovice a Poplze. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Oceňovaná rekr. chata bez č.p. je situována na okraji zastavěného území obce (k.ú.) Dubany, obec Libochovice, okres Litoměřice. Chata je samostatně stojící, pravděpodobně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Pozemek parc. č. St. 200 a okolní pozemek parc. č. 280/45 je v majetku jiného vlastníka. Přístup je přes cizí nezpevněné pozemky. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Popis: Samostatně stojící rekr. chata bez č.p. na pozemku jiného vlastníka, je pravděpodobně podsklepená, jednopodlažní s podkrovím. K chatě náleží dřevěný přístřešek z pultovou střechou. Chata má betonové základy, obvodové zdivo je cihelné. Strop betonový, krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá eternitovými šablonami. Klemp, konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dveře dřevěné. V přízemí a v podkroví jsou verandy, přízemní je krytá zděnou stěnou, podkrovní má dřevěné zábradlí. Přístup do chaty je z boku z dřevěného přístřešku. Chata je napojena na el. síť. Vytápění pravděpodobně lokální na tuhá paliva. Bližší informace se nepodařilo zjistit. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 429,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,0*6,0 = 30,00 m 2 1.NP: 7,0*6,0 = 42,00 m 2 podkroví: 5,0*6,0 = 30,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 30,00 m 2 1,80 m 1.NP: 42,00 m 2 2,50 m podkroví: 30,00 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: 1.PP: (5,0*6,0)*(2,50) = 75,00 m 3 1.NP: (7,0*6,0)*(2,50) = 105,00 m 3 podkroví: (5,0*6,0)*(3,30)/2 = 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 229,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání 4

5 Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV typ A 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 II -0,04 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,936 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - III 0,05 Osada Dubany spadá pod Obec Libochovice, kde je základní občanská vybavenost. 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,040 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o prodej spoluvlastnického podílu 1/4. I -0,05 5

6 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,936 * 1,040 * 0,900 = 0,876 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 429,- Kč/m 3 * 0,876 = 2 127,80 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 127,80 Kč/m 3 * 229,50 m 3 = ,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,10 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rekr. chata bez č.p./č.ev ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační chata a zahrádkářská chata 6: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,0*6,0 = 30,00 1.NP 7,0*6,0 = 42,00 podkroví 5,0*6,0 = 30,00 6

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 30,00 m 2 1,80 m 1.NP 42,00 m 2 2,50 m podkroví 30,00 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (5,0*6,0)*(2,50) = 75,00 m 3 1.NP (7,0*6,0)*(2,50) = 105,00 m 3 podkroví (5,0*6,0)*(3,30)/2 = 49,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 75,00 m 3 1.NP NP 105,00 m 3 podkroví Z 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 229,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6, ,00 6,30 2. Podezdívka jen u typu I X 0, ,00 0,00 3. Obvodové stěny S 27, ,00 27,40 4. Stropy S 10, ,00 10,20 5. Zastřešení S 9, ,00 9,10 6. Krytina S 4, ,00 4,00 7. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 8. Úprava povrchů S 8, ,00 8,10 9. Schodiště S 4, ,00 4, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy S 4, ,00 4, Vytápění S 3, ,00 3, Elektroinstalace S 3, ,00 3, Rozvod vody C 2, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Rozvod propan-butanu S 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Záchod P 0, ,46 0, Okenice C 1, ,00 0, Vnitřní vybavení S 2, ,00 2, Ostatní S 2, ,00 1,10 Upravený obj. podíl 7

8 22. Ostatní C 2, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,9178 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): [Kč/m 3 ] = 1 650,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 * 0,9178 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 542,32 Plná cena: 229,50 m 3 * 3 542,32 Kč/m 3 = ,44 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % ,92 Kč Rekr. chata bez č.p./č.ev. - zjištěná cena = ,53 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 43,00 m 2 Obestavěný prostor: 229,50 m 3 Popisy porovnatelných nemovitostí: Chata Nabízíme k prodeji chatu v chatové osadě Šebín v obci Poplze. Jedná se o klidnou lokalitu poblíž řeky Ohře. Chata je rozdělena na dvě shodné poloviny, kde každá část má kuchyň, pokoj a společné podkroví. Chata je částečně podsklepena. Chata Nabízím chatu 38m2 s vlastním pozemkem o rozloze 255m2. Útulná chata se nachází v klidné části chatové oblasti v Žabovřeskách nad Ohří. Je zde vybudováno posezení, dřevěné lavičky a stůl. Když vyjdeme několik schodů vstoupíme do malé předsíňky z které jdeme do pěkného obýváku. V přízemí se ještě nachází kuchyňka s kamny na propan butan a místnost se splachovacím WC. V 1.patře je přes chodbu vstup do prostorné ložnice,kde se vyspí 6 lidí. Celá chata je podsklepená na dvě části, do jedné je vstup z venku a do druhé podlahou v kuchyni. Voda v chatě je užitková z vlastní studny, rozvod el. energie je 380/220V a topení kamny na tuhá paliva.parkování před chatou.ve vesnici je obchod i restaurace. Možnosti využití k výletům do okolí, koupání v řece (cca 200m), rybaření a hlavně k relaxaci a odpočinku. 8

9 Chata Nabízíme k prodeji zděnou chatu v osobním vlastnictví se zahradou o rozloze 542 m2 v obci Staré v zahrádkářské oblasti Třebívlice u Litoměřic. Chata je podsklepená s dřevěnou verandou, která je vhodná k letnímu posezení. Zavedena elektřina a voda z přírodního potůčku za chatou, pitná voda je v dosahu, cca 200m ze společné studny. Srovnatelné nemovitosti Název: Chata Lokalita Poplze Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 90 m Kč Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Žabovřesky nad Ohří Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 38,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 9

10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 43,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev ,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ¼ Současný stav Kč 0 Kč Kč 0 Kč Kč Kč 10

11 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná část obce c) parametry ponižující cenu: pozemky jiného vlastníka, spoluvlastnický podíl 1/4, omezený příjezd k nemovitosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3903/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 32/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 446 ze dne

12 12