Z n a l e c k ý p o s u d e k

Transkript

1 č. posudku 5222/2014 Z n a l e c k ý p o s u d e k o ceně nemovitostí - A) LV 75 pozemky pč. 9/2, 11, 15 v k.ú. Pravíkov, obec Kamenice nad Lipou, okres Pelhřimov B) LV 394 bývalá malá zem. usedlost (st 4, pč. 774/2) v k.ú. a obec Sedlečko u Soběslavě, okres Tábor Účel posudku: Exekuční řízení čj. 160 EX 8056/ Povinný: Josef Hytych Oceňovaná nemovitost prohlédnuta osobně znalcem dne a Objednavatel: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, U Tržiště 9, Břeclav Majitel: LV 75 Hytych Jaroslav LV 394 Hytych Jaroslav Zpracoval: Ing. Jiří Vavruška Dne:

2 - 2 - A) B) Kat. území: Pravíkov Sedlečko u Soběslavě Místní část: Pravíkov Sedlečko u Soběslavě Obec: Kamenice nad Lipou Sedlečko u Soběslavě Okres: Pelhřimov Tábor Kraj: Vysočina Jihočeský Účel posudku: O vypracování posudku požádala soudní exekutorka Mgr. Marcela Petrošová Usnesením čj. 160 EX 8056/ pro účely exekučního řízení proti povinnému p. Josefu Hytychovi. Podklady pro ocenění: - místní šetření dne a výpisy KÚ ze dne kopie katastrální mapy 1: informace z územně plánovací dokumentace Kamenice nad Lipou - Usnesení 160 EX 8056/ Právní předpis: Zákon č. 151/97 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb., 2.

3 - 3 - Použitý postup stanovení obvyklé ceny (zákon 151/97 Sb., 2, odst. 1) Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost s ohledem na již uskutečněné prodeje nebo nabídky RK. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny je stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí I) Věcná hodnota Věcná hodnota stavby Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu (časová cena). Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden pomocí přiměřeného použití cenového předpisu, kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - vyhl. č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) od Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnáním skutečných obvyklých cen pozemků, které byly obchodovány v nedávném časovém období v okolí. Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako součet věcné hodnoty bytu a spoluvl. podílu na pozemku. II) Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). III) Srovnávací metoda Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů a pronájmů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem a lokalitou. Závěrečná analýza Z výsledků stanovení výše uvedených hodnot je provedeno vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny. Porovnány byly vybrané nemovitosti obdobného charakteru a obdobným technickým stavem nemovitosti.

4 - 4 - A) LV 75 pozemky k.ú. Pravíkov, obec Kamenice nad Lipou Nález: Předmětem ocenění jsou pozemky v k.ú. Pravíkov a sice: pč. 9/2 ost. pl. 79m2 pč. 11 trav. por. 126m2 pč. 15 trav. por. 3298m2 Jedná se o pozemky, které jsou situovány v blízkosti zast. území obce a sice pozemky pč. 9/2, pč. 11 a část pč. 15, jsou v ochranném pásmu st. silnice E 551. Zbývající (převažující) část pč. 15 je užívána jako pozemek k zemědělské výrobě. Pozemky jsou situovány v k.ú. Pravíkov mezi stávající zástavbou, na levé straně st. silnice ve směru Jindř. Hradec - Pelhřimov E551. Všeobecně Pravíkov je malá vesnice, část města Kamenice nad Lipou (kraj Vysočina, okres Pelhřimov). Nachází se 4 km na severovýchod od Kamenice, prakticky na půli cesty mezi Prahou a Brnem. Žije zde pouze několik desítek obyvatel, občasnými navštěvníky jsou chataři. Pro obec Kamenice nad Lipou je zpracován územní plán, který nabyl účinnosti (projektant atelier A+U Desing s.r.o. Č. Budějovice). Podle této ÚPD nejsou pozemky určeny k zástavbě, jejich část se nachází v ochranném pásmu dopravní infrastruktury. Osada Pravíkov je součástí Kamenice nad Lipou, v osadě je rozvod el. instalace, voda a kanalizace v této místní části není zavedena. Ocenění pozemků: Pozemky jsou užívány k zemědělské výrobě a jsou bez příslušenství, část pozemků (pč. 9/2 a pč. 11) zarostlé nálety (tráva, křoví). Cena zemědělských pozemků ve smyslu vyhl. 356/2013 Sb., kterou se mění vyhl. 412/2008 Sb., od jako průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Pravíkov (kód ČSU ) ve výši 2,66 Kč/m2+40%=2,60+1,06=3,66 Kč/m2. pč. 9/2 79m2 x 3,66 = 289,-- Kč pč m2 x 3,66 = 461,-- Kč pč m2 x 3,66 = ,-- Kč ,-- Kč Obvyklá cena 20 Kč/m2. pč. 9/2 ost. pl. 79m2 x 5 = 395,-- Kč pč. 11 trav. por. 126m2 x 5 = 630,-- Kč pč. 15 trav. por. 3298m2 x 25 = ,-- Kč ,-- Kč

5 - 5 - B) LV 394 nemovitost čp. 17 (st 4, pč. 774/2) v k.ú. a obec Sedlečko u Soběslavě, okres Tábor Předmětem ocenění je nemovitost - bývalá menší zemědělská usedlost čp. 17 v obci Sedlečko u Soběslavě. Nemovitost je situována ve středu obce a to tak, že příjezd je po účelové nezpevněné komunikaci, která navazuje na místní komunikaci obce. Postavena je ve tvaru "L", vjezd kovovými vraty do dvora. Po levé straně je původní obytná část, což je objekt v demoličním stavu (poškozená krytina a krov, propadlý strop, shnilé podlahy). Pravoúhle navazuje bývalá hosp. budova, u které bylo cca v roce 2006 přistoupeno k rekonstrukci formou stavebních úprav. Byly provedeny tyto stavební práce. - nový krov - nová krytina - nové klempířské konstrukce (žlaby, okapy) - provedeny dozdívky obvodového zdiva - nový komín - nové jednoramenné dřevěné schodiště - 2 ks prosklených dveří Stavba je nedokončená, vlivem přerušených stavebních prací se na nich projevuje viditelně chátrání. K nemovitosti patří menší zahrádka oplocená drátěným rámovým plotem s kamennou podezdívkou, která tvoří současně opěrnou zeď zahrady. Na dvoře je zděná kolna (sklad paliva) s pultovou střechou s eternitovou krytinou. Rovněž tento objekt je v demoličním stavu. Vybavení - k nemovitosti je přiveden el. proud (nový PRIS pilíř), dům však není připojen. Rovněž není nemovitost napojena na vodu a kanalizaci, studna chybí. Stáří, údržba a časový sled: Původní stáří nemovitosti je přes 100 let. Cca v roce 2006 (8 let) zahájeny stavební úpravy původní obytné části, které jsou však nedokončeny a vlivem přerušení prací chátrají. Původní obytná část je demoliční objekt. I) Věcná cena a) Nemovitost čp. 17 Oceňuje se pouze ta část stavby, ve které byly provedeny stavební úpravy. Původní obytná část je v havarijním stavu, náklady na demolici převyšují hodnotu této části nemovitosti. Jedná se o zast. pl. 12,70 x 8,05 = 102,23m2 Část stavby v rekonstrukci Zast. plocha: 18,27 x 6,85 = 125,15 m2 Obest. prostor: 125,15m2x2,8 = 350,42 m3 125,15m2x3,10x0,5 = 193,98 m3 544,40 m3

6 - 6 - Ukazatel Jednotková cena budovy pro bydlení typ A Původní stáří: 120 let Stavební úpravy: 8 let Opotřebení odb. odhadem: 50% 2290Kč/m3 Ki = 2,115 K4 = 0,80 K5 = 0,85 Reprodukční cena: 2290 Kčx2,115x0,8x0,85 = 3.293,48 Kč/m3 Ocenění: 544,40m3x3293,48 = 1, ,-- Kč odpočet 50% ,-- Kč ,-- Kč odpočet nedokonč. prací 60% ,-- Kč Věcná hodnota ,-- Kč b) Pozemky Obvyklá cena pozemků v k.ú. Sedlečko a v dané lokalitě (obtížný příjezd, nezpevněná komunikace) 200 Kč/m2. st 4 pč. 774/2 Celkem 386 m2 90 m2 476 m2 x 200 = ,-- Kč Metodika posouzení obvyklé ceny: Použita porovnávací metoda, kdy hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu. Vyhodnocení a stanovení obvyklé ceny: Silné stránky: a) nemovitost v centru obce b) klidová poloha c) sjezd na dálnici D3 4 km Slabé stranky: a) chybí inž. sítě (voda, kanalizace) b) rozestavěná stavba, část v demolici c) nabídka nemovitostí převyšuje poptávku Jedná se o nemovitost, která se vymyká možnosti porovnání s jinými nemovitostmi. Provedenou analýzou, posouzením celkové situace nemovitosti odhaduji současnou obvyklou cenu ve výši ,-- Kč

7 - 7 - R e k a p i t u l a c e : A) LV 75 pozemky pč. 9/2, 11, 15 v k.ú. Pravíkov, obec Kamenice nad Lipou, okres Pelhřimov Administrativní cena pč. 9/2 79m2 289,-- Kč pč m2 461,-- Kč pč m ,-- Kč ,-- Kč Obvyklá cena pč. 9/2 79m2 395,-- Kč pč m2 630,-- Kč pč m ,-- Kč ,-- Kč Provedenou analýzou a porovnáním s obchodovanými pozemky stanovuji současnou obvyklou cenu pozemků ,-- Kč B) LV 394 bývalá malá zem. usedlost (st 4, pč. 774/2) v k.ú. a obec Sedlečko u Soběslavě, okres Tábor Věcná hodnota a) budova pro bydlení ,-- Kč b) pozemek ,-- Kč ,-- Kč Výnosová metoda není stanovena - Srovnávací metoda ,-- Kč Z á v ě r : Provedenou analýzou stanovuji současnou obvyklou cenu nemovitosti čp. 17 s pozemky st 4 a pč. 774/2 Přílohy: - snímky kat. mapy - fotodokumentace - situace širších vztahů - výpisy LV (strana č. 1) celkem ,-- Kč

8 - 8 - Informace o průběhu šetření: add A) Pravíkov Jmenovaný v obci nebydlí, v povědomí místních obyvatel je jeho jméno známé. Pozemek užívá zemědělská organizace, jiné informace nebyly zjištěny. add B) Sedlečko u Soběslavě S povinným p. Josefem Hytychem se nepodařilo navázat spojení. Nemovitost čp. 17 v Sedlečku u Soběslavě, kde má povinný uvedeno trvalé bydliště, je zcela zdevastována, nelze ji užívat. Vrata dvora otevřená, část nemovitosti v demoličním stavu, dvůr zarostlý náletovými porosty. V poštovní schránce a na zemi mimo ní jsou výzvy k vyzvednutí pošty. Ocenění je tedy provedeno za pomoci dostupných informací a vnějším ohledáním.