ZNALECKÝ POSUDEK . 528/002/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 528/002/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 604, na pozemku. parc p íslušenství a pozemk. parc. 2121,. parc. 2122, k.ú. Zru nad Sázavou, obec Zru nad Sázavou, zapsáno na LV. 266 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha EX 6004/10-16/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 9 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Okružní Zru nad Sázavou Kraj: St edo eský Okres: Kutná Hora Obec: Zru nad Sázavou Katastrální území: Zru nad Sázavou Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Ohledání bylo provedena pouze zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni umožn na. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 266 ze dne , k.ú. Zru nad Sázavou 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Zru nad Sázavou 3) Usnesení.j. 132 EX 6004/10-16/Fe 4) Informace získané p i místním šet ení dne ) Informace získané na Stavebním ú ad Zru nad Sázavou Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 604, na pozemku. parc v. p íslušenství a pozemk. parc. 2121,. parc. 2122, k.ú. Zru nad Sázavou, obec Zru nad Sázavou, zapsáno na LV. 266 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora Typ stavby: Vlastník staveb: Rodinný d m, stávající dokon ený, koncový adový dvojd m Podíl ½ : Cihelka František, Labská 258, Kostelec nad Labem Podíl ½ : Petrová Zuzana, K Elektrárn 47, Kostelec nad Labem Vlastník pozemk : Podíl ½ : Cihelka František, Labská 258, Kostelec nad Labem Podíl ½ : Petrová Zuzana, K Elektrárn 47, Kostelec nad Labem Katastrální ú ad: pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora LV. 266 Katastrální úz.: Zru nad Sázavou Kraj: St edo eský

3 - 3 - Obec: Zru nad Sázavou ást obce: - Ulice: Okružní po et obyvatel: p. 604 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. 2121, vým ra 56 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky:. parc. 2122, vým ra 411 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Dopravní prost edky a dostupnost ípojky inženýrských sítí Oce ované nemovitosti se nacházejí ve Zru i nad Sázavou. Zru nad Sázavou je menší m sto, leží jihovýchodn od Prahy v blízkosti EX 56 dálnice D1. Ve m st je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Kutné Ho e, vzdálené cca 32 km a dob e dostupné po silnici Stavba rodinného domu.p. 604 je situována v západní zastav né ásti obce Zru nad Sázavou, ulice Okružní. Lokalita s podobnou zástavbou dokon ených rodinných dom, jedná se o p vodní zástavbu tzv. ba ovských domk. Ulice Okružní je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v. vlakové a autobusové zastávky. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyla zjišt na Zastávka autobus v docházkové vzdálenosti. Vlakové nádraží cca 400 m. Elektro, vodovod, kanalizace, plynovod na hranici pozemku. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Koncový adový rodinný d m, dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení cca r.1935 ístavby, nástavby ístavba kryté verandy na severovýchodní stran, cca r modernizace/rekonstrukce nezjišt no Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 1 nadzemních NP + podkroví Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis Stavba rodinného domu.p. 604 je situována v mírném západním svahu, má 1 PP, 1. NP a podkroví (zda je upraveno k bydlení, nebylo zjišt no). Svislé konstrukce jsou zd né, st echa je sedlová. St ešní krytina je pálená tašková, klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, materiál dve í nezjišt n. Fasáda hladká omítka. Vybavení a za izovací p edm ty nezjišt no. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici p ed domem. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku

4 - 4 - pr rný stav, chybí tašky na okrajové ásti st echy, lze edpokládat zatékání. Podle zjišt ní na míst není objekt trvale užíván. ípojky: elektro, vodovod, plynovod na hranici pozemku, kanalizace. Pozemky Pozemek. parc je zcela zastav n stavbou domu.p Pozemek. parc je neudržovaná zahrada s trvalými porosty. Pozemky tvo í funk ní celek, dohromady mají ty úhelníkový, ibližn obdélníkový tvar, protáhlý ve sm ru SZ JV. Pozemky jsou v mírném západním sklonu. ístup je ze západní strany ze zpevn né komunikace p es zelený pás, ulice Okružní. Oplocení zd ná podezdívka, ocelové sloupky, drát né v rámech. Zpevn né plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod na hranici pozemku Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Nebylo zjišt no, zda na pozemcích jsou vedlejší stavby. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním stavu, bez podstatné rekonstrukce, udržovaný. Podle zjišt ní Technický stav stavby provedeného na Stavebním ú ad Zru nad Sázavou byla v r provedena p ístavba verandy, ZP 4,50 m 2. Celkový stav je pr rný. Vhodná pro bydlení, širší centrum m sta, lokalita s p evahou Poloha vzhledem k užívání dokon ených rodinných dom. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 266 Zahrnuta v tržní cen 1) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti Užívání nemovitosti Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku nejsou k datu místního šet ení trvale užívány.

5 - 5 - Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu Ze zpevn né komunikace, p es zelený pás. k nemovitosti Bez rizika. CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku zastav ná pl. a nádvo í zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 75 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Zru nad Sázavou, RD 3+1, garáž ZP 48m2, UP 90 m2, pozemek 276m2 RD, ½ dvojdomu, nová okna, dve e, st echa, stropy. IS: obecní vodovod, kanalizace, p ípojka plynu je u domu. Nabídková cena cena: K, 10/ garáž - menší pozemek stejná lokalita Porovnatelný RD. 2: Zru nad Sázavou, RD, 3+1 ZP 48m2, UP 82m2, pozemek 348 m2 RD, ½ dvojdomu, dispozice 3+1, balkon, nová okna plast, v celém dom rekonstruovaná voda, elekt ina v m di, topení plyn. Nabídková cena: K 11/ po rekonstrukci, lepší stav stejná lokalita Porovnatelný RD. 3: Zru nad Sázavou, RD 3+1, ZP 48 m2, pozemek 227 m2 RD 3+1 v dobrém stavu s vlastní zahrádkou okolo domu. Podsklepen rekonstrukce nové koupelny,topení podlaha, rozvod vody. Nabídková cena: K, 12/2010 srovnatelný stav a velikost domu, menší pozemek stejná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

7 - 7 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD p evážn v p vodním stavu, bez rekonstrukce. Koncový adový m, menší UP, menší pozemek. RD situován v západní zastav né ásti m sta v v klidné tvrti rodinných dom, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti a centra sta. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 604 na pozemku. parc v. p íslušenství a pozemk. parc. 2121,. parc. 2122, k.ú. Zru nad Sázavou, obec Zru nad Sázavou, zapsáno na LV. 266 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Kutná Hora K K podíl ½ : Zuzana Petrová K K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 528/002/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/002/2011.

8 - 8 - ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , situace, 2) Fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 266 ze dne , k.ú. Zru nad Sázavou 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Zru nad Sázavou

9 2) Fotodokumentace ze dne