Znalecký posudek č /2854

Transkript

1 B26 Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /2854 O ceně ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci Březová nad Svitavou, k.ú Březová nad Svitavou, okres Svitavy Dodatek č. 1 Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví 561 pro k.ú Březová nad Svitavou je zapsáno vlastnické právo pro Bača Marcel, Pražská 153, Březová nad Svitavou... 1/2 Bačová Marie, Pražská 153, Březová nad Svitavou... 1/2 Objednatel posudku: EÚ Plzeň-město 094 EX 03752/08 Palackého n. 28, Plzeň Dodatek posudku vypracoval dne 4. března 2015: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Dodatek posudku obsahuje 11 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Vyhovení č. 1-3 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 4 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část dodatku posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: Marcel Bača (původně Jindřich Bača), Pražská 153, Březová nad Svitavou, č.j. 094 EX 03752/08 Dodatek posudku je vypracován jako aktualizace ceny po pakované neúspěšné dražbě Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 21. července Kontrola stavu nemovitosti provedena pouze virtuálně z internetu Stručný popis Předmětem ocenění je ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci Březová nad Svitavou, k.ú Březová nad Svitavou, okres Svitavy Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 4. března 2015 Nález, výměry a ocenění 1 č.p. 153 Nález: Původní rodinný dům stáří odhadem 120 let je proveden zděný ze smíšeného zdiva tloušťky nad 45 cm, provedeny dva samostatné sklepy s velmi obtížným (nízkým) přístupem, stropy trámové, sedlový krov, eternitová krytina. Dům je proti komunikaci vyvýšen, proti terénu zahrady zapuštěn. Od zahrady dům odděluje zděná kolna se dvěmi vestavky (chlívek a sklad paliva). V domě se nachází vstupní chodba průchozí do zděné kolny za domem, vpravo z chodby pokoj a kuchyň s elektrickým sporákem, z chodby vstup do sklepa. Vlevo z chodby dvě obytné místnosti a koupelna s vanou, obkladem, el. boilerem a lázeňskými kamny na pevná paliva. Z koupelny je vstup do druhého sklepa, který slouží jako sklad uhlí. Vytápění domu lokální na pevná paliva. Dům je postaven na pozemku ve vlastnictví státu, rovněž zahrada je ve vlastnictví státu, příslušnost hospodařit s majetkem státu - Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, Praha 3. Příslušenství je tvořeno venkovním suchým záchodem, přípojkami elektro, vody a kanalizace a opěrnou zídkou. Stav celkově velmi zanedbaný. Umístění u velmi frekventované silnice I. třídy Svitavy - Brno. Obec Březová nad Svitavou má statut města, k dispozici je zde základní občanská vybavenost, školka a základní škola 1-9, základní zdravotní péče, v místě působí řada podniků a živnostníků, přesto je nezaměstnanost v obci více než dvojnásobná proti průměru v kraji. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti byla použita porovnávací metoda, ze zjištěných nabídek byla odfiltrována cena pozemků.

3 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 3 Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav rodinný dům samostatný cihlová novostavba fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha 16,02 x 7,8 124,96 Zastavěná plocha celkem 124,96 m 2 Ocenění Tržní oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem H v = C vz x K u / V vz x V nem /, dle vzorku, cena vzorku,, vzorku, oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 RD Březová nad Svitavou Exkluzivně nabízíme prodej rodinného domu v Březové nad Svitavou s dispozicí 2+1 a s vejminkem (garzonka). K dispozici je velká půda s možností vybudování dalších podkrovních místností. Za domem je menší dvorek s kůlnou a vedle domu je velká garáž. Okna k hlavní silnici jsou vyměněna za plastová. Dům je určen k rekonstrukci, doporučuji prohlídku. Odpočet ceny pozemku: 388 m2 * 145 Kč/m2 = Kč Kč Kč = Kč obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka DOD-N00180

4 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 4 K u = 0,80 Charakteristika nemovitosti ,00 Kč Stavba Konstrukce Stav cihlová před rekonstrukcí osobní Výměry a dispozice Zastavěná plocha 100,00 m 2 Pozemky 1 Pozemek celkem 388 Celkem Technický stav Využitelnost Příslušenství Právní vady (prodej podílu) = 1,10 x 1,20 x 1,10 x 1,20 = 1,7424 H v = ,00 Kč x 0,80 / 100,00 m 2 x 124,96 m 2 / 1,7424 = ,00 Kč Vzorek 2 Březová nad Svitavou, okres Svitavy Rodinný dům č.p. 125 Rodinný dům č.p.125 stavba stojí na pozemku st.102 vč.pozemků p.č. 102 o výměře 250 m² a příslušenství v obci Březová nad Svitavou, k.ú.březová nad Svitavou, okres Svitavy, který je zapsaná u KN Svitavy na LV č.71. Objekt č.p. 125 je řadový vnitřní RD a nachází nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je v původním stavu pouze byla výměna oken, v objektu se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. Objekt se nachází na frekventované ulici Brněnská. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem je možné. U objektu se nacházejí vedlejší stavby (sklad, oplocení, přípojky). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Odpočet ceny pozemku: 250 m2 * 145 Kč/m2 = Kč Kč = Kč

5 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 5 obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka BNW (124 EX29709/12) K u = 0, ,00 Kč Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav rodinný dům zděná obyvatelné Výměry a dispozice Zastavěná plocha 197,00 m 2 Pozemky 1 Pozemek celkem 250 Celkem Technický stav Využitelnost Příslušenství Právní vady (prodej podílu) = 1,10 x 1,00 x 1,00 x 1,20 = 1,32 H v = ,00 Kč x 0,80 / 197,00 m 2 x 124,96 m 2 / 1,32 = ,00 Kč

6 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 6 Vzorek 3 RD 4+1 se zahradou Březová nad Svitavou Nabízíme k prodeji nemovitost vhodnou jako rodinný dům či chalupu o velikosti 4+1 s uzavřeným dvorkem, hospodářskou částí a zahradou v klidné části Březové nad Svitavou. Nemovitost disponuje vstupní chodbou, obytnou místností, z dvorku vchod do hospodářské části a do obytné části, ve které je vstupní chodba, koupelna s wc, kuchyně a tři obytné místnosti. Vytápění je elektrickými přímotopy a krbovými kamny, okna jsou plastová. Střecha na hospodářské části a fasáda prošla rekonstrukcí. Březová nad Svitavou má veškerou občanskou vybavenost, dobrá dostupnost do Svitav a Brna. Odpočet ceny pozemku: 580 * 145 Kč/m2 = Kč : Kč = Kč obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka STG (75812) K u = 0, ,00 Kč Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav smíšená dům z klasických materiálů před rekonstrukcí Výměry a dispozice Zastavěná plocha 180,00 m 2 Pozemky 1 Pozemek celkem 835 Celkem 835

7 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 7 1 Technický stav Využitelnost Příslušenství Právní vady (prodej podílu) = 1,10 x 1,00 x 1,10 x 1,20 = 1,452 H v = ,00 Kč x 0,80 / 180,00 m 2 x 124,96 m 2 / 1,452 = ,00 Kč Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu Odhad tržní hodnoty "1 č.p. 153" ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč x 1 / 2 = ,00 Kč ,00 Kč 2 pomocné zjištění ceny pozemků Nemovitost má být oceněna bez pozemků, zjišťuje se tedy pozemků v okolí (v místě žádná nabídka pozemků) pro správnou úpravu nabídek Tržní oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V poz H v = C vz x K u / V vz x V poz /, dle vzorku, cena vzorku,, vzorku, oceňovaného pozemku, cenotvorný koeficient. Charakteristika pozemku Pozemek stavební pro bydlení a rekreaci fyzická osoba Výměra cena se stanovuje pro 1 m2

8 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 8 Vzorek 1 Prodej pozemkové parcely ke stavbě RD v Pohledech Tato pozemková parcela se nachází v obci Pohledy u Svitav a její celková je 748 m². Na pozemku se nachází betonové pásy původní budovy. Lze zde postavit nemovitost vhodnou, jak k bydlení, tak k rekreaci. Pozemek je možné napojit na obecní vodovod, elektřinu a děšťová voda se svádí do potoka. Obec Pohledy je velice klidná oblast obklopená přírodou a využívaná turisky k houbaření, cykloturistice a dalším odpočinkovým aktivitám. V obci je dobré autobusové spojení do okolních vesnic a měst, obecní úřad a v nedaleké obci Březová na Svitavou škola, školka, lékař a obchody. Identifikace vzorku - nabídka K u = 1, ,00 Kč Charakteristika pozemku Pozemek pro výstavbu Výměry 1 Pozemek celkem 748 Celková Poloha = 0,80 = 0,80 H v = ,00 Kč x 1,00 / 748,00 m 2 x 1,00 m 2 / 0,80 = 108,00 Kč Vzorek 2 Prodej, stavební pozemek, 676 m², Kamenná Horka Nabízíme k prodeji stavební parcelu o výměře 676 m² v obci Kamenná Horka. Jedná se o vyhledávanou, klidnou lokalitu, 10 minut autem od centra města Svitavy. Pozemek leží v intravilánu obce a je přístupný z místní komunikace, neleží při hlavní silnici. Identifikace vzorku - nabídka W K u = 1, ,00 Kč Charakteristika pozemku Pozemek pro výstavbu

9 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 9 Výměry 1 Pozemek celkem 676 Celková Poloha = 0,80 = 0,80 H v = ,00 Kč x 1,00 / 676,00 m 2 x 1,00 m 2 / 0,80 = 109,00 Kč Vzorek 3 Prodej, stavební pozemek, 1159 m², Moravská Třebová Stavební pozemek v klidném místě obce, vhodný pro stavbu rodinného domu. Na pozemku se nachází část rodinného domu, který je určen k demolici. Přípojka na vodu, kanalizaci a elektroinstalaci. Příjezd z obecní komunikace. Centrum ve vzdálenosti cca 1,5 km. Nedaleko MŠ, ZŠ, Gymnázium, zimní stadion, aquapark. Možnost výměny za garsonku v okrese Svitavy a Ústí nad Orlicí. S financováním pomůžeme. Identifikace vzorku - nabídka W K u = 1, ,00 Kč Charakteristika pozemku Pozemek pro výstavbu Výměry 1 Pozemek celkem Celková Poloha = 1,10 = 1,10 H v = ,00 Kč x 1,00 / 1 159,00 m 2 x 1,00 m 2 / 1,10 = 219,00 Kč Vážený průměr hodnot 145,00 Kč

10 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 10 Závěrečná část posudku Obvyklá cena ideální 1/2 rodinného domu č.p. 153 spolu s příslušenstvím v obci Březová nad Svitavou, k.ú Březová nad Svitavou, okres Svitavy, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 4. března ,00 Kč slovy: šedesátpěttisíc Kč V Třibřichách, dne 4. března 2015

11 Znalecký posudek č /2854 Dodatek č. 1 Elektronická verze Strana 11 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2854 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, dokladu V Třibřichách, dne 4. března 2015 Petr Brodský Třibřichy Chrudim