Znalecký posudek č. 2840/113/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2840/113/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.1614/17 s podílem na společných částech domu č.p.1613,1614 a pozemků parc.č. 3670/30, 3670/30 v k.ú.jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 11 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky1+1 v 5.podlaží obytného domu v ulici Na Borku, města Jirkov. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Ludmily Matuszné. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č a LV č.5022 Snímek z pozemkové mapy Údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Jirkov (660761) 5. Dokumentace a skutečnost Dům byl postaven dle typové projektové dokumentace. V současnosti je rozdělen prohlášením vlastníka na bytové jednotky v osobním vlastnictví. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 1+1 o celkové podlahové ploše 40,50m2 je umístěná v 5.podlaží osmipodlažního domu. Byt je udržovaný, dům po revitalizaci. V místě je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je dostupná MHD jak v Jirkově, tak v sousedním Chomutově. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 1614/17 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Chomutov Počet obyvatel: obyvatel Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 250, Kč. Cena je určena podle písm. h): Jirkov. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,873 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 3670/ , 511, ,55 zastavěná plocha 3670/ , 511, ,75 Součet: ,30 Pozemky zjištěná cena: ,30 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 1614/17 spoluvlastnický podíl: 405 / ,30 Kč ,30 Kč 3 613,40 Kč Byt a) Bytová jednotka č. 1614/17 25 Byt 1+1 umístěný v V.NP obytného domu osmipodlažního, má celkovou podlahovou plochu 40,50 m 2. Byt je vybaven kuchyňskou linkou bez sporáku, vanou, umyvadlem a WC kombi v umakartovém kuchyňském jádru. Byt je v původním udržovaném stavu.

4 4 K bytu náleží podíl na společných čáístech domu o velikosti 405/ Obytný dům osmipodlažní podsklepený postavený v roce 1986 panelovou technologií, je součástí sídlištní výstavby na západním okraji města JIrkov. Obytný dům je z části revitalizovaný, obvodový plášt zatepelný, vyměněna okna i vchodvé dveře. Technický stav domu je dobrý. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná podlahová plocha 38,10 1,00 38,10 sklep 2,40 0,10 0,24 40,50 38,34 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Jirkov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 V nejbližším okolí bydlí skupiny problémových obyvatel. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a služeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 nemovitosti 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03

5 5 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,640 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,620 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,640 0,620 = 0,357 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,357 = 3 935,57 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 38, ,57 = ,75 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 405 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 3 613,40 Kč ,40 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,15 Kč Bytová jednotka č. 1614/17 zjištěná cena: ,15 Kč

6 6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 1614/17 spoluvlastnický podíl: 405 / ,30 Kč ,30 Kč 3 613,40 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 1614/ ,15 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jednostopadesátčtyřitisícepětset Kč Cena obvyklá : Cena vypočtená porovnávací metodou je srovnána s dosahovanými cenami obdobných bytů v místě a čase. Klady nemovitosti : - dům je obydlen bezproblémovými vlastníky - umístění je v klidné části okraje města - bytová jednotka je prázdná, připravená k okamžitému nastěhování bez dalších investic Zápory nemovitosti : - v okolních domech se vyskytují skupiny problémových obyvatel - občanská vybavenost a pracovní příležitosti dostupné MHD nebo vlastní dopravou Porovnáním cen dosahovaných při prodejích stejných bytů v dané lokalitě je vlivem zhoršené situace na trhu s nemovitosmi cena obvyklá nižší, než cena vypočtená. Cena obvyklá ,- Kč( slovy: stočtyřicettisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

7 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2840/113/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 113/2013 podle připojené likvidace.

8 8 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy

9 9 Fotodokumentace

10 Snímek z pozemkové mapy 10

11 11