Moţnosti financování bydlení v ČR

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra ekonomie a sociálních věd Moţnosti financování bydlení v ČR Diplomová práce Autor: Bc. Olga Strnadová Finance Vedoucí práce: Ing. Mgr. Ivana Babinská Praha Duben, 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem předloţenou diplomovou práci vypracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.. Jméno a příjmení Karlovy Vary dne

3 Poděkování Chtěla bych poděkovat vedoucí práce Ing. Mgr. Ivaně Babinské za odbornou pomoc při zpracování diplomové práce.

4 Anotace: Předmětem diplomové práce Moţnosti financování bydlení v ČR je objasnit problematiku při výběru finančního produktu k financování bytových potřeb. Přehledem charakteristik produktů hypotéčních úvěrů, stavebního spoření a jiných půjček určených k financování bydlení. Komparativním způsobem ukázat výhody či nevýhody těchto produktů pro potencionálního zájemce o úvěr. Součástí diplomové práce bude praktická část zaměřena na kritéria, která kladou banky na ţadatele o úvěry. Průzkumem trhu zjistíme, zda tyto kritéria jsou důvodem dostupnosti či nedostupnosti získání úvěru na českém bankovním trhu. Klíčová slova: analýza produktů, bankovní kritéria, bonita, efektivnost financování, financování bydlení, hypotéční úvěr, proklientský přístup, solventnost, spotřebitelský úvěr, účelovost, úvěr ze stavebního spoření, zajištění.

5 Annotation : Financing options for housing in the Czech Republic is to clarify issues when choosing a financial product to fund housing needs. Summary of product characteristics of mortgage loans, building savings and other loans to housing finance. Comparatively show the advantages and disadvantages of these products for potential applicants for credit. The thesis will focus on the practical part of the criteria of banks on loan applicants. Market research will show whether these criteria are the reason for the availability or unavailability of obtaining a loan on the Czech banking market. Keywords: product analysis, banking criteria, bonita, efficiency, finance, housing finance, mortgage loan, client approach, consumer credit, solvency, purpose, building savings loan, the collateral.

6 OBSAH ÚVOD HISTORICKÝ VÝVOJ Vývoj hypotéčního trhu v ČR Vývoj stavebního spoření v ČR 11 2 ÚVĚRY NA BYDLENÍ SOUČASNOST I Definice hypotéčního úvěru Parametry hypotéčního úvěru Čepání úvěru Splácení úvěru Zvláštní skupiny hypotéčních úvěrů Neúčelový hypotéční úvěr "Americká hypotéka" Úvěruschopnost klienta " bonita" Výhody a nevýhody hypotéčních úvěrů Úvěry ze stavebního spoření Stavební spoření Spořící fáze Výhody a nevýhody stavebního spoření Úvěrová fáze Zajištění úvěru Prokázání úvěruschopnosti "bonita" Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření Hypotéka, úvěr ze stavebního spoření nebo kombinace Hypotéka a ţivotní pojištění Spotřebitelské úvěry na bydlení Credit score, bankovní scoring Postup banky při podání ţádosti Kontrola klientských dokladů Doklady totoţnosti doklady o příjmech Doklady k zástavě nemovitosti Kontrola dokladů Bankovní a nebankovní registry klientských informací.39

7 2. 17 Rady, jak se zadluţit rozumně Jak postupovat při hledání úvěru 42 PRAKTICKÁ ČÁST PRŮZKUMNÉ TERÉNNÍ ŠETŘENÍ Průzkumné předpoklady Metodika Charakteristika souboru Analýza výsledků šetření Shrnutí první části. 51 ČÁST DRUHÁ Charakteristika souboru Analýza výsledků šetření Shrnutí výsledků a ověření předpokladů..64 ZÁVĚR...65 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY.68 SEZNAM INTERNETOVÝCH ZDROJŮ..79 SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ...70 SEZNAM PŘÍLOH.72

8 ÚVOD V dnešní moderní době má kaţdý z nás nastaven ţebříček svých ţivotních hodnot a určitě mezi priority těchto hodnot v lidském ţivotě patří i priorita vlastního bydlení. Dojdeme do ţivotní fáze, kdy potřebujeme otázku bydlení řešit. Lidé však mají různé představy, nároky a moţnosti, jak dosáhnout na vysněné bydlení. Bydlení představuje náročnou finanční investici a ne kaţdý je schopen z vlastních zdrojů na ni dosáhnout, a proto hledá pomoc na bankovním trhu, kde se naskýtají moţnosti financování hypotéčními úvěry, úvěry ze stavebního spoření či jiné typy úvěrů na bydlení. Jak se v nich orientovat, jsou opravdu tak výhodné, budeme splňovat kritéria, které banky po nás budou poţadovat při ţádosti o úvěr? Investice do bydlení formou úvěru je velmi zásadní rozhodnutí pro kaţdého z nás, proto je velmi důleţité zváţit a rozhodnout, jakou formu financování zvolit, poněvadţ tato investice se nám stane závazným pravidelným finančním výdajem i na několik desítek let. V úvodní teoretické části se zaměřím na charakteristiku hypotéčních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a spotřebitelských úvěrů. Ve zkratce analyzuji vývoj hypotéčního trhu v ČR a vývoj stavebního spoření. Zaměřím se na postupy bank při vyřizování úvěru na bydlení, výhodnost jednotlivých produktů, opřu se o současnou legislativu, komparativně ukáţu, jak se liší pravidla poskytování úvěrů mezi jednotlivými bankami. V praktické části na modelovém příkladu ţadatele o úvěr provedu komparaci kritérií, které musí zájemce splňovat, aby mu byl úvěr schválen. Komparaci ukáţeme u devíti náhodně vybraných bank. Následně uskutečním dotazníkový průzkum trhu oslovením bankovních klientů a budu sledovat, zda mé průzkumné předpoklady ohledně bonity klienta, účelu úvěru a vhodnosti zajištění úvěru se naplnily. Autorka diplomové práce pracuje jiţ několik let jako bankovní poradkyně a průzkumem osloví své klienty. 8

9 1 HISTORIE 1. 1 Vývoj hypotéčního trhu v České republice První hypotéční banky byly zaloţeny v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století. V Čechách vznikla hypotéční banka ve druhé polovině 19. století, jak uvádí ve své knize Sůvová H.,(1997) šlo o Hypotéční banku Království českého v Praze zaloţenou v roce Banku pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek. 1 Hypotéční bankovnictví mezi dvěma světovými válkami bylo koncipováno po vzoru Rakousko německých zemských bank. Tyto zemské banky vydávaly na své schválené úvěry zástavní listy a zajímavost byla v tom, ţe dluţníci prodávali zástavní listy tomu, kdo měl zúročitelné uloţení peněz zájem. Výnosy z hypotéčních listů mohly být pouţity na koupi nemovitostí, vypořádání dědických podílů, do výstavby nemovitostí a na investice zemědělských pozemků. Hypotéční úvěr byl zajišťován zástavou nemovitostí a zároveň dluţník ručil celým svým majetkem. Hypotéční bankovnictví bylo přerušeno nástupem německé okupace (březen, st.) a na dalších 50 let bohuţel úplně zastaveno. K renesanci došlo v 90. letech 20. století díky zákonu č.530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval pojem a podstatu zástavních listů a zároveň i hypotéční úvěr. V paragrafu 14, odstavci 2 je nadefinován hypotéční úvěr jako úvěr na investice do nemovitostí na území ČR, nebo a její výstavbu či pořízení a jehoţ splacením zajištěno zástavním právem k této, i rozestavěné, nebo jiné nemovitosti na území ČR. Hypotéční bankovnictví nastartoval zákon č.84/1995 Sb., který novelizoval další zákony. 2 Zákony č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, zákon č.513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č.328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č.99/1963 sb., občanský soudní řád, a zákon č.21/1992 Sb., o bankách. Vydávat hypotéční zástavní listy podle zvláštního 1 SŮVOVÁ, Hana; a kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. 1. Vydání. Praha: Serifa, 1997, s ISBN ²SŮVOVÁ, Hana; a kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. 1. Vydání. Praha: Serifa, 1997, s ISBN

10 zákona můţe jen banka, jejíţ povolení působit jako banka je oprávnění k této činnosti výslovně uvedeno (zákon č.21/1992 Sb., o bankách paragraf 1, odstavec 4). 3 Ode dne vstupu ČR do Evropské unie mohou také banky, které působí na území České republiky, poskytnout hypotéční úvěry na nemovitost v zemích Evropské unie a v tzv. Evropském hospodářském prostoru. Vývoj hypotéčního trhu v České republice ovlivnila tak jako v jiných zemích celosvětová hypotéční krize. V roce 2001 praskla ve Spojených státech tzv. high tech bublina. V odborných kruzích se hovořilo, ţe na rozdíl od ostatních bublin byla tato spíše neţ nespolehlivým navyšováním úvěrů vyfouknuta nadhodnocováním zásob. Federální rezervní banka sníţila úrokové sazby na 1 procento, tím zabránila recesi. Úrokové sazby byly příliš nízko a příliš dlouho. Tento stav zapříčinil boom v bytové výstavbě s vrcholem v roce 2006 a způsobil finanční krizi v srpnu 2007 a byl ukončen zhroucením v říjnu Krize donutila banky k větší obezřetnosti. 4 V České republice však oblíbenost hypotéčních úvěrů v posledních letech stoupá. Lidé stále více vyuţívají atraktivních nabídek od bank. Tabulka č. 1 Přehled počtu uzavřených hypotéčních úvěrů. Měsíc/rok Sazba Počet nových Objem v mld. hypoték Kč Únor/2013 3,21% ,637 Leden/2013 3,21% ,386 Únor/2012 3,61% ,888 Leden/2012 3,59% ,251 Únor/2011 4,20% ,716 Leden/2011 4,26% ,098 Zdroj: Autor, čerpáno z Hypoindex. < 3 KALABIS, Zbyňek. Základy bankovnictví. 1. Vydání. Brno: BizBooks, 2012, s ISBN SOROS, George. Finanční turbulence v Evropě a ve Spojených státech. 1. Vydání. Brno: BizBooks, 2013, s. 8. ISBN

11 1. 2 Vývoj stavebního spoření v ČR V meziválečné Československé republice ve 20. století neexistoval systém stavebního spoření. Stavební spořitelny v ČR však navazují na systém stavebního spoření zaloţený Georgem Kroppem v roce 1921 v německé vesničce Wüstenrot, který přišel na systém kolektivního spoření s myšlenkou svépomocí. Stavební spoření a vznik stavebních spořitelen v ČR umoţnil zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., který nabyl účinnost dne 1. dubna Zákon byl posléze novelizován zákonem č. 83/1995 Sb., který umoţnil stát se účastníkem stavebního spoření i právnickým osobám. Stavební spořitelnou můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení podle zvláštního zákona ( 4 zákona č. 21/1992 Sb.), pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti podle zákona o stavebním spoření. Stavební spoření si získalo od počátku mezi obyvateli velké obliby. Lidé tento finanční produkt začali vnímat jako spolehlivý s vysokým výnosem na vkladovém účtu. Státní podpora aţ do výše 4 500,- Kč, 25%, pokud účastník stavebního spoření uspořil v daném kalendářním roce na svém vkladovém účtu ,- Kč a k tomu vysoké úroky na vkladovém účtu, které stavební spořitelny poskytovaly v rozmezí od 2% p. a. do 4 % p. a. Výnos, který nepodléhal dani z příjmů, k tomu vybízel. Tyto podmínky platily do novelizace zákona stavebního spoření a státní podpoře stavebního spoření č. 96/1993 Sb. k S novelizací zákona došlo ke změnám a to ke sníţení výše státní podpory ze 4 500,- Kč na 3000,- Kč, tzn. z 25 % na 15% ročně při minimální úspoře na vkladovém účtu ve výši ,- Kč. Tato změna přinesla stavebním spořitelnám pokles počtu uzavřených nových smluv o stavebním spoření. Výrazný pokles státní podpory poskytnuté v 1. pololetí roku 2012 souvisel zejména se změnou zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, kterou byla s účinností od sníţena poskytovaná záloha státní podpory na 10 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, z částky Kč, tj. maximálně Kč, přičemţ celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout limit Kč čerpáno z < Komentář Ministerstva financí k základním ukazatelům vývoje stavebního spoření v České republice. 11

12 Tabulka č. 2 Přehled uzavřených smluv o stavebním spoření historicky v období od rok uzavření počet klientů nárůst klientů v % (-) (-) (-) (-) (-) Zdroj: Autor, čerpáno z < Graf č. 1 Přehled uzavřených smluv o stavebním spoření v letech Vývoj počtu uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1999 aţ 2012 rok uzavření počet klientů Zdroj: Autor, čerpáno z< Poznámka: Graf 1 popisuje vývoj uzavřených smluv o stavebním spoření V současné době se však na půdě poslanecké sněmovny České republiky hovoří o nutné novelizaci č. 96/1993 Sb., Zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, tak aby od roku 2014 byla státní podpora ryze účelová záleţitost a všichni účastníci stavebního spoření měli povinnost prokázat účelové pouţití státní podpory na 12

13 bytové potřeby či úspory převést do doplňkového důchodového fondu. Dále by se od roku 2015 mělo stavební spoření rozšířit do běţných bank. 6 Autor Syrový, Petr uvádí ve své knize, ţe stavební spoření se od hypoték zásadně liší. Cituji: Hlavním důvodem je rozdíl v úvěrových zdrojích. Banky, při poskytování hypoték, si půjčují finanční prostředky na finančním trhu. Vydají např. 5leté dluhopisy a z nich půjčují hypotéky s pětiletou fixací. Takţe si půjčují na trhu za aktuální úrokové sazby a tyto peníze půjčují jednotlivým ţadatelům o hypotéky. Stavební spořitelny mají jiné úvěrové zdroje. Přijímají vklady od účastníků a z nichţ půjčují úvěry na bydlení. Podmínky hypoték se spíše odvíjejí od aktuální situace na finančním trhu a od ceny peněz, úvěr ze stavebního spoření si musí klienti zaslouţit a to tím, ţe dáme nejprve svoje peníze stavební spořitelně, aby je mohla půjčovat ostatním. 7 2 ÚVĚRY NA BYDLENÍ SOUČASNOSTI 2. 1 Definice hypotéčního úvěru Hypoteční úvěr je dle 28 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech v platném znění, úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné na území České republiky. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva k nemovitosti. Můţeme ho chápat jako dlouhodobý úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištění zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti určité hodnoty. Charakteristické rysy hypotéčního úvěru jsou zejména účel jeho poskytování, výše, na kterou můţe být poskytnutý a doba, na kterou můţe být poskytnut. 8 Pro hypotéční úvěry je typické, ţe jsou financovány také ze zdrojů získaných zvláštní formou dluhopisů- hypotéčními zástavními listy. Tento způsob krytí specifickými zdroji si 6 čerpáno z < 7 SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. Vydání. Praha: Grada Publishing, 2009, s. 22. ISBN KALABIS, Zbyňek. Základy bankovnictví. 1. Vydání. Brno: BizBooks, 2012, s ISBN

14 vyţádala dlouhá doba splatnosti hypotéční ch úvěrů. Hypotéční zástavní listy mohou vydávat banky se zvláštním povolením hypotéční banky, můţe se však jednat jak o banky univerzální, tak rovněţ specializované. Důleţité je si nadefinovat, co je to nemovitost? Nemovitostí se myslí především byt, rodinný dům, stavební pozemek, bytový dům nebo rekreační objekt. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního zákona určeny k bydlení; 9 Rodinný dům je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ více jak polovina podlahové plochy je určena k bydlení. Rodinný dům můţe mít maximálně tři samostatné byty, a nejvýše dvě nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí a podkroví; 10 Bytovým domem rozumíme stavbu určenou k bydlení, ve které převaţuje funkce bydlení a nesplňuje definici rodinného domu; Stavební pozemek je pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavená plocha a nádvoří; 11 Rekreační objekt je stavba určená k rekreaci a evidována pod číslem evidenčním; Účel, pro který můţe být poskytnutý hypotéční úvěr: Koupě nemovitosti nebo její části; Koupě rozestavěné nemovitosti a její následná dostavba; Výstavba, rekonstrukce, modernizace nemovitosti; Vypořádání spoluvlastnický či dědických nároků; Splacení dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti; Splacení druţstevního podílu s právem uţívání bytové jednotky; Jednotlivé účely lze kombinovat, takţe klient si můţe poţádat účel např. koupě nemovitosti a následná rekonstrukce. Není nutné ţádat o dva úvěry. 9 Stavební zákon č. 183/2006 Sb., Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. 10 Stavební zákon č. 183/2006 Sb., Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. 11 Předpis č.344/1992 Sb. Zákon České národní rady o katastru nemovitostí České republiky. 14

15 2. 2 Parametry hypotéčního úvěru Zajímáme - li se o hypotéční úvěr, měly by nás především zajímat jeho parametry: Doba splatnosti U hypotéčních úvěrů je daná v interních podmínkách pro poskytování hypotéčních úvěrů u kaţdé banky, obvykle však od 5 do 30 let splatnosti, výjimečně i 40let, důleţitý je však věk ţadatele v době splatnosti hypotéčního úvěru. Hypotéční banky mají splatnost svých úvěrů do 70 let věku ţadatele. Pro názornost uvedeme si příklad: ţadateli o úvěr je v době ţádosti 35 let, v tomto případě můţe si svoje splátky rozloţit i na dobu 30 let, protoţe v době splatnosti mu bude 65 let. U starších ţadatelů se doba splatnosti pochopitelně zkracuje, a proto musí klient počítat s vyšší splátkou. Zajištění: Zástava nemovitosti: Při výběru hypotéky narazí klient na pojem LTV, kterému jako neodborník nemusí rozumět. Jedná se o anglické slovo Loan to value a v překladu znamená Částka k zapůjčení. LTV se často udává s číselnou hodnotou 70 LTV, 80 LTV, 90 LTV nebo i 100 LTV. Číslo uvádí, kolik procent z hodnoty nemovitosti si můţeme půjčit. Obecně platí, čím vyšší LTV, tím draţší úrok z hypotéky. Nejvýhodnější je samozřejmě krytí hypotékou obvyklé v průměrné výši 70% zastavované nemovitosti. Pokud však klient nemá ţádné vlastní finanční zdroje na vykrytí nezajištěné části hypotéky, nabízejí dnes banky doplňkové úvěry obvykle do výše 20% zastavené nemovitosti bez nutnosti prokazování účelu. U zástavy nemovitosti je důleţité vědět, jakým způsobem a jakou oceňovací metodou banka stanovuje cenu nemovitosti. V praxi se často ukazuje, ţe představy vlastníka nemovitosti o ceně jeho nemovitosti se často liší s cenou, kterou vykalkuluje znalec ve znaleckém posudku pro banky. 15

16 Nemovitost, která bude předmětem zástavy, nemusí být v drţbě ţadatele o úvěr. Ţadatel o úvěr musí předloţit průkazné dokumenty, prokazující vlastnický vztah k nemovitosti tzv. list vlastníka (Výpis z katastru nemovitostí) a nabývací titul k této nemovitosti. Banky si nechají vypracovat znalecký posudek odhad. Vyţadují stanovení ceny obvyklé současné, tzn. cenu, za kterou je nemovitost v dané lokalitě prodejná formou srovnávací s podobnými nemovitostmi. Stanovení této ceny je pro banky rozhodující při schvalování úvěru. Dnes banky vyţadují, aby znalecký posudek vypracoval smluvní odhadce banky. U menších úvěrů zpravidla do 1 milionu,- Kč dnes uţ banky umí provést svůj vlastní interní odhad. Pro klienta je výhodou rychlost zpracování a malý poplatek za vypracování. Pokud ţadatel o hypotéku si ţádá o účel rekonstrukce, banka si nechá stanovit také cenu budoucí trţní, tzn. cenu, za kterou bude nemovitost prodejná po dokončení rekonstrukce. Kromě zmiňované zástavy nemovitosti vyţadují banky i další formy zajištění. Některé jsou tzv. doporučené. Vinkulace pojistné smlouvy: Nemovitost, kterou překládáme bance jako zástavu, musí být pojištěná. Banky vyţadují zajištění formou vinkulace pojistné smlouvy, pojištění nemovitosti proti ţivelnému riziku (oheň, vítr, voda, zemětřesení, povodeň, záplava, poţár, blesk, vichřice atd.). Nároky na pojištění se u jednotlivých bank liší. Pojištění musí být tzv. na novou cenu. V případě, ţe dojde k pojistné události, musí být pojistné plnění minimálně v takové výši, aby nemovitost mohla být uvedena do takového stavu, jako byla před pojistnou událostí. Postoupení pohledávek z pojistné smlouvy ţivotního pojištění: Ţivotní pojištění s pojištěním rizik na smrt, trvalou invaliditu je dnes bankami vyţadováno na bázi dobrovolnosti. Pokud ho však klient uzavře a vinkuluje pojistnou smlouvu ve prospěch banky, banka tento počin ocení slevou na úrokové sazbě z hypotéky. Pokud však bonita klienta je tzv. na hraně, někdy banky vyuţívají ţivotní pojištění jako nutnou podmínku pro schválení úvěru. 16

17 Ručení Představuje závazek ručitele, ţe uspokojí věřitele, pokud dluţník neuhradí závazek v přiměřené době poté, co byl k tomu písemně vyzván. Ručitelů můţe být více, pak ručí solidárně. Ručitel musí podepsat písemné prohlášení, ručitelský závazek. Směnka Směnka je cenný papír, ve kterém se výstavce (emitent) bezpodmínečné slibuje osobě ve směnce uvedené (remitentovi), ţe jí v určené době a na určeném místě zaplatí směnečnou sumu. Pouţívá se většinou bianco směnka, tj směnka, kde není uvedena suma. Dnes tuto formu ručení u hypotéčních úvěrů na bydlení banky příliš nevyuţívají. Výše úvěru Kaţdá banka si stanovuje minimální částku hypotéčního úvěru, kterou je ochotna půjčit. Dnes se tato částka běţně pohybuje jiţ od ,- Kč. Max výše je omezena bonitou klienta a hodnotou zástavy. Úrokové sazby Úrokové sazby jsou dnes nejčastějším prodejním argumentem. Hypotéční banky lákají klienty na nejniţší úrokové sazby v historii a daří se jim. Autor Dvořák, Petr (1998) ve své knize uvádí, cituji, ţe úroková sazba z hypotéčních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka pouţívá k jejich refinancování. Při refinancování prostřednictvím hypotéčních zástavních listů je to tedy úroková sazba vyplácena z těchto dluhopisů. Úroková sazba můţe být stanovená jako pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji trţních úrokových sazeb. Často se pouţívá i kombinace obou způsobů, to znamená pevná sazba pro několik počátečních let a sazba pohyblivá pro celou dobu splatnosti úvěru. 12 Některé banky nabízejí hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Oproti klasickým hypotékám se zafixovanou úrokovou sazbou se variabilní úrok u hypotéky můţe měnit kaţdý den. Banky ho odvozují od sazby vyhlašované Českou národní bankou, tzv. 12 DVOŘÁK, Petr a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. Vydání. Praha: Management Press, 1998, s ISBN

18 PRIBOR, coţ je úrok, za který si mezi sebou banky půjčují finanční prostředky. Při pohybu sazby se mění podíl jistiny a úroku. Úrok, který dostane klient od banky, je ovlivňován celou řadou faktorů. Zpravidla vliv na úrokovou sazbu má klientem zvolená doba splatnosti, účel, LTV. Vliv můţe mít i jeho solventnost, profese, místo trvalého bydliště apod. Banky mají tzv. scoringové tabulky, které se pouţívají při výpočtu úrokové sazby. Bankovní scoring je jakousi kuchařkou na posouzení úvěrové ţádosti a klient se ve většině případů nedoví příčinu zamítnutí jeho ţádosti, tzv. KO kritéria Čerpání úvěru Čerpání hypotéčního úvěru je přísně účelové. Výjimku tvoří zvláštní skupina hypoték tzv. Americké hypotéky (blíţe článek 2.6). Klient má ve smlouvě o hypotéčním úvěru přesně stanovené podmínky čerpání, zda bude čerpat jednorázově či postupně a zejména termín splatnosti čerpání úvěru. Po dobu čerpání hradí klient bance pouze úroky z vyčerpané částky. Výši úroku lze vypočítat např. následovně: u = D/100 * p * d/365 u úrok D výše dluhu p.. úroková sazba d.. délka období ve dnech Splácení úvěru Klient ukončil čerpání, musí začít splácet. Splácí pravidelnými měsíčními splátkami, které obsahují části, sloţku úrokovou (úrok) a sloţku úmorovou (jistina). Splácení úvěru můţe probíhat několika způsoby: Splácení konstantním způsobem (anuita); 13 ČÁMSKÝ, F.: Finanční matematika. 1. Vydání. Brno: Masarykova univerzita, 2004, s. 19. ISBN

19 Splácení klesajícím způsobem (degresivní); Splácení rostoucím způsobem (progresivní); Splácení stejnoměrnými splátkami a k nim úrok z dluţné částky. Při anuitním splácení se výše splátky po dobu fixace úrokové sazby nemění. Mění se pouze poměr mezi úmorem a úrokem, coţ ostatně klient má moţnost vidět písemně na výpisu z účtu. Tento způsob splácení je mezi klienty hypotéčních úvěrů velmi oblíben. U progresivního splácení je finanční zatíţení na začátku splácení úvěru niţší neţ u anuitní splátky (zpravidla v prvním roce). Minimální výše splátky je úrok z jistiny. Maximální splátka je jakákoliv splátka však niţší neţ anuitní. U degresivního splácení se splátka postupně sniţuje. Výši anuitní splátky lze vypočítat dle vzorce: 14 a = D * (i*(1+i)n) / (1+i)n 1) a.. anuita D..výše dluhu i... p/100, kde p je úroková sazba n...počet let 2. 5 Zvláštní skupiny hypotéčních úvěrů Zvláštní skupinu úvěrů představují tzv. úvěry předhypotéční a úvěry na výstavbu nemovitosti. Předhypotéční úvěr Poskytuje se klientům, kteří v době ţádosti nedisponují ţádnou nemovitostí, kterou by mohli bance poskytnout jako zástavu. Jsou to zejména úvěry na získání druţstevního bydlení. Předhypotéčním úvěrem se pokryje doba do změny druhu vlastnictví (z druţstevního do osobního). Úvěr na výstavbu s rozestavěnou nemovitostí s následnou dostavbou. Důleţité, aby tato nemovitost byla v Katastru nemovitostí (dále jen katastr) zapsaná jako rozestavěná. Rozestavěná budova je budova v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je 14 SŮVOVÁ, Hana. Specializované bankovnictví. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut, 1997, s ISBN

20 jiţ patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, pokud jí dosud nebylo vydáno číslo popisné nebo evidenční, pokud na ni nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Pro bytové jednotky platí, ţe rozestavěná nemovitost, ve které se nacházejí, musí být prohlášením vlastníka rozdělena na bytové/nebytové jednotky a tyto jednotky musí být zapsány v katastru. Rozestavěná nemovitost byla nově definována novelizovaným zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) ze dne 14. března 1996, 27, písmena j a k Neúčelový hypotéční úvěr Americká hypotéka Klienti hypotéčních bank mohou vyuţít i neúčelový hypotéční úvěr tzv. Americkou hypotéku, jejíţ poskytování bylo umoţněno zákonem č.190/2004 Sb., o dluhopisech. Důleţité je, aby nemovitost určena k zástavě byla ve vlastnictví ţadatele o úvěr. (Dnes vyţaduje většina bank.) Finanční prostředky poskytnuté z této hypotéky mohou být pouţity na cokoliv, banka nezkoumá účel pouţití. U Americké hypotéky je fixace úrokové sazby stejná, jako u běţných hypoték. Banky jí umoţňují předčasně splatit bez sankcí to je její výhoda. Nevýhodou jsou však vyšší úroky z úvěru neţ u standardní hypotéky a zároveň vyšší poplatky za poskytnutím úvěru a za jeho správu. LTV je zde pochopitelně omezené, pohybuje se mezi 50% 70 %. V dnešní době vyuţívají klienti bank amerických hypoték také na konsolidaci jiných závazků (spotřebitelské úvěry, kreditní karty apod.) do výše 80% z celkové výše úvěru a zbylých 20% musí klient čerpat neúčelově. Banka mu tyto peníze převede na jeho bankovní účet bez nutnosti prokazování účelu. 16 U neúčelových hypoték je většinou kratší doba splatnosti max. 20 let. Banky také stanovují její minimální a maximální výši. Limity se pohybují zpravidla min. 200 tis. Kč a strop zpravidla mezi 1 aţ 2 miliony Kč. 15 SŮVOVÁ, Hana; a kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. 1. Vydání. Praha: Serifa, 1997, s ISBN Www. kb.cz, čerpáno z < 20

21 Výhody neúčelové hypotéky; Moţnost získat velký objem finančních prostředků na cokoliv; Dlouhá doba splatnosti; Niţší úrokové sazby oproti běţným spotřebitelským úvěrům; U většiny bank je moţné splatit předčasně bez sankcí. Nevýhody neúčelové hypotéky; Vyšší úrokové sazby oproti účelovým hypotékám; Kratší doba splatnosti oproti účelovým hypotékám; Zpravidla vyšší poplatek za zpracování úvěru. 2.7 Úvěruschopnost klienta (bonita klienta) Hypotéční banky vyţadují u ţadatele o hypotéku prokázat schopnost splácet hypotéku. Tuto schopnost prokazuje potvrzením o příjmu vystavené zaměstnavatelem za určité období, zpravidla za dobu 6 měsíců. Ţadatel o hypotéku nesmí být v době ţádosti o úvěr ve zkušební době anebo s ním zaměstnavatel nesmí právě jednat o rozvázání pracovního poměru. Tyto informace stvrzuje zaměstnavatel prohlášením na formuláři pro potvrzení příjmů. U osob samostatně výdělečně činných vyţaduje banka daňová přiznání zpravidla za dvě zdaňovací období zpětně (ověřené kopie příslušným Finančním úřadem). Pokud klienti pracují v zahraničí, banky také akceptují jejich příjem od zahraniční firmy. Klient předloţí bance cizojazyčné potvrzení příjmů a k tomu úřední překlad pracovní smlouvy licencovaným překladatelem. Banky však vycházejí klientům vstříc i jinak. Banky akceptují i další zdroje příjmů: Rozhodnutí z České správy sociálního zabezpečení o přidělení starobního či invalidního důchodu, Rozhodnutí o přidělení dávek pěstounské péči, Pravomocné rozhodnutí o výţivném na nezletilé děti nebo manţelku. Doklad o přidělení renty výsluhou (vojáci, policisté). 21

22 Pokud ţadatel o hypotéku pronajímá nemovitosti a plyne mu z těchto pronájmů příjem, který řádně uvádí v daňovém přiznání, tak i tento příjem je moţné započítat. Rozdílný pohled však mají banky na příjmy plynoucích tzv. diet zejména u řidičů dálkové kamionové dopravy. Pokud tyto diety jsou zaměstnanci odváděny na jeho bankovní účet, tak ano, ale ne vţdy ve stoprocentní výši. Banky neakceptují příjmy: dětské přídavky, příspěvky v nezaměstnanosti, dávky sociální podpory a další. Při výpočtu bonity se vychází ze všech akceptovatelných příjmu, od kterých se klientovi odečtou jeho výdaje. U ţadatele a spoluţadatele spočítají náklady na ţadatele a domácnost, dle hodnot ţivotního minima. Tyto hodnoty jsou celonárodní a vyhlašuje je kaţdoročně Ministerstvo práce a sociálních věcí České republiky. Banky se však liší při vlastním výpočtu zejména tzv. koeficientech násobku ţivotního minima. Dnes uţ to klienti vědí a proto při hledání hypotéky, pokud jsou jejich příjmy pod celonárodním průměrem, mají moţnost si bonitu u jednotlivých bank přepočítat. Příklad: Příjmy: Rodina, manţel ,- Kč příjem, manţelka ,- Kč příjem, mají dvě nezletilé děti ve věku 8 a 15, jiný zdroj příjmů nemají. Výdaje: kreditní karta s úvěrovým rámcem ,- Kč, kontokorentní účet nemají, splácejí spotřebitelský úvěr splátkou 1200,- Kč /měsíčně. Rodina má pouze pojištění bytu a auta. Hypotéku potřebují ve výši ,- Kč na rekonstrukci bytu. 22

23 Tabulka č. 3, Výpočet bonity klienta Wüstenrot - hypotéční banka a. s. Údaje o žadateli/spolužadateli - 1. domácnost Výše čistého měsíčního příjmu žadatele Další započitatelné čisté příjmy Jiné povinné výdaje Pojištění ProDomov Mini - měsíční splátka 0 Údaje o rodině Děti počet do 6 let 0 do 15 let 2 do 26 nezaopatřené 0 dospělí v domácnosti celkem 2 životní minimum Zdroj: Autor, Interní kalkulátor pro finanční poradce společnosti Wüstenrot a.s. Tabulka č. 4, Výpočet bonity klienta Raiffeisen stavební spořitelna a. s. Příjmy Čisté měsíční příjmy Žadatel Kč (čistá mzda) Manžel/ka Kč Ostatní příjmy rodiny Příjmy za měsíc celkem Kč 1 Výdaje (životní náklady a závazky) Měsíční životní minimum Náklady na výživu a ostatní základní osobní potřebu: Koeficient životního minima 1,50 počet dětí do 6 let x Kč počet dětí od 6 do 10 let x Kč počet dětí od 10 do 15 let 2 x Kč Kč počet dětí od 15 do 26 let x Kč počet ostatních dospělých osob 2 x Kč Kč počet osob v domácnosti celkem 4 Náklady na domácnost: (1 osoba 3000 Kč, 2 osoby 3200 Kč, 3 až 4 osoby 3600 Kč, 5 a více osob 4200 Kč) Celkem: Kč Kč Upravené měsíční životní minimum (x koeficient životního minima) Kč 2 Měsíční splátky fin. závazků (úvěry, půjčky, výživné, srážky ze mzdy, pojistné, jiné fin.závazky) Kč 3 Splátka úvěru v RSTS požadovaná (SÚ) nebo propočtená (PÚ) Kč 4 Měsíční vklad spoření v RSTS (implicitně dle VOP 750 Kč ) 750 Kč 5 Celkové náklady klienta na produkt (ř.4 + ř.5) Kč Výdaje za měsíc celkem (ř.2 + ř.3 + ř.4 + ř.5) Kč 6 Zdroj: Autor, Interní kalkulátor pro finanční poradce společnosti Raiffeisen stavební spořitelny a.s. U tohoto modelového příkladu je názorně vidět rozdílnost při výpočtu bonity klienta. Zatímco upravené ţivotní minimum u Raiffeisen stavební spořitelny a.s. činí Kč měsíčně, u společnosti Wüstenrot - hypotéční banky a.s pouze Kč měsíčně. 23

24 S největší pravděpodobností klienti s niţšími průměrnými příjmy mají větší šanci uspět právě u této banky Výhody a nevýhody hypotéčních úvěrů Výhody: Nízké úrokové sazby s porovnání s jinými druhy úvěrů; Státní úroková dotace pro ţadatele do 36 let na pořízení starší nemovitosti; Moţnost sníţení daňového základu o zaplacené úroky z hypotéčního úvěru aţ do výše ,- Kč ročně; Moţnost získání velkého objemu cizích zdrojů za zvýhodněných podmínek; Rychlost získání těchto zdrojů (zpravidla do 1 měsíce); Rozloţení splátek úvěru na delší časový horizont, tím získá klient výhodu nízké splátky. Nevýhody: Zadluţení na příliš dlouhou dobu; Po dobu splácení nejsou podmínky fixní, tzn., ţe klient má fixaci na začátku podle jeho vlastní volby, po skončení fixace můţe banka úrok navýšit, tím se navýší splátky a můţe dojít k úvěrovému riziku neschopnosti splácet; Sankce za předčasné splácení v průběhu fixní doby Úvěry ze stavebního spoření Stavební spoření Autorka Blanka Jirásková ve své knize uvádí, ţe stavební spoření je vhodné a dostupné pro všechny sociální i věkové kategorie obyvatelstva. Tato forma spoření posiluje vědomí rodinné sounáleţitosti a společného řešení budoucích potřeb kaţdého člena rodiny v dostatečném časovém předstihu, klade důraz na finanční jistotu a má charakter bezpečné investice. 17 Stavební spoření v České republice vzniklo na základě ustanovení zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České 17 JIRÁSKOVÁ, Hana. Moderní interiér. Představy, možnosti, realizace. 1. Vydání. Hradec Králové: Petr Velfel-Paradise Studio, 1998, s ISBN

25 národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., jak vyplývá ze změn provedených zákony č.83/1995 sb., č.342/2003 Sb.,(úplné znění vydáno pod č. 65/2004 Sb.) č. 61/2006 Sb., č. 342/2006 Sb., a č. 281/2009 Sb. 18 V souladu s tímto zákonem je provozovatelem stavebního spoření stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka, která můţe vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona ( 9). 19 V 9 najdeme mimo jiné, ţe stavební spořitelny mohou poskytovat úvěry osobám, jejichţ výrobky a poskytované sluţby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb, poskytovat záruky za úvěry ze stavebního spoření, obchodovat na vlastní účet s hypotéčními zástavními listy, provádět platební styk, vykonávat finanční makléřství další. V současné době poskytuje stavební spoření pět stavebních spořitelen: Českomoravská stavební spořitelna a.s. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Wüstenrot stavební spořitelna a.s. Stavební spořitelna České spořitelny a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická nebo právnická osoba. Státní podporu můţe získat občan České republiky, občan Evropské unie, kterému mu byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, 20 fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky ÚZ vydává Sagit, Ostrava. 2010, str ISBN odst. 2 zákona č.21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č.264/1992 Sb. 20 Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 21 Zákon č.133/2000sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatelstva)ve znění pozdějších předpisů. 25

26 Právnické osoby nemají nárok na státní podporu Spořící fáze Stavební spoření má dvě fáze. Spořící fázi a fázi úvěrovou. Stavební spoření začíná dnem uzavření smlouvy o stavebním spoření mezi účastníkem a stavební spořitelnou a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však po uplynutí čekací doby na poskytnutí peněţních prostředků z úvěru ze stavebního spoření ne kratší, jak 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí také na Všeobecných obchodních podmínkách stanovených stavební spořitelnou. Za nezletilé osoby uzavírá stavební spoření zákonný zástupce. Spořící fáze trvá 72 měsíců, pokud klient nevyuţije svého práva přijmout nabídku přidělení stavebního úvěru. Pokud klient nečerpá úvěr, můţe po uplynutí této doby pouţít své úspory, úroky z vkladů a státní podporu doposud na cokoliv. Pokud účastník přijme a čerpá úvěr ze stavebního spoření před uplynutím vázací doby 6 let, má nárok na státní podporu pouze tehdy, pokud prokáţe účelové pouţití svých naspořených prostředků a zároveň i úvěrových. Stavební spořitelny vyţadují při uzavírání smlouvy o stavebním spoření prohlášení účastníka, zda bude čerpat státní podporu. Spořící fáze je ukončena pokud dojde k: Výpovědi smlouvy; Uzavření smlouvy o úvěru; Vyplacení vkladu na základě přidělení cílové částky, pokud účastník nečerpal úvěr; Přidělení cílové částky v případě čerpání překlenovacího úvěru; Úmrtím účastníka, pokud se dědicové dohodnou, ţe ani jeden z nich nebude ve smlouvě pokračovat; Zánikem účastníka, který je právnickou osobou; Ve smlouvě o stavebním spoření musí být jasně nadefinovaná výše cílové částky. 26

27 Cílová částka: Rovná se součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou. Uspořenou částku nemůţe účastník v době spoření převést na jinou osobu Od výše cílové částky je odvozena minimální výše pravidelných vkladů účastníka. 22 Účastník je oprávněn provádět úloţky mimořádné i vyšší. Frekvence úloţek je stanovena ve smlouvě. Vklady je moţné ukládat měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo ročně. Při nízké cílové částce, můţe dojít tzv. k přespoření, tzn., ţe zůstatek na účtu stavebního spoření je vyšší neţ cílová částka. Přespoření mají stavební spořitelny ošetřené ve Všeobecných obchodních podmínkách. Pokud k němu dojde vkladem účastníka, můţe stavební spořitelna tyto finanční prostředky účastníkovi vrátit nebo mu navrhne navýšení cílové částky, které je však zpoplatněné úhradou dle sazebníku úhrad. Vklady ukládá účastník na svůj vkladový účet, který pro něj zřídila a vede stavební spořitelna ode dne vzniku. Na tomto účtu se musí evidovat veškeré vklady účastníka, státní podpory, úroky a poplatky. Stavební spořitelna má povinnost minimálně jedenkrát ročně zaslat účastníkovi výpis z tohoto účtu, zpravidla v lednu kaţdého roku. Při uzavírání smlouvy si účastník volí také tarif (variantu) smlouvy, která určuje parametry smlouvy 23 Výši minimální měsíční úloţky; Výši minimálních splátek úvěru; Výši úroku z úvěru ze stavebního spoření; Koeficient hodnotícího čísla. Pokud klient chce stavební spoření vyuţít pouze jako formu spoření volí při uzavírání smlouvy spořící tarif, který je zpravidla úročen 2% p.a.. V průběhu trvání smlouvy můţe tento tarif změnou smlouvy převést na úvěrový. Stavební spořitelna mu však sníţí úroky na vkladovém účtu a můţe tuto změnu klientovi i zpoplatnit. 22 PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. Vydání. Brno, s. 8. ISBN PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. Vydání. Brno, s. 10. ISBN

28 Výhody a nevýhody stavebního spoření Výhody: Státní podpora maximálně 2000,- Kč (10% z ročně uspořené částky); Vklady u stavebních spořitelen jsou pojištěny jako vklady v bankách aţ do výše 90%, maximálně však do 100 tisíc Euro; Neměnné podmínky splácení úvěru ze stavebního spoření. Nevýhody: Státní podpora bude od sledována účelově; Nárok na výplatu státní podpory vzniká aţ po 6 letech; Potřebuje-li se klient dostat ke svým úsporám dříve, musí počítat se sankcí Úvěrová fáze Stavební spořitelny nabízejí klientů dva typy úvěrů. Úvěr ze stavebního spoření (dále jen úvěr) a překlenovací úvěr. Úvěr ze stavebního spoření Pokud chce klient získat úvěr ze stavebního spoření, musí nejprve přijmout písemně přidělení cílové částky. 24 Přidělení cílové částky znamená, ţe ve fondu stavebního spoření rezervuje stavební spořitelna prostředky ve výši cílové částky stanovené ve smlouvě o stavebním spoření účastníka. K přidělení cílové částky můţe dojít, jestliţe jsou splněny některé podmínky: Dle zákona ne dříve neţ za 24 měsíců uplynula doba od uzavření smlouvy o stavebním spoření; Získání poţadované výše koeficientu zhodnocení ( hodnotícího čísla ), stanoveného konkrétní stavební spořitelnou; Splněné % výše naspořených finančních prostředků na vkladovém účtu. 24 SŮVOVÁ, Hana; a kolektiv autorů. Specializované bankovnictví. 1. Vydání. Praha: Serifa, 1997, s ISBN

29 Dobu od uzavření smlouvy o stavebním spoření do přidělení cílové částky ovlivňuje zvolená varianta (tarif) spoření a průběh spoření. Úvěr ze stavebního spoření je přísně účelový a pouţití je jen na bytové potřeby. Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se rozumí: 25 Výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního přepisu; Změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt; Koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů a bytu; Koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu; Splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem; Změna stavby, údrţba stavby nebo udrţovací práce na bytovém domě nebo rodinném domu, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka; Vypořádání společného jmění manţelů; Úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, stane-li se účastník nájemcem bytu; Splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb; Klient musí prokázat schopnost úvěr splácet, musí stavební spořitelně poskytnout poţadované zajištění úvěru a doloţit pouţití finančních prostředků na bytové potřeby. Výše úvěru je dána výší rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem spořicího účtu v okamţiku poskytnutí úvěru. Klient nemusí vyčerpat celou výši úvěrového limitu a čerpání ukončit dříve neţ je uvedeno ve smlouvě o úvěru. Úroková sazba úvěru je pevně stanovená na celou dobu splácení úvěru a klient se jí dozví, uţ při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelny dodrţují 25 Zákon č.96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 29

30 pravidlo, ţe úroková sazba úvěru nesmí být vyšší o více jak 3 % neţ byla úroková sazba, kterou byly úročeny vklady účastníka. Měsíční splátky, doba splatnosti úvěru se odvíjí od zvolené varianty stavebního spoření. Výše měsíční je dána procentuálním vyjádřením z cílové částky. Doba splatnosti úvěru: je závislá na volbě stavební spořitelny a dle zvoleného tarifu smlouvy. Klient, který od začátku spoření je přesvědčen, ţe bude chtít čerpat v budoucnu úvěr, volí většinou rychlou variantu, úvěrový tarif. Nevýhodou této varianty je nízké úročení jeho vkladů na spořicím účtu zpravidla pouze 1 procentem. Pokud si klient časem rozmyslí svůj úmysl si vzít úvěr, spořitelna mu nedovolí změnit tarif na výhodnější spořící variantu. Opačný postup je však moţný. Překlenovací úvěr: Překlenovací úvěr (také meziúvěr) je určen pro ty klienty, kteří potřebují čerpat úvěr ještě před přidělením stavebního úvěru. Autor Syrový, Petr ve své knize uvádí: Jedná se úvěr, který překlenuje dobu mezi skutečnou potřebou cizích zdrojů a vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření. Na poskytnutí překlenovacího úvěru nemá účastník spoření automatický nárok. 26 I tento úvěr je přísně účelový, pouze na bytové potřeby. Je poskytován na komerčním základě. Tento úvěr poskytují stavební spořitelny, aniţ by měl klient splněné všechny podmínky pro přidělení cílové částky. Zpravidla nesplňuje podmínku doby spoření minimálně 2 let a dosaţení poţadované výše hodnotícího čísla. Pokud nemá klient splněnou podmínku poţadovaného podílu úspor, musí po dobu trvání překlenovacího úvěru dospořovat. Překlenovací úvěr je poskytován do výše celé cílové částky. Stavební spořitelna nemůţe klientovi poskytnout do doby přidělení cílové částky jeho vlastní naspořené prostředky. V průběhu trvání překlenovacího úvěru hradí klient úroky z celé cílové částky. Úvěr je splacen a zaniká přidělením cílové částky. Dnem přidělení cílové částky je umořena část překlenovacího úvěru aţ do výše sumy vlastních prostředků, 26 SYROVÝ, Petr; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. 2. Vydání. Praha, Grada Publishing, 2005, s. 84. ISBN

31 které byly během spořící fáze naspořeny na účtu účastníka. Na zbytek je poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Úvěry s nulovou akontací Stavební spořitelny poskytnou úvěr ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. Většinou tyto úvěry jsou spojeny se speciálními tarify smlouvy. U těchto smluv vyţadují spořitelny menší procento naspoření vlastních zdrojů potřebných k překlopení v řádný úvěr, neţ u běţných tarifů. Tento způsob úvěrování je pro klienty zajímavý hlavně v rychlosti dostupnosti finančních prostředků. Spořitelny tak musely reagovat na poptávku. Rychlost je pro většinu klientů jeden z velmi důleţitých faktorů při hledání nejvhodnějšího úvěrového produktu Zajištění úvěru Překlenovací úvěr či úvěr ze stavebního spoření můţe být zajištěn: Zástavním právem k nemovitosti; Vklady vinkulovanými ve prospěch stavební spořitelny; Ručitelskými závazky; Bankovní zárukou (jen na základě individuelního posouzení); Cennými papíry (zpravidla jen jako dozajištění úvěru); Ţivotním pojištěním Prokázání úvěruschopnosti (bonita) Stavební spořitelny posuzují bonitu klienta na základě potvrzení příjmů vystavené zaměstnavatelem. Ţadatel o úvěr nesmí být v době podání ţádosti ve zkušební lhůtě či s ním nesmí zaměstnavatel jednat o ukončení pracovního poměru. U osob samostatně výdělečně činných na základě úředně ověřené kopie daňového přiznání. Některé stavební spořitelny vycházejí vstříc zejména svým dlouholetým spořícím klientům a na základě zvoleného typu úvěru nevyţadují prokázání příjmu, klient podepíše čestné prohlášení, ţe má dostatek vlastních finančních zdrojů na splácení úvěru. Toto zvýhodnění je nabízeno klientům, kteří mají na vkladovém účtu zpravidla naspořeno více jak 30% vlastních zdrojů a po celou dobu spořili pravidelně. Jsou to většinou 31

32 klienti s kvalitní platební morálkou a stavební spořitelny se nebojí jít do rizika bez prokazování příjmů Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Výhody: Klient má dané podmínky úvěru s pevnou úrokovou sazbou; Podmínky úvěru se v průběhu splácení nemění; O zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření i z překlenovacího si můţe klient sníţit daňový základ; Účel pouţití úvěru je širší neţ poskytují hypotéční banky; Úvěr lze pouţít i na pořízení druţstevního bydlení. Nevýhody: Velikost úvěru ze stavebního spoření je omezena velikostí vloţených vlastních prostředků; K získání řádného úvěru musí klient čekat min. dva roky; Úrokové sazby jsou stále vyšší neţ u hypoték Hypotéka, úvěr ze stavebního spoření, nebo kombinace? Pokud má klient uzavřenou smlouvu o stavebním spoření, část peněz na financování bydlení můţe pouţít právě z této smlouvy. Výhodou je, ţe hypotéční banka uzná tyto zdroje jako vlastní, coţ můţe mít pozitivní vliv na výši úrokové sazby u hypotéky. Vaše bydlení můţete tak financovat překlenovacím úvěrem bez zástavy nemovitosti a Vaše nemovitost Vám zůstane jako zástava pro hypotéku. Také můţete úspory ze stavebního spoření pouţít v době fixace hypotéky jako mimořádnou splátku Hypotéka a ţivotní pojištění Principem nabídky je, ţe po celou dobu splácení hypotéky platíte pouze úroky a současně spoříte pomocí kapitálového nebo investičního pojištění. Kdyţ nastane doba splatnosti hypotéky, umoříte dluh úsporami ze ţivotního pojištění. Výhodou je, ţe po celou dobu splácení úroků můţete uplatňovat daňovou úsporu, nevýhoda je, ţe nevíte, kolik uspoříte na ţivotním pojištění. Pojišťovna Vám spočítá pouze orientačně výnos, 32

33 ale nebude ho garantovat. Splátky na ţivotním pojištění se započítávají do bonity. Tuto kombinaci vyuţívají spíše klienti s vyššími příjmy Spotřebitelské úvěry na bydlení Některé banky a stavební spořitelny poskytují spotřebitelské úvěry na bydlení dle zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. 27 Dle tohoto zákona se spotřebitelským úvěrem rozumí odloţená platba, půjčka, úvěr nebo jiná finanční sluţba, kterou spotřebiteli poskytl nebo přislíbil věřitel či zprostředkovatel. Tento zákon se však nevztahuje na odloţenou platbu, půjčku, úvěr nebo jinou obdobnou finanční sluţbu: a) poskytnutou pro účely bydlení, v níţ je pohledávka zajištěná zástavním právem k nemovitosti a jejímţ účelem je: Nabytí vlastnického práva k nemovitosti, vypořádání vlastnických vztahů k nemovitosti nebo výstavba nemovitosti; Úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém druţstvu; Změna stavby nebo její připojení k veřejným sítím; Úhrada nákladů spojených se získáním půjčky, úvěru nebo jiné obdobné finanční sluţby Splacení úvěru, půjčky nebo jiné finanční sluţby. b) sjednanou v podobě nájmu věci nebo leasingu, u nichţ není sjednáno právo nebo povinnost koupě předmětu smlouvy po uplynutí určité doby; c) poskytnutou bez úroku nebo jakékoliv úplaty; d) sjednanou v podobě poskytování sluţby nebo dodávání zboţí stejného druhu, za které spotřebitel můţe platit v průběhu jejich poskytování formou splátek; e) celkovou výší niţší neţ 5 000,- Kč nebo vyšší neţ ,- Kč; částka 5 000,- Kč se povaţuje za dosaţenou téţ tehdy, je-li mezi týmţ věřitelem a spotřebitelem uzavřeno v období 12 měsíců více smluv se stejným nebo obdobným účelem, při čem za smlouvu, ve které se sjednává spotřebitelský úvěr, se povaţuje smlouva, kterou se dosáhne nebo přesáhne celková výše úvěru 5 000,- Kč, a všechny následující smlouvy uzavřené v uvedeném období. 27 Zákon č.145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. 33

34 Co to znamená pro ţadatele o úvěr na bydlení spotřebitelského charakteru? Tyto úvěry banky váţou na účelové pouţití finančních prostředků. Díky tomu však klient získá zpravidla mnohem niţší úrokovou sazbu z úvěru. Finanční prostředky můţe čerpat převodem na jeho bankovní účet a zpětně bance prokazuje oproti daňovým dokladům právě jiţ zmiňované účelové pouţití na bytové potřeby. Banka má však povinnost v úvěrové smlouvě klientovi dle 3 vymezit některé pojmy: 28 Spotřebitel Fyzická osoba, která příjme půjčku, úvěr, nebo jinou obdobnou finanční sluţbu. Věřitel Osoba, která nabízí nebo poskytuje spotřebitelský úvěr. Můţe jí být osoba právnická, tak fyzická. Zprostředkovatel Fyzická nebo právnická osoba, která spotřebitelský úvěr zprostředkuje. Celkové náklady Celkovými náklady se rozumí veškeré náklady, které spotřebitel musí zaplatit v souvislosti s uzavřením smlouvy o úvěru. Zahrnují úrok, provize, daně a veškeré další poplatky, včetně nákladů související s doplňkovými sluţbami (např. pojistné, pokud je sjednání pojištění povinné pro získání úvěru) které musí bance zaplatit. Roční procentní sazba nákladů tzv. RPSN Představuje roční procento z celkové výše spotřebitelského úvěru, vyjadřuje hodnotu všech závazků (čerpání, plateb a poplatků) dohodnutých mezi věřitelem a spotřebitelem. Celková částka splatná spotřebitelem Součet celkové výše spotřebitelského úvěru (který je dán spotřebiteli k dispozici) a celkových nákladů spotřebitelského úvěru pro spotřebitele. Referenční úroková sazba Úroková sazba pouţitá jako základ pro výpočet úroku za spotřebitelského úvěru. Musí pocházet z veřejného přístupného zdroje, jedná se např. o základní sazby 28 Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru 3. 34

35 vyhlašované Českou národní bankou, kterou věřitel ani spotřebitel nemohou ovlivnit, ale mohou si její výši kdykoliv ověřit. Celková výše spotřebitelské úvěru Souhrn všech částek, které jsou dány spotřebiteli k dispozici. Výpůjční úroková sazba Procentní sazba, která je uplatňována ročně na čerpanou výši spotřebitelského úvěru. Výhody: Klient nemusí tento úvěr zastavit nemovitostí. Nevýhody: Vyšší úroková sazba neţ u úvěru hypotéčního; Kratší doba splatnosti; Někdy nutnost dozajistit úvěr dalšími instrumenty (ručitelé, ţivotní pojištění) Credit score, bankovní scoring Ţadatel o úvěr si můţe předem prověřit svoje credit score. Je to hodnota vyjádřena číslem, které pomáhá věřitelům (bankovní i nebankovní finanční instituce) předvídat míru rizika se splácením finančního produktu, ještě před jejím poskytnutím. Jedná se o ukazatel, který Vám napoví, zda máte moţnost získat jakoukoli finanční sluţbu (hypoteční úvěr na koupi nemovitosti či americkou hypotéku, kreditní kartu či kontokorentní úvěr, půjčku, spotřebitelský úvěr, leasing či úvěr na auto). Vaše credit score vychází z Vašich identifikačních údajů, jako jsou jméno, rodné číslo, vzdělání, bydliště, stav, Váš příjem a pohledávky. Je to komplexní systém hodnocení klienta podle předem zvolených kritérií. Banka si u kaţdého ţadatele o úvěr nejprve prověřuje jeho schopnost splácet úvěr (bonitu) pomocí bankovního scoringu. Bankovní scoring se v jednotlivých bankách liší. Účelem bankovního scoringu je zmapovat finanční situaci klienta, jak historicky, tak do budoucna. Je to rozhodující prvek prověrky bonity klienta. Banka si musí být jistá, zda poskytnutý úvěr právě tomuto klientovi bude pro banku rentabilní, zaručí návratnost a bude likvidní. Bankovní úředník sepíše se ţadatelem ţádost o úvěr a souhlas s nahlédnutím do bankovních registrů. Ţádost zadá a nechá 35

36 vyhotovit score. Ve velmi krátké době se ţadatel dozví, jestli bude banka s ním pokračovat v jednání, poněvadţ výsledek byl OK. V případě negativního výsledku, banka můţe ţádost zamítnout či navrhnout klientovi tzv. specifické podmínky ţádosti, za kterých bude úvěr schválen např. nutnost spoluţadatele k závazku, ručitele, ţivotní pojištění a další Postup banky při podání ţádosti o úvěr Kontrola klientských dokladů Při prvním jednání klienta s bankovním poradcem zjišťuje poradce nejprve jeho potřeby, představy o úvěru, účel pouţití, a zda je klient schopen nabídnout bance potřebné zajištění úvěru a je bonitní. Dle potřeb připraví zájemci nabídku úvěru na řešení jeho bytových potřeb. V okamţiku, kdy se klient rozhodne pro konkrétní nabídku, musí poradce nejprve provést identifikaci klienta a sepsat s klientem ţádost o úvěr Doklady totoţnosti Klient předkládá při ţádosti zpravidla 2 doklady totoţnosti. Občansky průkaz, u cizinců pas, a jako 2. doklad řidičsky průkaz, cestovní pas nebo rodný list U cizinců je vyţadováno povoleni k pobytu. Banky ověřují platnost těchto dokladů. Mají omezené moţnosti. K dispozici jsou databáze neplatných občanských dokladů a neplatných cestovních pasů. Tyto databáze jsou veřejně přístupné na webových stránkách Ministerstva vnitra České republiky, < < Pro vyhledávání v databázích je zapotřebí znát číslo dokladu Doklady o příjmech Zaměstnanec má příjmy ze závislé činnosti. Bankám stačí předloţení potvrzení příjmů na formuláři banky, potvrzené zaměstnavatelem. Úvěrový poradce si prověří uvedené informace na potvrzení telefonicky dotazem směrem k zaměstnavateli. Dále prověří v dostupných registrech právnických osob, firem, zda uvedené identifikační číslo firmy je existující. Zda firma opravdu existuje, není například v úpadku apod. 36

37 Pokud klient podniká, předkládá bance úředně ověřenou kopii svého daňového přiznání. Doklady o bezdluţnosti se vyţadují zřídka. Zpravidla tehdy, pokud se v registru klientských informací objeví nějaký negativní záznam. Podnikatelskou činnost klienta má moţnost si finanční instituce prověřit na několika dostupných serverech Ministerstva spravedlivosti České republiky Ministerstvem financí je provozován Administrativní registr ekonomických subjektů ARES, který zpřístupňuje veřejné informace o ekonomických subjektech z informačních zdrojů veřejné správy. Zdroji jsou: 29 Obchodní rejstřík, vedeny rejstříkovými soudy; Ţivnostenský rejstřík, vedeny ţivnostenskými úřady; Registr ekonomických subjektů, vedeny Českým statistickým úřadem; Registr církvi a náboţenských společnosti; Registr plátců daně z přidané hodnoty a spotřební daně; Centrální evidence dotaci z rozpočtu; Centrální evidence úpadců; Registr organizaci financovaných ze státního rozpočtu; Středisko cenných papírů o majoritních majitelích akcii a dalších údajích; Seznam devizových míst a licencí; Seznam politických stran a hnuti; Seznam občanských sdruţeni a spolků; Seznam pojišťoven a zajišťoven; Seznam odpovědných pojistných matematiků; Seznam registrovaných pojišťovacích nebo zajišťovacích agentů a makléřů Doklady k zástavě nemovitosti K zastavované i úvěrované nemovitosti předkládá klient tyto doklady: Výpis z katastru nemovitostí; Snímek z katastrální mapy; 29 čerpáno z < > 37

38 Nabývací tituly k nemovitosti; Ocenění nemovitosti; Smlouva o výstavbě; Rozpočtové náklady; Dohodu o převodu členských práv a povinností člena bytového druţstva Kontrola dokladů Pověřený úvěrový poradce zkontroluje výše uvedené doklady, zejména jejich věcnost, úplnost, pravdivost a pravost. Provede dotazy do klientských registrů klientských informací Bankovní a nebankovní registry klientských informací V předešlých kapitolách jsme si ve zkratce nadefinovali, co jsou to hypotéční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr a spotřebitelský úvěr na bydlení. Je však důleţité se zmínit také o bankovních registrech klientských informací (dále jen BRKI), které banky vyuţívají při kontrole ţadatele o úvěr. Tyto registry shromaţďují informace o všech klientech, kteří někdy v historii spláceli nebo splácejí jakýkoliv úvěr, shromaţďují informace tzv. o jejich platební morálce vůči bankám, ale i nebankovním subjektům, nebankovní registry klientských informací (dále jen NRKI). Pro mnohé klienty bank jsou tyto registry velkým strašákem, poněvadţ se bojí negativních informací o jejich samých v návaznosti se splácením jejich úvěrů a jsou si vědomi např. malé delikvence. Je totiţ pouze na bance samotné, jak bude k těmto informacím přistupovat a zda je tzv. vyhodnotí jako KO kritéria a klientovi bude úvěrová ţádost zamítnuta. V České republice je několik provozovatelů bankovních registrů. Mezi nejznámější patří: CBCB - Czech Banking Credit Bureau, a.s. 30 CBCB je vlastněna pěti zakládajícími bankami. Fungování BRKI bylo opakovaně konzultováno a odsouhlaseno s Úřadem pro ochranu osobních údajů a Českou 30 čerpáno z < Základní informace. 38

39 národní bankou, tak aby vyhovovalo všem příslušným právním normám a předpisům v naší zemi. Uţivateli Bankovního registru klientských informací mohou být banky anebo pobočky zahraničních bank, které mají s CBCB uzavřenou tzv. Smlouvu o zpracování údajů. Databáze BRKI obsahuje pozitivní i negativní informace vypovídající o bonitě a důvěryhodnosti klientů bank. Bankovní registr obsahuje informace pouze o smluvních (úvěrových) vztazích mezi bankami a jejich klienty. Databáze BRKI nabízí jednotlivým uţivatelům nejen pohled na současný stav zadluţení klienta, ale také zpětně na historické hodnoty. Informace v BRKI jsou pravidelně na měsíční bázi aktualizovány. Pro potřebu vzájemného informování bank jsou v BRKI uchovávány po dobu trvání smluvního (úvěrového) vztahu mezi klientem a bankou a po dobu dalších 4 let po jeho ukončení. SOLUS, zájmové sdruţení právnických osob 31 jehoţ cílem je v rámci tzv. odpovědného úvěrování přispívat k prevenci předluţování klientů, k prevenci růstu počtu dluţníků v prodlení, ke zvyšování vymahatelnosti stávajících dluhů po splatnosti a rovněţ ke sniţování potenciální finanční ztráty věřitelů. Sbírá údaje o neplatících klientech splátkových firem, některých i mobilních operátorů. CEDR Centrální registr dluţníků sbírá informace o neplatících firmách. LLCB Nebankovní registr klientů leasingových společností. Dotaz do BRKI provádí pověřený pracovník banky. Dotazování je zpoplatněno, proto ne kaţdý úvěrový poradce má přístup. Do databáze se musí zadat povinné údaje: Údaje o klientovi; Identifikace osoby; Typ ţadatele fyzická osoba; 31 z < Historie sdruţení. 39

40 Role ţadatele (ţadatel x spoluţadatel); Jméno a příjmení; Rodné příjmení Rodné číslo; Datum narozeni; Pohlaví; Souhlas se zpracováním údajů. Povinné údaje o úvěru: Kód obchodního případu; Datum podáni ţádosti; Typ operace; Typ úvěru; Celková poţadovaná částka; Počet splátek. Odpovědi z externích registrů je označení ţadatele i spoluţadatelů (spoludluţníků) konkrétní barvou (White, Grey, Dark, Black, Conditional White nebo Yellow). Kaţdá z barev má pro banky určitou vypovídající schopnost: White ţádné riziko, Grey nízké riziko, Dark střední riziko, Black vysoké riziko, Conditional White - neznáme riziko kvůli nefunkčnosti registrů, Yellow neznáme riziko z důvodu nesouhlasu klienta. Finanční instituce kontroluje, zda klient nezatajil některý ze svých závazků Rady, jak se zadluţit rozumně Dříve neţ si půjdete ţádat o úvěr, sečtěte si všechny Vaše příjmy a výdaje, zda máte dostatečnou rezervu na splácení úvěru; Vţdy se ptejte, kolik bude úvěr stát celkem, cena úvěru není pouze úrok, který si stanový banka, ale i další poplatky např. za vedení účtu, za zpracování úvěru apod; 40

41 Začátek Vašeho konce je takzvané předluţení domácnosti, nesplácejte dluh dluhem; Vaše výdaje plánujte dlouho dopředu a tvořte si nejprve finanční rezervy; Pokud máte moţnost, pojistěte si Váš úvěr pro neschopnost splácet, ztrátu zaměstnání, smrt či trvalou invaliditu; Jakmile se dostanete do problému splácet, informujte neprodleně Vaší banku a jednejte s ní o postupu, jak dál. Většina bank dnes vychází klientům vstříc např. odkladem splátek splátkové prázdniny Jak postupovat při hledání úvěru Představme si, ţe jsme zájemci o koupi bytu do osobního vlastnictví, nemáme hotovost, jsme nuceni si finanční prostředky opatřit pomocí úvěru a chceme pouze nejprve si zjistit základní informace. Kde si je opatříme? Webové stránky banky Pokud jsme zruční na internetu, zadáme si vyhledávače např. heslo Hypotéční úvěry a dostane se nám stovky moţná tisíce odkazů. Máme se moţnost podívat na webové stránky jednotlivých bank s odkazem na hypotéční kalkulátory, jednotlivé hypotéční produkty, základní dokumenty, odkazy na finanční poradce, bezplatné telefonní poradenské linky a adresy včetně kontaktů na konkrétní pobočky bank. Finanční poradci Nejsou nám příliš informace na webových stránkách srozumitelné? Můţeme se také obrátit s dotazem na hypotéční poradce a domluvit si s ním schůzku. Návštěva pobočky banky Jsme přesvědčeni o tom, ţe nejkvalifikovanější informace nám poskytnou přímo na pobočce banky, nezbývá nám nic jiného neţ jí navštívit čerpáno z <www. Finance. idnes.cz> Úvěry. 41

42 Neţ navštívíme pobočku banky, měli bychom znát a být připraveni na některé z moţných dotazů, které nám bude klást poradce: K jakému účelu budete hypotéku potřebovat? Kolik máte k dispozici vlastních peněz? Kolik si budete potřebovat půjčit? Máte představu o výši měsíční splátky? Kolik let chcete hypotéku splácet? Jaké máte nyní příjmy? Jaké budou Vaše příjmy v budoucnu? Jaké máte měsíční výdaje na rodinu, na domácnost, na pohledávky? Jak jste na tom s platební morálkou? Nejste si vědom nějakých opoţděných splátek? Nejste v registru dluţníků? Čím budete bance úvěr ručit? Jaká bude Vaše zastavená nemovitost? Budete do úvěrového vztahu stupovat jako jediný dluţník? Proč jsou tyto dotazy pro poradce tak důleţité? Kaţdá banka má v nabídce vícero druhů hypotéčních úvěrů a úkolem poradce je vybrat právě pro vás ten nejvhodnější, aby vám mohl udělat konkrétní nabídku. Při jednání v bance je důleţité se bankovního úředníka zeptat na všechny důleţité informace ohledně Vaší hypotéky. Co znamená fixace úrokové sazby? Jaká je nejvhodnější délka fixace a proč? Mohu fixaci úrokové sazby v průběhu splácení měnit? Mohu úvěr předčasně splatit? Hrozí mi sankce za předčasné splacení? Mohu dávat mimořádné splátky? Co znamená anuitní splácení, mohu splácet i jiným typem splátek? 42

43 Jaká bude minimální výše splátky? Na jaký účet budu splácet? Jak předčasně budu bankou informován o změně úrokové sazby? Kdy mi hrozí sankční úrok? Mohu v průběhu splácení poţádat o změnu termínu splatnosti úvěru? Mohu poţádat v průběhu splácení o změnu termínu inkasa splátky? Zaplatím sankci, pokud se rozhodnu úvěr nefinancovat? Kolik bude činit sankce za předčasné splacení, mimořádnou splátku mimo dobu fixace? Jaké další poplatky budu platit? Mohu poţádat o odklad splátek? Jak se mohu, zajisti pro případ smrti, ztráty zaměstnání, invalidity, nemoc? Splátka pojištění je zahrnuta do splátek úvěru nebo se platí zvlášť? Mohu v průběhu splácení úvěru pojištění zrušit? Mám povinnost uzavřít pojištění pouze se smluvní pojišťovnou? Jak bude banka postupovat v případě pojistné události z důvodu vinkulace? Jaké mi hrozí další sankce při nedodrţení smluvních podmínek? Mohu hypotéku přenechat, převést na někoho jiného? Mohu provést změnu zástavy v průběhu splácení? Mohu zastavenou nemovitost v průběhu splácení prodat? Co se bude dít v případě, ţe dojde ke změně počtu dluţníků (při rozvodu manţelství)? Lze spoludluţníky v průběhu splácení měnit? Jakým způsobem mě budete informovat o mém zůstatku na uvěrovém účtu? Snahou ţadatele o úvěr by mělo být získat co nejvíce informací o jeho úvěru. Je moţné si také vyţádat předem Všeobecné obchodní podmínky, Všeobecné pojistné podmínky pojistné smlouvy či sazebník úhrad a vše si doma v klidu přečíst. 43

44 PRAKTICKÁ ČÁST 3. PRŮZKUMNÉ TERÉNNÍ ŠETŘENÍ Praktická část bude rozdělena do dvou částí. V první části popisuje autorka práce reálné příklady ţadatelů, kteří hledají nejvhodnější bankovní úvěr na bydlení. Ţadatelé kontaktují banky, zadávají bankám konkrétní poţadavky, aby zjistili, zda by jim byl poskytnut hypotéční úvěr. Druhá část je tvořena dotazníkovým průzkumem. Je zaměřena na kritéria bank, které jsou kladeny na potencionální ţadatele o hypotéční úvěr. Dotazník je rozdělen na dvě části. V první zjišťuje základní informace o respondentech (pohlaví, věk, stav, vzdělání), druhá část je zaměřena na kritéria bonita, zajištění, účel. Cílem průzkumu je zjistit, zda nabídky hypotéčních úvěrů, které jsou bankami a stavebními spořitelnami nabízeny, jsou v reálu skutečné a pro ţadatele dostupné. Autorka diplomové práce vychází ze své 15leté praxe z pozice finanční poradkyně pro banky, spořitelny a pojišťovny. Oslovila své klienty. 3.1 Průzkumné předpoklady Pro průzkum byly stanoveny 4 předpoklady: Předpoklad č. 1: Banky mají příliš vysoké nároky na bonitu klienta. Předpoklad č. 2: Banky mají vysoké nároky na hodnotu zástavy. Předpoklad č. 3: Drobná platební delikvence je pro banky překáţkou ke schválení úvěru. Předpoklad č. 4: Banky vycházejí klientům vstříc ohledně účelu pouţití. Průzkumné předpoklady byly společné pro část první i druhou. 44

45 3. 2 Metodika ČÁST PRVNÍ: Při průzkumu pracovala Autorka s dvěma reálnými ţadateli o úvěr - s manţeli Kocourkovými a se slečnou Zelenou. Poptali se společně u 9 bank a provedli komparaci kritérií. (Raiffeisenbanka a.s. (dále jen RB), Raiffeisen stavební spořitelna a.s.(dále jen RSTS), Wüstenrot - stavební spořitelna a.s.(dále je WSS), Wüstenrot - hypotéční banka a.s.(dále jen WHB), Unicredit Bank CZECH Rebublic a.s.(dále jen UCB), Hypotéční banka a.s.(dále jen HB), Česká spořitelna a.s.(dále jen ČS), Equabank a.s.(dále jen EQB), Volksbank a.s.(dále jen VB). Ve všech bankách kladli stejné dotazy a zjišťovali, zda by jim byla poskytnuta hypotéka či překlenovací úvěr. Výběr bank byl ryze náhodný, ţadatelé měli pouze poţadavek, aby jedna z bank byla ta, u které mají vedený běţný účet. Popis klientů: 1. Rodina Kocourkova (manţelé, společné jmění manţelů) Muţ: 45 let, vysokoškolské vzdělání, pracuje 15let ve státních sluţbách, průměrný čistý měsíční příjem ,- Kč. Ţena: 40 let, středoškolské vzdělání, v současné době je na mateřské dovolené, jinak pracuje ve školství. Současný průměrný čistý příjem 7600,- Kč. Děti: dcerka 1 rok, syn 9 let. Manţelé Kocourkovi zdědili dům po rodičích. Dům je 50 let starý, vyţaduje nutné opravy. Dnes bydlí v druţstevním bytě. Stavební firma jim zpracovala rozpočet stavebních prací, který ukázal nutné opravy v celkových nákladech za ,- Kč. Manţelé si pozvali znalce v oboru nemovitostí a nechali si zpracovat znalecký posudek. Cena obvyklá trţní ,- Kč. Závazky: leasing na auto splátka 2600,- Kč. Leasing jim bude za tři měsíce končit. Pan Kocourek má penzijní připojištění. Měsíčně si spoří 1000,- Kč. Ţivotní pojištění s pojistnou částkou na smrt ,- Kč. Platí si měsíčně 800,- Kč. Kreditní kartu na ,- Kč. Kontokorent ,- Kč. Kocourkovi jsou si vědomi malé delikvence při splácení leasingu. Úspory: ,- Kč, mohou je pouţít na rekonstrukci. 45

46 2. Slečna Zelená (svobodná) Ţena: 27 let, pracuje teprve 1 rok, vysokoškolské vzdělání, je lékárnice, bezdětná, bydlí u rodičů v domku. Příjmy: ,- Kč Závazky: ţádné Úspory: má stavení spoření s celkovou naspořenou částkou ,- Kč. Stavební spoření nemůţe vypovědět, poněvadţ vázací lhůta na smlouvě skončí aţ za rok. Úspory ze stavebního spoření chce pouţít na jiný účel. Slečna Zelená by si ráda koupila svůj vlastní byt. Má jiţ vyhlídnutý, v menší obci za 600 tisíc. Byt je po rekonstrukci, takţe minimálně pár let nebude muset investovat do oprav. Při jednání v bance měla sebou fotografie bytu. Domek rodičů nelze pouţít jako zástavu, protoţe rodiče sami čerpali překlenovací úvěr na jeho opravu a na domě vázne zástavní právo smluvní ve prospěch stavební spořitelny. Poţadavky klientů na banky: 1. Rodina Kocourkova A) Výše hypotéčního úvěru ,- Kč B) Doba splatnosti 30 let C) Zástava vlastním domem D) Poţadavek na mimořádné splátky, splátky anuitní, kritérium výše splátky E, Fixaci 5 let F) Pojištění domu u vlastní pojišťovny G) Vlastní ţivotní pojištění H) Potřebné doklady pro schválení I) Celkový dojem z jednání 2. Slečna Zelená A) Výše hypotéčního úvěru ,- Kč B) Doba splatnosti 30 let C) Zástava kupovaným bytem D) Poţadavek na mimořádné splátky, splátky anuitní, kritérium výše splátky 46

47 E) Fixaci na 5 let F) Nechce si uzavírat ţivotní pojištění G) Pojištění bytu zatím nemá H) Potřebné doklady pro schválení I) Celkový dojem z jednání 3. 3 Charakteristika souboru Klienti měli předem vytvořenou tabulku 33, kam si řádně zapisovali všechny parametry hypotéčních úvěrů. Dále pak veškeré poţadavky, které byly na ně kladeny ze strany bankovních úředníků a nakonec ohodnotili bankovního úředníka známkou jako ve škole, jaký na ně zanechal dojem. Autorka práce byla při všech jednání přítomna. Jednání byla v naprosté reţii ţadatelů samých, aby byly výsledky objektivní. Celkem bylo zpracováno 9 tabulek u rodiny Kocourkových a 9 tabulek u slečny Zelené. Průzkum proběhl v časovém horizontu 1 měsíce. Kladli předem smluvené poţadavky. Komparativním způsobem srovnáme získané informace a vyhodnotíme nejvhodnější hypotéční úvěr pro naše ţadatele. Vzhledem k tomu, ţe v České republice v současné době nabízí hypotéční úvěry přibliţně 30 bank, nebylo moţné do průzkumu je všechny zahrnout Analýza výsledků šetření Bonita: Manţelé Kocourkovi: 8 x ano/ 1 x ne (VB) Slečna Zelená: 6 x ano/ 2 x ne (RB, VB) Splatnost: Manţelé Kocourkovi: 9 x ano Slečna Zelená: 8 x ano/ 1 x ne (WSS) 33 Příloha č. 1, list č. 1. Příloha č. 2, list č

48 Výše splátky: nejmenší největší Manţelé Kocourkovi: 3 986,- Kč (ČS) 6 400,- Kč (RB) Slečna Zelená: 2 218,- Kč (HB) 4 200,- Kč (RB) Úroková sazba: nejmenší největší Manţelé Kocourkovi: 2.99 % p.a. (UCB) 4.69 % p.a. (RB) Slečna Zelená: 2.99 % p.a. (HB) 6.49 % p.a. (RB) Vhodnost zástavy: Manţelé Kocourkovi: 9 x ano Slečna Zelená: 3 x ano/ 6 x ne Ţivotní pojištění: Manţelé Kocourkovi: 5 x ano/ 4 x ne Slečna Zelená: 5 x ano/ 4 x ne Mimořádné splátky: Manţelé Kocourkovi: 10 x ano Slečna Zelená: 10 x ano Celkový dojem: Manţelé Kocourkovi: 4 x 1; 4 x 2; 1 x 4 Slečna Zelená: 4 x 1; 4 x 2; 1 x 4 Analýza výsledků: Ad, Bonita Bonita (úvěruschopnost), jak vyplynulo z průzkumu, nebyla pro naše ţadatele aţ takový problém. Největší nároky na bonitu měla VB. U této banky neprošel ani jeden z ţadatelů. Museli by oba dodat spoluţadatele. Ad, Splatnost Ve splatnosti je rozhodující věk ţadatele. Slečna Zelená vyhovovala u všech bank, pouze WSS neumí splatnost překlenovacího úvěru na 30 let. Manţelé Kocourkovi se splatností 20 let prošli u všech bank. 48

49 Ad, výše splátky Výše splátky, jak vyplynulo z jednání, byl nejdůleţitější faktor pro naše ţadatele. Suverénně nejmenší splátky nabídla HB a líbily se. Největší splátka byla u WSS. Ad, úrokové sazby Nejmenší úrokové sazby nabídla HB, ale podmínila si tento úrok zaloţením běţného bankovního účtu u Československé obchodní banky a.s. Panu Kocourkovi se líbila i úroková sazba u WHB, ta si podmínku zaloţení běţného účtu nekladla. Ad, vhodnost zástavy Vhodnost zástavy byl největší kámen úrazu zejména u slečny Zelené, která nemohla, nabídnout vlastní finanční zdroje, pouze vinkulaci stavebního spoření. Pouze dvěma bankám vyhovovala její zástava, samozřejmě si podmínily pojištění stavby u jejich smluvní pojišťovny a vinkulaci stavebního spoření. Ad, ţivotní pojištění U pana Kocourka doporučovaly všechny banky uzavřít ţivotní pojištění. Budou zvaţovat, zda budou akceptovat jeho vlastní. Jako důvod mu hypotéční poradci uváděli, ţe je ţivitel rodiny a měl by se proto řádně zajistit pro případ smrti, trvalé invalidity, ztráty zaměstnání. Slečna Zelená byla na tom stejně. Ad, mimořádné splátky Mimořádné splátky byly v základní nabídce u všech bank. Ad, celkový dojem z jednání v bance Ţadatelé hodnotili v celku úředníky v bance pozitivně. Nejméně profesionální jednání bylo ve VB v okamţiku, kdy úřednice zjistila, ţe jsou klienti nebonitní, nebyla schopna uţ spočítat výši splátky, úrokovou sazbu. Největší dojem po stránce profesionální udělala hypotéční poradkyně v HB a v ČS. Dále naši respondenti chtěli přesně vědět, jaké doklady budou potřebovat pro schválení úvěru a jak dlouho bude vyřízení trvat. Na všech bankách jim bankovní úředníci vytiskli 49

50 model jejich hypotéky, kde přílohou byl seznam dokladů dle účelu s telefonním odkazem na daného bankovního poradce. Doba vyřízení byla u všech bank přibliţně do 14 dnů Shrnutí první části: Ţadatelé Kocourkovi: Vzhledem k tomu, ţe jsou klienty České spořitelny a.s., kde mají vedený běţný účet, rozhodli se pro jejich nabídku. Banka jim nabídla hypotéku bez poplatku za zpracování, bez poplatku za vedení hypotéčního účtu, interní odhad se slevou a levné pojištění rizik (smrt, invalida). Ztrátu zaměstnání pan Kocourek nechtěl. Poradkyně ochotně poskytla i všeobecné pojistné podmínky a vzorovou úvěrovou smlouvu k prostudování. Tabulka č. 5 Pořadí bank dle výše splátky Pořadí výše splátky BANKA ČS HB WHB EQB UCB RB RSTS WSS Zdroj: Autor Tabulka č. 6 Pořadí bank dle výše úroku Pořadí Výše úroku BANKA UCB HB, WHB EQA ČS RSTS WSS RB 8. Zdroj: Autor 50

51 Ţadatelka Zelená: Slečna Zelená se rozhodla pro UCB. Měla bohuţel zúţený okruh, poněvadţ jí nabízená nemovitost k zástavě vyhovovala pouze dvěma bankám. Ţadatelce se také líbila moţnost vyuţít plovoucích úrokových sazeb, coţ jí ţádná jiná banka nenabídla. Tabulka č. 7 Pořadí bank dle výše splátky Pořadí výše splátky BANKA HB WHB RSTS EQB ČS UCB RB WSS Zdroj: Autor Tabulka č. 8 Pořadí bank dle výše úroku Pořadí výše úroku HB BANKA WHB EQB RSTS WSS ČS, UCB RB 8. Zdroj: Autor Průzkumné předpoklady Předpoklad č. 1: Banky mají příliš vysoké nároky na bonitu klienta. Ano, tento předpoklad se potvrdil, zejména u slečny Zelené, která je svobodná, pracuje teprve 1 rok, u dvou bank byla odmítnuta z důvodu nedostatečné bonity. Největší nároky na bonitu měla Raiffeisen banka a.s., která si klade podmínku 51

52 minimálního příjmu Kč. U Volksbank a.s. započítává do bonity všechny osoby v domácnosti, přesto, ţe rodiče klientky mají vlastní příjem. Předpoklad č. 2: Banky mají vysoké nároky na hodnotu zástavy. Ano, tento předpoklad se potvrdil u slečny Zelené, její zástava bytem nevyhovovala u 7 bank, příliš nízká cena obvyklá trţní. Vzhledem k tomu, ţe hodnota zástavy byla nízká, vyţadovali banky vlastní finanční zdroje. Slečna Zelená má sice vlastní zdroje na stavebním spoření, ale vázací doba ji uplyne aţ za rok. Pokud by smlouvu zrušila dříve, musela by vracet státní podpory a zaplatit sankční poplatek. To samozřejmě odmítla. Zajímavé bylo, ţe u všech bank kopírovala kupní cena za byt cenu odhadní trţní, tudíţ nevznikla rezerva. Klientka by potřebovala min. 20% vlastních zdrojů. Předpoklad č. 3: Drobná platební delikvence je pro banky překáţkou ke schválení úvěru. Tohoto předpokladu se nejvíce obával pan Kocourek. Věděl totiţ, ţe více jak před rokem, kdyţ měnil číslo bankovního účtu, se mu dvakrát po sobě opozdila splátka jeho leasingu. Překvapila nás reakce bank, kteří tento delikt akceptovali, poněvadţ následujících 12 měsíců byla jeho platební morálka bezproblémová. Avšak byl upozorněn, ţe výslednou úrokovou sazbu můţe schvalovatel nakonec přitvrdit pro tento fakt. Tento předpoklad se nám u těchto ţadatelů nepotvrdil. Předpoklad č. 4: Banky vycházejí klientům vstříc ohledně účelu pouţití. Ano, tento předpoklad se nám potvrdil bez výjimek. 52

53 ÚVAHA AUTORKY: Při návštěvách v bankách se nám jasně ukázalo, ţe dnes má klient moţnost vybírat z velké škály nabídek hypotéčních úvěrů. Názor autorky je určitě nezůstávat u jedné či dvou nabídek, ale s bankami diskutovat. Ukázat, jak umí konkurence zafinancovat ţadatelovo poţadavky. Nevyhovují- li nám kritéria kladená onou bankou, poděkovat a hledat dál. Na těchto dvou příkladech se nám jasně ukázalo, ţe slečna Zelená měla stiţené moţnosti kvůli svému věku, krátké praxi a prozatím neměla ţádnou platební historii. Všechny banky měly problém s nízkou hodnotou její zástavy. Rodina Kocourkova, oba státní zaměstnanci, dvě děti, kromě domu nemají jiný majetek a přesto, byli tito zájemci o úvěr z pohledu credit score lépe hodnoceni. Jak nám bylo řečeno, výhledově se u této rodiny zvýší příjem, aţ paní Kocourková ukončí mateřskou dovolenou, jsou oba státní zaměstnanci, coţ vidí banky jako výhodu, delší pracovní poměr u jednoho zaměstnavatele a dalo se opřít i o jejich platební historii. K pozitivním poznatkům autorka řadí přístup bank ohledně poplatků za vedení hypotéčního účtu, za zpracování úvěru a za výpisy. Banky ve snaze udrţet si klienta od těchto poplatků ustupují. Je to velký krok směrem dopředu, vţdyť tyto částky v dlouhém časovém horizontu splácení hypotéky byly dalšími zatěţujícími výdaji pro klienty. Zároveň však je nutné, aby kaţdý zájemce o hypotéku si opravdu pečlivě předem prostudoval Všeobecné obchodní podmínky úvěrové smlouvy, aby za pozlátkem odpuštění těchto poplatků se v úvěrové smlouvě neskrývaly jiné podmíněné poplatky a sankce za nedodrţení nějakých pravidel. K negativním poznatkům autorka řadí podmiňování si výhodnější úrokové sazby u hypotéky tzv. balíčky. Ve své podstatě jde o to, ţe banka dá klientovi levnější úrokovou sazbu jenom tehdy, kdyţ spolu s úvěrovou smlouvou si klient uzavře u smluvní pojišťovny také pojištění rizik pro neschopnost splácet a pojištění nemovitosti. Tato podmínka není překáţkou pro ţadatele, kteří ještě takové pojištění nemají uzavřené, avšak svědomitý zájemce o hypotéku se můţe dostat do problému, poněvadţ 53

54 toto pojištění má jiţ uzavřené u konkurenční pojišťovny a banka jeho pojištění nechce akceptovat. V tomto případě je opravdu jen na něm samém, jestli se mu tato sleva vyplatí a uzavře si další pojistné smlouvy, aniţ by byla ohroţena jeho bonita. Jinak musí hledat úvěr u jiné banky. ČÁST DRUHÁ: 3.6 Charakteristika souboru V druhé praktické části provedeme průzkum trhu metodou dotazníku. Byl vytvořen dotazník Kritéria bank při posuzování ţadatele o hypotéční úvěr 34 Respondenty jsem oslovila formou vyţádaného u, kde přílohou jsem vloţila dotazník. Respondenty jsem vybrala z vlastní databáze klientů, kterým jsem v letech 2008 aţ do dnes pomohla vyřídit hypotéční úvěr. Dotazník byl zaslán 50 respondentům. Navrátilo zpět 32 vyplněných, tedy 64%. Návratnost velmi úspěšná. Z důvodu diskrétnosti byly respondenti ujištění, ţe tyto informace slouţí pouze k účelu pro diplomovou práci a nebudou jinde zveřejňovány. Z hlediska věku, pohlaví a dosaţeného vzdělání je průzkumný soubor sloţen následovně: Celkem odpovědělo 10 muţů, 22 ţen (Graf č. 2). Ve věku do 30 let odpovědělo 10 respondentů, ve věku od 30 do 40 let odpovědělo 18 respondentů a ve věku od let odpověděli 4 respondenti (Graf č. 3). Ze všech respondentů uvedlo 16 (50%) vysokoškolské vzdělání, 8 (25%) respondentů úplné středoškolské a 8 (25%) respondentů základní nebo vyučen (Graf č. 4). 34 Příloha č. 3, list č

55 počet respondentů počet osob Graf č. 2 Rozdělení respondentů podle pohlaví Řady1 5 0 ženy pohlaví muži Zdroj: Autor Poznámka: Graf 2 popisuje rozdělení respondentů podle pohlaví. Graf č. 3 Rozdělení respondentů podle věku Zdroj: Autor do věk respondentů Řady1 Poznámka: Graf 3 popisuje rozdělení respondentů podle věku. 55

56 počet respondentů Zdroj: Autor Graf č. 4 Rozdělení respondentů podle dosaţeného vzdělání VŠ SŠ základní dosažené vzdělání Řady1 Poznámka: Graf 4 popisuje rozdělení respondentů podle vzdělání Analýza výsledků šetření Respondenti odpovídali na dotazy pouze ano, ne. Dotazník obsahoval 17 otázek. Otázky byly rozděleny do kritérií, abychom lépe rozpoznali, co je příčinou dostupnosti nebo nedostupnosti získání úvěru. V kritériu č. 1: příjem, věk, profese, byla sledována bonita klienta. V kritériu č. 2: trţní hodnota nemovitosti, byla sledována vhodnost či nevhodnost zastavované nemovitosti. V kritériu č. 3: předluţenost, platební delikvence, byl sledován bankovní scoring. V kritériu č. 4: úroky z úvěru, byla sledována příčina fluktuace klientů k jiným bankám. V kritériu č. 5: bytové - nebytové potřeby, byl sledován účel pouţití hypotéky. 56

57 V kritériu č. 6: ţivotní pojištění bylo sledováno, zda banky vyuţívají cross-sell. V kritériu č. 7: obchodní slevy bylo sledováno, zda banky slevy vyuţívají jako obchodní nástroj. V kritériu č. 8: počet navštívených bank bylo sledováno, zda klienti se zajímají o konkurenční nabídky. Ad 1. Kritérium č. 1 Tímto kritériem autorka sledovala, zda bonita klienta způsobuje ţadatelům o hypotéční úvěry problémy. Autorka ţije v Karlovarském kraji a statistiky celorepublikového průzkumu ukazují, ţe v tomto kraji pracují lidé za nejmenší průměrnou mzdu. Otázka č. 1 Byl překáţkou pro schválení úvěru váš věk? 3 klienti (1%) odpověděli, ţe ANO, 29 respondentů NE (Graf č. 4). Tyto klienti patřili do věkové kategorie do 30 let, přesně jednomu bylo 20, druhému 22 a třetímu 23 let. Tady se nám jasně ukazuje, ţe skupina mladých ţadatelů do 25 let je pro banku riziková a banky jsou v tomto případě obezřetné. Jak vyplynulo, tito ţadatelé museli k ţádosti dodat spoluţadatele. Otázka č. 2 a 3 Byly Vaše příjmy dostatečné? Z průzkumu vyplynul vyrovnaný poměr zaměstnanci a osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) 50%/50%. U zaměstnanců odpověděli 4 ANO u OSVČ 9 ANO, 19 odpovědělo NE (Graf č. 5). Většina bank při výpočtu příjmů u podnikatele Fyzické osoby vychází ze základu daně a zde je nejspíš problém. Většina OSVČ má tento základ nízký nebo vyuţívají paušálové zdanění příjmů fyzických osob. U tohoto kritéria je jasně vidět, ţe nízký průměrný plat či nevyhovující příjem dle daňového přiznání bylo v tomto případě 39% zamítnutí. Další problém se ukázal u profesí typu řidič z povolání (kamionová doprava). Ostatní profese neměly vliv na bonitu. 57

58 Počet respondentů. Graf č.5 Kritérium bonita Řady1 Ukazatele: věk, příjmy, profese. Zdroj: Autor Poznámka: Graf 5 popisuje ukazatele, které měli vliv na bonitu klienta. Ad, 2 Kritérium č. 2 Tímto kritériem autorka sledovala, zda trţní hodnoty nemovitostí v Karlovarském kraji jsou pro banky lukrativní a jsou vhodným zajišťovacím instrumentem. Otázka č. 7 Byla důvodem neschválení nízká trţní hodnota Vaší nemovitosti? 16 (50%)respondentů odpovědělo ANO, 16(50%) respondentů NE. Toto kritérium nám jasně ukazuje, ţe nevhodnost zástavy byl problémem u kaţdého druhého klienta, coţ je velké procento. Vývoj cen nemovitostí za posledních pár let klesl. Je to odrazem dnešní ekonomické krize. Banky si dnes velmi pečlivě vybírají nemovitost, kterou akceptují jako vhodnou zástavu. Tady se nám jasně ukazuje, ţe většina ţadatelů, nemá ještě navíc další úspory, volné finanční prostředky, které by mohli pouţít. 58

59 Počet respondentů. Počet respondentů. Graf č. 6 Kritérium zajištění Ukazatel: tržní hodnota nemovitosti. ano nízká tržní hodnota ne dostatečná tržní hodnota Zdroj: Autor Poznámka: Graf 6 popisuje ukazatel trţní hodnota nemovitosti. Ad, 3 Kritérium č. 3 Tímto kritériem autorka sledovala, zda platební morálka, předluţenost má negativní dopad na klientský scoring, zamítnutí ţádosti. 9 (28%) klientů odpovědělo ANO byl důvodem, 23 (72%)klientů NE Graf č.7 Kritérium platební morálka ne akceptováno, ano zamítnutní, Zdroj: Autor Poznámka: Graf 7 popisuje kolik respondentů mělo problémy s bankovním scoringem z důvodu platení morálky. 59

60 Počet respondentů. 28 % zamítnutí z důvodu bankovního scoringu je poměrně vysoké číslo. Zde se nám jasně ukazuje, ţe začínají být předluţení a ţe se u nich ukazuje pravidelnější delikvence. Ad,4 Kritérium č. 4 Tímto kritériem autorka sledovala, zda výše úroku z úvěru jsou silným indikátorem pro klienta, zda u dané banky setrvat, nebo fluktuovat k jiné bance. Otázka č. 15 a 16 Uvaţujete o refinancování Vaší hypotéky k jiné bance, jsou tímto důvodem právě úroky z úvěru? Autorka tento dotaz poloţila záměrně, poněvadţ právě v letošním roce končí velkému počtu klientů fixace úrokových sazeb. Z průzkumu vyplynulo, ţe 24 klientů odpovědělo ANO (75%), 8 klientů NE (25%). Ukazuje se, ţe konkurenční nabídka bank je opravdu vysoká. Lidé se uţ nebojí s bankou diskutovat o podmínkách úvěrové smlouvy. Jako autorka se také přikláním k názoru, ţe hypotéka je jen obchod uzavřený mezi věřitelem a dluţníkem a nebojme se obchodovat, vţdyť jde o naše peníze. Graf č. 8 Kritérium výše úrokových sazeb 25 ano, ne, Zdroj: Autor Poznámka: Graf 8 popisuje, kolik respondentů by bylo ochotno změnit banku z důvodu nízkých úrokových sazeb. Na tomto grafu se nám jasně ukazuje, ţe klienti bank reagují na současné nabídky nízkých úrokových sazeb a není jim jedno, kolik bude finální cena jejich hypotéky. Hledají moţnosti, jak ušetřit, jak si sníţit i svoje finanční zatíţení. Niţší úrok pro ně znamená niţší splátka 60

61 Počet respondentů. AD 5, Kritérium č. 5 Tímto kritériem autorka sledovala, jaký je poměr mezi účelovými hypotékami na bydlení a tzv. americkou hypotékou bez účelu. Otázka č. 13 a 14 Máte účelovou nebo neúčelovou hypotéku? 7(22%) respondentů odpovědělo ANO, má hypotéku neúčelovou a 25 (78%) respondentů odpovědělo NE, ţe má hypotéku účelovou. Graf č. 9 Kritérium účel 25 účelovou, neúčelovou, Zdroj: Autor Poznámka: Graf 9 popisuje, zda klienti více vyuţívají účelových hypoték neţ neúčelových. Jak se ukazuje, klienti vyuţívají hypotéky na řešení bytových potřeb. Průzkum jasně ukázal, ţe neúčelovou hypotéku často vyuţívají OSVČ. Ad, 6 Kritérium č. 6 Ţivotní pojištění Tímto kritériem autorka sledovala, jak banky vyuţívají cross-sell jako nástroj pro schválení úvěru. Otázka č. 8 Podmínila si banka schválení úvěru ţivotním pojištěním? 15 respondentů odpovědělo ANO (47%), 17 respondentů NE (53%). Jasně nám průzkum ukázal, ţe banky cross-sellingové obchody často vyuţívají jako nástroj pro uzavření obchodu. Pouţívají totiţ často tvrzení, ţe kaţdý další finanční produkt znamená pro klienta slevu na úrokové sazbě z hypotéky. Je jen na klientovi, aby si řádně pročetl Všeobecné úvěrové podmínky, zda se mu tato sleva opravdu vyplatí 61

62 Počet respondentů. a zda pojištění rizik, které si v pojistce sjednal, jsou opravdu pro něj výhodné a budou mu v případě pojistné události platné. 17 Graf č. 10 Kritérium cross-sell ne nepodmínila, ano podmínila, 15 2 Zdroj: Autor Poznámka: Graf 10 popisuje, zda ţivotní pojištění je podmíněným nástrojem pro schválení úvěru. AD, 7 Kritérium č. 7 Otázka č. 10 a 11 byla Vám poskytnuta sleva z důvodu Vaší profese či jiné nabídky slev např. za zpracování úvěru. Tímto kritériem autorka sledovala, zda banky vyuţívají obchodních slev, aby přilákaly klienty. Ještě před pár lety bylo nemyslitelné, aby banky odpouštěly klientům poplatky za zpracování úvěru, za vedení hypotéčního účtu a určitým profesním skupinám tzv. VIP podmínky. Zejména profesím, které jsou členy profesních komor jako advokáti, lékaři, lékárníci, zubaři, právníci adalší. Celkem 20 klientů odpovědělo ANO (62%), pouze 12 klientů NE (38%). 62