Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby
|
|
- Milena Horáková
- před 8 lety
- Počet zobrazení:
Transkript
1 Determinace vývoje tržních specifik, působících na cenovou hladinu v segmentu bytové výstavby David Opočenský Vývoj na trhu s nemovitostmi v segmentu bytové výstavby probíhá vývojem v závislosti na vývoji dílčích determinujících faktorů, které jsou vzájemně provázané a na sebe působící. Tento článek analyzuje vývoj dílčích determinujících faktorů a jejich vzájemnou závislost. Vzájemné spolupůsobení jednotlivých faktorů se nejsnáze vyjádří pomocí regresní analýzy. Specifikace determinujících faktorů Pro analýzu determinujících cenotvorných faktorů je zásadní specifikovat základní postupy rozvoje a to ať už pro jednotlivá specifika, tak pro celkový vývoj segmentu bytové výstavby. Při vyjádření a optimalizování dílčích faktorů a vyjádření vzájemných vazeb, je možné navrhnout model vývoje, který může v reálných hodnotách analyzovat ve specifikovaných lokalitách, průběh minulých dějů v segmentu trhu bytové výstavby. Vyjma analýzy dějů minulých může navržený model sloužit, jako zdroj aktuálních informací o cenové hladině bytových jednotek, respektive konkrétní zvolené bytové jednotky. Vzhledem k analytické části modelu, je možné při správně zvolené interpretaci stanovit dílčí, operativní až střednědobou prognózu vývoje. Daná prognóza vývoje cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách je aplikovatelná v hrubém měřítku obecně pro specifikovanou lokalitu, tak i pro konkrétní bytovou jednotku. Cenotvorný model Pokud má model poskytovat věrohodné výstupy, je důležité, aby zohledňoval vývoj, respektive fáze hospodářského cyklu, ale také konkrétní disparity, které vznikají v jednotlivých lokalitách. Marginální, ovšem neméně důležitou částí modelu je charakteristika cenové úrovně nabídkové ceny pro konkrétní bytovou jednotku. Konkrétní natavení modelu je zvolené, jako dvouúrovňové viz následující graf č.1, který schematicky modifikuje strukturu vazeb v modelu působících. Specifikace cenotvorného modelu Při sestavení modelu je v počáteční fázi nutné stanovit základní předpoklady, za kterých model podává relevantní výstupy a to ve všech jeho úrovních. Základním předpokladem pro objektivní výstupy je, že model pracuje pouze s tržními specifiky níže vyjmenovanými, veškeré další proměnné na model působící jsou uvažovány konstantou jedna.
2 Obr. 1: Základní schéma determinujícího modelu vývoje nabídkových cen bytových jednotek Zdroj: Zdroj dat (vlastní výpočty) Popis Obr. 1. Zvolený model analyzující tržní vývoj je navržen jako postupný dvoustupňový, respektive propojuje dva dílčí modely, pro determinaci cenové hladiny nabídkových cen pro konkrétní bytovou jednotku. Zvolený model postupuje systémem postupné specifikace cenové hladiny na základě analýzy vstupních tržních specifik, respektive cenotvorných kritérií. Na základě daného vícestupňového modelu je možné: a) Analyzovat vývoj cenové hladiny, v úrovni nabídkových cen pro segment trhu bytových jednotek, ale i pro konkrétní bytovou jednotku b) Determinovat aktuální cenovou hladinu nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách a dále verifikovat nabídkovou cenu pro konkrétní bytovou jednotku. c) Na základě regresní analýzy a stanovení trendů vývoje stanovit až střednědobou prognózu vývoje nabídkových cen bytových jednotek a to jak pro celý segment trhu, tak i pro konkrétní bytovou jednotku. První fáze: Stanovení základního kvantilového rozpětí vývoje cenové hladiny nabídkových cen. Specifikovaná první fáze vychází z analogie vývoje, která je získána ze vstupní databáze nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách. Pro daný vývoj, který mapuje vstupní databáze, je provedena regresní analýza, pro zjištění souvislostí a provázaností jednotlivých vstupních kritérií a databáze nabídkových cen bytových jednotek. Na základě regresní analýzy respektive jejich výstupních hodnot, jsou kvantifikovány jednotlivé vazby v modelu. Na základě výstupů z regresní analýzy je dále stanovena váha jednotlivých tržních specifik na kvantilový výstup ze základního modelu.
3 Analýza vývoje cenové hladiny nabídkových cen ve sledovaných lokalitách Jádrem Analýzy vývoje cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek, je vlastní databáze obsahující v součtu přes 6000 inzerátů na prodej a pronájem bytových jednotek [1]. Proto, aby výstupy analýzy nabídkových cen bytových jednotek vykazovaly co možná nejvyšší míru objektivnosti, je nezbytné aby: 1) Vstupní data (jednotlivé inzeráty konkrétních bytových jednotek) byly zadány stanoveným standardizovaným způsobem, který bude pro všechny vstupní data jednotný. To konkrétně znamená, aby každý inzerát obsahoval požadované údaje. Požadovanými údaji jsou například: Konkrétní přesná lokace bytové jednotky, užitná plocha jednotky, druh prodeje, nabídková cena 2) Eliminování opakování jednotlivých prodávaných bytových jednotek. V praxi je obvyklé, že nabízená bytová jednotka je inzerována v období po několik týdnů nebo i déle. V tomto období ve většině případů dochází ke korekcím nabídkové ceny s ohledem na cenotvorná kritéria. Pro objektivnost výstupů je žádoucí, aby došlo k eliminování opakování konkrétní bytové jednotky v databázi. Výsledným údajem v databázi by měl být inzerát s cenou, která odpovídá nabídkové ceně, vedoucí k prodeji bytové jednotky nebo ke stažení inzerátu z jiného důvodu, například přehodnocení úmyslu nabízenou bytovou jednotku prodat. 3) Stanovení objemu dat (inzerovaných bytových jednotek) v databázi. Pro dosažení optimální vypovídající hodnoty databáze nabídkových cen bytových jednotek je důležité maximalizovat počet vstupních dat. Maximalizací počtu vstupů v databázi lze dosáhnout eliminaci nežádoucích extrémů. 4) Standardizovaný způsob zpracování datových vstupů na požadované výstupy. To znamenalo rozčlenění bytových jednotek, do dvou základních skupin a to dle výměry bytové jednotky A) První skupina: bytové jednotky do celkové užitné plochy 45m 2. B) Druhá skupina operuje s byty, které mají užitnou plochu 45m 2 a více. Tímto rozdělením je pokryto širší spektrum možností pro pořízení bydlení. V první skupině jsou obsaženy malometrážní (,,startovací ) byty, které jsou důležitým segmentem trhu, protože je poptáván silně zastoupenou skupinou zájemců. Zde jsou hlavními elementy tvořícími poptávku lidé ve věku okolo 25.let a také ta část obyvatel, která nedosahuje úrovně průměrných příjmů. Druhá skupina představuje byty o střední velikosti. Jedná se o nejvýznamnější segment trhu, a to díky plošné velikosti bytových jednotek, která již umožňuje plnohodnotné využití ve smyslu potřeb rodiny. Hlavním faktorem pro členění byla tudíž půdorysná plocha bytu. Samozřejmě že by bylo možné databázi třídit podle podrobnějších nebo úplně jiných kritérií, ale to by bylo pro potřeby této práce nadbytečné.[1] Tímto konečným rozčleněním se stala databáze snadno přehledně použitelnou jako výchozí zdroj pro aplikaci a zkoumání vytyčených cílů a hypotéz. [1] Základním výstupem z databáze je vývoj cenové hladiny bytových jednotek ve sledovaných lokalitách, který je určen v jednotce: koruny za metr čtverečný. Zvolený výstup je optimální vzhledem k jeho implementaci do predikčního modelu, ve kterém se bude ve vstupu zadávat celková užitná plocha konkrétní sledované bytové jednotky, u které bude požadována predikce budoucího vývoje cenové hladiny. [1]
4 Název osy Obr. 2: Medián vývoje nabídkových cen ve stálých cenách (Kč/m2) Kč Medián vývoje nabídkových cen ve stálých cenách (Kč/m2) Kč Kč Kč 0 Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Liberecká lokalita byty do 45m2 Liberecká lokalita byty nad 45m2 Ústecká lokalita-byty do 45m2 Ústecká lokalita - byty nad 45m2 Průměrný vývoj Zdroj: vlastní databáze Obr. 3: Index vývoje nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách (T-1, stálé ceny) 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1,06 1,12 Zdroj: vlastní databáze Index vývoje nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách (T-1, stálé ceny) 1,24 1,20 1,08 Tržní cenotvorná specifika první fáze modelu Z obecného hlediska se jedná o makroekonomické veličiny sledující vývoj ekonomiky na úrovni národního hospodářství. U specifických veličin je dále, pro zachování relevantnosti výstupů, žádoucí sledovat jejich regionální odchylky. Pro stanovení závislosti jednotlivých veličin na vývoji cenové hladiny nabídkových cen, který je vyjádřen na základě databáze viz obrázek 2 a 3, je nutné realizovat nejprve základní hodnocení souboru dat pomocí Korelačního koeficientu. Zde je nejprve uvažovat o lineární závislosti. Tato úvaha je nutná s ohledem na vztahovou složitost a mnohdy nejednoznačnost dílčích vazeb sledovaných veličin. 1,17 1,24 1,27 Mezi konkrétní cenotvorné činitele na globální úrovni patří zejména: 0,89 0,90 0,89 0, Liberecká lokalita byty do 45m Liberecká lokalita byty nad 45m Ústecká lokalita-byty do 45m2 Ústecká lokalita - byty nad 45m2 Průměrný index vývoje
5 1) Inflace 2) Hrubý domácí produkt (sledování výkonnosti ekonomiky) 3) Průměrná mzda 4) Míra nezaměstnanosti: 5) Legislativní externality 6) Demografický vývoj 7) Indikátor důvěry spotřebitelů 8) Státní politika bydlení 9) Struktura koupěschopnosti obyvatel v poměru k možnosti pořízení bydlení 10) Cena peněz na kapitálovém trhu 11) Cena nájemního bydlení Následující tabulky specifikují a kvantifikují vývoj sledovaných cenotvorných tržních specifik Vyjádřena jsou taková kritéria, která jsou jednoznačně kvantifikovatelná, nebo která jsou dostupná: Tab. 1: Vývoj globálních cenotvorných specifik Vývoj HDP Ukazatel vývoje HDP HDP mld. Kč, b. c. 2189,2 2352,2 2464,4 2577,1 2814,8 2983,9 3215,6 3530,2 3705,9 3758,9 3799,5 3841,3 3843,9 HDP %, r/r, reálně 3,6 2,5 1,9 3,6 4,5 6,3 6,8 6,1 2,5-4,1 2,4 2,3-1,2 Zaměstnanost Vývoj nezaměstnanosti celá ČR % 8,76 8,13 7,28 7,78 8,30 7,93 7,14 5,32 4,39 6,66 7,28 6,71 9,36 Vývoj nezaměstnanosti pro Liberecký kraj 6,44 7,35 8,68 9,48 8,22 7,73 7,04 6,05 6,95 11,24 10,54 9,46 10,26 Vývoj nezaměstnanosti pro Ústecký kraj 16,15 15,83 17,13 17,94 15,85 15,41 13,77 10,96 10,26 13,61 13,90 12,94 14,02 Zaměstnaní celkem v tis. osob 4731, , , , , , , , , , , , ,50 primární sféra (%) 4,88 4,57 4,58 4,32 4,12 3,81 3,61 3,43 3,17 3,12 3,10 2,97 sekundární sféra (%) 39,48 39,94 39,61 39,36 39,15 39,51 39,96 40,14 40,52 38,57 37,99 38,39 terciární sféra (%) 55,56 55,45 55,71 56,21 56,64 56,58 56,33 56,35 56,24 58,08 58,91 58,62 Inflace Vývoj inflace 3,90 4,70 1,80 0,10 2,80 1,90 2,50 2,80 6,30 1,00 1,50 1,90 3,30 Vývoj mezd Průměrná mzda nominální % (T-1) index nominální mzdy 1,088 1,080 1,058 1,063 1,050 1,066 1,072 1,078 1,033 1,022 1,024 index reálné mzdy 1,037 1,060 1,057 1,033 1,030 1,039 1,042 1,010 1,023 1,007 1,005 vývoj DPH Vývoj DPH Základní sazba % 22,00 22,00 22,00 22,00 19,00 19,00 19,00 19,00 19,00 19,00 20,00 20,00 20,00 Snížená sazba % 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 9,00 9,00 10,00 10,00 14,00 vývoj úroků u hypotéčních úvěrů Vývoj sazeb Hypotéčních úvěrů Průměrná roční úroková sazba úroku z úvěru 8,80 6,62 6,26 5,16 4,79 3,96 4,18 4,69 5,58 5,35 4,42 3,67 3,52 Průměrná roční Diskontní sazba ČNB 5,50 4,00 2,88 1,38 1,38 1,00 1,38 2,13 2,06 1,75 0,25 0,25 0,13 Vývoj na akciových trzích ČR Vývoj indexu PX50 bodová hodnota Indexu PX 551,94 411,40 437,49 556,98 827, , , , ,34 961, , ,33 948,35 Zdroj: ČSU, MPSV, ČNB,
6 Obr. 4: Ukazatel vývoje HDP Ukazatel vývoje HDP ,9 3758,9 3799,5 3841,3 3843,9 6,3 6, ,26,1 3215,6 4, ,9 2814,8 3,6 2352,2 2464,4 2577,13,6 2189,2 2,5 1,9 2,5 3 2,4 2,3 1-1, ,1-5 HDP mld. Kč, b. c. HDP %, r/r, reálně Zdroj: ČSU Obr. 5: Ukazatel vývoje DPH 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Graf vývoje DPH 22,00 22,00 22,00 22,00 19,00 19,00 19,00 19,00 19,00 19,00 20,00 20,00 20,00 14,00 9,00 9,00 10,00 10,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5, Základní sazba % Snížená sazba % Zdroj: Ministerstvo financí
7 % Obr. 6: Procento potenciálních kupujících, kteří splňovali podmínku, že modelový o velikosti 60m2 by umořili prostřednictvím 36 násobku mzdy Graf pro model 3,6 popisující procento zaměstnanců, kteří splňují parametry modelu 36, tedy ,26 89, , ,18 71, ,86 57,57 57, ,83 48,86 47, ,07 Zdroj: vlastní databáze, vlastní výpočet 25,97 28,07 11,17 9,44 6,50 13,36 10,85 11,15 Počet modelových potenciálních kupujících v oblasti Liberce (%) Počet modelových potenciálních kupujících v oblasti Ústí nad Labem (%) Obr. 7: Ukazatel vývoje inflace 7 Inflace ,30 4,70 3,9 3,30 2,80 2,50 2,80 1,80 1,90 1,50 1,90 1,00 0,10-2 Zdroj: ČSU
8 Obr. 8: Ukazatel vývoje nezaměstnanosti Graf vývoje nezaměstnanosti 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 16,15 15,83 17,13 17,94 15,85 15,41 13,77 13,61 13,90 12,94 14,02 8,76 10,96 10,26 9,36 8,13 7,28 7,78 8,30 7,93 7,14 7,28 6,66 6,71 5,32 4,39 Vývoj nezaměstnanosti % Liberecký kraj Ústecký kraj Zdroj: MPSV Obr. 9: Ukazatel vývoje indexu PX 2000, , , , , ,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 bodová hodnota Indexu PX 551,94 556,98 411,40 437,49 827, , , , ,34 961, , ,33 948,35 bodová hodnota Indexu PX Zdroj:
9 Obr. 10: Vývoj mezd Graf vývoje mezd , ,8 0, , ,2 0 index nominální mzdy index reálné mzdy Průměrná mzda nominální % (T-1) 0 Zdroj: MPSV Obr. 11: Vývoj sazeb hypotéčních úvěrů a diskontní sazby ČNB 10,00 8,80 Vývoj sazeb Hypotéčních úvěrů / diskontní sazby ČNB 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 6,62 6,26 5,50 5,58 5,16 5,35 4,79 4,69 3,96 4,18 4,42 4,00 3,67 3,52 2,88 2,13 2,06 1,38 1,38 1,00 1,38 1,75 0,25 0,25 0,13 Průměrná roční úroková sazba úroku z úvěru Průměrná roční Diskontní sazba ČNB Zdroj: ČNB, Stanovení vazeb v modelu pomocí korelačního koeficientu.
10 Pro stanovení vazeb mezi dílčími cenotvornými tržními činiteli a vývojem nabídkových cen bytových jednotek je jako výchozí matematickou metodu vhodné použít částečnou statistickou analýzu, konkrétně korelační koeficient. Výpočet korelačního koeficientu se liší podle typu zkoumaných statistických proměnných. V případě, že náhodné veličiny X a Y jsou kvantitativní náhodné veličiny se společným dvourozměrným normálním rozdělením, je pro konkrétní hodnoty (x1,y1), (x2,y2),... (xn,yn) výběrový korelační koeficient dán vztahem [2] r n i 1 n i 1 ( x x)( y y) i ( x x) ( y y) i i n 2 2 i i 1 Pearsonův korelační koeficient Součty čtverců ve jmenovateli jsou n-1 násobkem výběrových rozptylů. Proto se často setkáváme s jednodušším vyjádřením Pearsonova korelačního koeficientu [2] r = s xy s s x y, kde s x je směrodatná odchylka proměnné X, s y směrodatná odchylka proměnné Y a s xy takzvaná kovariance proměnných X a Y [2] s xy = 1 ( xi x)( yi y). n 1 Správná interpretace Pearsonova korelačního koeficientu předpokládá, že obě proměnné jsou náhodné veličiny a mají společné dvourozměrné normální rozdělení. Potom nulový korelační koeficient znamená, že veličiny jsou nezávislé. Pokud není splněn předpoklad dvourozměrné normality, z nulové hodnoty korelačního koeficientu nelze usuzovat na nic víc, než že veličiny jsou nekorelované. [2] Tab. 2: Korelační koeficient dílčích cenotvorných veličin a vývoje nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách Vývoj HDP Korelační koeficient porovnání k Indexu růstu Korelační koeficient porovnání k nominálnímu růstu Ukazatel vývoje HDP HDP mld. Kč, b. c. -0,4706 0, HDP %, r/r, reálně 0, ,19686 Zaměstnanost Vývoj nezaměstnanosti celá ČR % -0, ,70772 Vývoj nezaměstnanosti pro Liberecký kraj -0, , Vývoj nezaměstnanosti pro Ústecký kraj -0, ,88681 Zaměstnaní celkem v tis. osob -0,2014 0, Inflace Vývoj inflace 0, , Vývoj mezd
11 Průměrná mzda nominální % (T-1) -0, , index nominální mzdy 0, ,35921 index reálné mzdy 0, ,66886 vývoj DPH Vývoj DPH Základní sazba % -0, ,71983 Snížená sazba % -0, , vývoj úroků u hypotéčních úvěrů Vývoj sazeb Hypotéčních úvěrů Průměrná roční úroková sazba úroku z úvěru 0, ,30787 Průměrná roční Diskontní sazba ČNB 0, ,36456 Vývoj na akciových trzích ČR Vývoj indexu PX50 bodová hodnota Indexu PX 0, , Zdroj: Vlastní výpočet Komentář k výpočtu korelačního koeficientu a ke kritériím s globálním významem Při analýze výchozích tržních cenotvorných vstupů jsou z grafů a výpočtu korelačního koeficientu patrné dílčí vazby mezi jednotlivými veličinami a vývojem cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách. Nejsilnější vazby mezi cenotvornými činiteli a vývojem cenové hladiny bytových jednotek jsou patrné u vývoje HDP, nezaměstnanosti průměrné mzdy a bodové hodnoty indexu PX. Dané vazby mají vyšší hodnotu než 0,75, což značí silnou lineární závislost. Použití korelačního koeficientu může byt problematické s ohledem na možné časové zpoždění mezi jednotlivými dílčími cenotvornými činiteli. Při optimálním nastavení vah dílčích cenotvorných specifik v systému lze věrohodně predikovat vývoj nabídkových cen bytových jednotek a také predikovat systémové bubliny mající vliv na budoucí vývoj cenové hladiny nabídkových cen bytových jednotek. Cenové kritéria s globálním významem jsou určena tím, jakým způsobem ovlivňují cenovou hladinu nabídkových cen bytových jednotek. U cenotvorných kritérií s globálním významem, je samozřejmě nutné zohledňovat i jejich regionální interpretaci. Například u nezaměstnanosti. Když budeme posuzovat průměrnou míru nezaměstnanosti v České Republice dostaneme hodnotu 8,2% (Zdroj: ČSU, k datu 8/2011). Pokud bychom uvažovali v prognostickém modelu s touto hodnotou jako určenou, bez ohledu na konkrétní lokalitu, mohlo by nám dané zobecnění způsobit predikční nepřesnost. Pro konkrétní upřesnění prognostického modelu je nutné přejít z celorepublikového průměru na průměry regionální a to v konkrétních sledovaných lokalitách. Například u nezaměstnanosti je rozdíl
12 mezi regionem s nejnižší mírou nezaměstnanosti a regionem s nejvyšší mírou nezaměstnanosti 12,5% a to konkrétně: míra nezaměstnanosti v regionu Praha východ je 3,4% (Zdroj: ČSU, k datu 8/2011), a míra nezaměstnanosti v regionu Most 15,9% (Zdroj: ČSU, k datu 8/2011). Pokud tedy bude model zohledňovat regionální disparity, budeme docházet k přesnějším analytickým výstupům. Příklad regionálních odchylek, od celorepublikového průměru, konkrétně uvedený u příkladu nezaměstnanosti, platí i pro ostatní kritéria uvedená jako kritéria s globálním významem. Při tvorbě vah jednotlivých kritérií v modelu je nutné s regionálními odchylkami od celorepublikového průměru počítat a do daného modelu je zakomponovat. Druhá fáze: Optimalizace získaného kvantilového rozpětí cenových hladin, na základě multikriteriální hodnotové analýzy pro kvantifikaci cenové hladiny, v úrovni nabídkové ceny, pro specifickou bytovou jednotku. Daná fáze slouží ke specifikaci nabídkové ceny pro konkrétní bytovou jednotku na základě lokálních tržních cenotvorných specifik. Pro specifikaci konkrétní bytové jednotky je nutné determinovat dílčí cenotvorná kritéria, která mohou ovlivnit cenovou hladinu konkrétní bytové jednotky. Specifikace nabídkové ceny je realizována pomocí komplexní hodnotové analýzy, při využití jmenovitých metod a pravidel pro získání relevantních výstupů. Mezi cenotvorné činitele regionálního charakteru můžeme řadit zejména: 1) Dostupnost do správního centra s potenciálem budoucího rozvoje 2) Občanská vybavenost 3) Umístění v lokalitě výběru 4) Specifikum vlastníků okolních bytových jednotek. 5) Stavební provedení (druh výstavby): 6) Stáří objektu fáze životního cyklu objektu 7) Intenzita okolního hluku 8) Druh vlastnictví 9) Provozní náklady způsob vytápění 10) Dispoziční řešení 11) Kritérium vnitřního vybavení jednotky 12) Podlaží ve kterém se bytová jednotka nachází 13) Počet volných bytových jednotek ve sledované lokalitě 14) Technická vybavenost objektu Při specifikaci a následné analýze cenotvorných kritérií regionálně-lokálního charakteru, je optimální vycházet z osobních či obecně uznávaných preferencí, aby cenotvorná kritéria sloužila jako predikční činitelé je nutné pomocí sofistikovaných metod určit jejich váhu v predikčním modelu. U subjektivních cenotvorných kritérií, nelze absolutně vycházet z analogie z minulosti a to právě proto, že tento druh preferencí se v časové ose vyvíjí. Predikční model by měl, co se týče u kritérií regionálně-lokálního charakteru, vycházet primárně z odborně zpracované analýzy mapující vývoj cenové hladiny nabídkových cen nemovitostí v řešených lokalit.
13 Jak je uvedeno výše, cenotvorná kritéria jsou vzájemné propojený systém, kde změna na jedné proměnné ovlivní systém jako celek. Tímto tedy vzniká otázka, jak jsou jednotlivá kritéria v systému důležitá. Důležitost respektive váhu v systému můžeme stanovit za pomocí specifických vědeckých metod. Mezi základní metodu pro stanovení vah kritérií můžeme řadit párové porovnání. K dalším metodám pro zjištění vzájemného spolupůsobení kritérií, respektive stanovení vah jednotlivých cenotvorných kritérií řadíme: Metoda pořadí, Bodovací metoda, Fulleruv trojúhelník, Saatyho Metodu Geometrického průměru, Saatyho metoda - řádkové součty, Saatyho metoda - převrácené hodnoty sloupcových součtů. Zmíněné možnosti získání vah kritérií jsou založeny na obdobných principech, kdy jednotlivá kritéria nejprve uspořádáme do matice, kde následně porovnáváme vždy každé kritérium s každým dalším kritériem. Liší se následnou mechanikou výpočtu pro získání jednotlivých vah. Jako příklad zde uvádím stanovení vah párovým porovnáním pro kritéria lokálního charakteru a posléze globálního charakteru Obr. 12: Výstup při stanovení vah jednotlivých lokálních kritérií Kritérium vnitřního vybavení jednotky; 4,5% Dispoziční řešení; 7,6% Dostupnost do správního centra - vozem; 10,6% Dostupnost do správního centra - Veřejnou dopravou; 1,5% Provozní náklady způsob vytápění; 9,1% Občanská vybavenost: ; 13,6% Druh vlastnictví; 7,6% Intenzita okolního hluku; 12,1% Umístění v lokalitě; 12,1% Stáří objektu; 4,5% Možní sousedé; 13,6% stavební provedení (druh výstavby):; 3,0% Zdroj: Vlastní výpočet
14 Hodnocení vah kritérií cenotvorných činitelů lokálního charakteru: Celková problematika stanovení vah jednotlivých kritérií spočívá v individuálním přístupu hodnotitelů k jednotlivým cenotvorným kritériím respektive jejich porovnání. Pro dosažení relevantních výsledků je vhodné, aby byli vybráni hodnotitelé, kteří pokryjí co možná nejširší portfolio odborností a to jak akademických tak i praktických. V daném případě druhé kolo dotazníkové metody proběhlo v týmu odborníků, kteří při Brainstormingu stanovili kritéria k hodnocení. Dále je stanovení vah rozděleno dle členění kritérií na kritéria lokálního charakteru a na kritéria globálního charakteru. U kritérií lokálního charakteru je vzhledem k jejich určení jasná přímá souvislost s nabídkovou cenou konkrétní bytové jednotky. U kritérií globálního charakteru by bylo vhodné spíše uvažovat o nepřímé souvislosti s nabídkovou cenou. Nicméně kritéria globálního charakteru vypovídají o stavu ekonomiky jako celku a tudíž i nepřímá souvislost může být do jisté míry určující. Porovnávání konkrétních bytových jednotek pro stanovení ceny: Při relevantně specifikovaných cenotvorných kritérií a určení vah těchto kritérií, lze s jistou přesností dekomponovat nabídkovou cenu bytové jednotky na dílčí komponenty. Taktéž by bylo možné, opět dotazníkovou metodou případně metodou Brainstormingu, stanovit ideální hodnoty kritérií.. Stanovením ideálních hodnot cenotvorných kritérií nám vznikne etalon neboli ideální bytová jednotka. Se kterou posuzovanou bytovou jednotku porovnáme. Aby porovnání bylo relevantní je nutné u obou bytových jednotek (posuzované a ideální ) stanovit hodnoty kritérií například Dostupnost do správního centra vozem. Posléze za pomocí známých metod například: Bodovací metodou s vahami, Indexovou metodou, Metodou nejlepších hodnot popřípadě Ivanovičovou vzdáleností stanovíme užitnost specifikované bytové jednotky. Dále je možné porovnat cenotvorná kritéria s obdobnou nabízenou jednotkou v lokalitě specifikované bytové jednotky. Při porovnání kritérií některou z výše uvedených metod, lze taktéž jako v předchozím případě zjistit rozdíl v užitnosti jednotlivých bytových jednotek. Při znalosti nabídkové ceny obdobné bytové jednotky stanovit musíme stanovit nabídkovou cenu specifikované bytové jednotky tak, abychom dosáhli optimální efektivnosti vzhledem k obdobné posuzované bytové jednotce. Problematika porovnávání bytových jednotek Zásadním faktorem souvisejícím s relevantností stanovení nabídkové ceny konkrétní bytové jednotky, je vypovídací schopnost, respektive reálnost porovnávané obdobné bytové jednotky. Pro ověření relevantnosti nabídkové ceny obdobné bytové jednotky je žádoucí realizovat ověření dané nabídkové ceny například s cenovou mapou popřípadě s jinými relevantními zdroji, které poskytnou směrodatné údaje. Při dodržení výše zmíněných postupů bude výsledkem nabídková cena odpovídající nabídkám na trhu. Obdobně lze určit i smluvní nebo tržní cenu bytové jednotky, v tomto případě je ovšem nutná znalost smluvní ceny respektive tržní ceny porovnávané obdobné bytové jednotky.
15 Pro upřesnění ceny, respektive její prognostický výpočet bude dále sloužit vstupní tabulka, která je sestavena tak, aby dotazovatel prognózy specifikoval jednotlivá lokální cenotvorná kritéria, která mají svou váhu v prognostickém modelu. Jak již bylo popsáno v kapitole model pro stanovení trendu vývoje vychází primárně z makroekonomických a částečně demografických dat. Z důvodu zaručení vyšší objektivity bude model propojen přímo s webovými stránkami Českého statistického úřadu, kde budou data nezávisle na dotazovateli zadány do výpočtu v modelu. Výpočet užitnosti Indexovou metodou s částečně eliminovanými kritérii. Zdroj: Vlastní práce Mezikvantilové rozpětí stanovené Analýzou nabídkových cen bytových jednotek je: 1504,-.Daná bytová jednotka je na 62% optimalní užitnosti. Bytová jednotka s optimální užitností je vyznačena horním kvantilem. Po vynásobení užitnosti dané bytové jednotky s mezikvantilovýcm rozpětím a výpočtem rozdílu ceny za m2 optimální bytové jednotky s posuzovanou dostaneme nabídkovou cenu posuzované bytové jednotky. (v jednotkách : Kč/m2)
16 Obr. 13: Zadávací tabulka v prognostickém modelu Zdroj: Vlastní návrh
17 Výstupem po zadání vstupní tabulky bude analýza vývoje cenové hladiny, kterou daná bytová jednotka prošla a následně stanovení aktuální hodnoty nabídkové ceny bytové jednotky. Poslední ale zároveň primární informací z výstupní tabulky bude prognóza vývoje nabídkové ceny specifikované bytové jednotky. Obr. 14: Výstupní tabulka modelu. Výstupní data: Výstupy pro zadanou bytovou jednotku: 1+1, v Liberci Ruprechticích, 2. NP, Os. Vlastnictví, 44m2 Rekapitulace bytové jednotky: Užitná ploocha bytové jednotky: 44 m2 Prodávajícím zamýšlena cena: Kč Adresa bytové jednotky: Hroznová 697, Liberec 14, Graf 1: Vývoj cenové hladiny bytové jednotky od roku 2000 až po současnost Kč Kč Kč Kč Kč Kč Graf pravděpodobného vývoje cenové hladiny Kč Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Kč Prognóza vývoje ceny bytové jednotky Kč Kč Kč Kč cena b. jednotky Kč Tabulka pravděpodobného cenového vývoje nabídkové ceny bytové jednotky (nominální cena) Nabídková cena b. jednotky Prodejní cena b. jednotky Rozdíl zamýšlená / nabídková cena Zdroj: Vlastní databáze
18 Závěr Analýza cenotvorných činitelů, v kontextu s analýzou nabídkových cen bytových jednotek přináší bližší poznání a pochopení vzájemných interakcí na trhu s bydlením. Při sestavování predikčního modelu je zásadní optimalizovat kritéria v závislosti na jejich vzájemných reálných interakcích. Při pochopení vzájemných interakcí a jejich přenesení do modelu analyzujícího a predikujícího budoucí vývoj v daném segmentu trhu, lze dospět k řádově přesné predikci, která v budoucnu nastane. Dále lze dosáhnout predikce tržních disproporcí (cenových bublin), které mají známé a popsané příčiny vzniku. Vzhledem k tomu že daný model analyzuje a predikuje specifický segment trhu a tím je segment trhu s byty, musí být a je koncipován stupňovitě, aby postihoval ekonomiku na globální celorepublikové úrovni, k tomu slouží takzvané kritéria globálního charakteru respektive jejich regionální ekvivalent. Model ale také musí zohledňovat Kritéria regionálnělokálního charakteru, která má každá bytová jednotka za své podstaty specifická. Daný model zohledňuje jednak celorepublikový vývoj ekonomiky a dále konkrétní specifika jednotlivých bytových jednotek. Model kombinuje regresní a hodnotovou analýzu a determinuje směrodatné výsledky, které se týkají ocenění konkrétní bytové jednotky. Při specifikaci kritérií, stanovení vah kritérií regionálně místního charakteru a hodnocení variant je zásadní, pro upřesnění výstupů, využívat zároveň několik relevantních postupů dané činnosti, které mezi sebou vhodně kombinovat. Pro dodržení relevantních výstupů modelu je nutné dílčí výstupy upravit o možné chyby a odchylky, dle principů matematické statistiky. To samé platí při stanovení prognózy vývoje posuzované bytové jednotky, která vychází z regresní analýzy a trendů vývoje nabídkových cen bytových jednotek ve sledovaných lokalitách. Literatura: [1] Opočenský D., Diplomová práce: Srovnání relevantnosti a dostupnosti vlastnického a nájemního bydlení ve vybraných lokalitách, (2009)Autor, D. Autor, E. (YEAR): Název knihy. Místo, Vydavatel, YEAR. [2] Egermayer F. a Boháč M..: Statistika pro techniky. SNTL, Praha,. (1984)
Analýza cenotvorných kritérií při tvorbě prognostického modelu
Analýza cenotvorných kritérií při tvorbě prognostického modelu David Opočenský Obecná ekonomie hovoří o tom, že cena je v optimálním případě tvořena střetem nabídky a poptávky. Toto platí jako obecné dogma.
VíceDeterminace vývoje poptávky po bytových jednotkách, v kontextu s koupěschopností obyvatel a ostatních relevantních faktorech
Determinace vývoje poptávky po bytových jednotkách, v kontextu s koupěschopností obyvatel a ostatních relevantních faktorech David Opočenský ABSTRAKT Z vývoje nabídkových cen nemovitostí je patrný růst
VíceANALÝZA REALITNÍHO TRHU V OSTRAVĚ
ANALÝZA REALITNÍHO TRHU V OSTRAVĚ 24. 2. 2017 Zpracováno pro Bankovní institut Vysoká Škola (Praha) VÝVOJ TRHU V REGIONU ZA POSLEDNÍ 2 ROKY Za poslední dva roky je vývoj téměř u všech segmentů nemovitostí
VíceHedonický cenový index na datech poskytovatelů hypotečních úvěrů. Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D.
Hedonický cenový index na datech poskytovatelů hypotečních úvěrů Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D. Proč nový index? V ČR existuje již několik cenových indexů například index ČSÚ (na transakčních i nabídkových
VíceKorelační a regresní analýza
Korelační a regresní analýza Analýza závislosti v normálním rozdělení Pearsonův (výběrový) korelační koeficient: r = s XY s X s Y, kde s XY = 1 n (x n 1 i=0 i x )(y i y ), s X (s Y ) je výběrová směrodatná
VíceTRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE
RESEARCH TRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU ZA 1/H1 5 7 9 1 11 1 13 Jan 1 Feb 1 March 1 April 1 May 1 June 1 5 7 9 1 11 1 13 1* 15* 1* Tato nová zpráva Vám poskytne aktuální informace
VíceNáhodné veličiny jsou nekorelované, neexistuje mezi nimi korelační vztah. Když jsou X; Y nekorelované, nemusí být nezávislé.
1. Korelační analýza V životě většinou nesledujeme pouze jeden statistický znak. Sledujeme více statistických znaků zároveň. Kromě vlastností statistických znaků nás zajímá také jejich těsnost (velikost,
VíceInterakce úrovně vzdělání a faktoru nezaměstnanosti v hospodářsky slabých a silných obcích České republiky
Interakce úrovně vzdělání a faktoru nezaměstnanosti v hospodářsky slabých a silných obcích České republiky Vladimíra Hovorková Valentová Iva Nedomlelová 17. 6. 2010 Cíl příspěvku provedení analýz a dalších
VíceINDEXY TRHU PRÁCE V DOPRAVĚ
INDEXY TRHU PRÁCE V DOPRAVĚ INSTITUT SILNIČNÍ DOPRAVY ČESMAD Bohemia s.r.o. www.truckjobs.cz 2012 Výsledky průzkumu za rok 2012 1 S t r á n k a INSTITUT SILNIČNÍ DOPRAVY ČESMAD Bohemia s.r.o. první specializovaná
VíceTrh s byty Aktuální stav a předpokládaný vývoj. Petr Hána Real Estate Market, Spring března 2013
Aktuální stav a předpokládaný vývoj Petr Hána Real Estate Market, Spring 2014 20. března 2013 Makroekonomický vývoj 20% 15% 10% 5% 0% Vývoj vybraných makroekonomických veličin Vleklá recese české ekonomiky
Víceaktivita A0705 Metodická a faktografická příprava řešení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení v ČR
aktivita A0705 Metodická a faktografická příprava řešení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení v ČR 1 aktivita A0705 Metodická a faktografická příprava řešení regionálních disparit ve fyzické
VíceManažerská ekonomika KM IT
KVANTITATIVNÍ METODY INFORMAČNÍ TECHNOLOGIE (zkouška č. 3) Cíl předmětu Získat základní znalosti v oblasti práce s ekonomickými ukazateli a daty, osvojit si znalosti finanční a pojistné matematiky, zvládnout
VíceMETODICKÝ POKYN PRO ZPRACOVÁNÍ STUDIE PROVEDITELNOSTI A EKONOMICKÉ ANALÝZY (CBA)
Regionální rada regionu soudržnosti Moravskoslezsko METODICKÝ POKYN PRO ZPRACOVÁNÍ STUDIE PROVEDITELNOSTI A EKONOMICKÉ ANALÝZY (CBA) verze 4.03 Evidence změn Verze Platnost od Předmět změny Strany č. 4.01
Více1. Základní ekonomické pojmy Rozdíl mezi mikroekonomií a makroekonomií Základní ekonomické systémy Potřeba, statek, služba, jejich členění Práce,
1. Základní ekonomické pojmy Rozdíl mezi mikroekonomií a makroekonomií Základní ekonomické systémy Potřeba, statek, služba, jejich členění Práce, druhy práce, pojem pracovní síla Výroba, výrobní faktory,
VíceMETODICKÝ POKYN PRO ZPRACOVÁNÍ STUDIE PROVEDITELNOSTI A EKONOMICKÉ ANALÝZY (CBA)
Regionální rada regionu soudržnosti Moravskoslezsko METODICKÝ POKYN PRO ZPRACOVÁNÍ STUDIE PROVEDITELNOSTI A EKONOMICKÉ ANALÝZY (CBA) verze 4.00 Tento metodický pokyn je zpracován v návaznosti na přílohu
Více1 Tyto materiály byly vytvořeny za pomoci grantu FRVŠ číslo 1145/2004.
Prostá regresní a korelační analýza 1 1 Tyto materiály byly vytvořeny za pomoci grantu FRVŠ číslo 1145/2004. Problematika závislosti V podstatě lze rozlišovat mezi závislostí nepodstatnou, čili náhodnou
VíceVývoj disparit v cenách rodinných domů Ing. Jiří Aron
Vývoj disparit v cenách rodinných domů Ing. Jiří Aron Úvod Cílem této práce je statické zpracování a vyhodnocení vývoje cen na trhu rezidenčních nemovitostí ČR ve sledovaném časovém úseku let 2007 až 2009,
VíceVývoj cen bytů v ČR Ing. Jiří Aron 1. Úvod
Vývoj cen bytů v ČR Ing. Jiří Aron 1. Úvod Tento příspěvek se zabývá cenami bytů a jejich dostupností, tedy dostupností vlastnictví bytů (vlastnického bydlení). Dostupnost bydlení je primárně závislá na
VíceMěnová politika v roce 2018
Měnová politika v roce 18 Vojtěch Benda člen bankovní rady ČNB 7.. 18, Praha Obsah Česká ekonomika v roce 18 optikou ČNB Co lze čekat od měnové politiky Česká ekonomika robustně roste Růst HDP a jeho struktura
VíceKGG/STG Statistika pro geografy
KGG/STG Statistika pro geografy 9. Korelační analýza Mgr. David Fiedor 20. dubna 2015 Analýza závislostí v řadě geografických disciplín studujeme jevy, u kterých vyšetřujeme nikoliv pouze jednu vlastnost
VíceZnalecký posudek č. 517/2012
Znalecký posudek č. 517/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1462/46 v objektu čp.1462, ulice Vršovická, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, to vše na LV
VíceRezidenční development v Praze
Rezidenční development v Praze Pavlína Rödlová Pražský rezidenční trh tvoří v rámci České republiky specifickou oblast. Koncentruje se zde vysoká poptávka i nabídka rezidenčních nemovitostí, stejně jako
VíceZnalecký posudek č. 498/2012
Znalecký posudek č. 498/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1410/38 v objektu čp. 1410, ulice Uzbecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, to vše na LV
VíceHodnocení efektivnosti programů podpory malého a středního podnikání na základě realizace projektů podpořených
Příloha č. 2 Hodnocení efektivnosti programů podpory malého a středního podnikání na základě realizace projektů podpořených Českomoravskou záruční a rozvojovou bankou Skutečné efekty podpor z roku 2003
VíceStatistika pro geografy
Statistika pro geografy 2. Popisná statistika Mgr. David Fiedor 23. února 2015 Osnova 1 2 3 Pojmy - Bodové rozdělení četností Absolutní četnost Absolutní četností hodnoty x j znaku x rozumíme počet statistických
VíceZnalecký posudek č. 679/2013
Znalecký posudek č. 679/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1413/30 v objektu čp. 1413, ulice Taškentská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo
VícePlán přednášek makroekonomie
Plán přednášek makroekonomie Úvod do makroekonomie, makroekonomické agregáty Agregátní poptávka a agregátní nabídka Ekonomické modely rovnováhy Hospodářský růst a cyklus, výpočet HDP Hlavní ekonomické
VíceVýsledky zmapování regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení
Výsledky zmapování regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení Martina Mikeszová Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení DC001 Cíl: Kvantifikace a deskripce vývoje finanční
VíceN i investiční náklady, U roční úspora ročních provozních nákladů
Technicko-ekonomická optimalizace cílem je určení nejvýhodnějšího řešení pro zamýšlenou akci Vždy existují nejméně dvě varianty nerealizace projektu nulová varianta realizace projektu Konstrukce variant
VíceZnalecký posudek č. 678/2013
Znalecký posudek č. 678/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1424/111 v objektu čp. 1424, ulice Tádžická, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo
Více5 Vícerozměrná data - kontingenční tabulky, testy nezávislosti, regresní analýza
5 Vícerozměrná data - kontingenční tabulky, testy nezávislosti, regresní analýza 5.1 Vícerozměrná data a vícerozměrná rozdělení Při zpracování vícerozměrných dat se hledají souvislosti mezi dvěma, případně
VíceINDEXY TRHU PRÁCE V DOPRAVĚ. INSTITUT SILNIČNÍ DOPRAVY ČESMAD Bohemia s.r.o. Q1 Q4 / 2010
INDEXY TRHU PRÁCE V DOPRAVĚ INSTITUT SILNIČNÍ DOPRAVY ČESMAD Bohemia s.r.o. Q1 Q4 / 2010 Výsledky průzkumu za 1. až 4. čtvrtletí 2010 1 S t r á n k a INSTITUT SILNIČNÍ DOPRAVY ČESMAD Bohemia s.r.o. první
VíceLineární regrese. Komentované řešení pomocí MS Excel
Lineární regrese Komentované řešení pomocí MS Excel Vstupní data Tabulka se vstupními daty je umístěna v oblasti A1:B11 (viz. obrázek) na listu cela data Postup Základní výpočty - regrese Výpočet základních
VíceStatistika a bilance hospodaření veřejných rozpočtů. Ing. Zdeněk Studeník Otrokovice, 20. 11. 2014
Statistika a bilance hospodaření veřejných rozpočtů Ing. Zdeněk Studeník Otrokovice, 20. 11. 2014 Motto Rozpočet by měl být vyvážený, státní pokladna by se měla znovu naplnit, veřejný dluh by se měl snížit,
VíceÚvodem Dříve les než stromy 3 Operace s maticemi
Obsah 1 Úvodem 13 2 Dříve les než stromy 17 2.1 Nejednoznačnost terminologie 17 2.2 Volba metody analýzy dat 23 2.3 Přehled vybraných vícerozměrných metod 25 2.3.1 Metoda hlavních komponent 26 2.3.2 Faktorová
VíceZnalecký posudek č. 680/2013
Znalecký posudek č. 680/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1413/29 v objektu čp. 1413, ulice Taškentská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo
VíceZpracování náhodného vektoru. Ing. Michal Dorda, Ph.D.
Ing. Michal Dorda, Ph.D. 1 Př. 1: Cestující na vybraném spoji linky MHD byli dotazováni za účelem zjištění spokojenosti s kvalitou MHD. Legenda 1 Velmi spokojen Spokojen 3 Nespokojen 4 Velmi nespokojen
VíceMATEMATICKÁ STATISTIKA. Katedra matematiky a didaktiky matematiky Technická univerzita v Liberci
MATEMATICKÁ STATISTIKA Dana Černá http://www.fp.tul.cz/kmd/ Katedra matematiky a didaktiky matematiky Technická univerzita v Liberci Matematická statistika Matematická statistika se zabývá matematickým
VíceMzdy v ČR. pohled ČNB. Vojtěch Benda. člen bankovní rady ČNB , Praha
Mzdy v ČR pohled ČNB Vojtěch Benda člen bankovní rady ČNB 13.6.2018, Praha Trh práce v ČR naráží na své kapacity 8 7 6 5 4 3 2 Ukazatele nezaměstnanosti (%, sezonně očištěno) I/13 I/14 I/15 I/16 I/17 I/18
VícePRAVDĚPODOBNOST A STATISTIKA
PRAVDĚPODOBNOST A STATISTIKA Definice lineárního normálního regresního modelu Lineární normální regresní model Y β ε Matice n,k je matice realizací. Předpoklad: n > k, h() k - tj. matice je plné hodnosti
VíceMakroekonomická predikce (listopad 2018)
Ministerstvo financí České republiky, Letenská 15, 118 10 Praha 1, +420 257 041 111 Ministerstvo financí Makroekonomická predikce (listopad 2018) David PRUŠVIC Ministerstvo financí České republiky Praha,
VíceMÍRY ZÁVISLOSTI (KORELACE A REGRESE)
zhanel@fsps.muni.cz MÍRY ZÁVISLOSTI (KORELACE A REGRESE) 2.5 MÍRY ZÁVISLOSTI 2.5.1 ZÁVISLOST PEVNÁ, VOLNÁ, STATISTICKÁ A KORELAČNÍ Jednorozměrné soubory - charakterizovány jednotlivými statistickými znaky
VícePříklad 1. Korelační pole. Řešení 1 ŘEŠENÉ PŘÍKLADY Z MV2 ČÁST 13
Příklad 1 Máme k dispozici výsledky prvního a druhého testu deseti sportovců. Na hladině významnosti 0,05 prověřte, zda jsou výsledky testů kladně korelované. 1.test : 7, 8, 10, 4, 14, 9, 6, 2, 13, 5 2.test
VíceMĚŘENÍ STATISTICKÝCH ZÁVISLOSTÍ
MĚŘENÍ STATISTICKÝCH ZÁVISLOSTÍ v praxi u jednoho prvku souboru se často zkoumá více veličin, které mohou na sobě různě záviset jednorozměrný výběrový soubor VSS X vícerozměrným výběrovým souborem VSS
VíceRegresní a korelační analýza
Regresní a korelační analýza Mějme dvojici proměnných, které spolu nějak souvisí. x je nezávisle (vysvětlující) proměnná y je závisle (vysvětlovaná) proměnná Chceme zjistit funkční závislost y = f(x).
VíceNabídka zastavitelných ploch pro bydlení v územních plánech obcí vliv na disparity ve fyzické dostupnosti bydlení. RNDr.
Nabídka zastavitelných ploch pro bydlení v územních plánech obcí vliv na disparity ve fyzické dostupnosti bydlení RNDr. Milan Polednik Výchozí teze: Systém územního plánování ovlivňuje dlouhodobě nabídku
VíceZměna hodnoty pozice v důsledku změn tržních cen.
Tržní riziko Změna hodnoty pozice v důsledku změn tržních cen. Akciové riziko Měnové riziko Komoditní riziko Úrokové riziko Odvozená rizika... riz. volatility, riz. korelace Pozice (saldo hodnoty očekávaných
VícePearsonův korelační koeficient
I I.I Pearsonův korelační koeficient Úvod Předpokládejme, že náhodně vybereme n objektů (nebo osob) ze zkoumané populace. Často se stává, že na každém z objektů měříme ne pouze jednu, ale několik kvantitativních
VíceKGG/STG Statistika pro geografy
KGG/STG Statistika pro geografy 10. Mgr. David Fiedor 27. dubna 2015 Nelineární závislost - korelační poměr užití v případě, kdy regresní čára není přímka, ale je vyjádřena složitější matematickou funkcí
VíceRESEARCH TRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU ZA ROK 2013
RESEARCH TRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU ZA ROK 213 25 2 27 28 29 21 211 212 March 213 June 213 Sept 213 Oct 13 Nov 213 Dec 213 25 2 27 28 29 21 211 212 213 214* 215* Tato nově publikovaná
VícePrůzkum makroekonomických prognóz
Průzkum makroekonomických prognóz Makroekonomický scénář Konvergenčního programu, makroekonomické rámce státního rozpočtu a rozpočtového výhledu a predikce MF ČR jsou pravidelně srovnávány s výsledky šetření
VíceZNALECKÝ POSUDEK. č /2014
ZNALECKÝ POSUDEK č. 768-55/2014 O stanovení ceny v místě a čase obvyklé - pozemku p.č.1315 - LV č. 375, vč. příslušenství v obci Bory, k.ú. Horní Bory. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno
VíceZNALECKÝ POSUDEK č / 2017
ZNALECKÝ POSUDEK č. 03759-0044 / 2017 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.567/9 spolu se všemi jejími součástmi a příslušenstvím na společných částech a prostorech v bytovém domě č.p.567 na p.p.č.316/9,
VíceČESKÁ ZEMĚDĚLSKÁ UNIVERITA V PRAZE FAKULTA PROVOZNĚ EKONOMICKÁ
ČESKÁ ZEMĚDĚLSKÁ UNIVERITA V PRAZE FAKULTA PROVOZNĚ EKONOMICKÁ OBOR: VEŘEJNÁ SPRÁVA A REGIONÁLNÍ ROZVOJ Teze k diplomové práci na téma: Statistického hodnocení průměrných měsíčních mezd v jednotlivých
VíceKanonická korelační analýza
Kanonická korelační analýza Kanonická korelační analýza je vícerozměrná metoda, která se používá ke zkoumání závislosti mezi dvěma skupinami proměnných. První ze skupin se považuje za soubor nezávisle
VíceInflace. Makroekonomie I. Osnova k teorii inflace. Co již známe? Vymezení podstata inflace. Definice inflace
Makroekonomie I Teorie inflace Praktické příklady Příklady k opakování Inflace Ing. Jaroslav ŠETEK, Ph.D. Katedra ekonomiky Co již známe? Osnova k teorii inflace Deflátor HDP způsob měření inflace Agregátní
VíceZnalecký posudek č. 2676/132/2012
Znalecký posudek č. 2676/132/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č.714/9 s podílem na společných částech domu č.p.714 a pozemku parc.č. st.846 v k.ú.chrastava I, obec Chrastava, okres Liberec. Objednatel
Více4EK211 Základy ekonometrie
4EK211 Základy ekonometrie Predikce Multikolinearita Cvičení 4 Zuzana Dlouhá Aplikace EM predikce obecně ekonomické prognózování, předpověď, předvídání hlavním cílem je odhad hodnot vysvětlované proměnné
VíceANOVA. Semestrální práce UNIVERZITA PARDUBICE. Fakulta chemicko-technologická Katedra analytické chemie
UNIVERZITA PARDUBICE Fakulta chemicko-technologická Katedra analytické chemie ANOVA Semestrální práce Licenční studium Galileo Interaktivní statistická analýza dat Brno 2015 Ing. Petra Hlaváčková, Ph.D.
VícePŘÍLOHY NAŘÍZENÍ KOMISE V PŘENESENÉ PRAVOMOCI (EU) /...,
EVROPSKÁ KOMISE V Bruselu dne 4.3.2019 C(2019) 1616 final ANNEXES 1 to 2 PŘÍLOHY NAŘÍZENÍ KOMISE V PŘENESENÉ PRAVOMOCI (EU) /..., kterým se mění přílohy VIII a IX směrnice 2012/27/EU, pokud jde o obsah
VíceAnalýza dat na PC I.
CENTRUM BIOSTATISTIKY A ANALÝZ Lékařská a Přírodovědecká fakulta, Masarykova univerzita Analýza dat na PC I. Popisná analýza v programu Statistica IBA výuka Základní popisná statistika Popisná statistika
VíceFINANČNÍ A EKONOMICKÁ ANALÝZA, HODNOCENÍ EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI INVESTIC
PROJEKTOVÉ ŘÍZENÍ STAVEB FINANČNÍ A EKONOMICKÁ ANALÝZA, HODNOCENÍ EKONOMICKÉ EFEKTIVNOSTI INVESTIC Vysoká škola technická a ekonomická v Českých Budějovicích Institute of Technology And Business In České
VíceKorelace. Komentované řešení pomocí MS Excel
Korelace Komentované řešení pomocí MS Excel Vstupní data Tabulka se vstupními daty je umístěna v oblasti A2:B84 (viz. obrázek) Prvotní představu o tvaru a síle závislosti docházky a počtu bodů nám poskytne
VíceZnalecký posudek č. 509/2012
Znalecký posudek č. 509/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1329/3 v objektu čp. 1329, ulice V Olšinách, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, to vše na LV
VíceZnalecký posudek č. 490/2012
Znalecký posudek č. 490/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1415/9 v objektu čp. 1415, ulice Taškenstká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku, to vše na LV
VíceRegresní analýza 1. Regresní analýza
Regresní analýza 1 1 Regresní funkce Regresní analýza Důležitou statistickou úlohou je hledání a zkoumání závislostí proměnných, jejichž hodnoty získáme při realizaci experimentů Vzhledem k jejich náhodnému
VíceStřední škola sociální péče a služeb, nám. 8. května 2, Zábřeh TÉMATA K MATURITNÍ ZKOUŠCE Z EKONOMIKY
Střední škola sociální péče a služeb, nám. 8. května 2, Zábřeh TÉMATA K MATURITNÍ ZKOUŠCE Z EKONOMIKY Studijní obor: Forma studia: Forma zkoušky: 75-41-M/01 Sociální činnost sociálně správní činnost denní
VíceTEZE K DIPLOMOVÉ PRÁCI
ČESKÁ ZEMĚDĚLSKÁ UNIVERZITA V PRAZE Fakulta provozně ekonomická Katedra obchodu a financí TEZE K DIPLOMOVÉ PRÁCI FINANCOVÁNÍ INVESTIČNÍHO ZÁMĚRU V ITES, SPOL. S R. O., KLADNO Autor diplomové práce: Lenka
VíceSoučasný ekonomický vývoj a trh práce
Současný ekonomický vývoj a trh práce Vladimír Dlouhý prezident Hospodářská komora České republiky www.komora.cz ING Bank, 24. října 2018 Struktura prezentace Podnikatelský sentiment Komorová národohospodářská
VíceTECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI SEMESTRÁLNÍ PRÁCE
TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI Ekonomická fakulta Studentská 2 461 17 Liberec 1 SEMESTRÁLNÍ PRÁCE STATISTICKÝ ROZBOR DAT Z DOTAZNÍKOVÝCH ŠETŘENÍ Gabriela Dlasková, Veronika Bukovinská Sára Kroupová, Dagmar
VíceCHOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH AKTÉRŮ NA TRHU S BYTY VČETNĚ ANALÝZY 3E ZÁSAHŮ VEŘEJNÉ MOCI TB010MMR023
CHOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH AKTÉRŮ NA TRHU S BYTY VČETNĚ ANALÝZY 3E ZÁSAHŮ VEŘEJNÉ MOCI TB010MMR023 VÝSLEDEK H NELEG Vyhodnocení stávající podpory poskytované MMR ČR, SFRB, MPSV ČR a MF ČR z pohledu udržitelnosti,
Více4EK211 Základy ekonometrie
4EK211 Základy ekonometrie Predikce Multikolinearita Cvičení 4 Zuzana Dlouhá Aplikace EM predikce obecně ekonomické prognózování, předpověď, předvídání hlavním cílem je odhad hodnot vysvětlované proměnné
VíceRegresní a korelační analýza
Regresní a korelační analýza Mějme dvojici proměnných, které spolu nějak souvisí. x je nezávisle (vysvětlující) proměnná y je závisle (vysvětlovaná) proměnná Chceme zjistit funkční závislost y = f(x).
VíceCtislav Fiala: Optimalizace a multikriteriální hodnocení funkční způsobilosti pozemních staveb
16 Optimální hodnoty svázaných energií stropních konstrukcí (Graf. 6) zde je rozdíl materiálových konstant, tedy svázaných energií v 1 kg materiálu vložek nejmarkantnější, u polystyrénu je téměř 40krát
VíceZNALECKÝ POSUDEK. č /2018
ZNALECKÝ POSUDEK č. 4278 130/2018 o ceně obvyklé, a to pozemku parc.č. 581/2 - orná půda o výměře 11.509 m2 v k.ú. Čistá u Mladé Boleslavy, okr. Mladá Boleslav Objednavatel znaleckého posudku: Ing. Jan
VíceTomáš Karel LS 2012/2013
Tomáš Karel LS 2012/2013 Doplňkový materiál ke cvičení z předmětu 4ST201. Na případné faktické chyby v této presentaci mě prosím upozorněte. Děkuji. Tyto slidy berte pouze jako doplňkový materiál není
VíceSEMESTRÁLNÍ PRÁCE. Leptání plasmou. Ing. Pavel Bouchalík
SEMESTRÁLNÍ PRÁCE Leptání plasmou Ing. Pavel Bouchalík 1. ÚVOD Tato semestrální práce obsahuje písemné vypracování řešení příkladu Leptání plasmou. Jde o praktickou zkoušku znalostí získaných při přednáškách
VícePlánování experimentu
Fakulta chemicko technologická Katedra analytické chemie licenční studium Management systému jakosti Autor: Ing. Radek Růčka Přednášející: Prof. Ing. Jiří Militký, CSc. 1. LEPTÁNÍ PLAZMOU 1.1 Zadání Proces
VícePříručka k měsíčním zprávám ING fondů
Příručka k měsíčním zprávám ING fondů ING Investment Management vydává každý měsíc aktuální zprávu ke každému fondu, která obsahuje základní informace o fondu, jeho aktuální výkonnosti, složení portfolia
VíceOdhad tržní hodnoty č. 2267
Odhad tržní hodnoty č. 2267 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 00519/04-031
VíceRegionální disparity ve finanční dostupnosti nájemního bydlení
Regionální disparity ve finanční dostupnosti nájemního bydlení Martina Mikeszová Jilská 1 110 00 Praha 1 martina.mikeszova@soc.cas.cz Oddělení ekonomické sociologie, tým socioekonomie bydlení Struktura
VíceZnalecký posudek č. 644/2013
Znalecký posudek č. 644/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1807/01 v objektu čp. 1805, 1806, 1806, 1807 a 1808, ulice Černokostelecká, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech
VíceHodnocení kvality logistických procesů
Téma 5. Hodnocení kvality logistických procesů Kvalitu logistických procesů nelze vyjádřit absolutně (nelze ji měřit přímo), nýbrž relativně porovnáním Hodnoty těchto znaků někdo buď předem stanovil (norma,
VícePODNIKATELSKÉ FÓRUM ÚSTECKÝ KRAJ
PODNIKATELSKÉ FÓRUM ÚSTECKÝ KRAJ REGION 4.0 Příležitosti a hrozby čtvrté průmyslové revoluce Práce 4.0 PhDr. Martin Klika, MBA, DBA náměstek hejtmana Ústeckého kraje Obsah prezentace A. Výchozí situace
VíceUNIVERZITA OBRANY Fakulta ekonomiky a managementu. Aplikace STAT1. Výsledek řešení projektu PRO HORR2011 a PRO GRAM2011 3. 11.
UNIVERZITA OBRANY Fakulta ekonomiky a managementu Aplikace STAT1 Výsledek řešení projektu PRO HORR2011 a PRO GRAM2011 Jiří Neubauer, Marek Sedlačík, Oldřich Kříž 3. 11. 2012 Popis a návod k použití aplikace
VíceMakroekonomie I. Dvousektorová ekonomika. Téma. Opakování. Praktický příklad. Řešení. Řešení Dvousektorová ekonomika opakování Inflace
Téma Makroekonomie I Dvousektorová ekonomika opakování Inflace Ing. Jaroslav ŠETEK, Ph.D. Katedra ekonomiky Opakování Dvousektorová ekonomika Praktický příklad Dvousektorová ekonomika je charakterizována
VíceOdborné vyjádření č. 1/5-2013
Odborné vyjádření č. 1/5-2013 Předmětem odborného vyjádření je hrubý odhad tržní hodnoty bytu 3+1 na sídlišti Františkov, zapsané v KN na LV č. 111 pro obec 563889 - LIBEREC a katastrální území 682233
VíceMinisterstvo financí České republiky Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017
Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017 Ministerstvo financí září 2016 Obsah prezentace Hospodaření obcí a krajů v roce 2016 a 2017 (vývoj daňových
VíceREGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT
REGIONÁLNÍ DISPARITY V DOSTUPNOSTI BYDLENÍ, JEJICH SOCIOEKONOMICKÉ DŮSLEDKY A NÁVRHY OPATŘENÍ NA SNÍŽENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT Dílčí cíl 006 (FAST) Zmapování vývoje i aktuálních regionálních disparit (na
VíceZnalecký posudek číslo 2012-42 cenová aktualizace ZP č. 2633-127/11 zpracovaného Mgr. Otou Zemanem
Znalecký posudek číslo 2012-42 cenová aktualizace ZP č. 2633-127/11 zpracovaného Mgr. Otou Zemanem OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Dům čp. 348 ve městě Ústí nad Labem
VíceMinisterstvo financí České republiky Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017
Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017 listopad 2016 Obsah prezentace Hospodaření obcí a krajů v roce 2016 a 2017 (vývoj daňových příjmů a jejich
VíceMinisterstvo financí České republiky Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017
Financování a hospodaření obcí, krajů, zadluženost, inkaso sdílených daní, rozpočet a RUD 2017 listopad 2016 - Otrokovice Obsah prezentace Hospodaření obcí a krajů v roce 2016 a 2017 (vývoj daňových příjmů
VíceTestování hypotéz o parametrech regresního modelu
Testování hypotéz o parametrech regresního modelu Ekonometrie Jiří Neubauer Katedra kvantitativních metod FVL UO Brno kancelář 69a, tel. 973 442029 email:jiri.neubauer@unob.cz Jiří Neubauer (Katedra UO
VíceÚloha č. 2 - Kvantil a typická hodnota. (bodově tříděná data): (intervalově tříděná data): Zadání úlohy: Zadání úlohy:
Úloha č. 1 - Kvantily a typická hodnota (bodově tříděná data): Určete typickou hodnotu, 40% a 80% kvantil. Tabulka hodnot: Varianta Četnost 0 4 1 14 2 17 3 37 4 20 5 14 6 7 7 11 8 20 Typická hodnota je
VíceAKTIVITA A 10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů
Koordinační schůzka k projektu WD-05-7-3 Hnanice, 21.9. 23.9. 2011 AKTIVITA A 10104 Prognózy potřeby bytů a nové bytové výstavby v současných podmínkách ekonomické recese na úrovni ČR a jednotlivých krajů
VícePrůzkum makroekonomických prognóz
Průzkum makroekonomických prognóz MF ČR provádí dvakrát ročně průzkum (tzv. Kolokvium), jehož cílem je zjistit názor relevantních institucí na budoucí vývoj české ekonomiky a vyhodnotit základní tendence,
VícePotenciál úspor energie ve stávající bytové výstavbě
Potenciál úspor energie ve stávající bytové výstavbě Jindra Bušková V době hospodářské krize Česká vláda hledá, kde je všude možné ušetřit. Škrty v rozpočtu se dotkly všech odvětví hospodářství. Jak je
VíceMĚŘENÍ VÝKONU NÁRODNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ
MĚŘENÍ VÝKONU NÁRODNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ ALENA KERLINOVÁ ALENA.KERLINOVA@LAW.MUNI.CZ VÝKON NÁRODNÍHO HOSPODÁŘSTVÍ Založen na využívání výrobních faktorů: půda vnitřně nehomogenní faktor (liší se kvalitou),
VíceRESEARCH TRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU ZA ROK 2012
RESEARCH TRH REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ V PRAZE ZPRÁVA O STAVU ZA ROK 212 25 26 27 28 29 21 211 212 213* 214* Dovolujeme si Vám nabídnout zprávu týkající se stavu na pražském rezidenčním trhu v roce 212.
VíceMEZIREGIONÁLNÍ PŘEPRAVA NA ŽELEZNICI V ČR INTERREGINAL RAILWAY TRANSPORT IN CZECH REPUBLIC
MEZIREGIONÁLNÍ PŘEPRAVA NA ŽELEZNICI V ČR INTERREGINAL RAILWAY TRANSPORT IN CZECH REPUBLIC Kateřina Pojkarová 1 Anotace:Článek se věnuje železniční přepravě mezi kraji v České republice, se zaměřením na
Více